Решение по делу № 2-2777/2022 от 16.06.2023 - о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка исполненным, о признании права собственности за добросовестным покупателем, о признании незаконным наложенного обременения на право отчуждения земельного и жилого дома, о снятии ограничения и ареста.

УИД 91RS0№-67

Дело № (2-2777/2022)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Керченский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего Богданович Е.И.,

при секретаре ФИО10,

при участии представителя истца ФИО4 - ФИО6, ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков», публичному акционерному обществу «Государственный ощадный банк Украины», третьи лица - Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Главного управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и <адрес>, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка исполненным, о признании права собственности за добросовестным покупателем, о признании незаконным наложенного обременения на право отчуждения земельного и жилого дома, о снятии ограничения и ареста,

УСТАНОВИЛ:

В октябре 2022 года ФИО4 обратился в Керченский городской суд Республики Крым с исковым заявлением к ФИО5, автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» (далее - АНО «Фонд защиты вкладчиков») о признании исполненным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключённого ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 ФИО5, в интересах которой действовала ФИО3, о признании за добросовестным покупателем ФИО11 в счет исполнения условий договора права собственности на вышеуказанные жилой дом и земельный участок, о признании незаконным наложенного обременения на право отчуждения земельного участка и жилого дома в связи со смертью кредитора, о снятии ограничения и ареста, наложенных на основании определения Хозяйственного суда Республики Крым и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению АНО «Фонд защиты вкладчиков».

Исковые требования ФИО4 мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, действующей от имени ФИО5 по доверенности, заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>. При заключении указанной сделки стороны согласовали все существенные условия договора, а именно стороны согласовали стоимость отчуждаемого имущества, порядок оформления прав на него, риски заключения договора, также был произведен осмотр спорных объектов недвижимости, покупатель передал продавцу денежные средства по договору, жилой дом и земельный участок, а также техническая и правоустанавливающая документация на них, были переданы истцу. С момента заключения договора и до настоящего времени истец полностью осуществляет предоставленные ему права покупателя спорных объектов недвижимости, также место его постоянного проживания и членов его семьи зарегистрировано по адресу нахождения приобретённого жилого дома.

Вышеуказанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о реальном исполнении условий договора между сторонами.

Однако зарегистрировать переход права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в настоящее время не представляется возможным, поскольку имеются ограничения на отчуждение объектов недвижимости, наложенные в рамках дела, рассмотренного Хозяйственным судом Республики Крым по иску АНО «Фонд защиты вкладчиков» к публичному акционерному обществу «Государственный ощадный банк Украины» (далее - ПАО «Государственный ощадный банк Украины»). В рамках данного дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на недвижимое имущество ПАО «Государственный ощадный банк Украины», а также на права, вытекающие из договоров, стороной которых является ПАО «Государственный ощадный банк Украины», в том числе права требования по кредитам. Так, на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок по <адрес>, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ было обращено взыскание в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору, заключенному между бывшим супругом ответчика - ФИО12 и ПАО «Государственный ощадный банк Украины», в связи с чем, на указанное имущество был наложен арест.

Кроме того, от регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в настоящее время уклоняется и сама ФИО5

Истец полагает, что в настоящее время не имеется оснований для сохранения обременения на право отчуждения спорных объектов недвижимости, наложенного в рамках рассмотрения Хозяйственным судом Республики Крым и <адрес> дела по иску АНО «Фонд защиты вкладчиков» к ПАО «Государственный ощадный банк Украины», поскольку должник ФИО12 умер, наследников к его имуществу не имеется, таким образом, по мнению истца, обременения, наложенные на имущество ответчика подлежат снятию.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 представители ответчиков АНО «Фонд Защиты вкладчиков», ПАО «Государственный ощадный банк Украины», представители третьих лиц - Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Главного управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и <адрес>, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третьи лица ФИО1, ФИО2, ФИО3 не явились, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, от представителя ответчика АНО «Фонд Защиты вкладчиков», представителя третьего лица - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (т. 2 л.д. 36, 154), истец обеспечил явку своего представителя.

