административное дело № 3а-833/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 октября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при секретаре

судебного заседания Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-001542-47) по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит (с учетом уточнения) установить по состоянию на 01.01.2020 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости 6 458 100 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что земельный участок находится в фактическом пользовании ФИО1 за плату, рассчитываемую исходя из его кадастровой стоимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению платежей.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв.Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

27 сентября 2022 года от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв (возражения) на заключение судебной экспертизы от 18.08.2022 года № Г27-833/2022, в котором выражает мнение о недопустимости его принятия в качестве допустимого доказательства по делу.

В судебное заседание 24 октября 2022 года явился представитель ФИО1 по доверенности ФИО2, который заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы. Настаивал на заявленных в административном иске требованиях с учетом их уточнения. Просил не принимать во внимание заключение эксперта ввиду его составления с нарушением положений законодательства.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем направления судебных извещений посредством электронной почты, Почты России и путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером <№...> по адресу: <Адрес...>

ФИО1 также является фактическим пользователем земельного участка за плату, которая исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кроме того, определением Краснодарского краевого суда от 19 января 2022 года настоящее административное исковое заявление ФИО1 было оставлено без рассмотрения.

Отменяя вышеуказанное определение, Третий апелляционный суд общей юрисдикции в определении от 20 апреля 2022 года (дело № 66а-726/2022) указал на наличие у ФИО1 права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, установленной по состоянию на 01.01.2020 года.

Учитывая положения пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, а также установленные вступившим в законную силу судебным актом вышестоящей инстанции обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2020 года в размере 34 518 235, 5 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 01.09.2021 года (л.д.6, том 1).

В соответствии с отчетом об оценке № 005/21-ЧП от 30.12.2021 года, подготовленным ЧПО ФИО3, по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> составляет 6 458 100 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Граунд» № Г27-833/2022 от 18.08.2022 года отчет об оценке № 005/21-ЧП от 30.12.2021 года, подготовленный ЧПО ФИО3, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2020 года определена экспертом в размере 25 848 000 руб. (ниже кадастровой стоимости на 25,1 %).

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорного объекта недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход при оценки рыночной стоимости земельного участка не применялся, поскольку указанный объект является условно свободным от улучшений, а также ввиду того, что в районе расположения объекта оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом. Доходный подход при оценки рыночной стоимости земельного участка не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Эксперт также не располагал информацией о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что привело к невозможности использования доходного подхода.

Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Довод представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенный в отзыве (возражениях), о том, что экспертное заключение не может являться допустимым доказательством по делу ввиду того, что выбранные экспертом объекты – аналоги №№1,3 отличаются по площади от объекта экспертизы, не свидетельствует о недостоверности определения экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку экспертом в ходе производства экспертизы были учтены площади объектов – аналогов и применены соответствующие корректировки.

Кроме того, из заключения судебной экспертизы следует, что при применении сравнительного подхода эксперт правильно отобрал в качестве объектов – аналогов объекты недвижимости, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов – аналогов эксперт верно руководствовался п.10 Федерального стандарта оценки №1, утв.Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, согласно которому объектом – аналогом признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края в отзыве (возражениях) на то, что экспертом получено средневзвешенное значение стоимости объекта за 1 кв.м (1673 руб.) значительно меньше среднего значения стоимостных параметров основных предложений земельных участков (2 427 руб.), является несостоятельной, поскольку в результате анализа выборки цен предложений экспертом рассчитано наименьшее значение в размере 186 руб. за 1 кв.м, медиана – 1 714 руб. (стр.40 заключения). В связи с чем, разница средневзвешенного значения стоимости объекта экспертизы и объектов - аналогов не является значительной.

При таких обстоятельствах, приведенные в отзыве (возражениях) доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края не могут свидетельствовать об искажении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным (часть 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов) (часть 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Заявляя ходатайство о назначении дополнительной или повторной оценочной экспертизы, представитель административного истца ссылается на положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и указывает, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством по делу ввиду того, что экспертом использованы ненадлежащие объекты – аналоги и сделан неверный вывод на вопрос номер № 1.

К ходатайству приложены «разъяснения» представителя административного истца, в которых указано о допущенных, по его мнению, экспертом нарушениях при производстве судебной экспертизы.

Однако суд критически относится к вышеуказанным «разъяснениям», поскольку сведений о том, что представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 обладает профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, не имеется. При этом доводы, изложенные в «разъяснениях», относительно недопустимости экспертного заключения не мотивированны должным образом и не подтверждены допустимыми доказательствами, носят формальный характер.

Кроме того, данное административное дело рассматривается судом общей юрисдикции в порядке, предусмотренном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с чем, положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на которые ссылается представитель административного истца, не могут быть применены в рамках настоящего дела.

Учитывая, что судом не установлено предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы по делу, протокольным определением от 24 октября 2022 года представителю административного истца отказано в удовлетворении заявленного ходатайства.

При таких обстоятельствах, допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной экспертизы.

Таким образом, административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 07 декабря 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 07 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости – удовлетворить в части.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года, в размере 25 848 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 07 декабря 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 ноября 2022 года.

Судья Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова