УИД <данные изъяты>
Дело <данные изъяты>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,
при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Леруа Мерлен Восток» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО «Леруа Мерлен Восток» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 25 576,6 кв.м., расположенном по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке, подготовленном ООО «ГБА» <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представители административных истцов по доверенности ФИО1, ФИО2 в судебном заседании административное исковое заявление поддержали, с выводами эксперта не согласились, представили письменные замечания на заключение эксперта, просили назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> по доверенности ФИО3 в судебном заседании с выводами и письменными пояснениями эксперта согласилась, не согласившись с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке ООО «ГБА» <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>, возражала против назначения по делу повторной судебной экспертизы.
В своих письменных пояснениях представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривал стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом ООО «ГБА» <данные изъяты>-Н от <данные изъяты> не согласился, принятие решения оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 25 576,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 1 326 404 957,57 рублей. Стоимость утверждена Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» от <данные изъяты> № <данные изъяты> (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «ГБА», в котором по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 729 754 570,00 рублей.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составила 1 301 409 534,00 рублей.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком ООО «ГБА» при составлении отчета об оценке объекта недвижимости <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>, было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представитель административного истца с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания. После изучения ответов эксперта по замечаниям - с ними также не согласился, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
В своих письменных ответах на замечание административного истца о том, что эксперт умышленно не приводит данные о назначении и текущем использовании всех помещений объекта экспертизы на дату проведении экспертизы, эксперт пояснил, что в рамках настоящего исследования, перед экспертом стоял вопрос об определении рыночной стоимости нежилого здания, а не помещений, расположенных в этом здании. Согласно представленным материалам, в том числе выписке из ЕГРН, используемой в отчете об оценке, назначение здания - нежилое, наименование - ТЦ «Леруа Мерлен». Подтверждением этого является копия данной выписки на стр. 65 Отчета об оценке.
Кроме этого, эксперт добавил, что помещения, входящие в состав любого торгового здания, имеют различное назначение, в том числе, возможно, складское и административное.
При этом, в настоящем исследовании эксперт указывает количественные и качественные характеристики оцениваемого здания на основании представленных материалов, в том числе выписки из ЕГРН. В качестве объектов-аналогов эксперт использовал объекты, относящиеся к сегменту рынка исследуемого объекта - офисно-торговые объекты свободного назначения.
Относительно замечания о том, что экспертом не проводился осмотр объекта экспертизы, но при составлении заключения использовались фотографии помещений, и был сделан неправильный вывод о фактическом назначении помещений подвала и антресоли 1 этажа, эксперт пояснил, что допускается не проводить осмотр исследуемого объекта при определении рыночной стоимости на ретроспективную дату.
Информация о количественных характеристиках и фактическом использовании здания в качестве торгового центра, а также о назначении - нежилое здание, взята экспертом из представленных материалов, в том числе фотографий исследуемого объекта и выписки из ЕГРН.
Также эксперт обращает внимание, что оценщик, при проведении расчетов доходным подходом в отчете об оценке, использовал в качестве аналогов не административные или не складские, а именно торговые помещения, что не вызвало замечаний у административного истца.
По замечанию административного истца о том, что экспертом была допущена ошибка в части определения фактического использования помещений объекта-аналога <данные изъяты>, эксперт указал, что помещения, входящие в состав любого торгового здания, имеют различное назначение, в том числе, возможно, складское и административное. Согласно копии экспликации к плану этажей здания на стр. 78-80 Отчёта об оценке, 1 этаж исследуемого здания состоит из помещений различного назначения.
При этом оценщик использует в качестве аналогов объекты именно торгового назначения, что является методически верным, а не использует аналоги их отдельных частей (например, не подбирает в качестве аналогов помещение для мониторной комнаты, комнаты охраны, тамбура, лестничной клетки, туалетов и т.д.)
Таким образом, по мнению эксперта, замечание не обоснованно, поскольку эксперт использует аналоги из сегмента рынка, к которому относится здание ТЦ «Леруа-Мерлен», а определенная рыночная стоимость объекта недвижимости, укладывается в диапазон рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Отвечая на замечание административного истца о том, что эксперт умышленно отказался от применения доходного подхода, в результате которого стоимость объекта экспертизы была завышена не менее чем на 360 млн. руб., эксперт пояснил, что замечание административного истца не обоснованно, поскольку объектом исследования является здание торгового центра и предложенные представителем административного истца объекты являются значительно отличающимися по площади торговыми помещениями, т.е. относятся к другому сегменту рынка. Кроме того, предлагаемые административным истцом аналоги датированы текущей датой. Использование их в качестве объектов-аналогов методически не верно.
В ходе проведенного исследования, на основании доступной актуальной рыночной информации о ценах предложений по аренде объектов торгового назначения, эксперт не обнаружил объектов, схожих с исследуемым объектом по своим существенным характеристикам, то есть на рынке не были представлены в аренду здания торговых центров «гипермаркетов» целиком. Использование в качестве аналогов площадей, входящих в состав гипермаркетов привело бы к значительному увеличению рыночной стоимости исследуемого объекта, в связи в чем экспертом было принято решение об отказе от использования доходного подхода.
Учитывая вышеизложенное, а также то, что надежность других подходов в рамках настоящего исследования - наиболее высока, эксперт принял решение об отказе от использования доходного подхода, о чем сказано на стр. 31 Заключения эксперта.
Относительно замечания о том, что экспертом в анализе рынка не приводятся данные по аренде объектов торгового назначения из источника, указанного в Заключении, эксперт пояснил, что замечание административного истца не обоснованно, поскольку им на стр. 27 Заключения в разделе анализ рынка приводятся данные по стоимости объектов, схожих с объектом исследования. Предлагаемое истцом использование для расчетов среднего значения по выборке, является методически не верным, так как не учитывает индивидуальных особенностей исследуемого объекта.
При этом утверждение административного истца о том, что «аренда находится в диапазоне 3000-8000 руб./кв.м./год противоречит его же предыдущему утверждению. Так административный истец ссылается на данные аналитической компании Pfagroup, согласно которым для <данные изъяты>, ФИО4, Юбилейный диапазон составляет от 3 000 до 51 700 руб./кв.м./год, среднее по выборке составляет 15 600 руб./кв.м./год.
По замечанию о манипуляции экспертом выборкой объектов-аналогов, эксперт указал, что в ходе проведенного исследования, на основании доступной актуальной рыночной информации о ценах предложений продажи объектов, сопоставимых с исследуемым объектом по своим существенным характеристикам, экспертом в качестве аналогов были выбраны объекты, требующие наименьшее количество корректировок. Для поиска аналогов эксперт использует базу данных архивных объявлений ruads.net. В случае наличия различий между оцениваемым объектом и объектом аналогом по указанным элементам сравнения, в цену предложения аналога последовательно вносились необходимые корректировки, в том числе и на дату предложения.
В Заключении эксперта присутствуют ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
Также, отвечая на замечание административного истца о том, что экспертом было выполнено с ошибками описание объектов-аналогов, результаты которого повлияли на итоговую стоимость объекта, как минимум на 20%, эксперт пояснил следующее.
Смешанный материал стен здания не свидетельствует о том, что оно сделано из сэндвич-панелей.
Например, объект-аналог <данные изъяты> был построен в 1974 году, технология строительства из сэндвич-панелей на тот период не имела массового характера в СССР.
Ввиду отсутствия каких-либо сведений в тексте объявлений о материалах стен объектов- аналогов, эксперт исходит из допущения, что рассматриваемые объекты являются капитальными.
Замечание относительно второй линии от дороги для объекта-аналога <данные изъяты>, по мнению эксперта, также является необоснованным. Даже на фотографии, представленной административным истцом видно, что здание отделяет от дороги парковка.
Кроме того, в случае если замечания представителя административного истца являлись бы обоснованными, внесение соответствующих корректировок привело бы к увеличению рыночной стоимости исследуемого объекта.
Дополнительно, по замечанию, что эксперт вводит в заблуждение, приводя наименование источника корректировок, в котором отсутствуют указанные корректировки, что не позволяет проверить корректность расчетов и не позволяет признать их достоверными, эксперт указал, что им использовались данные на основании справочной литературы, изданной до даты, интересующей суд, которые он счел достаточными и достоверными. Кроме того, в тексте заключения приложены копии справочных данных, на основании которых проводились расчеты.
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что замечания административного истца в отношении составленного заключения являются необоснованными.
Оценивая заключение судебной экспертизы, представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, замечания административного истца, пояснения эксперта по замечаниям административного истца, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.
При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО5, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
решил:
административное исковое заявление ООО «Леруа Мерлен Восток», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым <данные изъяты> общей площадью 25 576,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 1 301 409 534,00 (один миллиард триста один миллион четыреста девять тысяч пятьсот тридцать четыре) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Е. Невейкина
Решение изготовлено в окончательной форме <данные изъяты> года