дело № 3а-171/2025

УИД 26OS0000-04-2024-000937-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 04 июня 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Виста» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Виста» действуя через представителя по доверенности ФИО1 обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, по состоянию на 01.01.2023.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 783 042,84 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 592 008,18 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 610 755,25 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 078 298,02 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 361 487,96 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 129 982,86 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 612 509,36 руб.

Административный истец ООО «Виста» полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в отчете об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ для объекта с КН № в размере 34 823 000 руб., для объекта с КН № в размере 36 632 000 руб., для объекта с КН № в размере 33 646 000 руб., для объекта с КН № в размере 36 632 000 руб., для объекта с КН № в размере 9 029 000 руб., для объекта с КН № в размере 20 576 000 руб., для объекта с КН № в размере 17 076 000 руб., для объекта с КН № в размере 4 913 000 руб.

Административный истец ООО «Виста» и его представитель действующий на основании доверенности ФИО1 в судебное заседание не явились, представив заявление об уточнении заявленных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО2 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, ООО «Юбилейное», ООО «МАКСИМА ГРУПП», АО АКБ «ЦентроКредит» извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

В соответствии с требованиями, сто. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса.

В отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 данного Кодекса (п. 2 ст. 375 НК РФ).

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных объектов.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Материалами дела установлено, что ООО «Виста» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1351 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1615,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1302,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 291,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 916,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 58,19 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ);

-нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 196,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, (выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 48 783 042,84 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 592 008,18 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 44 610 755,25 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 078 298,02 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 361 487,96 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 129 982,86 руб., с КН № на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7 612 509,36 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанных объектов и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34 823 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 632 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 33 646 000 руб., <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 36 632 000 руб., <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 9 029 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 20 576 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 17 076 000 руб., <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № на основании которого рыночная стоимость для объекта с КН № составляет 4 913 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> стоимость объектов недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 36 473 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 42 372 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 35 269 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 965 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 25 495 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 869 000 руб., с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 195 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт установил, что объекты экспертизы располагаются в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, определил основные характеристики торгового центра в пределах которого расположены объекты оценки. Дата фактического осмотра объектов экспертизы ДД.ММ.ГГГГ.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактические данные о ценах предложений объектов назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперт принял во внимание расположение, текущее состояние и существующие ограничения и обременения, наиболее эффективным использованием объекта будет продолжение текущего использования объектов, объекты экспертизы 1-4, 6 и 7 торговые помещения, объект экспертизы с кадастровым номером № – административные помещения. Рассматриваемые объекты экспертизы принадлежат ко вторичному рынку торговой недвижимости, к классу торговые центры и помещения в них, торговые площади.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/.

Обоснование корректировок на отношение цен торговых объектов по районам города по отношению к самому дорогому району, расположения относительно остановок общественного транспорта, масштаб (размер площади объекта), этаж расположения, наличие отдельного входа, наличие охраны и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный подход (метод дисконтирования денежных средств) - 100%.

В рамках проведенной судебной оценочной экспертизы эксперт рассчитывал потенциальные денежные потоки, на основании рыночнх данных об арендных ставках по г. Ставрополю за период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, с учетом их местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке ООО «СтавЭкспертГрупп» в отношении спорных объектов недвижимости у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факты завышения кадастровой стоимости на 25.2 % в отношении объекта недвижимости с КН №, на 4.9% в отношении объекта недвижимости с КН №, на 20.9 % в отношении объекта недвижимости с КН №, на 31.4 % в отношении объекта недвижимости с КН №, на 10.1 % в отношении объекта недвижимости с КН №, на 23.7% в отношении объекта недвижимости с КН №, на 31.7% в отношении объекта недвижимости с КН №, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашли свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых помещений установленной в соответствии с заключением эксперта <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № №

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 20.12.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Виста» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1351 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 36 473 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1615,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 42 372 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1302,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 35 269 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 291,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 8 965 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 916,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 25 495 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 58,19 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 16 869 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 196,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере – 5 195 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №, КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 20.12.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 18.06.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная