Дело № 2-1100/2025
УИД 89RS0002-01-2025-001336-15
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2025 года г. Лабытнанги
Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Когаева Г.Ю.,
с участием старшего помощника
прокурора г. Лабытнанги Девяткова Д.А.,
при секретаре судебного заседания Мизяковой К.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Лабытнанги о взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском, с учетом его уточнений, к Администрации г. Лабытнанги о взыскании в свою пользу компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рамках установления размера возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: ... в размере 2 186 169 руб.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объёме, по изложенным в иске основаниям.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации города Лабытнанги ФИО3, действующая на основании соответствующей доверенности, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, пояснила, что соглашение заключено сторонами добровольно, является действительным, исполнено в полном объеме. Размер выкупного возмещения был выплачен в полном объеме.
Истец ФИО1 участия в судебном заседании не принимал, будучи извещенным надлежащим образом о времени, дате и месте рассмотрения гражданского дела.
В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истца.
Суд, изучив письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, заслушав заключение прокурора полагавшего, что исковое заявление с учетом его уточнений подлежит удовлетворению, приходит к следующему.
Судом установлено, из материалов дела следует, что распоряжением Администрации города Лабытнанги от 14 сентября 2023 года № 1773, жилой дом ... признан авариным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации города Лабытнанги от 09 октября 2023 года №1542 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером № площадью 2313 кв.м. из общей долевой собственности в собственность муниципального образования городской округ г. Лабытнанги, а также многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ..., с квартирой №, за исключением сетей тепло-водо-снабжения и канализации, которые находятся и сохраняются на земельном участке (т.1 л.д.18-19).
07 мая 2024 года между Администрацией города Лабытнанги и ФИО2, действующей в интересах ФИО1, на основании доверенности, заключено Соглашение об изъятии жилого помещения, подлежащего сносу с предоставлением возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу №137 (далее - Соглашение) (т. 1 л.д. 14-15).
По условиям Соглашения, гражданин передает, а Администрация принимает в собственность объект недвижимого имущества двухкомнатную квартиру, одновременно передается общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме (доля в праве пропорционально размеру общей площади занимаемого помещения) расположенную по адресу: ... (общая площадь 69,40 кв.м.) и предоставляет возмещения за жилое помещение в виде денежной суммы в размере 5 087 020 рублей 00 копеек.
Согласно п. 3 Соглашения размер возмещения за жилое помещение, определенный по соглашению Администрации и Гражданина, включает в себя рыночную стоимость жилого помещения определенную на основании Отчета № 209/38 о рыночной стоимости жилого помещения объект оценки: двухкомнатная квартира, назначение: жилое, общей площадью 69,40 кв.м., расположенная по адресу: ..., с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, а также земельного участка, находящегося в собственности граждан, на котором находится изымаемое жилое помещение, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, убытков, понесенных собственником в результате изъятия жилого помещения по состоянию на 22 апреля 2024 года, в размере 5 237 934 рубля 00 копеек.
Пункт 4 Соглашения предусматривает, что гражданин согласен с размером возмещения за жилое помещение и отказывается от предъявления в будущем каких-либо претензий относительно размера возмещения.
Гражданин гарантирует, что заключает настоящее Соглашение не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящее Соглашение не является для них кабальной сделкой (п.6).
Указанная в соглашении сумма денежного возмещения определена на основании Отчета № 209/38 ООО «АЙРА ТОРРЕС» от 22 апреля 2024 года. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включены: рыночная стоимость жилого помещения; рыночная стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме; рыночная стоимость доли земельного участка под многоквартирным домом; убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения; убытки в связи с переездом; убытки, причиненные собственнику жилого помещения с его изъятием в связи с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; убытки, связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение.
На основании передаточных актов от 07 мая 2024 года и от 21 июня 2024 года ФИО1 передал, а Администрация города Лабытнанги приняло жилое помещение по адресу: ... (т. 1 л.д. 16-17).
Факт соблюдения Администрацией города Лабытнанги установленного порядка изъятия для муниципальных нужд земельного участка и расположенных на нем объекта недвижимости, как и факт выплаты ФИО1 размера возмещения в сумме 5 087 020 руб., сторонами не оспаривается.
Оспаривая выкупную цену за изъятую квартиру, истец исходит из того, что в нарушение положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ответчик не в полном объеме указал предусмотренные законом убытки и, соответственно, не выплатил их ФИО1
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При этом, как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Согласно положениям статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Также в силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3,5-9 настоящей статьи.
