Мотивированное решение составлено 26.01.2026.
Дело № 2-106/2026
УИД: 61RS0033-01-2025-002193-90
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2026 года гор. Зерноград
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Тулаевой О.В.,
при секретаре Заболотней Я.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к А.З. городского поселения, третьим лицам Управлению Росреестра по Ростовской области, ФИО5 о признании права собственности на самовольную постройку
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с настоящим иском, указав в его обоснование следующее.
Истцам на праве общей долевой собственности принадлежат квартира и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, право собственности на квартиру зарегистрировано в БТИ, право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. В ДД.ММ.ГГГГ году истцами на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ произведена реконструкция квартиры, в результате которой увеличилась ее площадь. Истцы ДД.ММ.ГГГГ обращались в А.З. городского поселения с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией жилого дома, в выдаче разрешительных документов органом местного самоуправления отказано и рекомендовано обратиться в суд.
При этом согласно техническому заключению № от ДД.ММ.ГГГГ реконструкция выполнена в соответствии с установленными требованиями, сохранение здания в реконструированном состоянии не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В связи с изложенным, истцы просят суд: сохранить в реконструированном виде квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, литер «АА1», общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; признать за истцами право общей долевой собственности по ? доли за каждым на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, литер «АА1», общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой площадью <данные изъяты> кв.м.; прекратить право общей долевой собственности истцов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, литер «А», общей площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в БТИ <адрес>.
Стороны и третьи лица в судебное заседание не явились, при этом все были заблаговременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания в порядке, предусмотренном ст. ст. 113-118 ГПК РФ, а также с учетом требований ст.165.1 ГК РФ, информация о времени и месте судебного заседания была размещена на официальном сайте Зерноградского районного суда Ростовской области в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
Истцы направили в суд заявления о рассмотрении дела без их участия, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик Администрация Зерноградского городского поселения извещен надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направил, каких-либо ходатайств и заявлений суду не представил.
Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области и ФИО5 в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом.
Третье лицо ФИО5, зарегистрированный и проживающий в квартире № в жилом доме малоэтажной жилой застройки по адресу: <адрес>, <адрес>, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения требований не возражал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (часть 1).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (часть 2).
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом (ч.3.2 ст. 222 ГК РФ).
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (пункт 39); признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40).
В силу п. п. 1, 3, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с ч.2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Согласно ч.2 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
В соответствии с Приказом Минстроя России от 04.04.2024 N 240/пр разрешительным документом на проведение перепланировки является решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (приложение № 2 к Приказу).Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случаях, предусмотренных ст. 27 ЖК РФ.
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи (ч.2 ст. 28 ЖК РФ).
Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного частью 2 настоящей статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (ч.3 ст. 28 ЖК РФ).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (ч.1 ст. 29 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч.3 ст. 29 ЖК РФ).
На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).
Судом установлено, что истцы на основании договора купли-продажи квартиры с приусадебным земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ являются собственниками квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: расположенных по адресу: <адрес>, договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в БТИ <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в реестре № и в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству З. <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в реестре № (л.д. 24-27).
На момент приобретения квартиры ее общая площадь составляла <данные изъяты> кв.м.,
Квартира поставлена на кадастровый учет с КН №, площадь <данные изъяты> кв.м., сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют.
Земельный участок состоит на кадастровом учете с номером №, площадь <данные изъяты> кв.м., право общей долевой собственности (по ? доле каждому) истцов на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28-30).
Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с КН №, относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – личное подсобное хозяйство, границы земельного участка установлены площадь является уточненной.
Из материалов дела следует, что истцами после приобретения квартиры на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ (со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ) выполнена ее реконструкция, в частности, возведена пристройка литер А1 помещение № кухня, в результате чего произошло увеличение площади квартиры до <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м. (л.д.8-17,31).
Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков" (Зарегистрировано в Минюсте России 15.12.2020 N 61482), согласно которому состав вида разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» включает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных; размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Согласно Правилам землепользования и застройки З. городского поселения, утвержденных Решением собрания депутатов Зерноградского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с КН № расположен в зоне жилой застройки второго типа №, предназначенной для малоэтажной квартирной жилой застройки, блокированной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства с возведение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ истцы обращались в А.З. городского поселения с заявлением о вводе в эксплуатацию жилого помещения после реконструкции (л.д.32), ДД.ММ.ГГГГ органом местного самоуправления отказано в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» на основании ч.6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ по причине не предоставления документов, предусмотренных ч.3 и ч.4 данной статьи (л.д. 33-34 оборот).
В соответствии с техническим заключением ООО «Эксперт-Брокер» № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение по адресу: <адрес> реконструировано: возведена пристройка литер А1, помещение № кухня площадь <данные изъяты> кв.м., общая площадь жилого помещения увеличена при реконструкции и составляет <данные изъяты> кв.м., выполненная реконструкция квартиры соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан; блокированный 2-х квартирный жилой дом после проведенной реконструкции квартиры <адрес> соответствует установленным требованиям, сохранение здания в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.35-61).
Оценивая техническое заключение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с правилами ст.56, 67, 71 ГПК РФ, выводы эксперта суд считает правильными, а его доводы обоснованными, с данными выводами суд соглашается, противоречий, недостаточной ясности, неполноты, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения эксперта судом не установлено. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, в обоснование вывода о техническом состоянии квартиры экспертом приведены данные, полученные при непосредственном объективном осмотре объекта, актуальные характеристики объекта сопоставлены с требованиями соответствующих градостроительных, строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемым к жилым помещениям. Заключение основано на нормативных актах и методической литературе. При таких обстоятельствах данное заключение отвечает признакам относимости, допустимости, достоверности и доказательств, оснований сомневаться в его правильности у суда не имеется.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 26, 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В силу ч. 1 ст. 12, ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Доказательств невозможности использовать заключение в качества доказательства, обосновывающего возможность сохранения квартиры в перепланированном состоянии, ответной стороной суду не предоставлено.
Каких-либо достоверных и достаточных доказательств, опровергающих выводы и доводы эксперта, в суд не представлено, доводы истца ответчиками не опровергались.
Доводы иска подтверждаются относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, оснований для критической оценки которых у суда не имеется.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, категория и вид разрешенного использования земельного участка предусматривают возможность строительства и проведении реконструкции, самовольно реконструированный объект недвижимости отвечает требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, пожарно-технических норм и правил, пригоден к эксплуатации, его сохранение в существующем виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, собственники спорного объекта обращались в Администрацию Зерноградского городского поселения о выдаче акта приемочной комиссии после переустройства и (или) перепланировки помещения, предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, однако, им в этом было отказано, так как обращение последовало после фактического проведения строительных работ без соответствующих разрешительных документов, суд приходит к выводу о возможности сохранения спорной квартиры в реконструированном виде и признании право собственности истцов на реконструированный объект.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд-
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на самовольную постройку, - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном виде квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН №, литер «АА1», общая площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м.
Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 право общей долевой собственности по ? доли за каждым на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН №, литер «АА1», общая площадь <данные изъяты> кв.м., в том числе жилая <данные изъяты> кв.м.
Прекратить право общей долевой собственности (по ? доли каждого) ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, литер «А», общей площадью <данные изъяты> кв.м., зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ в БТИ <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.В. Тулаева