РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 17 ноября 2023 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Астапенко С.А.,
при секретаре Черкасовой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик Русская сказка» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
АО «Специализированный застройщик Русская сказка» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000058 от 07.03.2023 и установить кадастровую стоимость нежилого здания «Торговый комплекс» с кадастровым номером 47:24:0102004:2869, площадью 2045 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, МО г. Коммунар, <...>, в размере его рыночной стоимости равной 56 774 000,00 рублей на 29.12.2022.
В административном исковом заявлении отмечается, что АО «Специализированный застройщик Русская сказка» является собственником указанного нежилого здания. Его кадастровая стоимость утверждена в размере 167 697 696,92 руб. На основании отчета об оценке № 23344/01-2023 АО «Специализированный застройщик Русская сказка» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. ФИО1 «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000058 от 07.03.2023 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.
Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области.
В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО2 просил отказать в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Правительства Ленинградской области ФИО3 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.
В судебном заседании представитель АО «Специализированный застройщик Русская сказка» ФИО4 заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержала, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просила установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы.
ФИО5 «ЛенКадОценка» ФИО6, ФИО2 возражали против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставили на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО3 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Не возражала относительно выводов судебной экспертизы. Требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, также оставила на усмотрение суда.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ленинградской области письменные возражения на административный иск не представило, в судебное заседание представителя не направило, о слушании дела извещено надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных лиц.
Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.
Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.
Таким образом, с 1 января 2022 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:24:0102004:2869 определена в размере 167 697 696,92 руб.
Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.
В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
08.02.2023 года АО «Специализированный застройщик Русская сказка» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:24:0102004:2869 в размере 56 774 000 руб. по состоянию на 29.12.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 23344/01-2023 года, составленный 25.01.2023 г. оценщиком ООО «Агентство оценки «Северная столица» ФИО7
07.03.2023 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение № ОРС-47/2023/000058 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно решению ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (далее - ФСО VI), «существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников». В соответствии с пунктом 8 ФСО VI «подтверждение полученной из внешних источников информации, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки...». На скриншотах объявлений к продаже и аренде объектов-аналогов, приведенных в приложении к отчету (страницы 97-100, 102-109), отсутствуют отметки-признаки, свидетельствующие о датах объявлений. В результате нет однозначной фиксации соответствия цен и других важных условий предложений к продаже/аренде объектов-аналогов относительно даты оценки. Утверждения оценщика в тексте отчета о том, что все представленные аналоги были выставлены на продажу или обновлены в листинге в октябре и декабре 2022 года (страницы 60, 74 отчета), являются лишь декларативными и ничем не подтвержденными.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках сравнительного подхода, нарушены подпункты «д», «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее - ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. В соответствии с положениями статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 ФСО VI отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющие понять логику и объем проведенного оценщиком исследования.
Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 «при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки»:
на странице 61 отчета приведено описание корректировки на местонахождение в зависимости от численности населенного пункта. В расчетах использовались значения коэффициентов местоположения для городов с населением до 500 тыс. чел.: среднее значение диапазона (0,75), а также нижняя и верхняя границы расширенного интервала (0,67-0,83). Объект оценки и все объекты-аналоги отнесены оценщиком к группе городов с населением до 500 тыс. чел., при этом коэффициенты местоположения в расчетах для них разные. В отчете никаких пояснений по поводу выбора коэффициентов нет;
