Дело № ДД.ММ.ГГГГ

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Вишневецкой О.М.,

при секретаре Шипиловой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Невского района Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительными сделок, признании жилого помещения выморочным имуществом, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО4 к <адрес> о признании добросовестным приобретателем

установил:

Администрация Невского района Санкт-Петербурга (далее – АНР) обратилась суд с иском о признании недействительными ничтожных сделок в отношении квартиры по адресу: <адрес> (спорная квартира): договора купли-продажи, заключённого между ФИО5 и ФИО1, договора купли-продажи, заключённого между ФИО1 и ФИО2, договора купли-продажи, заключённого между ФИО2 и ФИО3, договора купли-продажи, заключённого между <данные изъяты>. и ФИО4, признании квартиры выморочным имуществом, признании права государственной собственности на спорную квартиру, истребовании из чужого незаконного владения ФИО4 спорной квартиры. В обоснование иска указала, что собственником квартиры на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ. являлся ФИО5, который ДД.ММ.ГГГГ умер, а ДД.ММ.ГГГГ. право собственности зарегистрировано за ФИО1 Истец считает совершенные сделки ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

Представитель истца в суд явилась, исковые требования поддержала.

Ответчики ФИО1, ФИО2, <данные изъяты>. в суд не явились, о слушании дела извещены по правилам ст. 113 ГПК РФ по месту жительства, данные о котором имеются в материалах дела <данные изъяты>, не возражали по иску. О причинах своей неявки суд ответчики не известили, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли. В соответствии со ст. ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть иск в отсутствие ответчиков.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против иска, ссылаясь на то, что ФИО4 является добросовестным приобретателем, т.к. правоустанавливающим документом продавца был предъявлен нотариальный договор купли-продажи, служба безопасности банка, в котором ответчик получил кредитные средства, проверяла историю квартиры и одобрила данный объект для приобретения, перед сделкой были запрошены данные по всем предыдущим сделкам; договор с ФИО5 заключён ДД.ММ.ГГГГ., при его жизни; со слов соседей известно, что в спорной квартире ФИО5 не проживал; ответчиком произведён ремонт квартиры с заменой пола, окон, дверей, заменой сантехники <данные изъяты>

Во встречном иске ФИО4 просил признать его добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что им до приобретения спорной квартиры были совершены все доступные для него действия для проверки квартиры на предмет правопритязаний, обходил соседей, спрашивал у них о судьбе квартиры, неоднократно осматривал квартиру; поскольку продавцом квартира приобретена на основании нотариально удостоверенного договора, полагал, что нотариусом объект был проверен, задолженности по оплате коммунальных услуг не имелось; кроме того, истцом застрахован риск потери объекта залога в результате прекращения права собственности и страховой компанией также проводилась проверка объекта, предоставлялись документы по сделкам за 2 года, расширенная выписка ЕГРН, т.е. им была проявлена осмотрительность вплоть о проверки квартиры по двум предыдущим сделкам, из выписки ЕГРН видно, что квартира не перепродавалась многократно за короткий период; АНР в свою очередь до ДД.ММ.ГГГГ. не интересовалась квартирой и за негативные последствия, наступившие по вине государственных органов, не должно отвечать лицо, проявившее должную осмотрительность и полагавшееся на достоверность государственного реестра <данные изъяты>

Третье лицо АО "Минбанк" в судебное заседание не явился, о явке извещался по правилам ст. 113 ГПК РФ <данные изъяты>

Третье лицо Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о слушании извещено, в суд не явилось. В отзыве указало, что в целях государственной регистрации ранее возникшего права собственности ДД.ММ.ГГГГ с заявлением в регистрирующий орган обратился ФИО5 лично через МФЦ, личность заявителя при подаче заявления Управлением не устанавливалась, на момент совершения регистрационных действий информацией о смерти ФИО5 Управление не располагало. Регистрация произведена на основании надлежащих правоустанавливающих документов <данные изъяты>

Выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, изучив материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. на основании договора передачи квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ., квартира по адресу: <адрес> зарегистрирована в собственность ФИО5 <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО5 и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорной квартиры и ДД.ММ.ГГГГ. за ФИО1 зарегистрировано право собственности <данные изъяты>

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключенного между ФИО1 и ФИО2 последний приобрел спорную квартиру, который, в свою очередь, продал квартиру за 4500 000 руб. <данные изъяты>. по договору от ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>

Согласно выписке из ЕГРП с ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира находится в собственности ФИО4, который приобрёл квартиру за 5 300000 руб. по договору купли-продажи, заключённому ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО3 <данные изъяты>.