При таких обстоятельствах, судом в соответствии с положениями статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца ФИО4 - ФИО6 поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить. Пояснила суду, что её доверитель, будучи добросовестным покупателем спорных объектов недвижимости, в настоящее время лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на них в силу наличия запретов и ограничений, также он не может урегулировать вопрос с АНО «Фонд Защиты вкладчиков», поскольку не является стороной по договорам кредитования и ипотеки, заключённых бывшим супругами ФИО7 с ПАО «Государственный ощадный банк Украины». Дополнительно пояснила, что о наличии указанных обременений её доверителю стало известно в 2017 году, после заключения договора купли-продажи. При этом, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, заключенный между супругой истца - ФИО2 и ФИО5 в 2014 году фактически исполнен не был. Регистрация перехода права собственности по нему осуществлена не была. Денежные средства по договору от 2017 года в размере 950 000 рублей были переданы поверенному ФИО5 - ФИО1 в его офисе. В 2016 году ФИО4 и члены его семьи были зарегистрированы по месту постоянного проживания в спорном жилом доме. Также пояснила, что в настоящее время её доверитель намерен разрешить вопрос о переводе на него долговых обязательств ФИО5

Ответчик ФИО5 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ пояснила суду, что имела намерение произвести отчуждение принадлежащих ей объектов недвижимости с целью погашения кредитных обязательств перед ПАО «Государственный ощадный банк Украины», в связи с чем, обратилась к риелтору - ФИО1 и в июле 2014 года выдала ему доверенность на право продажи спорных объектов недвижимости. В последующем ФИО1 сообщил ей, что он продал жилой дом и земельный участок, денежные средства по сделке были им перечислены в счет погашения обязательства перед банком, в подтверждение чего, предоставил ей справку об отсутствии задолженности. Истца ФИО4 она видела один раз, когда давала ему разрешение на регистрацию его места постоянного проживания в принадлежащем ей жилом доме в 2016 году, разрешение ею было дано по указанию ФИО1, который пояснил, что это необходимо для того, чтобы ФИО18 согласились на заключение договора купли-продажи. В последующем, при личном обращении в ПАО «Государственный ощадный банк Украины» в 2019 году, ответчику стало известно о том, что её кредитные обязательства перед банком не погашены, задолженность составляет более 170 000 долларов США. Таким образом, ей стало известно о том, что ФИО1 свои обязательства не исполнил, при этом, денежные средства, вырученные от продажи жилого дома и земельного участка, он ей не передавал, в связи с чем, она обратилась в правоохранительные органы. Дополнительно пояснила суду, что с требованиями о взыскании неосновательного обогащения к ФИО1 она не обращалась, договоры купли-продажи от 2014 года и от 2017 года она не оспаривала, о том, что на спорные объекты недвижимости наложены ограничения она сообщала ФИО1 в 2014 году, с заявлением об исключении имущества из описи/о снятии ареста в Арбитражный суд Республики Крым не обращалась, также ею не отзывалась доверенность, выданная ФИО1, она была прекращена по истечению срока её действия, в АНО «Фонд Защиты вкладчиков» по вопросу списания/погашения задолженности она не обращалась, поскольку денежных средств по сделке не получила.

Суд, исходя из установленных по делу обстоятельств, выслушав пояснения явившихся лиц, с учетом подлежащих применению норм материального права, исследовав материалы гражданских дела №, №, материалы КУСП « № по заявлению ФИО5 оценив представленные сторонами по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4

Согласно частям 1, 2, 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 420 ГК РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашения.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу приведенных выше норм права, сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

Из материалов дела следует, что на основании решения Керченского городского суда АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 121).

Решением 21-й сессии 5-го созыва Керченского городского совета от ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 передан в собственность земельный участок по <адрес> в <адрес>, площадью 0,0457 га для обслуживания жилого дома и хозяйственных построек, что подтверждается государственным актом на право собственности на земельный участок серии Яд № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 52-57).

Согласно представленных суду филиалом ГУП РК «Крым БТИ» в <адрес> сведений от ДД.ММ.ГГГГ материалы инвентарного дела на жилой <адрес> в <адрес> в архиве филиала отсутствуют (т. 1 л.д. 108).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13, имущественным поручителем ФИО12 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, и ПАО «Государственный ощадный банк Украины» заключен ипотечный договор, удостоверенный частным нотариусом Керченского городского нотариального округа АР Крым ФИО14, реестровый №, согласно условий которого договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств ФИО12 по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, а именно возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ кредита в размере 125 000 долларов США, процентов за пользование кредитом в размере 12,5 %, комиссионного вознаграждения в размере 6311,50 гривен. Предметом ипотеки является недвижимое имущество - жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями и земельный участок, которые находятся в <адрес>. Также ДД.ММ.ГГГГ нотариусом зарегистрировано обременение на вышеуказанное имущество в виде запрета на его отчуждение (т. 2 л.д.86-89).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, изменила имя на ФИО15, что подтверждается свидетельством об изменении имени серии 1-АП № (т. 2 л.д. 102).