- при описании корректировки на расположение на «красной линии» (страница 62 отчета) указано, что корректировка не требуется, так как объект оценки и все подобранные для сравнения объекты аналоги расположены на первой линии проездных шоссе. Однако корректировка по данному ценообразующему фактору в расчетной таблице проводилась (страница 67 отчета);
- описание корректировки на назначение приведено на страницах 62-63 Отчета. При этом неясно по каким причинам оценщиком выбран коэффициент 3,35 для объекта оценки, а также объектов-аналогов №№ 2, 3: согласно данным «СтатРиелт», указанный коэффициент относится к «торгово-выставочным и развлекательным зданиям и помещениям - фирменных престижных брендов (капитальные здания премиум-класса, все коммуникации)». Отсутствует мотивировка выбора оценщиком: коэффициента 3,16: для зданий и помещений универсального торгового назначения; коэффициента 0,36 для производственно-складских зданий и помещений «неотапливаемых»;
- описание корректировки на соотношение площади застройки и площади земельного участка приведено на страницах 63-64 Отчета. Оценщиком не приводится обоснование вывода о том, что данный ценообразующий фактор для объекта оценки и объектов-аналогов – одинаков. При этом плотность застройки объекта оценки составляет величину, равную 0,36 (площадь застройки/площадь земельного участка), а объектов-аналогов № № 1 и 2, соответственно, 0,23 и 0,22. По параметру «общая площадь здания, приходящаяся на 1 кв.м земельного участка»: у объекта оценки - 1,2, у объектов-аналогов № № 1 и 2, соответственно, 0,46 и 0,65. По указанному элементу сравнения объект оценки отличается от объектов-аналогов, однако это не учтено в расчетах;
- в отношении объекта-аналога № 2 в скриншоте объявления о продаже на страницах 98-99 Отчета указано, что арендопригодная площадь здания составляет 5 000 кв. м, в то время как общая площадь объекта-аналога № 2: 7 770 кв. м, таким образом, коэффициент арендопригодной площади объекта-аналога №2 составляет: 5000/7770 = 0,64. Общая площадь объекта оценки составляет 2045 кв.м, арендопригодная площадь объекта оценки, принятая оценщиком в расчетах, составляет 1520 кв. м (таблица 13 на странице 73 Отчета), следовательно, коэффициент арендопригодной площади объекта оценки составляет: 1520/2045 = 0,74. По данным исследований «СтатРиелт», проведенных на основании сопоставления технической документации объектов до 2022 года, для зданий, построенных после 1991 года, типичный коэффициент арендопригодной площади находится в диапазоне от 0,81 до 0,94, среднее значение: 0,88. По данным исследования Консалтинговой Группы «Аверс» ФИО8 коэффициент арендопригодной площади для проектов торговых центров (без разделения на классы) составляет 0,75.
Таким образом, объект-аналог № 2 обладает нетипично низкой для торговых зданий арендопригодной площадью, что является отрицательным фактором для потенциального инвестора, что отражается на цене предложения по сравнению с другими аналогами на рынке в сторону ее занижения. Данное обстоятельство оценщиком не проанализировано, в расчетах не отражено.
Приведенные нарушения могут оказать влияние на стоимость объекта оценки.
В соответствии с пунктом 2 ФСО V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, при выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать достаточность и достоверность исходной информации. Информация, приведенная в скриншоте объявления о продаже объекта-аналога № 1 на странице 97 Отчета, не является достаточной и достоверной в части характеристик объекта-аналога; использованные в расчетах характеристики объекта-аналога, влияющие на стоимость, не подтверждены. Объявление о продаже не содержит фотографий, сделать вывод о степени готовности объекта/состоянии здания, классе конструктивной системы, качестве отделки и вообще о ее наличии, о функциональном назначении объекта-аналога на основании данных объявления о продаже не представляется возможным. Тем не менее, не имея достаточной и достоверной информации об объекте-аналоге, оценщик использует его в расчетах и проводит корректировки на состояние внутренней отделки и на инженерные коммуникации, утверждая, что объект-аналог обеспечен электроснабжением, отоплением, водоснабжением, канализацией, системами автоматического пожаротушения зданий и помещений, системами комплексного видеонаблюдения и охраны зданий и помещений, несмотря на то, что в объявлении о продаже заявлено только о наличии отопления, водоснабжения, электричества и видеонаблюдения.
В ходе проведенных оценщиком расчетов в рамках доходного подхода методом прямой капитализации нарушен подпункт «в» пункта 23 ФСО № 7, в соответствии с которым определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Соответствующий рынку годовой доход объекта оценки определен некорректно.
На страницах 77-78 Отчета приведен расчет рыночной арендной ставки объекта оценки. В отношении объекта-аналога № 2 указано, что его отделка - простая. Однако согласно описанию и фотографиям объекта-аналога № 2, приведенным на страницах 102-103 Отчета, следует вывод о том, что помещение требует проведения косметического ремонта. Некорректное описание состояния отделки помещения привело к занижению скорректированной арендной ставки объекта-аналога № 2 и занижению стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.