В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.
При этом в соответствии с положениями ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Согласно ранее действовавшим нормам Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья) лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 Жилищного кодекса РСФСР).
Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего с 01 марта 2005 года, предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.
При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 №389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).
Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 №1334-О-О и от 14.07.2011 №886-О-О).
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о праве истца, являвшегося собственником жилого помещения в аварийном доме, на получение суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.
Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312, утверждены ведомственные строительные нормы Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (далее по тексту ВСН 58-88(р)), действующие с 01.07.1989 и до настоящего времени. Данные нормы рекомендовано применять при определении необходимости проведения капитального ремонта Приказом Минстроя России от 04.08.2014 №427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2).
Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).
На основании п. 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
В приложении №2 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» установлена продолжительность эффективной комплектации до постановки на капитальный ремонт, которая в целом определена от 10 до 25 лет, а при тяжелых условиях эксплуатации, при повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также для открытых сооружений (спортивных, зрелищных и т.п.) этот срок установлен от 8 до 12 лет.
В приложении №3 ВСН 58-88 (р) «Минимальная продолжительность эксплуатации элементов зданий и объектов» установлена продолжительность эксплуатации отдельных элементов жилых зданий, которая для различных конструктивных элементов составляет до 3 до 80 лет.
В соответствии с техническим паспортом на жилой дом, расположенный по адресу: ..., построен в 1991 году (т. 1 л.д. 182-187).
Также из материалов дела следует, что первая приватизация жилого помещения в доме произведена 13 января 2004 года (т. 1 л.д. 192).
В соответствии с ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
С целью установления обстоятельств, имеющих юридическое значение для разрешения заявленных требований, для более полного, всестороннего и объективного рассмотрения дела по существу, с учетом характера спора, судом в порядке ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т. 1 л.д. 203-207).
Согласно экспертному заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» от 24 июля 2025 год, на дату приватизации первого жилого помещения в указанном многоквартирном доме – 13 января 2004 года, в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) срок проведения комплексного капитального ремонта многоквартирного дома ... наступил. Сумма компенсации за непроизведённый капитальный ремонт дома, исходя из объёма повреждения, а также необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации – 13 января 2004 года, в ценах на дату заключения соглашения (07.05.2024) составляет 2 186 169 руб., в ценах на дату проведения оценки составляет 2 356 766 руб., тип капитального ремонта – комплексный (т. 2 л.д. 5-49).
Таким образом, необходимость в проведении капитального ремонта дома, в котором находится изымаемое жилое помещение, подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС».
В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Сторона истца просила взыскать в свою пользу с ответчика компенсацию за непроизведённый капитальный ремонт дома, на дату первой приватизации (13.01.2004), в ценах на дату заключения соглашения (07.05.2024) в размере 2 186 169 рублей (т. 2 л.д. 68).
Доказательств иного размера компенсации непроизведенного капитального ремонта в материалах дела не имеется, поэтому при определении размера компенсации за непроизведённый капитальный ремонт, суд полагает возможным руководствоваться заключением эксперта ФИО5 ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», поскольку данный эксперт обладает необходимыми познаниями в области порученных ей исследований, соответствующей квалификацией, не заинтересован в исходе дела, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение эксперта ФИО5 в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является полным, ясным, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, непротиворечивы.
Заключение эксперта ФИО5 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Ответчиком вышеуказанное обстоятельство не опровергнуто. Из материалов дела не следует, что обязанность по проведению капитального ремонта была исполнена ответчиком. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств тому, что на момент начала приватизации квартир в указанном многоквартирном доме он не нуждался в проведении капитального ремонта.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за Администрацией г. Лабытнанги.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге явилось основанием для признания дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
В связи с вышеизложенным, при отсутствии сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта суд, руководствуясь указанными выше правовыми нормами, а также учитывая установленные по делу обстоятельства, полагает необходимым взыскать с Администрации города Лабытнанги в пользу ФИО1 компенсацию за непроизведённый капительный ремонт в размере 2 186 169 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1, удовлетворить.
Взыскать с Администрации города Лабытнанги (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ДД/ММ/ГГ года рождения, уроженца ... (паспорт ...), компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 2 186 169 (два миллиона сто восемьдесят шесть тысяч сто шестьдесят девять) рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий...
...
...
Решение в окончательной форме принято 15 октября 2025 года.