Определением Керченского городского суда АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-ц изменен способ и порядок исполнения заочного решения Керченского городского суда АР Крым от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ПАО «Государственный ощадный банк Украины» к ФИО13, ФИО12 об обращении взыскания на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок по <адрес>, принадлежащие ФИО13 ПАО «Государственный ощадный банк Украины» предоставлены все полномочия продавца, в том числе право на подачу и получение в каких-либо учреждениях, независимо от форм собственности подчинения, предприятиях, организациях каких-лио документов, осуществления каких-либо платежей, исключения записей о запрете из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, необходимых для продажи недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>, принадлежащих на праве собственности ФИО13 (т. 2 л.д. 45-47). При этом, материалы гражданского дела по исковому заявлению ПАО «Государственный ощадный банк Украины» к ФИО13, ФИО12 в архиве суда не сохранились (т. 2 л.д. 44).

Определением Хозяйственного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках рассмотрения дела по иску АНО «Фонд Защиты вкладчиков» к ПАО «Государственный ощадный банк Украины» наложен арест на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее ПАО «Государственный ощадный банк Украины», а также на права, вытекающие из договоров, стороной которых является ПАО «Государственный ощадный банк Украины», в том числе договоров аренды, и иные права, в том числе права требования по кредитам и иным сделкам ответчика, находящиеся на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ПАО «Государственный ощадный банк Украины» запрещено совершать действия по отчуждению и иному распоряжению движимым и недвижимым имуществом, а также правами, вытекающими из договоров, стороной которых является ПАО «Государственный ощадный банк Украины» (т. 2 л.д. 157-159).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК возбуждено исполнительное производство № по исполнению определения Хозяйственного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 90).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК вынесено постановление о наложении ареста на имущественные права должника в рамках исполнительного производства №-ИП в отношении должника ПАО «Государственный ощадный банк Украины», в частности произведен арест права требования ПАО «Государственный ощадный банк Украины» к ФИО12, ФИО13, не исполнивших денежные обязательства по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно наложен арест на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 82-85)

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Кроме того, в в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о наличии ограничения прав и обременения на объект недвижимости в виде запрета регистрации, наложенные на основании постановления судебного пристава-исполнителя межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.249-250).

Сведения о регистрации права собственности ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, внесены в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, одновременно в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о наличии ограничения прав и обременения на объект недвижимости в виде запрета регистрации, наложенные на основании постановления судебного приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК от ДД.ММ.ГГГГ, а также в виде ареста на основании постановления ОСП по <адрес> УФССП по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ВБ (т. 1 л.д.247-248).

Согласно представленной ответчиком справки от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной ПАО «Государственный ощадный банк Украины», задолженность ФИО12 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 177 808,16 долларов США (т. 2 л.д. 58).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО15В. выдала на имя ФИО1 доверенность, которой уполномочила последнего на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащих ей земельный участок и жилой дом с прилегающими к нему хозяйственно-бытовыми постройками и сооружениями, расположенных по адресу: <адрес>. Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверения полномочий другим лицам (т. 1 л.д. 156).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5, от имени которой на основании доверенности действовал ФИО1, и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 199-200).

Согласно условий договора ФИО5 продала, а ФИО2 купила жилой дом с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере 3 600 000 рублей. Покупатель уплатила продавцу наличными денежные средства до подписания настоящего договора. Подписи сторон под договором свидетельствуют о факте полного окончательного расчета по договору и отсутствии у продавца финансовых претензий к покупателю.

Продавец (в лице представителя) гарантирует, что на момент заключения договора дом и земельный участок, в том числе, в залоге не находится, арестов не имеется (п. 4.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действуя в интересах ФИО5, обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлениями о регистрации права собственности ФИО5 на вышеуказанные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 114, 196)

Также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действуя в интересах ФИО5, и ФИО2 обратились в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлениями о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.115,116,196,197).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО15В., ФИО1, ФИО2 государственным регистратором направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости, в частности государственным регистратором направлен запрос в Нотариальную палату Республики Крым и КРП «Керченское городское бюро технической инвентаризации» о наличии либо отсутствии зарегистрированных прав, арестов, обременений (ограничений). Согласно отметок уведомления получены ФИО2 лично ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 135,136,137,209,210,211 (оборот)).

