Решение по делу № 3А-3/2023 от 04.04.2023

ФИО1"> №"> ФИО1"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-3/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 апреля 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО АПК «Русагроальянс» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 11.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО АПК «Русагроальянс» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений от 11.08.2022г. и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость указанных земельных участков установлена в завышенном размере, что нарушает его права как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости. 18.07.2022г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости №-О-ПО от 15.06.2022г., выполненный ООО «Оценка-Плюс». Однако, решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.08.2022г. в удовлетворении заявлений отказано. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 15.06.2022г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 уточнил заявленные требования, просил установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 15.06.2022 г. в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО3 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представитель заинтересованного лица администрации сельского поселения Бигильдинский сельсовет Данковского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч.1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков:

-с кадастровым номером №, площадью площадь 2294+/-34 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>;

-с кадастровым номером №, площадью 1210+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>;

-с кадастровым номером № площадью 24707+/-55 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>;

-с кадастровым номером №, площадью 5570+/-52 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес>;

-с кадастровым номером №, площадью 6426+/-56 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес> <адрес>.

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Липецкой области по состоянию на 01.01.2021г.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120, по состоянию на 01.01.2021г. составляет:

- № - 624839,72 рублей,

- № – 329579,8 рублей,

- № -1517156,6 рублей,

- № – 1750313,88 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.10.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена актом определения кадастровой стоимости ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 21.04.2022г. в размере 5720164,64 рубля, что подтверждается актом от 21.04.2022г. (л.д.127 т.1), выпиской из ЕГРН от 11.10.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 30.03.2022г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец 18.07.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке №-О-ПО от 15.06.2022г., выполненный ООО «Оценка-Плюс».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.08.2022г. ООО АПК «Русагроальянс» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете №-О-ПО от 15.06.2022г., а именно: нарушение п.5 ФСО №3, п.11б, п.22б,в ФСО №7. Представленный оценщиком анализ рынка не позволяет составить представление о ценах предложений сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Необоснованно выбраны в качестве объектов-аналогов несопоставимые с объектом оценки земельные участки.

Отсутствует обоснование значения поправки на местоположение, учет характеристики на местоположение объекта оценки и объектов-аналогов вводит в заблуждение.

Решения приняты уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «Финансовый консалтинг» ФИО4

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости №-О-ПО от 15.06.2022г., выполненный ООО «Оценка-Плюс», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО №6)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке нарушен п.5 ФСО №3.

При расчете рыночной стоимости земельных участков (стр.74-89 отчета) оценщик не учитывает тот факт, что на них расположены нежилые капитальные здания сельскохозяйственного предприятия. При расчете рыночной стоимости земельных участков в качестве объектов-аналогов были подобраны земельные участки сельскохозяйственного назначения под пашню. Рыночная стоимость таких участков значительно ниже стоимости земельных участков из категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного использования/ производства, на которых возможно строительство капитальных объектов. Таким образом, оценщик не учел в полном объеме факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, и некорректно определили сегмент рынка, к которому относится исследуемые земельные участки.

На стр. 97 отчета об оценке представлено описание корректировки на «возможность торга». Данная корректировка была определена оценщиком как среднее значение по всем классам объектов (стр. 97 отчета), ввиду отсутствия класса «земельные участки под здания и сооружения» и составила 14%. Однако ни на одном из классов земельных участков, представленных на с.97 отчета, невозможно строительство зданий и сооружений.

Аналогично на стр.50 отчета об оценке оценщиком определена корректировка на «площадь объекта (масштаб объекта)» (рис. 17 стр. 50 отчета), как среднее значение стоимостных коэффициентов по следующим видам использования: пашни, кормовые угодья и залежь.

Таким образом, необоснованное применения корректировок «возможность торга» и «площадь объекта (масштаб объекта)», при расчете стоимости оцениваемых земельных участков, вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и влияет на итоговую величину рыночной стоимости.

Экспертом ФИО4 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке рыночной стоимости №-О-ПО от 15.06.2022г., выполненного ООО «Оценка-Плюс», не были соблюдены требования, предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки и допущены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 09.12.2022г., выполненным ООО «Финансовый консалтинг», рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 15.06.2022г. составляет:

-с кадастровым номером № площадью 1210+/-12 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес> – 183070 рублей;

-с кадастровым номером №, площадью 24707+/-55 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес> – 3738170 рублей;

-с кадастровым номером № площадью 6426+/-56 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с/п <адрес>, <адрес> -972250 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта на основании определения суда по делу назначена повторная судебная экспертиза по тем же вопросам, производство которой поручено Ассоциации судэкспертов «Премьер» эксперту ФИО5

Исследовав отчёт об оценке рыночной стоимости №-О-ПО от 15.06.2022г., выполненный ООО «Оценка-Плюс», экспертом ФИО5 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке допущены следующие нарушения.

В отчете в разделе 10.2 оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок, как рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения. Однако, в соответствии с ч.1 ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляют сельскохозяйственные угодья, на которых возделывается сельскохозяйственная продукция, являющаяся ценной, чем обусловлена причина установления особого режима предоставления, изъятия, использования таких земель.

Невозможность нахождения земель сельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов вытекает из положений п. 2 ст. 83 ЗК РФ, предусматривающих, что границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Вместе с тем согласно ч. 10 ст. 35 ГрК РФ в границах населенных пунктов также могут выделяться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Правовое регулирование таких земель осуществляется: нормами Земельного кодекса РФ, Федеральными законами «Об обороте сельскохозяйственных земель», «О личном подсобном хозяйстве», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О развитии сельского хозяйства» и др.

Объект оценки расположен на землях населенных пунктов. В составах территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садовом животноводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения. Поскольку такой участок находится в пределах городской черты, черты поселка или сельского поселения, то он входит в состав земель поселений (ст. 83 ЗК РФ), несмотря на то, что земельном участке выращивается сельскохозяйственная продукция.

Как правило, все земельные отношения, вытекающие из использования участков из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным Законом «Об обороте сельскохозяйственных земель». В свою очередь, вид разрешенного использования земель населенных пунктов регулируется принятыми в населенном пункте Правилами землепользования и застройки, которые могут уточняться администрацией населенного пункта, т.е. могут переходить из одного вида разрешенного использования в другой в зависимости от плана развития территории.

Таким образом, правовой статус земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования вне границ населенных пунктов, и внутри населенного пункта - различен. Оценщиком в отчете данный аспект юридического статуса участков не рассматривается и не анализируется. На землях сельхозназначения вне населенных пунктов разрешается организация только первичная переработка сельхозпродукции. Тогда как на землях населенных пунктов, при соответствующем утвержденном зонировании территории населенного пункта, возможна организация полноценного сельскохозяйственного производства, что, несомненно, повышает их ценность.

Таким образом, сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые участки, определен оценщиком некорректно.

В разделе 10.3. отчета оценщик проводит анализ цен предложений земель сельскохозяйственного назначения. Оценщик указывает, что отсутствуют соответствующие предложения земельных участков под сельскохозяйственное производство из земель населенных пунктов. При этом полученная выборка цен предложений позволяет оценщику сформировать приводимый диапазон цен от 18136 руб. до 123820 руб. за 1 га. Разница между границами интервала в ценах выборки составляет более 6 раз. Оценщик не приводит суждения о том, каковы причины столь значительного расхождения в ценах предложений.

При этом, в отчете не приводятся объявления по аналогам из выборки, что не позволяет пользователю отчета провести самостоятельный анализ. Приводимый диапазон, по существу, означает, что любой полученный результат рыночной стоимости, внутри обозначенного диапазона, будет, по мнению оценщика, достоверным.

В отчете оценщиком не предусмотрен этап учета и соответствующей корректировки на различие в правовом статусе объектов оценки и объектов-аналогов. Кроме того, отбор объектов-аналогов не обоснован. Оценщик утверждает, что одним из критериев отбора, является местоположение объектов-аналогов. В выборке на стр. 35 отчета приведены 11 объектов, расположенных в <адрес>. В расчетах использован лишь один объект из <адрес>. Также, как отмечалось ранее, объекты оценки и объекты-аналоги относятся к различным категориям земель.

Логика расчетов оценщика не имеет обоснований. В качестве аналогов используются земельные участки, используемые под пашню, сенокос, залежь. То есть такие, которые являются особо ценными, по сравнению с исследуемым земельным участком. Какие-либо корректировки отсутствуют.

При расчете размера поправки на наличие зон с определенными режимами ограничений, оценщик использовал, по существу, экспертное мнение заказчика оценки, то есть будущего истца в судебном процессе, без проверки определенной корректировки на соответствие рыночным данным, справочным данным.

Поскольку сегмент рынка, к которому отнесен объект исследования, определен некорректно, следовательно, все дальнейшие примеры выборки цен предложений вводят пользователя отчета в заблуждение, путем отождествления объектов оценки в границах населенного пункта с землями сельхозназначения иного статуса.

Выбранные объекты аналоги без обоснований соответствуют диапазону ниже средней величины, что объективно влечет занижение рыночной стоимости.

Отбор объектов аналогов не обоснован. Не указано, почему другие аналоги не рассматривались оценщиком.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 11.08.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО АПК «Русагроальянс» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение и принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

Согласно заключению эксперта Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО5 № от 22.02.2023г. (повторная судебная экспертиза), величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 15.06.2022г. составляет:

- с кадастровым номером № – 194623 рубля,

- с кадастровым номером № –102656 рублей,

- с кадастровым номером № – 2096142 рубля,

- с кадастровым номером № – 477 572 рубля,

- с кадастровым номером № – 563946 рублей.

Анализируя вышеуказанное экспертное заключение, суд считает подлежащим принятию его в основу решения, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов.

В качестве объектов-аналогов использованы земельный участок из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования, расположенный в <адрес> (аналог №), земельный участок из земель населенных пунктов для организации фермерского хозяйства (аналог№ 2), земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции).

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В результате расчетов определена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Не принимая в качестве доказательства по делу заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «Финансовый консалтинг» ФИО4, суд исходит из следующего. Из материалов дела следует, что объектами оценки являются земельные участки с №, расположенные в <адрес>, сельское поселение Долговский (Бигильдинский) сельский совет, <адрес>, из земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного производства. В качестве объектов-аналогов экспертом использованы аналоги: № из категории земель населенных пунктов для строительства промышленного объекта (<адрес>), № земли населенных пунктов с разрешенным использованием «для строительной промышленности» (в 10 км. от <адрес>), № – из земель населенных пунктов, для размещения объекта промышленности (д.<адрес>). Экспертом проведен анализ сегмента рынка земельных участков, предназначенных для промышленных объектов, определен диапазон цен на земельные участки производственного назначения, в пределах которого находится итоговый результат расчетов, применены корректировки для земельных участков производственного назначения. Однако, анализируя мнения специалистов-оценщиков (рецензия от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная АНО «Межрегиональный центр судебной экспертизы и научного анализа», и заключение специалиста-оценщика ФИО6), письменные пояснения эксперта, материалы дела, свидетельствующие о наличии достаточного количества объектов-аналогов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, и не требующих дополнительных корректировок, оснований для вывода о сопоставимости видов разрешенного использования объектам исследования и объектов-аналогов, использованных экспертом ФИО4, обоснованности примененных в расчете корректировок, и, как следствие, достоверности итоговой величины рыночной стоимости, у суда не имеется.

Принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15.06.2022г. в следующих размерах:

-с кадастровым номером № – 194 623 рубля;

-с кадастровым номером № – 102 656 рублей;

-с кадастровым номером № – 2096 142 рубля;

-с кадастровым номером № – 477 572 рубля;

-с кадастровым номером № – 563 946 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.08.2022г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ООО АПК «Русагроальянс» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 65000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении административных исковых требований ООО АПК «Русагроальянс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 11.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной отказать.

Административное исковое заявление ООО АПК «Русагроальянс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 15.06.2022г. в следующих размерах:

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 18.07.2022 г.

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО АПК «Русагроальянс» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 11.08.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной отказать.

Взыскать с ООО АПК «Русагроальянс» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» оплату за проведение судебной экспертизы - 65 000 (шестьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 10.04.2023г.