дело № 2-3/2023

УИД 77RS0010-02-2021-019514-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 10 апреля 2023 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре Ш*, с участием прокурора Ч*, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З1 к К1 о признании прекратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, встречному иску К1 к З1, АО «Альфа-Банк», Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании залога квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец З1 обратился в суд с иском к ответчикам К1, К2 о признании ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, мотивируя свои требования тем, что он (истец) приобрел у К2 по договору купли-продажи от 14.05.2021 квартиру, расположенную по адресу: ***, и продавец обязался в течение 14 дней с момента государственной регистрации сняться с регистрационного учета и освободить квартиру, однако до настоящего времени этого не сделал. После перехода права собственности на квартиру к истцу ответчики прекратили право пользования данным жилым помещением, однако отказываются добровольно выселяться из квартиры и не освобождают её. В связи с указанным истец просит признать ответчиков прекратившими право пользования указанной квартирой, выселить ответчиков из указанной квартиры, снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчиком К1 был заявлен встречный иск к З1 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, признании залога квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, мотивированный тем, что указанная выше квартира принадлежала ей (ответчику, истцу по встречному иску), в которой она постоянно проживала и проживает, страдает психическим заболеванием. После получения искового заявления З1 о выселении узнала о договоре купли-продажи квартиры от 14.05.2021, заключенным между К2 и З1, а также о договоре купли-продажи квартиры от 26.04.2019, заключенным между ней и К2. Однако в силу имеющегося у неё заболевания она не отдавала отчёт своим действиям при подписании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019, в момент заключения данной сделки не могла понимать значение своих действий и руководить ими, кроме того никаких денег от продажи квартиры она от К2 не получала. Поскольку на момент сделки от 26.04.2019 она не отдавала отчёт своим действиям, то заключенный с ней договор купли-продажи квартиры в силу ч. 1 ст. 177 ГК РФ является недействительным, что влечёт недействительность последующего договора купли-продажи от 14.05.2021 между К2 и З1, а также недействительность договора залога спорной квартиры. В связи с указанным истец по встречному иску просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 26.04.2019, заключенный между К1 и К2, применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 14.05.2021, заключенный между К2 и З1, признать недействительным договор залога квартиры, заключенный между З1 и АО «Альфа-Банк», признать отсутствующим у З1 право собственности на указанную квартиру, исключить из ЕГРН записи о праве собственности З1 на квартиру, о праве собственности К2 на квартиру, о залоге квартиры, залогодержателем по которому является АО «Альфа-Банк».

В ходе рассмотрения дела было установлено, что после подачи З1 иска и до принятия его судом к производству ответчик К2 умер 19.12.2021, заявленные истцом З1 требования о признании ответчика прекратившим право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета не предусматривают процессуальное правопреемство, в связи с чем производство по делу в данной части было прекращено. Вместе с тем, поскольку по встречному иску спор заявлен в отношении квартиры, собственником которой и стороной сделок по которым являлся умерший К2, но наследственное дело после его смерти не открывалось и наследники, принявшие наследство, не установлены, то по делу взамен выбывшего ответчика К2 был привлечен соответчиком по встречному иску Департамент городского имущества г. Москвы, а также был привлечен соответчиком по встречному иску залогодержатель квартиры АО «Альфа-Банк».

Истец (ответчик по встречному иску) З1, его представитель в судебное заседание не явились, поступившее ходатайство представителя истца об отложении судебного заседания было отклонено, представлены письменные возражения на встречный иск.

Ответчик (истец по встречному иску) К1 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя, который возражал против иска З1, поддержал заявленные встречные исковые требования.

Представитель ответчика по встречному иску АО «Альфа-Банк» в судебное явился, возражал против удовлетворения встречного иска, поддержал ранее представлены письменные возражения на встречный иск.

Представитель ответчика по встречному иску ДГИ г. Москвы в судебное не явился, отзывов, возражений на иск, на встречный иск не представлено.