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором отказано в государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес>, о чем участникам договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ направлены соответствующие сообщения (т. 1 л.д. 145, 214).

Кроме того, из материалов реестрового дела на спорный земельный участок усматривается, что ведущим специалистом Керченского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ предоставлено объяснение на имя заведующего отдела, согласно которому им при приеме заявления о регистрации ранее возникшего права собственности с переходом права от продавца к покупателю на жилом дом и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>, создан адрес с КЛАДРом (Классификатор адресов Российской Федерации), несмотря на то, что в автоматизированной информационной системе «Юстиция» уже существовал указанный адрес без КЛАДРа и наложением на него ареста (т. 1 л.д. 213).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и его супруга ФИО2 зарегистрированы по месту жительства по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 151).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, действующий от имени ФИО15В. по доверенности, уполномочил ФИО16 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие собственнику земельный участок и жилой дом с прилегающими к нему хозяйственно-бытовыми постройками и сооружениями, находящиеся по адресу: <адрес>. Доверенность выдана сроком до ДД.ММ.ГГГГ без права передоверения полномочий другим лицам (т. 1 л.д. 157).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей от имени ФИО15В., и ФИО4 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 160-161).

Согласно условий договора ФИО5 продала, а ФИО4 купил жилой дом с кадастровым номером №, и земельный участок с кадастровым номером № (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость отчуждаемого имущества определена сторонами в размере 950 000 рублей. Покупатель уплатил продавцу наличными денежные средства до подписания настоящего договора. Подписи сторон под договором свидетельствуют о факте полного окончательного расчета по договору и отсутствии у продавца финансовых претензий к покупателю.

Представитель продавца гарантирует, что на момент заключения договора дом и земельный участок, в том числе, в залоге не находятся, арестов не имеется (п. 4.1). Стороны договорились, что настоящий договор одновременно является актом приема-передачи дома и земельного участка (п. 5.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя в интересах ФИО5, обратилась в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлениями о регистрации права собственности ФИО5 на вышеуказанные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 149-150,217-219)

Также, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, действуя в интересах ФИО5, и ФИО4 обратились в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлениями о регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.151-153,154-155,220-222,223-224).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлениями о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате ранее представленных для их проведения документов (т. 1 л.д. 177-178, 231-232).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 сообщено о прекращении рассмотрения заявлений государственной регистрации перехода права, права собственности с отношении жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 182,241).

В судебном заседании представитель ФИО4 - ФИО6 пояснила суду, что её доверитель обратился в регистрирующий орган с заявлениями о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с принятием им решения о необходимости урегулирования вопросов о снятии обременений со спорных объектов недвижимости в ином порядке.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов в Российской Федерации определяются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Так, в силу статьи 5 Федерального закона "Об исполнительном производстве" принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

Полномочия судебных приставов-исполнителей на момент возникновения спорных правоотношений определялись настоящим Федеральным законом, Федеральным законом "О судебных приставах" и иными федеральными законами.

Перечень исполнительных действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем и направленных на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе, и мер принудительного исполнения, то есть действий, указанных в исполнительном документе, или действий, совершаемых судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу, определен нормами главы 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

В сентябре 2020 года ФИО2 обратилась в Керченский городской суд Республики Крым с исковым заявлением к АНО «Фонд защиты вкладчиков», ПАО «Государственный ощадный банк Украины», ФИО5, об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и снятии ареста, запрета на отчуждение, наложенных постановлением судебным приставом-исполнителем межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано. Отказывая в удовлетворении исковых требований суд исходил из недобросовестности как продавца, так и покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 19-22).

В августе 2020 года ФИО15В. обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4, ФИО2 о прекращении права пользования жилым домом № по <адрес> и выселении. ФИО4 подал встречное исковое заявление, в котором просил осуществить регистрацию перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу6 <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, об освобождении от ареста и снятии запрета на осуществление регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Решением Керченского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО15В. и встречных исковых требований ФИО11и. отказано (т. 2 л.д.12-18).

