Уникальный идентификатор дела 77RS0021-02-2024-003990-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2025 года Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Каржавиной Н.С., с участием прокурора фио, при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-284/2025 по иску ФИО1 к ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», Управлению Росреестра по адрес, ООО «АЛЬБОРАН», Комитету государственного строительного надзора адрес, ООО «ПАРУС», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП» о признании права общей долевой собственности на земельные участки, признании отсутствующим права собственности, обязании произвести регистрацию погашения права собственности, признании недействительными внесений изменений в разрешение на строительство, обязании освободить земельный участок и привести земельный участок в первоначальное состояние, третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования на предмет иска: ФИО2, о признании недействительным раздела земельного участка, снятии с кадастрового учета образованные при разделе земельные участки, прекращении права собственности, восстановлении кадастрового учета, признании права общей долевой собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
22.02.2024 ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по адрес и застройщику ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» о признании прекращенным право собственности последнего на три земельных участка с кадастровыми номерами - 77:01:0000000:4225, уточненной площадью 11 021 кв. м.; 77:01:0004042:22449, уточненной площадью 3 028 кв. м.; 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м., а также об обязании Управление Росреестра по адрес осуществить государственную регистрацию погашения права собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на указанные земельные участки и признании за ней права собственности на 4/10000 доли в праве общедолевой собственности на такие земельные участки.
Требования мотивированы тем, что с 01.08.2023 она является собственником квартиры № 255, расположенной в многоквартирном доме (далее МКД) № 14А корп. 2 по адресу: адрес, которая приобретена ею у застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на основании договора долевого участия от 07.08.2020, по условиям которого строительство данного МКД производилось на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м., который во время строительства был разделен последним на три спорных земельных участка, тогда как с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им и запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество (без заявления застройщика), которое подлежало осуществлению Управлением Росреестра по адрес, но до настоящего времени погашение права собственности застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на спорные земельные участки не произведено.
21.02.2025 к производству суда принят уточненный иск ФИО1, согласно которому в число ответчиков по указанному иску включено ООО «АЛЬБОРАН», которому застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на основании возмездной сделки отчужден один из трех спорных земельных участков – земельный участок с кадастровым номером 77:01:0000000:4225, уточненной площадью 11 021 кв. м., находящийся в собственности ООО «АЛЬБОРАН» с 31.05.2023.
29.10.2024 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены собственники квартир, расположенных в МКД № 14А корп. 1,2,3 по адресу: адрес – фио, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, фио, фио
Данному делу был присвоен порядковый номер 2-7904/2024.
Одновременно в производстве суда находилось гражданское дело № 2-9686/2024 по иску ФИО1 к ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», ООО «ПАРУС», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП» и Комитету государственного строительного надзора адрес о признании недействительным внесение изменений от 22.11.2023 № 77-1-1-2-070837 в выданное последним разрешение на строительство № 77-181000-014236-2017, а также обязании ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП», ООО «ПАРУС» за свой счет освободить и привести в первоначальное состояние земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв.м. по адресу: адрес.
Требования мотивированы тем, что принадлежащая ей с 01.08.2023 квартира № 255 расположена в МКД № 14А корп. 2 по адресу: адрес, строительство которого осуществлялось непосредственно на одном из трех в последующем выделенных из земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м. спорных земельных участков – земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м., право собственности на который застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» утрачено не позднее 01.08.2023 и собственником которого она является на праве общедолевой собственности, при этом без ее согласия на этом земельном участке техническим заказчиком ООО «КАПИТАЛ ГРУПП» и ООО «ПАРУС» осуществляется строительство спортивного ресторана, уже вырыт котлован и Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости адрес сообщила, что строительство ведет ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на основании изменений в разрешение на строительство от 22.11.2023 № 77-1-1-2-070837, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес, однако согласно условиям договора долевого участия предусматривалось строительство только 5-ти зданий (трех МКД, подземной автостоянки и стилобатной части, а также одного отдельно стоящего нежилого строения) и до настоящего времени в соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД с повесткой дня о выдаче разрешения о строительстве спортивного ресторана не проводилось, собственники помещений не давали согласия на указанное строительство.
21.11.2024 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены собственники квартир, расположенных в МКД № 14А корп. 1,2,3 по адресу: адрес – ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, фио, ФИО7
18.12.2024 названные гражданские дела для совместного рассмотрения и разрешения объединены в одно производство.
21.02.2025 к производству суда принят иск третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора – ФИО2, которая с 04.07.2023 является собственником приобретенной на основании договора долевого участия у застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» квартиры № 191 в упомянутом МКД и просила суд признать недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером № 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м. на вновь образованные из него три спорных земельных участка, снять с государственного кадастрового учёта образованные при разделе земельные участки и прекратить право собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на таковые, восстановить кадастровый учёт земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м., расположенного по адресу: адрес и признать за ней право общей долевой собственности на указанный земельный участок.
Требования мотивированы тем, что раздел сформированного для строительства и (или) эксплуатации исключительно МКД земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м. произведен застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» незаконно, поскольку несмотря на то, что Управлением Росреестра по адрес не исполнена обязанность по погашению права собственности последнего на этот земельный участок одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на этот земельный участок как на их общее имущество, это не отменяет того факта, что право собственности на этот земельный участок перешло к участникам долевого строительства, в связи с чем решение о его разделе принято неуполномоченным лицом, не собственником данного земельного участка и без согласования с собственниками жилых помещений, расположенных на данном адрес, чем нарушено право долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв. адрес с тем влекущей за собой юридические последствия для застройщика проектной декларацией № 77-000770 от 18.12.2020 «Многофункциональный жилой комплекс по строительному адресу: адрес, адрес» было определено, что осуществляется строительство трех многоквартирных домов (корпуса «А», «Б», «В»), являющихся единым комплексом и объединенных общим инженерным оборудованием, для строительства которых был выделен земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м., предусматривающий соответствующее благоустройство и процент застройки 30,5 %, однако из-за раздела указанного земельного участка процент застройки повысился до 55 %, в связи с чем спорный раздел земельного участка и изменение его площади существенно нарушило положения проекта строительства многофункционального жилого комплекса, превысило утвержденный проектной декларацией максимальный коэффициент застройки, а предусмотренный проект благоустройства территории застройщиком так и не был реализован.
18.06.2025 в порядке ст. 39 ГПК РФ судом к производству принят единый уточненный иск ФИО1, в котором она просила суд признать за ней право общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0000000:4225, 77:01:0004042:22449, 77:01:0004042:22450, расположенные по адресу: адрес, признать прекращенным право собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0004042:22450, 77:01:0004042:22449 и признать отсутствующим право собственности ООО «АЛЬБОРАН» на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0000000:4225, а также обязать Управление Росреестра по адрес осуществить государственную регистрацию погашения права собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» и ООО «АЛЬБОРАН» на указанные земельные участки. Признать недействительным внесение изменений от 20.12.2023 в разрешение на строительство № 77-181000-014236-2017 от 27.03.2017, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес на строительство встроено-пристроенного в многофункциональный высотный жилой комплекс 2-этажного с двумя подземными этажами спортивного ресторана и обязать ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП», ООО «ПАРУС» за свой счет освободить и привести в первоначальное состояние земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м.
