Дело № 2-3055/2025
УИД № 03RS0005-01-2025-002960-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2025 года город Уфа
Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Баженовой Е.Г.,
при секретаре Кучимхановой А.Р.,
с участием истца ФИО2, представителя истца – ФИО3, действующей на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ, представителя ответчика – ФИО4, действующей на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» о признании нарушений договора и об изменении его условий,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» о признании нарушений договора и об изменении его условий, в котором указал, что 07 марта 2017 года между истцом и ответчиком заключен Договор аренды № на передачу во временное пользование (аренду) нежилого помещения площадью 77,9 кв.м., этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, для торговли в качестве универсама на срок 10 лет. Истец является собственником данного помещения. Арендная плата была установлена в размере 70000 руб. в месяц, включая оплату коммунальных услуг по договорам, заключенным на имя истца. Истец указывает на невозможность обращения к ответчику по месту фактического нахождения руководства, информация о месте нахождения отсутствует. Также указывает на то, что арендная плата не повышалась, несмотря на рост инфляции, а также на необходимость внесения ряда изменений в условий договора.
На основании изложенного, уточнив требования, просит признать существенным нарушением условий Договора аренды № от 07.03.2017 г. системные неисполнения оплаты регистрации Договора, вынужденной пломбировки приборов учета, а также отсутствие данных о месте нахождения органа управления ответчика, электронной почты, телефонов; признать существенным нарушением условий договора аренды уклонение от увеличения арендной платы в связи со значительной инфляцией более 60% за 8 лет и ростом оплаты за содержание помещения; обязать ответчика внести в Договор аренды данные по фактическому нахождению исполнительного органа управления предприятием с его коммуникационными контактными данными, а также фактические измененные данные по регистрации истца; добавить в п. 2.3.3 договора аренды текст: «В случае необходимости содействия арендодателя в проводимом текущем ремонте инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, оформлять предварительно письменную заявку на его имя с гарантией оплаты, необходимой при содействии; изменить п. 3.1 договора аренды, изложив его в следующей редакции: «Размер ежемесячной арендной платы составляет 112 тыс. руб.», оформив это путем составления и регистрации дополнительного соглашения ответчиком в срок 1 месяц с момента решения суда.
Истец и его представитель в судебном заседании требования поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал, просил отказать в удовлетворении.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Статья 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Статья 452 ГК РФ предусматривает порядок изменения и расторжения договора.
Согласно указанной статье соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.
В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Из материалов дела следует, что 07 марта 2017 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен Договор аренды № на передачу во временное пользование (аренду) нежилого помещения площадью 77,9 кв.м., этаж № 1, расположенного по адресу: <адрес>
Истец является собственником данного помещения.
Согласно п. 1.3 договора аренды арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное и белое» или другим коммерческим обозначением.
Пунктом 2.2.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы и иных платежей, установленных договором.
Пунктом 2.3.4 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором.
В соответствии с п. 3.1 договора аренды арендная плата была установлена в размере 70000 руб. в месяц, и включает в себя расходы по обеспечению помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением.
Согласно п. 3.2 договора пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Республики Башкортостан, но не более 10%. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы, предусмотренной п. 3.1 договора и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. В случае если индекс потребительских цен (иной аналогичный показатель инфляционных изменений) за последние двенадцать месяцев аренды (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 10%. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия договора.
В соответствии с п. 3.6 договора арендатор не несет никаких других расходов, кроме предусмотренных договором.
В соответствии с п. 5.1 договора срок аренды составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора.
Пункт 7.2 договора предусматривает, что регистрации договора осуществляется за счет арендатора. В соответствии с п. 7.3 договора сторона, которая выступает инициатором внесения изменений в договор, обязуется самостоятельно своими силами и за свой счет производить государственную регистрацию дополнительных соглашений к договору.
В соответствии с п. 7.4 договора аренды при изменении почтового адреса, места нахождения, номера расчетного счета и/или обслуживающего банка, одна сторона обязана незамедлительно письменно сообщить другой стороне о произошедших изменениях. В случае невыполнения условий настоящего пункта, уведомление, направленное по прежнему адресу, считается доставленным надлежащим образом.
С учетом изложенного суд не находит правовых основании для признания существенными нарушениями условий Договора аренды № от 07.03.2017 г. - системные неисполнения оплаты регистрации Договора, вынужденной пломбировки приборов учета, уклонение от увеличения арендной платы в связи со значительной инфляцией более 60% за 8 лет и ростом оплаты за содержание помещения, поскольку доказательств, подтверждающих обязанность ответчика по оплате системной регистрации договора, по возмещению расходов по пломбировке приборов учета либо уклонения от увеличения арендной платы в размере, не предусмотренном условиями договора аренды, не представлено.
Из письма от 15.05.2025, представленного ответчиком, усматривается, что ответчик предложил истцу рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы до 84700 руб., что соответствует условиям договора аренды, и опровергает доводы истца об уклонении ответчика от увеличения арендной платы.
Оснований для удовлетворения требований о внесении изменений в п. 2.3.3 договора и п. 3.1 договора суд также не усматривает, поскольку указанные изменения противоречат условиям договора аренды и нормам действующего законодательства.
Истец, как собственник помещения, несет бремя его содержания, что предусмотрено ст. 210 ГК РФ и поскольку условиями договора аренды не предусмотрена обязанность ответчика по возмещению расходов на текущий ремонт, то указанная обязанность не может быть возложена на ответчика.
Повышение размера арендной платы с 70000 руб. до 112000 руб. противоречит условиям договора аренды, предусматривающем возможность повышения размера арендной платы не более чем на 10%, в связи с чем требование о внесении изменений в условия договора в части изменения размера арендной платы на 112000 руб. также не подлежит удовлетворению.
Доводы истца об отсутствии в договоре аренды данных о месте нахождения органа управления ответчика, его электронной почты, телефонов, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды, и необходимости внесения в договор аренды данных о фактическом нахождении исполнительного органа управления ответчика с его коммуникационными данными, а также необходимости внесения в договор аренды измененных данных по регистрации истца, суд находит несостоятельными на основании следующего.
В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.
Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.
В соответствии со ст. 54 ГК РФ юридическое лицо имеет свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму, а в случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, указание только на такой вид. Наименование некоммерческой организации и в предусмотренных законом случаях наименование коммерческой организации должны содержать указание на характер деятельности юридического лица.
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.
В едином государственном реестре юридических лиц должен быть указан адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица.
Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, должно иметь фирменное наименование.
Наименование, фирменное наименование и место нахождения юридического лица указываются в его учредительном документе и в едином государственном реестре юридических лиц, а в случае, если юридическое лицо действует на основании типового устава, утвержденного уполномоченным государственным органом, - только в едином государственном реестре юридических лиц.
В представленном договоре аренды отражены наименования сторон- истца и ответчика и места их нахождения.
Действующее законодательство не предусматривает обязанность отражения в договоре сведений о фактическом нахождении исполнительного органа управления ответчика с его коммуникационными данными, а также обязанность по внесению в договор аренды измененных данных по регистрации истца (указанные сведения в соответствии с условиями договора могут быть представлены в уведомительном порядке).
При указанных обстоятельствах суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Бета Уфа» о признании нарушений договора и об изменении его условий – отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2025 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2025 года.
Судья: Е.Г. Баженова