Спорная квартира приобретена ФИО4 с использованием кредитных средств и находится в залоге АО "Московский индустриальный банк" с ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>/.

Отделом ЗАГСа Невского района Комитета по делам ЗАГС Правительства СПб под № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован акт о смерти ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, наступившей ДД.ММ.ГГГГ., заявление о смерти сделано знакомым; свидетельство о смерти выдано ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>. Наследственное дело после его смерти не заводилось <данные изъяты>/.

Согласно ч. 1 ст. 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если отсутствуют наследники как по закону так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследство, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.

В силу положений ч. 2 ст. 1151 ГК РФ, выморочное имущество в виде жилого помещения, расположенного на территории субъекта РФ - города федерального значения Санкт-Петербурга, переходит в порядке наследования по закону в государственную собственность Санкт-Петербурга.

Документом, подтверждающим факт смерти, является Медицинское свидетельство о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ., выданное судмедэкспертом БСМЭ, смерть наступила от заболевания – острая сердечная недостаточность; труп обнаружен ДД.ММ.ГГГГ. по адресу: <адрес> /<данные изъяты>

Согласно положениям ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом в силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительная с момента ее совершения.

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу была произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО1 на основании составленного в простой письменной форме договора купли-продажи между ним и ФИО5, и представленного на государственную регистрацию от имени ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (через 6 дней после смерти продавца). Заявление о прекращении права, о регистрации от имени ФИО5 было подано в Управление Росреестра через МФЦ на личном приеме ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты>, т.е. не ФИО5 Телефон, указанный в заявлении зарегистрирован за ФИО6 <данные изъяты>. Поскольку смерть ФИО5 не позволяла ему ДД.ММ.ГГГГ лично обратиться в регистрирующий орган, судом сделан вывод о том, что от его имени в многофункциональный центр обратилось иное лицо, представившись продавцом и выполнив на спорном заявлении подписи от его имени с подражанием его почерка.

Государственная регистрация перехода права собственности была в нарушение закона произведена после смерти продавца, в отсутствие заявления со стороны его наследника, необходимого в силу пункта 3 части 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № "О государственной регистрации недвижимости".

Из содержания искового заявления и объяснений представителя истца следует, что у ФИО5 отсутствовали наследники как по закону, так и по завещанию, спорное жилое помещение выбыло из собственности города Санкт-Петербурга помимо воли собственника, в результате противоправных действий, в связи с чем право собственности ФИО4 на спорную квартиру возникло вследствие ничтожной сделки.

Из ст. 301, 302 ГК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в пп. 35 и 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Согласно разъяснениям в п. 39 указанного Постановления, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, и недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом признано установленным, что вышеназванный договор купли-продажи при жизни ФИО5 не представлялся для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Вместе с тем, это не свидетельствует о том, что у ФИО5 отсутствовала воля на отчуждение спорной квартиры.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Составленный в простой письменной форме договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором было отражено существо сделки (передача объекта недвижимости продавцом в собственность покупателя за плату) и содержались все существенные условия сделки, в том числе указание объекта купли-продажи и его характеристик, а также условие о цене договора, был подписан сторонами, и в частности, продавцом ФИО5, т.е. форма сделки была соблюдена.

При таком положении нельзя признать довод истца об отсутствии волеизъявления ФИО5, направленного на отчуждение квартиры, в то время как в данном случае соответствующее волеизъявление было выражено в установленной форме путем подписания договора купли-продажи.

В свою очередь, государственная регистрация договора не требовалась и не являлась условием признания договора заключенным.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако в соответствии с частью 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу этого Федерального закона.

Государственной регистрации в силу положений п. 1 ст. 131 и ст. 551 ГК РФ подлежал переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

При этом отсутствие соответствующей регистрации не образует также основания недействительности договора купли-продажи, на что прямо указывают разъяснения, содержащиеся в пункте 60 постановления Пленума N 10/22.

Факт заключения ФИО5 договора ДД.ММ.ГГГГ. истцом не оспаривался. Доводы о мошеннических действиях в отношении квартиры материалами дела не подтверждаются, с соответствующим заявлением в правоохранительные органы АНР не обращалась.