Представитель истца ФИО1 по доверенности фио в ходе рассмотрения дела и состоявшегося судебного заседания настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований с учетом письменных пояснений, настаивая на том, что законодательство не содержит запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих МКД, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. В соответствии с проектной документацией и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке было предусмотрено возведение единого «Многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой» (дома 14А, корпус 1; дома 14А, корпус 2; дома 14А, корпус 3; дом 14А, строение 4) с общей территорией, элементами благоустройства. Проектная документация разрабатывалась и получила положительное заключение экспертизы исходя из размещения на одном земельном участке трех корпусов МКД с подземной автостоянкой с одновременным соблюдением градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между жилыми корпусами и подземной автостоянкой после их ввода в эксплуатацию. В соответствии с разрешением на строительство № 77-181000-014236-2017 от 27.03.2017 осуществлялось строительство «Многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой», в соответствии с Разрешением на ввод в эксплуатацию от 28.04.2023 № 77-01-011397-2023, в эксплуатацию введен объект капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией: «Многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой», состоящий из трех жилых корпусов и подземной автостоянки - дом 14А, корпус 1; дом 14А, корпус 2; дом 14А, корпус 3; дом 14А, строение 4 (согласно проектной декларации подземный паркинг не выделялся в отдельный объект и входил в состав Объекта №1 (корпуса «А»), при этом все указанные здания расположены в пределах одного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000. 03.06.2023 была произведена государственная регистрация права собственности фио на квартиру № 110 в МКД № 14А, корпус 1 и то есть не позднее 03.06.2023 земельный участок, на котором расположен жилой комплекс, поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах и подземной автостоянки. Таким образом, у собственников помещений право общей долевой собственности на земельный участок возникло не менее чем за шесть месяцев до 20.12.2023 - даты внесения в разрешение на строительство изменений, предусматривающих строительство нового встроено-пристроенного в многофункциональный высотный жилой комплекс 2-этажного с двумя подземными этажами спортивного ресторана и началом строительства, а также начала строительства спортивного ресторана в декабре 2023 г. Кроме того, поскольку изменениями предусматривалось строительство встроено-пристроенного в многофункциональный высотный жилой комплекс двухэтажного спортивного ресторана, то для его строительства также необходимо было получить согласие собственников помещений многоквартирного дома, за которое должно было проголосовать не менее 2/3 голосов; согласно договорам долевого участия, а также последней проектной декларации, до получения разрешения на ввод жилого комплекса в эксплуатацию было предусмотрено строительство только трех жилых корпусов с подземной автостоянкой.
Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора – ФИО2 по доверенности фио в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований ФИО2, а также полагала полностью обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1
Представитель ответчика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» по доверенности фио в ходе рассмотрения дела и состоявшегося судебного заседания просила отклонить исковые требования ФИО1 и ФИО2 по доводам письменных возражений, ссылаясь в том числе на то, что фактически земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м. был разделен 05.05.2023 (дата присвоения кадастровых номеров) на основании Решения о разделе земельного участка, выданного 25.01.2023 после строительства МКД и ввода его в эксплуатацию, тогда как государственная регистрация прав на первое помещение с кадастровым номером 77:01:0004042:23463 состоялась 09.06.2023 (документы поданы в МФЦ 29.05.2023), то есть раздел земельного участка состоялся до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, в связи с чем согласования будущих собственников жилых помещений в МКД для раздела земельного участка не требовалось. Решение о разделе земельного участка принималось на основании согласия единственного собственника земельного участка - застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП». Вместе с тем, согласно публичной кадастровой карте, Жилой Комплекс состоит из 3-х отдельных башен апартаментов и расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, на котором в настоящий момент в соответствии с Разрешением на строительство № 77-181000-014236-2017, со сроком продления его действия до 30.08.2025, ведется строительство и оно не завершено, следовательно, у органа местного самоуправления отсутствуют основания для обращения с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении данного земельного участка в орган регистрации прав, поскольку имеются объективные причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта. При этом на участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22449 расположена улично-дорожная сеть, которая после окончания всех строительных работ будет передана в собственность города, а на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0000000:4225 отсутствуют какие-либо строения, тогда как государственный кадастровый учет земельного участка, на котором не расположен МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не может осуществляться в пользу собственников МКД и не переходит в общую долевую собственность собственников помещений МКД, при этом в настоящий момент данный земельный участок не находится в собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП». Таким образом, в настоящий момент ФИО1 не является сособственником земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:22450 и ее согласия на строительство четвертого этапа капитального строительства, при наличии у застройщика продленного Разрешения на строительство не требовалось; право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП». Кроме того, застройщиком не были нарушены положения проекта строительства многофункционального жилого комплекса, его строительство осуществлено в строгом соответствии с ГПЗУ, ПЗЗ и Разрешением на строительство, выданным МОСГОРСТРОЙНАДЗОРОМ. Вопреки доводам третьего лица, процент застройки в границах земельного участка согласно положениям ГрК РФ устанавливается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) земельного участка, утвержденными ГрК РФ, а не проектной декларацией. Сведения о предельных (минимальных и (или) максимальных) размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства содержатся в Градостроительном плане земельного участка и согласно п. 2.3. Градостроительных планов всех трех спорных земельных участков, максимальный процент застройки в их границах не установлен. И у ФИО1, и у третьего лица ФИО2 отсутствуют основания для обращения к застройщику с предъявленными требованиями, поскольку в настоящий момент строительство объектов на спорных земельных участках не завершено.
Представитель ответчика Комитета государственного строительного надзора адрес по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва, ссылаясь в том числе на то, что осуществленное Комитетом 20.12.2023 внесение изменений в разрешение на строительство в части изменения этапности строительства было произведено в полном соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ, проектная документация 22.11.2023 получила положительное заключение экспертизы, документация была предоставлена в полном объеме и основания для отказа у Комитета отсутствовали. При этом из условий заключенных с застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» договоров долевого строительства следует, что участник долевого строительства извещен и согласен, что земельный участок может быть в любое время разделен в порядке, соответствующем действующему законодательству РФ по инициативе застройщика, а в обеспечение исполнения обязательств застройщика переходит исключительно право собственности на земельный участок, сформированный непосредственно под домом. Вместе с тем решение ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» о строительстве спортивного ресторана (с внесением изменений в разрешение на строительство) датировано 07.04.2023, то есть до момента оформления жилого помещения в собственность истца.
Ответчик Управление Росреестра по адрес по доверенности фио в судебном заседании до доводам письменных возражений просил отклонить предъявленные к Управлению требования, ссылаясь в том числе на то, что заявляя требования к органу регистрации прав на основании положений ст. 304 ГК РФ по правилам вещно-правового иска, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в данном случае надлежащим способом защиты нарушенного права будет оспаривание решения регистрирующего органа о приостановлении либо об отказе в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав по правилам главы 22 КАС РФ; государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а ответчиком по иску о признании права является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Представитель третьих лиц фио, ФИО7, ФИО3, фио, ФИО5, ФИО4 по доверенностям фио в судебном заседании полагал исковые требования ФИО1 и ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению, а раздел земельного участка под МКД нарушающими права собственников в этих МКД.
Третьи лица Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости адрес, фио, фио, в судебное заседание не явились, извещены, возражений на иск не представили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение суда постановлено при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что истец ФИО1 с 01.08.2023 является собственником квартиры № 255 с кадастровым номером 77:01:004042:23014, расположенной в МКД № 14А, корп. 2 по адресу: Москва, адрес.
ФИО2 с 04.07.2023 является собственником расположенной в данном МКД квартиры № 191, с кадастровым номером 77:01:004042:22943.
Данные объекты недвижимости приобретены ФИО1 и ФИО2 у застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома - № 2-54-4/КТ от 07.08.2020 и № 2-43-3/КТ от 22.12.2020 (с учетом договора об уступке права требования от 06.06.2023) соответственно.
В соответствии с такими договорами застройщик принял на себя обязательство по строительству и передаче участникам объектов долевого строительства, расположенных в многоквартирном доме по строительному адресу: адрес, адрес, корпус «Б», на границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м., принадлежащего застройщику на праве собственности с 03.08.2018.
В соответствии с п. 7.1 договоров участия в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по настоящему договору с момента государственной регистрации договора у участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящиеся в залоге принадлежащее застройщику право собственности на земельный участок. Участник долевого строительства извещен и согласен, что земельный участок может быть в любое время разделен в порядке, соответствующем действующему законодательству РФ по инициативе застройщика. При этом в обеспечение исполнения обязательств застройщика переходит исключительно право собственности на земельный участок, сформированный непосредственно под домом.
Подписанием договора участник долевого строительства подтверждает, что не возражает против передачи застройщиком права собственности на земельный участок в залог банку (п. 7.3 договоров).
Одновременно Договоры долевого участия в строительстве содержат раздел 10 - «Особые условия», в соответствии с которым участник долевого строительства извещен и согласен, что земельный участок может быть в любое время разделен в порядке, соответствующем законодательству РФ, по инициативе застройщика (п. 10.2.).
Руководствуясь ст. 13 Закона № 214-ФЗ, ст. 345 Гражданского кодекса РФ, участник долевого строительства выражает согласие на раздел застройщиком во своему усмотрению земельного участка, на котором осуществляется строительстве дома (включая раздел с сохранением земельного участка в измененных границах); осуществление соответствующих кадастровых работ, кадастровый учет вновь образованных в результате раздела земельных участков, прекращение права аренды земельного участка под домом, оформление прав на образованные земельные участки, в том числе на изменение условий договора аренды и осуществление регистрационных действий, смену собственника земельного участка с изменением предмета залога и/или залогодателя (п. 10.2.).
Подписанием договора участник долевого строительства предоставляет свое согласие с разделом земельного участка и границами образуемых земельных участков, смену собственника земельного участка с изменением предмета залога и/кш залогодателя. Вышеуказанное означает, что для реализации процедуры раздела и любого из указанных в п. 10.2. договора действий не требуется получения отдельного согласия участника долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется выдать в указанные застройщиком сроки данное согласие по форме, определенной застройщиком, если согласие будет необходимо в отдельном документе (и. 10.3.).
Подписывая настоящий договор, участник долевого строительства выражает свое согласие на передачу в залог (в том числе последующий) кредитным организациям и банкам права собственности на земельный участок, объектов недвижимости, распложенных и строящихся на нем в том числе, не ограничиваясь, объектов долевого и незавершенного строительства (дом, объект долевого строительства) (п.10.4.).
Установлено, что строительство данного МКД осуществлялось застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на основании Разрешения на строительство № 77-181000-014236-2017 от 27.03.2017, выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес.
В соответствии с проектной документацией и Разрешением на строительство, на принадлежащем застройщику земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м. было предусмотрено возведение единого «Многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой» (дома 14А, корпус 1; дома 14А, корпус 2; дома 14А, корпус 3; дом 14А, строение 4) с общей территорией, элементами благоустройства.
28.04.2023 МКД № 14А, корп. 2 по адресу: Москва, адрес (строительный адрес: адрес, адрес, корпус «Б») был сдан в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-01-011397-2023, выданного МОСГОССТРОЙНАДЗОРом.
Согласно указанному Разрешению, в эксплуатацию введен объект капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией: «Многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой», состоящий из трех жилых корпусов и подземной автостоянки - дом 14А, корпус 1; дом 14А, корпус 2; дом 14А, корпус 3; дом 14А, строение 4.
Все указанные здания (сооружения) расположены в пределах одного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000.
Вместе с тем 25.01.2023 ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» было принято решение о разделе указанного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 с образованием трех земельных участков.
Так, 15.05.2023 по заявлению ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м. снят с государственного кадастрового учета.
Путем раздела такого земельного участка были образованы три земельных участка:
- земельный участок с КН 77:01:0000000:4225, уточненной площадью 11 021 кв. м.;
- земельный участок с КН 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м.;
- земельный участок с КН 77:01:0004042:22449, уточненной площадью 3 028 кв. м.;
По данным ЕГРН, один из трех таких участков - с КН 77:01:0000000:4225, уточненной площадью 11 021 кв. м., с 31.05.2023 на основании договора купли-продажи принадлежит ООО «АЛЬБОРАН», который в свою очередь на основании договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности от 22.11.2023 был передан в аренду ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» для реализации объекта «Многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой».
Остальные два из трех образованных земельных участка с 05.05.2023 находятся в собственности застройщика ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» - с КН 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м.; с КН 77:01:0004042:22449, уточненной площадью 3 028 кв.м.
20.12.2023 Комитетом государственного строительного надзора адрес в ранее выданное застройщику ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» Разрешение на строительство № 77-181000-014236-2017 от 27.03.2017 указанного Многофункционального Комплекса, внесены изменения в состав этапов строительства.
Кроме правоустанавливающих документов на три указанных земельных участка, застройщиком вместе с заявлением о внесении изменений были предъявлены проектная документация, получившая положительное заключение экспертизы от 22.11.2023 № 77-1 -1-2-070837-2023, а также градостроительные планы:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:22449 уточненной площадью 3 028 кв. м.: № РФ-77-4-53-3-80-2023-4056-0 от 10.07.2023, согласно которому на максимальный процент застройки в границах земельного участка и максимальную плотность действие градостроительного регламента не распространяется; земельный участок расположен в зонах красных линий, улично-дорожной сети и не может быть использован в целях строительства, реконструкции капитальных объектов, в границах зоны регулирования застройки, в границах зоны охраняемого культурного слоя; части земельного участка расположены в границах охранных зон (т. 4, л.д. 184-201);
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м.: № РФ-77-4-53-3-80-2023-4778-0 от 08.08.2023, согласно которому максимальный процент застройки не установлен; площадь квартир - 88 000 кв.м, нежилые помещения – 27 720 кв.м., спортивный центр – 4 400 кв.м., подземная площадь объекта: теннисный холл – 10 450 кв.м., нежилые помещения – 6 600 кв.адрес содержит информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства - № 1,2,3 Многофункциональный высотный жилой комплекс с подземной автостоянкой, здания корпуса А, Б, В (по адресу: адрес); № 4 подземная автостоянка и стилобатная часть; № 5 въездной пандус. Часть земельного участка площадью 83 кв.м. расположена в границах охранной зоны, часть площадью 13 911 кв.м. в границах зоны охраняемого культурного слоя, земельный участок расположен в границах зоны регулирования застройки;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0000000:4225, уточненной площадью 11 021 кв.м.: № РФ-77-4-53-3-80-2023-4785-0 от 08.08.2023, согласно которому на максимальный процент застройки в границах земельного участка и максимальную плотность действие градостроительного регламента не распространяются.
Срок строительства был продлен до 30.08.2025.
Внесенные 20.12.2023 изменения в состав этапов строительства в том числе обусловлены строительством в составе этого Многофункционального Комплекса спортивного ресторана; из паспорта объекта строительства следует, что его заказчиком является ООО «КАПИТАЛ ГРУПП», подрядчиком ООО «ПАРУС».
Как следует из объяснений участников процесса, а также данных публичной кадастровой карты, все три корпуса МКД из состава указанного Многофункционального Комплекса по адресу: Москва, адрес, включая МКД № 14А корп. 2, в котором истцу ФИО1 и третьему лицу ФИО2 принадлежат квартиры, располагаются на одном из трех выделенных земельных участков – принадлежащем застройщику ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» земельном участке с КН 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв.м.
Согласно представленному стороной истца ответу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес от 15.02.2024, указанная в обращении информация о незаконном строительстве на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450 не подтвердилась. адрес находится в собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП». На земельном участке ведется строительство многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой, также осуществляются подготовительные работы для возведения встроенно-пристроенного спортивного ресторана, являющегося частью многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой (объект учтен в проектной документации). Указанные работы осуществляются на основании действующего разрешения на строительство от 27.03.2017 № 77-181000-014236-2017 сроком до 31.08.2025. Нарушений не выявлено.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ФИО1 и ФИО2 ссылались на незаконность произведенного застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» раздела исходного земельного участка с КН 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м. на три отдельных земельных участка, а также изменений в разрешение на строительство, подразумевающих возведение застройщиком на уже уменьшенном земельном участке до площади 17 180 кв.м. еще одного объекта – спортивного ресторана, изначально не включенного в план застройки, что нарушает их право как на распоряжение общим имуществом, так и на должное благоустройство Комплекса, предусмотренное при заключении договоров участия в долевом строительстве во всех разрешительных документах.
В качестве доказательств незаконного строительства спортивного ресторана и нарушения прав на должное благоустройство, в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Свот Компани» № 015 от 08.11.2024, согласно выводам которого при проверке установлено, что имеются несоответствия фактического состояния территории земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м. сведениям из Проектной декларации № 77-000770 от 18.12.2020 «Многофункциональный жилой комплекс о троительному адресу: адрес. адрес, адрес», дата первичного размещения: 30.08.2018, а также сведениям из проектной документации комплекса, на основании которой выдавалось разрешение на строительство. Несоответствия выразились в числе прочего в следующем:
- в проектной декларации местом размещения многофункционального комплекса указан участок с кадастровым номером 77:01:0004042:1000, тогда как в настоящий момент комплекс размещен на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, образованном 05.05.2023 в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000. Раздел произведен после ввода в эксплуатацию, поскольку Разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию № 77-01- 011397-2023 выдано 28.04.2023;
- показатель площади образованного земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, который вошел в состав общего имущества многофункционального комплекса составляет 17 180 кв.м, тогда как в вышеуказанной проектной декларации указана площадь 31 229 кв. адрес значение коэффициента застройки, земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, на котором располагаются жилые здания, составляет: 56 %, исходя из проектной декларации размещенной на дату покупки ДДУ, процент застройки составлял 31%;
- озеленение и площадь покрытий для пешеходов, которые по данным ПЗУ в целом составляли 14 383 кв.м, из числа которой в проектной декларации декларировалось устройство газона – 9589 кв.м, не осуществлено, а территория, для них предназначенная, выбыла из территории комплекса, войдя в состав земельного участка с кадастровым номером 77:01:000000:4225, в отношении которого 31.05.2023 зарегистрировано право собственности в пользу ООО «Альборан» ИНН <***>;
- указанное в проектной декларации количество детских площадок в полном объёме не установлено;
- также выбыли из территории комплекса, войдя в состав земельных участков с кадастровым номером 77:01:000000:4225, 77:01:0004042:22449, водные и песчаные поверхности площадью 1 045 кв.м., часть площадей мягких поверхностей по внутриквартальному проезду, часть площадей проездов и покрытий по внутриквартальному проезду.
Так, в соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
Ч. 3 ст.17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
В силу п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД.
Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу, предусмотренному п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
П. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство; далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Ч. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.
При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу положений ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.
По смыслу положений частей 3, 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В ч. 3 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 189-ФЗ) указано, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Ч. 4 ст. 16 Закона № 189-ФЗ установлено, что образование земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
При этом законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754).
В силу п. 1 ст. 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.
Согласно п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Такое согласие не требуется в случае образования земельного участка в связи с разделом земельного участка для целей, предусмотренных ст. 13 Закона № 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором залога (подп. 6 п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
В силу п. 4 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ, особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Из ч. 1 ст. 36 ГрК РФ следует, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
При формировании земельных участков, в том числе путем раздела, для строительства должны быть соблюдены нормативы градостроительного проектирования в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (п. 26 ст. 1 ГрК РФ).
В соответствии с положением о Комитете государственного строительного надзора адрес, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.06.2011 № 272-ПП, Комитет является органом исполнительной власти адрес, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство при строительстве.
Порядок выдачи разрешения на строительство установлен ст. 51 ГрК РФ и Административным регламентом предоставления государственных услуг адрес «Выдача разрешения на строительство», утвержденного постановлением Правительства Москвы от 17.04.2012 № 145-ПП (далее - Административный регламент).
В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного ч. 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с данным Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 ст. 51 ГрК РФ (ч. 19 ст. 51 ГрК РФ).
В соответствии с ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 названной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство.
В силу ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство) уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа.
Ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство.
В случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с названным Кодексом и земельным законодательством (ч. 21.7 ст.51 ГрК РФ).
Данные лица в силу положений ч. 21.10, 21.14 ст. 51 ГрК РФ обязаны направить уведомление о переходе к ним прав на земельные участки в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления, при этом срок направления такого уведомления законом не установлен; орган местного самоуправления уполномоченный на выдачу разрешений на строительство должен принять решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в ч. 21.10 названной статьи, или со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство).
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в ЖК РФ общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Законе № 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16 данного Федерального закона).
По смыслу положений п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 4, 5 ст. 16 Закона № 189-ФЗ, ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома и проведения государственного кадастрового учета.
Из приведенных положений ЖК РФ и Закона № 214-ФЗ в совокупности и разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право распоряжения этим участком.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2023)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, и основанной на тех же положениях законодательства и разъяснениях, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Как указано Верховным Судом Российской Федерации, положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов № 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Из Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2023 г. № 78-КГ23-10-К3 также следует, что при оспаривании действий застройщика по разделу земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, и сделки по продаже выделенной части такого участка имеет значение то, какие цели его использования предусматривались проектной документацией, связаны ли они с удовлетворением общих нужд владельцев помещений в построенном доме (т.е. имеется ли основной признак общего имущества у спорного участка), соответствует ли в связи с этим раздел участка градостроительным нормам и имеются ли препятствия для самостоятельного использования земельных участков, образованных в результате раздела.
Указанное Определение содержит вывод о том, что собственник - застройщик не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Таким образом, для решения вопроса о возникновении у собственников помещений в нескольких многоквартирных домах права общей собственности на земельный участок, на котором построены такие дома, и для оценки действий прежнего собственника участка по распоряжению им имеют значение условия осуществления строительства и содержание проектной документации, позволяющей сделать вывод о создании этих объектов как единого имущественного комплекса либо по крайней мере о наличии у них общих элементов благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в таких домах, что прямо следует из п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также из пунктов 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.
