УИД 72RS0014-01-2025-015586-25

2-1405/2026 (2-11758/2025;)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИменеМ Российской Федерации

г. Тюмень 15 января 2026 года

Ленинский районный суд города Тюмени в составе

председательствующего судьи Глебовой Н.Ш.

при секретаре Черенько Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1405/2026 по иску ФИО1 ФИО6 к ФИО2 ФИО7 о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи, прекращении договора залога и вынесении решения о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 ФИО8 обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО9 о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи и прекращении договора залога на квартиру по адресу: <адрес>.

Требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи недвижимости приобрел у ФИО2 ФИО10. квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью 4 000 000 руб. с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ.

Покупателем обязательства по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, при этом ответчик о регистрации перехода право собственности на квартиру уклоняется, в связи с чем истец обратился в суд.

Кроме того, после заключения договора купли-продажи истцу стало известно о том, что квартира передана в залог при заключении кредитного договора, на момент покупки квартиры обременение отсутствовало, в связи с чем, ссылалась на ст. 302, 352 Гражданского кодекса РФ просит признать его добросовестным приобретателем.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещена путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 ГПК РФ заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте Ленинского районного суда города Тюмени - leninsky.tum@sudrf.ru, о причинах неявки не известили, представитель истца просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО2 ФИО11. (продавец) и ФИО1 ФИО12. (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, стоимость квартиры определена в размере 4 000 000 руб.

По условиям указанного договора, расчет производился в следующем порядке: 1 000 000 руб. до подписания договора, 3 000 000 руб. передаются до ДД.ММ.ГГГГ, из них 2 000 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ, 1 000 000 руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.5 договора стороны приняла на себя обязательство обратиться в Управление Федеральной службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в течение 7 (семи) дней после того, как расчет между сторонами будет произведен в полном объеме. Уклонение одной из сторон от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости является основанием для обращения в суд для защиты своего права.

Продавец заверяет, что до подписания настоящего договора объект недвижимости, не обременен никому другому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц и под арестом (запрещением) не состоит (п.6 договора).

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (п.1).

В соответствии со п.2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ч.1 ст. 131 ГК РФ).

Расчет между сторонами произведён в полном объёме ДД.ММ.ГГГГ и выплачены проценты за несвоевременную выплату.

В силу п.5 договора истцом в адрес ответчика направлено уведомление для производства государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру и получен ответ, согласно которого ответчик не отрицает факт заключения договора и оплаты по договору денежных средств в полном объеме, однако произвести государственную регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером по адресу: <адрес>, не представляется возможным, поскольку на указанное имущество наложено обременение по договору залога недвижимого имущества (Договор об ипотеке) № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Согласно ч. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 (ред. от 23 июня 2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч. 7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 г. № 218-Ф3 при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой сторон.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 61) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьями 420, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 432 названного кодекса определено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Судом установлено, что сторонами обязательства по договору исполнены, истцом переданы денежные средства, ответчик передала квартиру истцу, истец несет бремя содержания недвижимого имущества, оплачивает коммунальные платежи, о чем представил платёжные документы Таким образом, все требования законодательства, действующие на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами были соблюдены, стороны исполнили договор, но не зарегистрировали переход права собственности.

Продавец в настоящее время уклоняется от регистрации договора купли-продажи, в отношении жилого помещения выставлен залог, при этом на момент заключения договора купли-продажи и передачи истцу квартиры запретов и арестов не имелось.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу статьи 302 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации добросовестным приобретателем является произвело его оплату и на момент приобретения не знало и не могло знать о правах третьих лиц на это имущество.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем - лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога. Этот случай является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество (пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали обременения, о чем указано в договоре купли-продажи, договор залога недвижимого имущества заключен после заключения договора купли-продажи и передачи денежных средств, поэтому истец не знал и не мог знать о данном факте.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, указанной в абзаце втором п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрёл владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всём, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, на основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 10, 12, 56, 131, 218, 219, 302, 352, 420-421, 432, 549-556 ГК РФ, ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 постановления № 10/22).

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 к ФИО2 ФИО14 о признании добросовестным приобретателем по договору купли-продажи, прекращении договора залога - удовлетворить.

Признать ФИО1 ФИО15 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ №) добросовестным приобретателем квартиры по адресу: <адрес>;

Прекратить залог на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м. по адресу: <адрес>;

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 ФИО16 на квартиру по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме принято 29 января 2026 года.

Председательствующий судья Н.Ш. Глебова