УИД 61OS0000-01-2024-001387-95
дело № 3а-12/2025 (3а-556/2024)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 13 марта 2025 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску акционерного общества «ВЭлНИИ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000801 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,
установил:
АО «ВЭлНИИ» (далее также Общество) обратилось в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000801 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает права Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 13 августа 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 11 апреля 2024 г., - 6 540 000 рублей.
После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, АО «ВЭлНИИ» просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом результатов судебной экспертизы, в размере 10 388 944 рубля.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Новочеркасска.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
От администрации г. Новочеркасска отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 13 марта 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что АО «ВЭлНИИ» является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 646 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственные помещения ОАО ВЭлНИИ, расположенного по адресу: ....
Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 23 935 094,34 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.
17 июля 2024 г. в ГБУ поступило заявление АО «ВЭлНИИ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 15 апреля 2024 г. № 13/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 11 апреля 2024 г. в размере 6 540 000 рублей.
13 августа 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000801 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
10 октября 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 8 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО VI)», пункта 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2 пункта 2, подп. 4 пункта 7, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также подп. «б» пункта 11, подп. «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете в анализе рынка недвижимости не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; при расчетах в рамках сравнительного подхода оценщиком использовалась недостоверная ценовая информация об объекте-аналоге № 2; информация об использованных в расчетах объекта-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; приведенная иллюстрация справочника оценщика в отсутствие титульного листа и копий страниц не позволяет идентифицировать источник информации; отсутствуют сведения о правилах, по которым были отобраны объекты-аналоги для расчетов; отчет вводит в заблуждение: в таблице 7.3.1 в строке 2 указаны характеристики объекта-аналога стоимостью за 1 га, однако в источнике информации указывается стоимость за 10 га; в таблице 8.2.3.3.4 не соответствуют расчету значение стоимости за 1 кв.м с учетом торга 8 %, суммы корректировок и скорректированные цены; оценщиком указано, что при продаже участка для смешанной коммерческой застройки для целей расчета принимается среднее значение поправки на торг -6%, однако в расчетной таблице указано 8%; оценщик указал, что объекты-аналоги №№ 1-4 расположены в населенных пунктах в ближайшей окрестности областного центра, для них рассчитана понижающая корректировка -12%, однако в расчетной таблице корректировка на местоположение учтена только для объекта-аналога № 3, а объект-аналог № 1 расположен в том же населенном пункте, что и объект оценки.
В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.
В заключении эксперта названного учреждения ... от 20 февраля 2025 г. № 6097/10-4-24 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 15 апреля 2024 г. № 13/24 допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки – подп. 8 пункта 3 ФСО IV, пункта 6, подп. 2, 4 пункта 9 ФСО V, подп. 2, 3 пункта 2, пункта 4, подп. 3, 4, 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI, пунктов 5, 11б, 22в, 22д ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 13 августа 2024 г., экспертом подтверждены.
Эксперт также указал, что в отчете не указаны причины непроведения осмотра объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, а также не указаны допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра; в отчете отсутствуют в отношении объектов-аналогов № 6, № 7, № 9, № 10 скриншоты объявлений о продаже, дата публикации объявлений о продаже; в объявлении о продаже объекта-аналога № 2 имеется противоречивая информация о цене продажи за единицу измерения; объекты-аналоги №№ 3-5, № 8 расположены за пределами г. Новочеркасска, при этом не представлен анализ схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта; согласно объявлению о продаже объекта-аналога № 8 на земельном участке имеются капитальные строения, однако корректировка на наличие строений и информация об их наличии отсутствуют; не применена корректировка на местоположение для объектов-аналогов № 2, № 4; пояснения о величине принятой корректировки на торг не соответствует принятому в расчетной таблице значению; в расчете отсутствуют корректировки на наличие транспортной доступности, наличие свободных асфальтированных подъездных путей, форму, рельеф.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 11 апреля 2024 г. определена экспертом ... в размере 10 388 944 рублей.
Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта, подтвержденным представленными документами. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления АО «ВЭлНИИ» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов Общества. Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 13 августа 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 106 920 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
В обеспечение расходов на проведение экспертизы АО «ВЭлНИИ» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислило 106 920 рублей (платежное поручение от 28 ноября 2024 г. № 2104). Денежные средства должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление акционерного общества «ВЭлНИИ» удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требования акционерного общества «ВЭлНИИ» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 13 августа 2024 г. № ОРС-61/2024/000801.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 15 646 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под производственные помещения ОАО ВЭлНИИ, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 11 апреля 2024 г. – 10 388 944 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 17 июля 2024 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
За счет денежных средств, поступивших от акционерного общества «ВЭлНИИ» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-12/2025 (3а-556/2024), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 106 920 (сто шесть тысяч девятьсот двадцать) рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А. Руднева