Представитель третьего лица по встречному иску АО «АльфаСтрахование» в судебное заседание не явился, представлены письменные возражения на встречный иск.

Представитель третьего лица УВМ ГУ МВД России по г. Москвы в судебное заседание не явился, отзывов, возражений на иск, на встречный иск не представлено.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание участников судебного разбирательства, заключение прокурора о том, что иск З1 удовлетворению не поддержит, а требования К1 подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с ч. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абазацем вторым настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ:

- за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 1);

- сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2).

В соответствии с ч. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ответчик (истец по встречному иску) К1 с 2003 г. являлась собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***, в которой она зарегистрирована по месту жительства с 1998 г. и проживает по настоящее время.

Также в квартире с 03.09.2019 был зарегистрирован К2, который впоследствии умер 19.12.2021.

26.04.2019 между К1 (продавец) и К2 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продала покупателю указанную квартиру.

Переход права собственности на квартиру к покупателю К2 зарегистрирован в ЕГРН 14.05.2019, номер регистрации ***.

14.05.2021 между К2 (продавец) и З1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с которым продавец продала покупателю указанную квартиру за *** руб.

В соответствии с условиями Договора купли-продажи от 14.05.2021 квартира приобретается покупателем за счет собственных средств в размере *** руб. и с использованием кредитных средств в размере *** руб., предоставленных покупателю по Кредитному договору № *** от 14.05.2021, заключенному между покупателем и АО «Альфа-Банк», при этом приобретаемая покупателем квартира передается покупателем (залогодатель) в залог АО «Альфа-Банк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения своих обязательств по возврату кредита.

Между З1 (залогодатель) и АО «Альфа-Банк» (залогодержатель) оформлена закладная от 14.05.2021 в отношении указанной квартиры к Кредитному договору № *** от 14.05.2021.

Переход права собственности на квартиру к покупателю З1 зарегистрирован в ЕГРН 26.05.2019, номер регистрации ***.

Залог указанной квартиры (ипотека в силу закона) в пользу залогодержателя АО «Альфа-Банк» зарегистрирован в ЕГРН 26.05.2019, номер регистрации ***.

В соответствии с п. 25 Договора купли-продажи от 14.05.2021 – на день подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрирован продавец по месту жительства и фактически проживает. Третьих лиц, сохраняющих право пользования указанной квартирой в соответствии с действующим законодательством РФ, нет. По соглашению сторон настоящего договора продавец обязуется освободить указанную квартиру, снять себя с регистрационного учета по адресу квартиры и передать её покупателю в течение 14 дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю по настоящему договору.

Как следует из доводов ответчика (истца по встречному иску) К1, на момент подписания Договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 она в силу имевшихся у неё заболеваний не отдавала отчёт своим действиям, вследствие чего не могла знать о сути этой сделки, продолжала жить в квартире, как в своей, как и раньше оплачивала жилищно-коммунальные услуги, узнала обо всём только после получения иска З1 о выселении.

Для проверки доводов истца о том, что на период совершения сделки по Договору купли-продажи квартиры от 26.04.2019 она не была способна понимать значение своих действий и руководить, по делу была назначена амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза в отношении К1, проведение которой было поручено ФГБУ «НМИЦПиН им. В.С. Сербского» Минздрава РФ.

