УИД 77OS0000-02-2022-018235-91
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва4 августа 2023 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Берестове И.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2200/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «К3 Пропертиз» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ООО «К3 Пропертиз» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 г.» результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006015:119.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 73 333 000 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором данного земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости его кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость; указанное затрагивает права организации, так как влияет на размер арендной платы, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой представил отчет об оценке от 25 июля 2022 года № 4/2022, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, замечаний к заключению судебной экспертизы не представил.
Представитель Департамента городского имущества г.Москвы и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены, возражений относительно выводов судебной экспертизы также не представили; административный ответчик возражал против удовлетворения административных исковых требований по доводам письменных объяснений; иными участниками процесса отзывы не представлены.
На основании части 4 статьи 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса.
Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление № 910-ПП «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП», пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что спорный земельный участок расположен по адресу: <...>, имеет площадь 1031 кв.м., передан административному истцу в пользование на основании договора аренды.
Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года № 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года.
Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость спорного земельного участка (далее – Земельный участок) установлена в размере 110 709 037,75 руб.
Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость Земельного участка - 1 января 2021 года.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января по 31 декабря 2022 года.
Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, который уплачивает арендную плату за пользование земельным участком исходя из его кадастровой стоимости, что свидетельствует о праве организации требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил Отчёт об оценке рыночной стоимости от 25 июля 2022 года № 4/2022, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО2 (далее – Отчет об оценке), в котором по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость Земельного участка определена равной 73 333 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенной в нем величины рыночной стоимости Земельного участка.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного Отчета об оценке, а также в связи с возникшим спором о действительной величине рыночной стоимости Земельного участка определением суда от 22 сентября 2022 года по административному делу была назначена судебная строительно-техническая (оценочная) экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года; производство экспертизы поручено ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации».
Согласно заключению от 19 мая 2023 года (эксперты ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» ФИО3, ФИО4) отчёт административного истца об оценке рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в отчёте рыночная стоимость Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года составляет 91 157 000 руб.
Не доверять выводам экспертов у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом и её производство поручалось государственному экспертному учреждению. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 82 КАС РФ. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объект экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относится Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на его рыночную стоимость, обоснован выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертами результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделаны экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами экспертов не установлено; эксперты ответили на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно и по существу исследования никаких возражений и замечаний не представили.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить экспертное заключение под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2021 года рыночную стоимость Земельного участка, равной которой и надлежит установить его кадастровую стоимость.
Доказательств иной рыночной стоимости Земельного участка административным истцом не представлено; Отчет, подготовленный по заданию ООО «К3 Пропертиз», с учетом экспертного заключения оценивается судом критически и рыночную стоимость Земельного участка, по убеждению суда, не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Экспертным учреждением заявлено о взыскании судебных расходов на оплату экспертизы, стоимость которой составила 274 798,08 руб.
Разрешая данное заявление, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости существенной не является (17,60%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в стоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из того, что проверка отчёта об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Земельного участка, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора удостовериться в достоверности отчёта было невозможно; по итогам экспертизы подтвержден факт недостоверности определённой в отчёте рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёт об оценке) не положены в основу решения суда, оценены критически; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Земельного участка, равной рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.
Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объекта недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика; его противоположных юридических интересов не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью Земельного участка укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений, не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка определена, очевидно, ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать 274 798,08 руб.
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006015:119 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 91 157 000 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 1 августа 2022 года.
Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка действует по 31 декабря 2022 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «К3 Пропертиз» в пользу ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» судебные расходы на оплату экспертизы в размере 274 798,08 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 7 августа 2023 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова