70RS0001-01-2022-001928-77

Дело № 2-1462/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11.08.2022 Кировский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего Л.Л.Аплиной,

при секретаре Ю.А.Карповой,

помощник судьи К.А.Параскева,

с участием

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Муниципального унитарного предприятия Города Томска «Томскстройзаказчик» к ФИО3 о признании обязательств по договору, залога прекращенными,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие Города Томска «Томскстройзаказчик» (далее – УМП «Томскстройзаказчик») обратилось в суд с указанным иском, в котором просит признать прекращенными обязательства по договору участия в долевом строительстве от 06.12.2012, заключенному между /________/ и ФИО3, зарегистрированному Управлением Росреестра по Томской области от 20.02.2013 за /________/; признать прекратившимся залог, возникший на основании договора участия в долевом строительстве от 06.12.2012, заключенного между /________/ и ФИО3

В обоснование иска указано, что между /________/ и ФИО3 заключен договор участия в долевом строительстве 17-этажного жилого здания /________/ со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в /________/, согласно которому /________/ обязалось построить для ответчика 2-комнатную квартиру № /________/, общей площадью /________/ кв.м на 5 этаже в указанном доме. Решением Арбитражного суда Томской области от 11.12.2013 /________/ признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 28.05.2018 Арбитражным судом Томской области вынесено определение о завершении в отношении /________/ конкурсного производства. На основании данного определения в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией. 28.02.2013 между /________/ и УМП «Томскстройзаказчик» заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки /________/ кв.м, степень готовности 8 %, инвентаризационный номер /________/, расположенного по адресу: /________/, земельного участка общей площадью /________/ кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многофункциональные административное, обслуживающие и деловые объекта в комплексе с жилыми зданиями, детскими дошкольными учреждениями и гаражами индивидуальных легковых автомобилей, кадастровый номер /________/, расположенного по адресу: /________/. Данные объекты недвижимости перешли в собственность муниципального образования «Город Томск» и хозяйственное ведение УМП «Томскстройзаказчик». Завершение строительства дома по /________/, велось за счет субсидий, направляемых из бюджета Томской области и г.Томска, а также за счет средств участников долевого строительства. В настоящее время данный объект введен в эксплуатацию. В государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2012 за номером /________/ от 20.02.2013, заключенного между /________/ и ФИО3, а также имеется обременение в виде залога в пользу ФИО3 в силу закона как участника долевого строительства, что нарушает права УМП «Томскстройзаказчик», как собственника имущества и как застройщика данного дома. Поскольку обстоятельства, предусмотренные ст.ст. 387, 419 ГК РФ для перехода прав кредитора по обязательствам, возникшим перед ФИО3, от /________/ к УМП «Томскстройзаказчик» на основании закона отсутствуют, 21.08.2018 прекратились обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенному между /________/ и ФИО3

Представитель истца УМП «Томскстройзаказчик» ФИО1, действующая на основании доверенности от 01.12.2021 сроком на 5 лет, в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в иске основаниям. Пояснила, что наличием обременения и залога в ЕРГН в пользу ответчика ФИО3 нарушены права истца, как лица, обладающего правом хозяйственного ведения в отношении земельного участка, который необходим для использования жилого дома, расположенного по адресу: /________/. Залог в силу закона считается прекращенным. В данном случае нарушено право истца на исполнение обязательства по передаче объекта недвижимости без обременений участникам долевого строительства. Между /________/ и ФИО3 заключены два договора долевого участия, вопрос по первой квартире разрешен после приобретения истцом земельного участка и объекта незавершенного строительства, квартира была передана ответчику после доплаты последней денежных средств. Размер доплаты установлен протоколом вневедомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан. Согласно данному документу в отношении второй квартиры размер доплаты определялся по среднестатистической цене на объект недвижимости на дату заключения договора без учета первоначально внесенной суммы. Ответчику было предложено заключить договор на вторую квартиру, расположенную в другом доме, на указанных условиях, с чем она не согласилась и обратилась в суд с иском об установлении цены объекта недвижимости, в удовлетворении которого ей было отказано. Полагает, что обязательства у истца по заключению нового договора на вторую квартиру прекратились в силу закона, когда ответчик не приняла направленную в ее адрес оферту.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от 09.06.2022 сроком на 5 лет, исковые требования не признала. Считала, что в иске должно быть отказано по причине отсутствия доказательств нарушения прав истца наличием залога в ЕГРН в пользу ответчика, поскольку УМП «Томскстройзаказчик» собственником помещений в доме, земельного участка не является. Подтвердила, что между /________/ и ответчиком было заключено два договора в отношении двух квартир. В отношении одной квартиры, расположенной по адресу: /________/, договор исполнен с небольшой доплатой со стороны ответчика. В отношении второй квартиры, расположенной по адресу: /________/, с УМП «Томскстройзаказчик» договор на предложенных ответчиком условиях заключен не был. Полагает, что обязательства между сторонами не прекратились, не смотря на ликвидацию юридического лица.