Согласно заключения выполненной ФГБУ «НМИЦПиН им. В.С. Сербского» Минздрава РФ судебно-психиатрической экспертизы № 1765/а от 28.11.2022, К1 страдает психическим расстройством в форме параноидной шизофрении (F20.0 по МКБ-10), о чем свидетельствуют данные анамнеза и медицинских документов о проявлении у неё приблизительно с 1979 г. аффективных нарушений, что явилось причиной неоднократных госпитализацией её в психиатрический стационар и наблюдения в ПНД. Указанный диагноз подтверждается и результатами настоящего обследования, выявившего у подэкспертной специфические шизофренические нарушения мышления, снижение волевых побуждений в сочетании с грубым нарушением критико-прогностических способностей. Отмечавшееся у неё психическое расстройство (параноидная шизофрения) в юридически значимый период подписания договора купли-продажи квартиры от 24.04.2019 сопровождалось неспособностью к смысловой оценке ситуации, осознанию юридических особенностей сделки и прогноза её последствий, а также нарушением критических функций, целенаправленности и регуляции своих действий и лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими. Указанное психическое расстройство возникло задолго до юридически значимого периода, является хроническим, имеет непрерывное течение. Выраженность имеющихся психических нарушений у К1 не позволяла ей в период после совершения сделки, в том числе по дату подачи иска 15.03.2022, понимать значение и последствия совершенного ею правого действия.

У суда нет оснований не доверять выводам указанной судебно-психиатрической экспертизы, поскольку экспертиза проведена незаинтересованными в исходе дела квалифицированными специалистами, врачами-психиатрами, имеющими необходимые специальные познания и стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, выводы экспертов основаны на оценке представленных материалов дела и медицинских документов, из непосредственного общения с самой К1.

Допущенная в определении суда о назначении экспертизы и в заключении экспертизы ошибка в указании даты подписания договора купли-продажи квартиры от 24.04.2019 вместо 26.04.2019 – является технической опиской, не влияет на правильность проведенного исследования и понимание выводов экспертизы, поскольку, согласно выводов экспертизы, и на дату 24.04.2019, и на дату 26.04.2019 и по настоящее время К1 в силу имеющегося у неё с 1979 г. заболевания, возникшего задолго до юридически значимого периода, являющегося хроническим и имеющим непрерывное течение, не могла понимать значение своих действий и руководить ими, как на 24.04.2019, так и на 26.04.2019, и по настоящее время.

Тем самым суд находит, что К2 на дату подписания договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, что в соответствии с ч. 1 ст. 177 ГК РФ влечёт недействительность данного договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 и, следовательно, отсутствуют юридические последствия данной сделки.

В отношении встречного иска стороной ответчиков по встречному иску было заявлено о пропуске истцом по встречному иску К1 сроков исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 недействительным.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст.ст. 196, 197 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (ч. 1),

срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня…, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч. 2).

Как следует из доводов ответчика (истца по встречному иску), которые не были ничем опровергнуты при рассмотрении дела, и подтверждаются выводами проведенной по делу психиатрической экспертизы, истец по встречному иску узнала о сделках купли-продажи квартиры, в том числе о сделке от 26.04.2019, только после подачи иска З1, до этого времени она в силу своего психического состояния не могла отдавать отчет, то есть не могла понимать и, следовательно, не могла осознано знать о сути сделки от 26.04.2019, всё это время ответчик считала, что проживает в принадлежащей ей квартире.

Доводы о том, что в бланках ЕПД за 2019-2021 г.г., представленных самой К1 указаны собственниками К2, а потом и З1, то есть она с 2019 г. могла узнать о смене собственника квартиры на К2 и о договоре купли-продажи от 26.04.2019 – судом отклоняются, поскольку, как указано выше, в указанный период 2019 г., а также до него и после, К1 имела и имеет психическое заболевание, при котором не могла отдавать отчёт своим действиям, то есть не могла понимать и осознавать, что не является собственником спорной квартиры, не смотря на информацию в ЕПД о том, что собственником является не она, а К2.

Также оформление К1 завещания на К2 от 13.03.2014 не опровергает того, что она в силу состояния своего здоровья не могла отдавать отчёт и осознавать сделку от 26.04.2019 и её последствия.

Как следует из встречного иска, о требованиях З1 ответчик узнала из его иска, полученного по почте 21.12.2021, после чего в ходе рассмотрения дела она узнала и осознала информацию о сделке от 26.04.2019, после чего 15.03.2022 судом был принят встречный иск ответчика об оспаривании договора купли-продажи квартиры, то есть встречные требования ответчика были заявлены в течение года после того, как ответчику стало известно о сделках с квартирой.

Доказательств что, что ответчик ранее 21.12.2021 знала и при этом осознавала информацию о наличии договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 и его юридические последствия – суду не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по требованиям о признании договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 недействительными – ответчиком (истцом по встречному иску) не пропущен.

Доводы стороны ответчиков по встречному иску и третьего лица АО «АльфаСтрахование» о том, что З1 являлся добросовестным приобретателем спорной квартиры – судом отклоняются, поскольку объективных и достоверных доказательств этого не представлено, учитывая, что в квартире постоянно проживала К1, о чём не мог бы не знать З1, если бы реально осматривал квартиру перед приобретением, при этом также не представлено доказательств того, что продавцом К2 покупателю были переданы ключи от квартиры и расчетные документы об оплате коммунальных услуг за квартиру, как об этом указано в передаточном акте от 14.05.2021. Ссылки на то, что в банк предоставлялся отчет об оценке квартиры, проводившейся 10.04.2021 и это подтверждает, что продавец и покупатель до заключения сделки имели доступ в квартиру – судом отклоняются, поскольку соответствующий отчёт об оценке суду не представлен, а кроме того, данный отчёт никак не подтверждает добросовестность покупателя, усчитывая иные установленные судом обстоятельства приобретения спорной квартиры.

Кроме того, суд учитывает, что покупатель З1, а, следовательно, и банк, и страховая организация, не был лишен права и возможности затребовать у продавца и проверить заключенный К2 договор купли-продажи квартиры от 26.04.2019, в котором однозначно указано, что предыдущий владелец К1 была зарегистрирована в данной квартире по месту жительства, то есть они имели право и возможность уточнить у продавца в связи с чем сведения о её регистрации отсутствуют в представленной выписки из домовой книги от 19.04.2021, когда и куда выбыла предыдущий владелец, запросив у продавца получение в МФЦ в своём присутствии архивной выписки из домовой книги, однако этого не было сделано, тем самым З1 не проявил необходимую осмотрительность и осторожность при проверке сведений о наличии зарегистрированных в квартире лиц и тех, кто выбыл из неё за последние три года (составляющих общий срок исковой давности) до 19.04.2021.

Доводы стороны ответчиков З1 и АО «Альфа-Банк» о том, что банк является добросовестным залогодержателем спорной квартиры, а потому не имеется оснований для прекращения договора залога, так как в силу абз. 2 ч. 2 ст. 335 ГК РФ собственник заложенного имущества имеет права и несёт обязанности залогодателя, и при возврате квартиры в собственность К1 должно быть сохранено обременение в виде ипотеки – судом отклоняются, поскольку К1 не несёт каких-либо обязательств перед банком, в обеспечение которых она дала согласие на передачу в залог (ипотеку) принадлежащей ей квартиры.

И кроме того, в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 335 ГК РФ правила, предусмотренные абз. 2 настоящего пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, выбыла из владения собственника помимо его воли, а в данном случае переданная в залог банка квартира выбыла из собственности её законного владельца К1 помимо её воли, поскольку она не отдавала отчёт свои действиям в период сделки от 26.04.2019 и в последующий период по настоящее время.

Доводы о том, что при заключении договора купли-продажи от 14.05.2021, оформлении кредитного договора и залога на спорную квартиру были представлены расписка К1 от 26.04.2019 о получении от К2 денежных средств за проданную квартиру и выписка из домовой книги, выданная 19.04.2021 МФЦ района Басманный, согласно которой она не зарегистрирована в данной квартире – судом отклоняются, поскольку данные документы не опровергают факт того, что в указанный период К1 не могла отдавать отчёт своим действиям, и данные документы не являются основаниями для не признания договора купли-продажи квартиры недействительным, исходя из установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств.

Кроме того, согласно ответа МФЦ г. Москвы – указанная выписка из домовой книги от 19.04.2021 отделом МФЦ района Басманный не выдавалась, указная в выписки сотрудник МФЦ Л1 с момента открытия МФЦ района Басманный никогда не значилась, изображение оттиска печати на указанной выписки не соответствует оттиску печати, используемому в МФЦ района Басманный.

При этом, согласно материалов дела, К1 постоянно зарегистрирована по указанному адресу спорной квартиры с 1998 г. по настоящее время и никогда никуда не выбывала с данного адреса с последующей регистраций по возвращении на него.

Таким образом, выписка из домовой книги от 19.04.2021 является ненадлежащим доказательством по делу и исключается судом из числа доказательств, как подложный документ.

Также стороной ответчика К1 представлено заключение специалиста ООО «***» № 219/22 от 12.04.2022, согласно которого рукописный текст и подпись от имени К1, изображение которых представлены в копии расписки от 26.04.2019, выполнены не К1, а другим лицом.

Данное заключение ничем не опровергнуто, не доверять ему у суда оснований не имеется.

В связи с чем названная расписка от 26.04.2019, копия которой представлена в материалах дела, также не может быть принята судом как надлежащее и допустимое доказательство.

В связи с указанным встречные исковые требования ответчика (истца по встречному иску) о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры от 26.04.2019 – подлежат удовлетворению, и, следовательно, подлежат применению последствия недействительности данной сделки в виде признания недействительным заключенного между К2 и З1 договора купли-продажи спорной квартиры от 14.05.2021, что влечёт прекращение права собственности З1 на указанную квартиру и её возврат в собственность К1, а также влечёт недействительность договора залога (ипотеки в силу закона) квартиры в пользу АО «Альфа-Банк» в обеспечение заключенного с З1 Кредитного договора № *** от 14.05.2021, поскольку законный собственник квартиры К1 не давала своего согласия на передачу квартиры в залог.

В требованиях ответчика (истца по встречному) об исключении из ЕГРН записей о праве собственности З1 на квартиру, о праве собственности К2 на квартиру, о залоге квартиры, залогодержателем по которому является АО «Альфа-Банк» – удовлетворению не подлежат, поскольку нормами действующего законодательства не предусмотрено исключение записей из ЕГРН, внесённые в ЕГРН записи погашаются. В данном случае имевшаяся в ЕГРН запись о праве собственности К2 уже является погашенной в связи с прекращением его права собственности на квартиру в силу договора купли-продажи от 14.05.2021, а соответствующие записи о праве собственности З1 на квартиру и о залоге (ипотеке) данной квартиры в пользу АО «Альфа-Банк» подлежат погашению на основании решения суда по данному делу по его вступлении в законную силу.

Поскольку судом удовлетворены встречные требования К1, следствием чего является прекращение права собственности З1 на квартиру и её возврат в собственность К1, то заявленные истцом З1 требования о признании К1 прекратившей право пользования данной квартирой, её выселении и снятии с регистрационного учета – удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований З1 к К1 о признании прекратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении – отказать.

Встречные исковые требования К1 к З1, АО «Альфа-Банк», Департаменту городского имущества города Москвы о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании залога квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 26 апреля 2019 года между К1 и К2, зарегистрированный в ЕГРН 14 мая 2019 года.

Применить последствия недействительности сделки:

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 14 мая 2021 года между К2 и З1, зарегистрированный в ЕГРН 26 мая 2021 года;

- прекратить право собственности З1на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***,

- вернуть в собственность К1 квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***,

- признать недействительным договор залога (ипотека в силу закона) квартиры, расположенной по адресу: ***, в пользу АО «Альфа-Банк», зарегистрированный в ЕГРН 26.05.2021, номер государственной регистрации ***.

В удовлетворении остальной части встречных требований – отказать.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении права собственности и регистрации права собственности.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 апреля 2023 года

Судья Е.Ю. Сапрыкина