Отказывая в удовлетворении исковых требований и встречных исковых требований суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционный инстанции, исходил из недобросовестности поведения как ФИО15В., так и ФИО4 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии оснований, предусмотренных ст. 359 Гражданского кодекса Российской Федерации, для удержания спорных объектов недвижимости ФИО18 в своем владении.

Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 8.1 и статьи 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, пунктом 2 статьи 551 ГК РФ установлено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполненным и о признании права собственности на спорные жилой дом и земельный участок как за добросовестным покупателем ФИО4 указал, что сведениями о наличии каких-либо ограничений и обременений в отношении спорных объектов недвижимости на момент заключения договора купли-продажи не обладал.

Вместе с тем, данные обстоятельства не являются основанием к удовлетворению заявленных ФИО4 исковых требований в части признания за ним права собственности как за добросовестным приобретателем.

В силу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 95 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в силу положений пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных разъяснений применительно к рассматриваемому спору, для его правильного разрешения, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является установление факта внесения в государственный реестр прав сведений о наложении запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества и осведомленность приобретателя имущества о наличии такого запрета.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения ФИО4 спорных объектов недвижимости, возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП по РК наложен запрет, в отношении должника ПАО «Государственный ощадный банк Украины».

При этом, суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что ФИО4, будучи супругом ФИО2 с 1992 года (что не оспаривалось в судебном заседании стороной истца, а также следует из сведений, внесенных ФИО4 в карточку формы 1-П при подаче заявления о выдаче паспорта гражданина Российской Федерации), ранее обращавшейся по вопросу регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и которой было отказано в регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не мог не знать о наличии препятствий в регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

Также, суд принимает во внимание, что из объяснения ведущего специалиста Керченского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по состоянию на декабрь 2014 года в автоматизированной информационной системе «Юстиция» уже имелись сведения о наложении на него ареста на жилой дом и земельный участок по <адрес> (т. 1 л.д. 213).

Из вышеуказанного следует, что ФИО4 не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от добросовестного участника гражданско-правового оборота и по характеру приобретаемых вследствие договора купли-продажи недвижимого имущества прав и обязанностей, не принял все разумные меры для проверки существующих ограничений в отношении приобретаемого земельного участка и жилого дома.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Факт недобросовестности поведения как ФИО17, ФИО2, так и ФИО5 при заключении сделок по отчуждению спорных объектов недвижимости был установлен в рамках рассмотрения гражданских дел №, №и в силу положений ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

При таких обстоятельствах за ФИО4 не может быть признано право собственности на жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> как за добросовестным приобретателем.

Пунктом 96 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что, в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

В силу ст. 119 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу закона, основанием для освобождения имущества от ареста является принадлежность спорного имущества не должнику, а иному лицу, который обращается в суд за защитой своих прав.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости собственником земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, является ответчик ФИО5

Переход права собственности в отношении спорных объектов недвижимого имущества от ответчика к истцу до настоящего времени не осуществлен.

Таким образом, исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, что право собственности истца на спорные земельный участок и жилой дом не было зарегистрировано в установленном законом порядке, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО4 требований о снятии ограничений и ареста, наложенных на основании определения Хозяйственного суда Республики Крым и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению АНО «Фонд защиты вкладчиков» на вышеуказанные земельный участок и жилой дом.

Доводы стороны истца о том, что наложенные обременения являются незаконными, поскольку основной должник по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер, судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права. При этом, суд отмечает, что в судебном заседании было установлено, что ФИО12 умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть после наложения оспариваемых обременений, при этом, ответчик ФИО5, будучи поручителем ФИО12 по кредитному договору, от исполнения обязательств по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не освобождена.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 ни по одному из доводов, изложенных в исковом заявлении.

На основании изложенного и руководствуясь положениями статей 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков», публичному акционерному обществу «Государственный ощадный банк Украины», третьи лица - Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особо важных исполнительных производств Главного управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес> и <адрес>, ФИО1, ФИО2, ФИО3, о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка исполненным, о признании права собственности за добросовестным покупателем, о признании незаконным наложенного обременения на право отчуждения земельного и жилого дома, о снятии ограничения и ареста, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Керченский городской суд Республики Крым в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Богданович

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.И. Богданович