Исходя из положений статей 131, 218, 223, 549 и 551 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 60 - 62 постановления Пленума N 10/22 обязательным условием признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным является регистрация перехода права собственности. Законом допускается проведение регистрационных действий и без волеизъявления стороны в случае ее уклонения от совершения таких действий, при этом регистрация производится по решению суда.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности, по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, в силу которого в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из приведенных норм и разъяснений, регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО1 была возможна и после смерти продавца, но для этого было необходимо волеизъявление наследника, а при отсутствии такого волеизъявления и возникновении спора регистрация могла быть произведена в судебном порядке по иску покупателя. С соответствующим иском в суд ФИО1 не обращался, т.е. действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности, были совершены им в обход закона, он ввел орган государственной регистрации в заблуждение с целью упрощения процедуры регистрации. Таким образом, ФИО1 во всяком случае вправе был и после смерти ФИО5 требовать проведения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, и что поэтому его дальнейшие действия по распоряжению квартирой не могли фактически привести к нарушению прав и законных интересов наследника.

Регистрация перехода права на квартиру не была произведена при жизни ФИО5, но право собственности у покупателя могло считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности. Таким образом, установленные судом обстоятельства не создают оснований для признания договора купли-продажи незаключенным или недействительным.

Из содержания пункта 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что покупатель выплатил продавцу цену квартиры в сумме 3400 000 руб. до регистрации договора в УФРС и связанное с этим указание в пункте <данные изъяты> договора, согласно которому он одновременно является "распиской по взаиморасчетам между продавцом и покупателем" и актом приёма-передачи квартиры, у суда отсутствуют основания полагать, что денежные средства фактически получены не были.

У суда отсутствуют основания сомневаться в факте производства расчета по сделке, соответствующие указания имеются в тексте договора купли-продажи.

Покупатель в приобретённой квартире зарегистрирован не был, однако договор купли-продажи в ГУ "ЖА" предъявил, расходы по содержанию жилья нес, т.к. на обратное истец не ссылался.

Таким образом, сторонами договора соблюдена форма договора и фактически исполнены его условия.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Добросовестность определяется п. 1 ст. 302 ГК РФ по двум основаниям: имущество должно быть приобретено по возмездной сделке; покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не является законным собственником.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 г. N 16-П по делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца, Переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства (пункт 1 статьи 1151 ГК Российской Федерации в истолковании постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании"), не отменяет требования о государственной регистрации права собственности. Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от ДД.ММ.ГГГГ N 10-П, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П и др.). Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений (п.4.1).

Между тем пункт 1 статьи 302 ГК РФ - как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому ему в системе действующего правового регулирования правоприменительной практикой, - фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий по установлению выморочного имущества и оформлению права на него. Применительно к жилым помещениям защита имущественных интересов публично-правового образования за счет ущемления интересов добросовестного приобретателя - гражданина, который возмездно приобрел соответствующее жилое помещение, в подобной ситуации недопустима, тем более учитывая, что публичный интерес в предоставлении жилого помещения по договору социального найма лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, может быть удовлетворен за счет иного жилого помещения.

Конкретизируя изложенные в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П правовые позиции применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения, Конституционный Суд Российской Федерации - с учетом того, что действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, - указал, что положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П). На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 27 октября 2015 г. N 28-П, Определение от 27 ноября 2001 г. N 202-О и др.).

Разъяснения, связанные с понятием "добросовестный приобретатель", содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года) называются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Согласно указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Соответственно, указанное законоположение в части, относящейся к понятию "добросовестный приобретатель", не может рассматриваться как неправомерно ограничивающее права, гарантированные Конституцией Российской Федерации, в том числе ее статьями 8 (часть 2), 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Когда с иском об истребовании недвижимого имущества к добросовестному приобретателю, который в установленном законом порядке указан как собственник имущества в ЕГРН, обращается публично-правовое образование, не может не учитываться специфика интересов, носителем которых оно является. Особенности дел этой категории, исходя из необходимости обеспечения баланса конституционно значимых интересов, могут обусловливать иное распределение неблагоприятных последствий для собственника и добросовестного приобретателя, нежели установленное в статье 302 ГК Российской Федерации и подтвержденное в правовых позициях Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в том числе в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П.

Применительно к отношениям по поводу истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых оно ранее поступило как выморочное имущество, необходимо учитывать их специфику, обусловленную тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Согласно пункту 3.14.4 Положения об администрациях районов Санкт-Петербурга, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2017 N 1098 на администрацию района возложена обязанность совершать юридические действия, связанные с переходом выморочного имущества в государственную собственность Санкт-Петербурга.

В силу пункта 3.4.23 Положения об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.08.2008 N 1078, действовавшего до 01.01.2018, администрации районов, в том числе Невского, обладают полномочиями по выявлению на территории района жилых помещений, переходящих в государственную собственность Санкт-Петербурга в порядке наследования по закону и завещанию, ведению их учета, и обеспечению в случаях установленных действующим законодательством, сохранности наследственного имущества, переходящего в государственную собственность Санкт-Петербурга, совершению юридических действий, связанных с переходом выморочных жилых помещений в государственную собственность Санкт-Петербурга, в том числе обеспечению оформления свидетельств о праве Санкт-Петербурга на наследство и государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на указанные жилые помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, публично-правовое образование, наделенное полномочиями по учету имущества, регистрации граждан, а также регистрирующее акты гражданского состояния, включая регистрацию смерти граждан, должно и могло знать о выморочном имуществе, однако в течение более 4 лет какого-либо интереса к имуществу не проявляло, о своих правах не заявляло, исков об истребовании имущества не предъявляло.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Наряду с этим подлежат учету относящиеся к таким же правоотношениям правовые позиции, содержащиеся в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, в соответствии с которыми о недобросовестности приобретателя могут свидетельствовать обстоятельства, подтверждающие, что он знал или при проявлении разумной осмотрительности должен был знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Так, судами признаются разумными и осмотрительными действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости.

Квартира приобретена у лица, не имевшего права распоряжаться ею, поскольку переход права собственности к ФИО1 не состоялся. При этом, оснований для истребования квартиры нет, т.к. ФИО4 является добросовестным приобретателем.

Как следует из пояснений ФИО4, поиск и приобретение спорной квартиры осуществил через риэлтора, получил официальную выписку из ЕГРП, из которой следовало, что квартира принадлежит <данные изъяты>., что правопритязания и обременения на квартиру отсутствуют. За квартиру он заплатил 5300 000 руб. В 2021 году ответчики вселились в квартиру, зарегистрировались в ней и проживают, квартира является единственным жильем для него и членов его семьи.

Судом при оценке добросовестности ФИО4 приняты во внимание обстоятельства приобретения им спорной квартиры, учтено, что квартира приобретена за счёт кредитных средств и ФИО4 обоснованно исходил из того, что служба безопасности банка проверяла потенциальный предмет залога, сам покупатель квартиру осматривал, знакомился с выпиской ЕГРН, договорами, <данные изъяты> предоставил перед продажей ФИО4 справку об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ, нотариально удостоверенный договор купли-продажи <данные изъяты>. Стоимость квартиры не была заниженной по сравнению с её рыночной стоимостью <данные изъяты>. ФИО4 и члены его семьи зарегистрированы в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> Из представленных фотографий, сделанных в июне и октябре 2021г. видно, что ФИО4 вложены значительные усилия для улучшения условий для проживания (сделан ремонт) <данные изъяты>. Квартира была отчуждена ФИО5 через 20 лет после приобретения права собственности, ФИО1 - через 2,5 года, ФИО2 – через 1,5 года, <данные изъяты> – через 3 месяца.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 заключён договор страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него на сумму 5247000 руб./<данные изъяты>. Страховая компания также оценивала свои риски для заключения такого договора.

Таким образом, действия ФИО4 были разумными и осмотрительными и он объективно не имел возможности узнать и оснований для предположения, что кто-то из продавцов умер до регистрации перехода права собственности.

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что, исходя из обстоятельств совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, ФИО4 следует признать добросовестным приобретателем, поскольку он не знал и не мог знать об отсутствии у ФИО1 полномочий на продажу спорной квартиры, предпринял все зависящие от него меры по проверке спорной квартиры и наличия у продавца полномочий на ее отчуждение, проявил должную в данной ситуации степень внимательности и осмотрительности, в частности, до приобретения квартиру посещал, проверил все документы, подтверждающие права собственности на спорную квартиру, получил справку о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, обстоятельств, дающих повод усомниться в правомочиях продавца не было, вселился в спорную квартиру и зарегистрировался в ней, проживает в квартире по настоящее время.

Несмотря на то, что переход права собственности на спорную квартиру от ФИО5 к ФИО1 не был зарегистрирован в установленном порядке, суд руководствуясь правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в его Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, не усмотрел оснований для истребования спорной квартиры у добросовестного приобретателя, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации Невского района Санкт-Петербурга отказать.

Признать ФИО4 добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в месячный срок.

Судья

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