На странице 70 Отчета оценщиком приводится обоснование арендопригодной площади объекта оценки. Арендопригодная площадь определена на основании данных экспликации к поэтажному плану, приведенной в техническом паспорте (страницы 123-125 Отчета). В состав вспомогательных площадей, не включенных оценщиком в арендопригодную площадь, согласно данным экспликации площадей технического паспорта, вошли, в том числе: кладовые, санузлы, различные помещения (назначение помещений в экспликации не указано). Коэффициент арендопригодной площади таким образом составил 0,74. По данным открытых источников (Яндекс-карты) в здании расположены следующие организации торговли и сферы услуг: Союз ломбардов; Слетать.ру; Семишагофф; парикмахерская; прачечная, химчистка; кафе, бильярдный клуб; кабинет дефектолога; зоосалон; Всё для котлов; магазин мебели; салон красоты, и пр. Из Отчета неясно, сдаются ли указанным арендаторам помещения блоками, или указанные вспомогательные площади действительно не участвуют в формировании потенциального валового дохода; какие-либо комментарии в Отчете отсутствуют. По данным НО «СтатРиелт» на 01.10.2022 для зданий, построенных после 1991 года, среднее значение коэффициента арендопригодной площади составляет 0,88, диапазон 0,81-0,94. Корректное определение арендопригодной площади оказывает существенное влияние на стоимость объекта оценки, полученную в рамках доходного подхода.
Полученная оценщиком расчетным путем величина операционных расходов, равная 46% (таблица 17 на странице 82 Отчета), рассчитана некорректно, завышена, что привело к занижению величины чистого операционного дохода и, как следствие, к занижению стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода.
Резерв на замещение рассчитан на странице 80 Отчета. В ходе расчета нарушены подпункты 2, 3 пункта 2, пункт 8 ФСО VI. В таблице 15 приведены минимальные цены за 1 кв. м косметического ремонта нежилых помещений (с учетом НДС). При этом расходы на ремонт, учтенные в составе операционных расходов, в связи с завышенной базой для определения удельной стоимости на проведение косметического ремонта и ошибками в расчетах, привели к занижению стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода.
Описание расчета налога на имущество приведено на странице 81 Отчета. Базой для определения налога на имущество является кадастровая стоимость. Однако целью Отчета является определение рыночной стоимости для её установления в качестве кадастровой стоимости, и использование в расчетах оспариваемой кадастровой стоимости некорректно, приводит к искажению стоимости, полученной в рамках доходного подхода.
В отчете не отражен порядок определения страховой суммы, которая является базой для расчета страхового сбора, включенного в операционные расходы (страница 81 Отчета).
При таких обстоятельствах ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в оспариваемом решении делается вывод о том, что полученная оценщиком итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не может быть признана достоверной, является заниженной.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 19 июля 2023 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Авада» ФИО9
На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке № 23344/01-2023, составленного оценщиком ООО «Агентство оценки «Северная столица» ФИО7, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 07.03.2023 г. № ОРС-47/2023/000058; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:24:0102004:2869 по состоянию на 29.12.2022 г.
По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 23-2/31 от 02.10.2023 года, согласно которому:
отчет об оценке рыночной стоимости № 23344/01-2023, составленный оценщиком ООО «Агентство оценки «Северная столица» ФИО7, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 07.03.2023 г. № ОРС-47/2023/000058, повлиявшие на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки;
рыночная стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером 47:24:0102004:2869, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, МО г. Коммунар, <...>, по состоянию на 29.12.2022 г. составляет 77730000 руб.
Оценивая заключение эксперта № 23-2/31 от 02.10.2023 года, суд отмечает следующее.
Экспертом проанализировано соответствие отчета формальным требованиям законодательства, проведена проверка содержания отчета на соответствие требованиям к содержанию отчета, проведен анализ нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанных в решении бюджетного учреждения.
Так, нарушение в виде отсутствия сведений о дате публикации существенной информации, установленные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражение в отчете об оценке. Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку определение стоимости в рамках сравнительного и доходного подходов основано на ценах приведенных аналогов.
Нарушения в виде неверного применения корректировки на численность населения населенного пункта, противоречий в корректировке на «красную» линию, неверного применения корректировки на назначение объекта, неучет плотности застройки земельного участка, неучет нетипичного соотношения арендопригодной и общей площади аналога № 2, установленные ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», имеются в Отчете об оценке. Данные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат сравнительного подхода.
