24OS0000-01-2023-000222-37

Дело № 3А-308/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2023 года г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субботиным А.Ю.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью Лесная компания «Сибирь» ФИО1, представителя министерства экономики и регионального развития Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-308/2023 по административному иску общества с ограниченной ответственностью Лесная компания «Сибирь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Лесная компания «Сибирь» (далее – ООО Лесная компания «Сибирь») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя тем, что оно является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, расположенных в городе Лесосибирске Красноярского края.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2022 года для земельных участков установлена кадастровая стоимость в следующих размерах: с кадастровым номером № – 55330052 рубля 40 копеек, с кадастровым номером № – 58352 839 рублей 74 копейки, с кадастровым номером № – 10209 646 рублей 88 копеек, с кадастровым номером № – 3443 194 рубля, с кадастровым номером № – 6787 054 рубля 56 копеек.

По итогам оценки, выполненной оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная Компания «ПаритетЪ») и представленной в отчете № 1799-ЗУ/23 от 25 апреля 2023 года, по состоянию на 01 января 2022 года рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 45515 800 рублей, с кадастровым номером № 39536 300 рублей, с кадастровым номером № – 9425 800 рублей, с кадастровым номером № – 3113 100 рублей, с кадастровым номером № – 5590600 рублей.

Установление кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующей их рыночной стоимости, нарушает права административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы за пользование земельными участками, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельных участков.

Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке: № – 45515 800 рублей, с кадастровым номером № 39536 300 рублей, с кадастровым номером № – 9425 800 рублей, с кадастровым номером № – 3113 100 рублей, с кадастровым номером № – 5590600 рублей.

Представитель административного истца ООО Лесная компания «Сибирь» ФИО1, действующий на основании доверенности, настаивал на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель министерства экономики и регионального развития Красноярского края, Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» ФИО4, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении административного иска отказать, ссылаясь на незначительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков с кадастровыми номерами №, а также на то, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № определена неверно, поскольку данные земельные участки оснащены водоснабжением, исходя из чего к объектам-аналогам надлежало применить повышающую корректировку.

В письменных возражениях представитель администрации города Лесосибирска ФИО5, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на что налог на землю, формирует бюджет города Лесосибирска, в случае удовлетворения административного искового заявления размер аренды на землю, за земельные участки, поступающий в бюджет города значительно снизится, что является существенным для муниципального образования город Лесосибирск.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) ФИО6, действующая на основании доверенности, ходатайствовала о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Лесосибирска, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, о причинах неявки не сообщил, ходатайств не представил.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании (часть 3).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено, что ООО Лесная компания «Сибирь» на основании договоров аренды является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № расположенных в городе Лесосибирске Красноярского края.

По условиям договоров аренды земельных участков административный истец обязан вносить арендную плату за пользование земельными участками, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемых земельных участков.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 01 января 2022 года для земельных участков установлена кадастровая стоимость в следующих размерах: с кадастровым номером № – 55330052 рубля 40 копеек, с кадастровым номером № – 58352 839 рублей 74 копейки, с кадастровым номером № – 10209 646 рублей 88 копеек, с кадастровым номером № – 3443 194 рубля, с кадастровым номером № – 6787 054 рубля 56 копеек.

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11 ноября 2022 года № 5н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 1799-ЗУ/23 от 25 апреля 2023 года, выполненный оценщиком ФИО3 (ООО «Оценочная Компания «ПаритетЪ»), согласно которому по состоянию на 01 января 2022 года, рыночная стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером № – 45515 800 рублей, с кадастровым номером №– 39536 300 рублей, с кадастровым номером № – 9425 800 рублей, с кадастровым номером № – 3113 100 рублей, с кадастровым номером № – 5590600 рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельных участков оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 1799-ЗУ/23 от 25 апреля 2023 года соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Отчет основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Оценщиком проведено исследование рынка недвижимости, обосновано выбраны объекты-аналоги, подход и, применяемый в его рамках, метод оценки. Применяемые в процессе оценки, корректировки проведены обосновано по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

При оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № оценщик исходил из того, что данные участки не оснащены иными коммуникациями, кроме электроснабжения. Оснований ставить данное обстоятельство под сомнение у суда не имеется, поскольку оценщик осуществил непосредственный осмотр указанных земельных участков (стр. 7 Отчета), результаты которого подтверждены фотографиями.

При таких обстоятельствах к объектам-аналогам вышеуказанных земельных участков не требовалось применение повышающей корректировки на наличие водоснабжения.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено. По настоящему делу не имеется предусмотренных законом оснований для назначения судебной экспертизы по инициативе суда и за счет средств федерального бюджета.

Представленная министерством экономики и регионального развития Красноярского края рецензия специалиста на отчет об оценке не опровергает достоверность данного отчета и правильность определения в нем величины рыночной стоимости земельных участков.

Согласно части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу положений пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление от 30 июня 2015 года № 28), при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении в отношении данных объекта их рыночной стоимости, рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть подтверждена отчетом об оценке.

На основании статей 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночная стоимость объекта оценки может быть подтверждена заключением судебной оценочной экспертизы, на разрешение которой может быть также поставлен вопрос о проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23 Постановления от 30 июня 2015 года № 28).

Исходя из взаимосвязанных положений статей 50 и 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 21 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, специалист может быть привлечен к участию в деле для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертиз.

В силу прямого предписания части 4 статьи 169 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации консультация специалиста не относится к доказательствам по административному делу.

Кроме того, вышеуказанная рецензия не может быть признана объективным доказательством, поскольку составлена работником КГБУ «ЦКО», которое определило оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков и является административным ответчиком по настоящему делу.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельных участков, не соответствующих действительной рыночной стоимости этих объектов, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № должна быть определена равной их рыночной стоимости, которая подтверждена отчетом об оценке № 1799-ЗУ/23 от 25 апреля 2023 года.

Датой обращения ООО Лесная компания «Сибирь» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, следует считать дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд – 02 мая 2023 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Лесная компания «Сибирь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 45515 800 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 39536 300 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 9425 800 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 3113 100 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 5590 600 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Лесная компания «Сибирь» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 02 мая 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 19 июня 2023 года.