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, определив на основании ст.167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие ответчика, оценив доказательства по делу в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, 06.12.2012 между /________/ и ФИО3 заключен договор о долевом участии в строительстве 17-этажного жилого здания /________/ со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной автостоянкой в /________/, предметом которого являлся порядок и условия участия сторон в строительстве указанного жилого здания, доля ответчика в инвестировании строительства соответствовала одной двухкомнатной квартире по адресу: /________/, номер квартиры /________/, площадью /________/ кв.м.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.12.2013 /________/ признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Томской области от 28.05.2018 завершено конкурсное производство в отношении /________/.

Запись о прекращении юридического лица (ликвидации в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)) внесена в ЕГРЮЛ 21.08.2018.

28.03.2013 между /________/ и УМП «Томскстройзаказчик» был заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки /________/ кв.м, степень готовности 8,0%, инвентаризационный номер /________/, расположенный по адресу: /________/, земельного участка общей площадью /________/ кв.м, расположенный по адресу: /________/. Данные объекты недвижимости перешли в собственность муниципального образования «Город Томск» и хозяйственное ведение покупателя.

Сторонами не оспаривалось, что завершение строительства дома по /________/, велось за счет субсидий, направляемых из бюджета Томской области и г.Томска, а также за счет средств участников долевого строительства.

Как установлено судом 17- этажное жилое здание /________/ введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешениями № /________/ от 29.12.2017, /________/ от 31.08.2015 на ввод объекта в эксплуатацию Департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, УМП «Томскстройзаказчик» указывает на наличие записи о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2012 за номером /________/ от 20.02.2013, а также обременения в виде залога в пользу ФИО3 в силу закона как участника долевого строительства, что нарушает права УМП «Томскстройзаказчик» как лица, в хозяйственном ведении которого находится указанный объект.

Согласно п.1 ст.407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст.419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно п. 9 ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц.

Как следует из ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств: в результате универсального правопреемства в правах кредитора; по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом; вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

Поскольку обстоятельства, предусмотренные ст.ст. 387, 419 ГК РФ, для перехода прав кредитора по обязательствам, возникшим перед ФИО3, от /________/ к УМП «Томскстройзаказчик» на основании закона отсутствуют, доказательство обратного со стороны ответчика не представлено, 21.08.2018 (дата произведения государственной регистрации о прекращении деятельности /________/) прекратились все обязательства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 06.12.2012.

Правовой режим заложенного имущества урегулирован положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Из анализа положений действующего законодательства о способах обеспечения исполнения обязательства следует, что залог по своей природе является акцессорным способом обеспечения исполнения обязательства, то есть находится в прямой зависимости от основного обязательства. Проявления акцессорной природы залога обнаруживаются в вопросах возникновения залога, объема обеспечиваемых требований, а также его прекращения. Данные выводы обусловлены положениями ст. 334, 334.1, 337, 341, 352 ГК РФ.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как установлено судом, обязательство между /________/ и участниками долевого строительства было прекращено. Поскольку залог изначально обеспечивал требования участников долевого строительства, как акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства, залог считается прекращенным.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол заседания рабочей группы областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области от 19.12.2014, на котором заслушивались предложения по установлению размера доплат за квадратные метры жилых помещений гражданами, чьи денежные средства привлечены на строительство «проблемных» объектов, и принято решение, в соответствии с которым восстановление прав граждан - участников строительства «проблемных» объектов, в том числе по адресу: /________/ (строительный адрес /________/), осуществляет УМП «Томскстройзаказчик» путем предоставления квартир в многоквартирном доме по адресу: /________/.

В связи с чем, УМП «Томскстройзаказчик» рекомендованы размеры доплат, взимаемых с граждан - участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов до даты включения объекта в Реестр проблемных объектов, в том числе в случае наличия у гражданина нескольких квартир в проблемных объектах (в отношении второй и более квартир) - доплата за ранее оплаченную площадь прежнему застройщику в размере не менее объема средств, затраченных на строительство 1 кв.м объекта, в котором предоставляется квартира, за кв.м фактически предоставленной площади, свыше - не менее средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений для всех типов квартир на первичном рынке жилья на территории Томской области, определяемой согласно информации Федеральной службы государственной статистики за кв.м фактически предоставленной площади (пункт 7 Протокола).

Также в данном решении предусмотрено, что в случае непринятия участниками строительства решения об установлении доплат (не ниже рекомендованных размеров) размер субсидии на завершение строительства проблемного объекта определяется исходя из доплат граждан - участников строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, установленных данным решением (пункт 13).