Нарушение в виде неподтвержденной информации по ценообразующим факторам аналога №1, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражение в Отчете об оценке. Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат сравнительного подхода.
Нарушение в виде некорректного определения состояния аналога № 2, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражения в Отчете об оценке. Так же выявлено замечание о некорректном применении корректировки на тип и состояние отделки. Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат доходного подхода.
Нарушение в виде некорректного определения арендопригодной площади объекта оценки, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», находит отражение в Отчете об оценке. Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат доходного подхода.
В Отчете об оценке допущено нарушение в виде некорректного определения величины операционных расходов в рамках доходного подхода к оценке, установленное ГБУ ЛО «ЛенКадОценка». Данное нарушение повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости, поскольку в согласовании результатов применения подходов к оценке и расчете итоговой рыночной стоимости объекта оценки учитывался результат доходного подхода.
Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.
При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом выбраны наиболее сопоставимые аналоги и рассчитаны единицы сравнения для каждого из них, внесены в значения единиц сравнения корректировки для устранения различий между объектом оценки и аналогами (корректировка на торг (скидка к ценам предложений), корректировка на местоположение (удаленность от КАД, численность населения), корректировка на расположение относительно типовых зон населенного пункта, корректировка на состояние здания, корректировка на площадь здания и земельного участка), проведено согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. На основании данного подхода рыночная стоимость рассчитана как среднеарифметическое значение скорректированных цен аналогов.
В рамках доходного подхода к оценке экспертом применен метод прямой капитализации. Согласно этому методу экспертом проведено определение ожидаемого дохода от всех источников для расчета потенциального валового дохода (ПВД); определение действительного валового дохода (ДВД) путем вычитания из ПВД потерь от недозагрузки объекта и потерь при сборе арендной платы; определение всех расходов на содержание объекта (операционные расходы) и уменьшение ДВД на сумму расходов с целью получения чистого операционного дохода (ЧОД); определение ставки капитализации; пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта оценки. Экспертом проанализирована информация о доходах от сдачи в аренду торговых площадей, о вакантных площадях, об арендных ставках, определен коэффициент арендопригодной площади, произведен расчет арендной ставки для вакантных площадей торгового центра.
При определении стоимости объекта оценки на основе затратного подхода экспертом выбран метод оценки затрат на строительство методом укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) с использованием справочника «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2022, для условий строительства в Универсальном регионе, Россия. Серия «Справочник оценщика». - М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2022. Экспертом для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости определена конструктивная система и класс качества объекта оценки, выбран объект-аналога для определения укрупненных стоимостных показателей, определена номенклатура корректирующих коэффициентов (поправок) к справочной стоимости и произведен расчет количественных значений корректирующих коэффициентов (коэффициенты на различие в объеме/площади, поправки на различие в высоте, различие в материале стен), произведен расчет стоимости строительства объекта оценки, стоимость подключения к инженерным сетям, определена величина прибыли предпринимателя, определены величины накопленного износа и устареваний объекта, произведен расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа.
В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.
Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.
Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» № ОРС-47/2023/000058 от 07.03.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.
Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления АО «Специализированный застройщик Русская сказка», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.
Из материалов дела усматривается, что АО «Специализированный застройщик Русская сказка» при подаче административного иска уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей.
В связи с этим суд отмечает необходимость взыскать с административного истца неуплаченную государственную пошлину за подачу административного искового заявления в размере 4 000 руб., поскольку госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера (для организаций – 6 000 руб.). По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер.
Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление АО «Специализированный застройщик Русская сказка» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания «Торговый комплекс» с кадастровым номером 47:24:0102004:2869, площадью 2045 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, МО г. Коммунар, <...>, в размере его рыночной стоимости равной 77 730 000 (семьдесят семь миллионов семьсот тридцать тысяч) рублей по состоянию на 29.12.2022.
В остальной части административных исковых требований АО «Специализированный застройщик Русская сказка» отказать.
Взыскать с АО «Специализированный застройщик Русская сказка» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета неуплаченную государственную пошлину в размере 4 000 рублей.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья С.А. Астапенко
Решение изготовлено в окончательной форме 21 ноября 2023 года.