Судом также установлено, что 06.12.2012 между /________/ и ФИО3 был заключен еще один договор о долевом участии в строительстве жилого здания со встроенными помещениями административного назначения и встроенно-пристроенной стоянкой /________/, по которому застройщик принял на себя обязательства осуществить строительство квартиры № /________/, площадью /________/ кв.м по адресу: /________/, в срок, ориентировочно, IV квартал 2014 года, а дольщик оплатить стоимость квартиры в сумме /________/ руб., который зарегистрирован в установленном законом порядке 21.02.2013.

28.08.2014 между УМП «Томскстройзаказчик» и ФИО3 заключено дополнительное соглашение № /________/ к договору участия в долевом строительстве /________/ от 06.12.2012, по условиям которого, в том числе, произошла замена застройщика по договору участия в долевом строительстве /________/ от 06.12.2012 с /________/ на УМП «Томскстройзаказчик», изменение объекта долевого строительства – с квартиры № /________/ площадью /________/ кв.м по адресу: /________/, на квартиру № /________/, площадью /________/ кв.м по адресу: /________/, и срока окончания строительства – I квартал 2015 года, а также установлена обязанность дольщика оплатить застройщику дополнительный взнос в размере /________/ руб., в связи с чем общая стоимость договора согласована сторонами в размере /________/ руб.

30.12.2014 на основании акта приема-передачи УМП «Томскстройзаказчик» передало ФИО3 двухкомнатную квартиру № /________/, общей площадью /________/ кв.м, расположенную на 4 этаже 17-этажного жилого дома по адресу: /________/.

В дальнейшем УМП «Томскстройзаказчик» направляло в адрес ФИО3 письмо о размере стоимости доплаты за объект долевого строительства по договору о долевом участии в строительстве /________/ от 06.12.2012, предложение о заключении соглашения /________/ от 30.12.2016 к договору о долевом участии в строительстве /________/ от 06.12.2012 о замене застройщика с /________/ на УМП «Томскстройзаказчик», указав оплаченную на указанному договору денежную сумму, как уплаченную предыдущему застройщику, а также предложением о заключении договора № /________/ от 30.12.2016 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: /________/, с указанием, что денежные средства, оплаченные первоначальному застройщику в цену договора не входят.

Ответчик отказалась от подписания договора на предложенных ей условиях с направлением в адрес застройщика протокола разногласий, которые последним приняты не были.

Решением Ленинского районного суда г.Томска от 22.12.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 27.03.2018, исковые требования ФИО3 к УМП «Томскстройзаказчик» об установлении цены объекта недвижимости оставлены без удовлетворения.

В обоснование отказа указано на то, что избранный ФИО3 способ защиты нарушенного права путем урегулирования разногласий при заключении договора не основан на положениях ст.ст. 445-446 ГК РФ, поскольку никакими положениями законов на УМП «Томскстройзаказчик» не возложена обязанность заключить с ФИО3, чьи денежные средства привлечены для строительства проблемного объекта, договор долевого участия, учитывая отсутствие между сторонами соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, судом установлено, что ФИО3, осведомленная о том, что завершение строительства дома будет осуществляться УМП «Томскстройзаказчик» в рамках реализации закона Томской области от 14.04.2011 № 58-ОЗ «О защите прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Томской области» за счет средств субсидий и дополнительных взносов участников долевого строительства, необходимые доплаты не вносила, дополнительных соглашений о смене застройщика не заключала. В связи с чем, каких-либо последствий, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве /________/ от 06.12.2012, указанный договор для ФИО3 создать не может.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требований УМП «Томскстройзаказчик» к ФИО3 о признании прекращенными обязательств по договору участия в долевом строительстве от 06.12.2012, заключенному между /________/ и ФИО3, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 20.02.2013 за номером /________/; признании прекратившимся залога, возникшего на основании договора участия в долевом строительстве от 06.12.2012, заключенного между /________/ и ФИО3, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 20.02.2013 за номером /________/.

При этом, суд не может согласиться с доводом стороны ответчика об отсутствии у истца права на обращение с настоящим иском, поскольку наличие обременений земельного участка в виде залога в интересах ФИО3, не являющейся собственником помещений во вновь построенном объекте, препятствует истцу исполнить возложенные на него договорами с дольщиками обязанности по выполнению действий для оформления соответствующих прав участников строительства на их доли.

В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 5 ч. 2 ст. 14, ст. 35) настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в ЕГРН записи о прекращении регистрации договора участия в долевом строительстве и залога земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Муниципального унитарного предприятия Города Томска «Томскстройзаказчик» удовлетворить.

Признать прекращенными обязательства по договору участия в долевом строительстве /________/ от 06.12.2012, заключенному между /________/ и ФИО3, зарегистрированному в ЕГРН 20.02.2013 за /________/.

Признать прекратившимся залог, возникший на основании договора участия в долевом строительстве /________/ от 06.12.2012, заключенного между /________/ и ФИО3, зарегистрированного в ЕГРН 20.02.2013 за /________/.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Кировский районный суд г. Томска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Л.Л.Аплина

В окончательной форме решение изготовлено 18.08.2022