Однако приведенные правовые позиции не означают, что во всех случаях создания нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, принадлежащем застройщику, этот участок должен признаваться общим имуществом для собственников помещений всех таких домов.
Создании нескольких многоквартирных домов на таком участке это само по себе не является достаточным основанием для перехода участка в общую собственность собственников помещений всех построенных домов; вопрос о границах участка, необходимого для эксплуатации таких домов или каждого из них в отдельности (а соответственно, о том, станет ли участок общим имуществом для всех домов или каждому из будет принадлежать обособленный участок), должен решаться с учетом критериев, вытекающих из п. 4 ч. 1 ст.36 ЖК РФ, и в зависимости от того, имеются ли основания для признания построенных домов единым имущественным комплексом, имеются ли на участке общие для всех домов элементы благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в них.
Тем самым застройщик, который осуществил строительство многоквартирных домов на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, после постановки построенного и введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на помещения в этом доме не вправе распоряжаться земельным участком, сведения о котором внесены в ЕГРН, в том числе путем раздела этого участка, без учета мнения и согласия собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственник - застройщик не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом или многоквартирными домами, представляющими единый жилой комплекс.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так, анализ исследованных в ходе рассмотрения дела доказательств свидетельствует о том, что возведение застройщиком ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» упомянутого единого «Многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой» осуществлялось на находящемся с 03.08.2018 в частной собственности последнего исходном земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 общей площадью 31 229 кв.м., раздел которого на три земельных участка произведен застройщиком 15.05.2023, то есть до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД Комплекса, а после произведенного раздела исходного земельного участка все объекты строительства «Многофункционального высотного жилого комплекса с подземной автостоянкой» находятся в пределах одного из трех образованных земельных участков – земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м., строительство на котором объекта 4 очереди (спортивного ресторана) в настоящее время не завершено и продлено до 31.08.2025; выделенный участок с кадастровым номером 77:01:0000000:4225 в соответствии с заключенным с застройщиком договором купли-продажи находится в собственности ООО «АЛЬБОРАН» и каких-либо объектов данного Комплекса на нем не имеется, равно как и на втором выделенном участке - с кадастровым номером 77:01:0004042:22449, уточненной площадью 3 028 кв. м., который находится в собственности застройщика, но расположен в зонах красных линий, улично-дорожной сети и не может быть использован в целях строительства, реконструкции капитальных объектов.
При этом исходя из условий договоров участия в долевом строительстве, таковые не предусматривали того, что исходный участок после ввода домов в эксплуатацию войдет в состав общего имущества многоквартирных домов в неизменном виде, напротив, участники дали застройщику свое согласие на раздел последним исходного земельного участка по своему усмотрению в любое время.
Доводы стороны истца о том, у собственников помещений право общей долевой собственности на земельный участок возникло не менее чем за шесть месяцев до даты внесения в разрешение на строительство изменений от 20.12.2023 и начала строительства спортивного ресторана в декабре 2023 года судом отклоняются, поскольку закон связывает прекращение права собственности застройщика на земельный участок только с даты государственной регистрацией права собственности на первое помещение в МКД и именно с этого момента у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок как на их общее имущество.
Данные обстоятельства исключают наличие предусмотренных законом оснований полагать, что раздел застройщиком исходного участка произведен без соблюдения прав и законных интересов истца и третьего лица, а равно иных участников долевого строительства, поскольку доказательств наличия обременения исходного земельного участка на момент его раздела 15.05.2023 чьими-то ни было из них правами, не имеется.
Вместе с тем, несмотря на отсутствие запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок, создание нескольких МКД на таком участке само по себе не является достаточным основанием для перехода участка в общую собственность собственников помещений всех построенных домов; образование земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которая при этом не может быть исполнена ранее завершения строительства застройщиком в отношении всех объектов Комплекса.
Между тем, достаточных оснований полагать, что сформированный под МКД земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м., является недостаточными для содержания, эксплуатации, обслуживания и благоустройства каждого из многоквартирных домов и что в результате раздела исходного земельного участка нарушены права собственников помещений многоквартирных домов данного Комплекса, у суда не имеется.
При этом разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка, установленными ограничениями и не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а при разделе для строительства должны быть соблюдены нормативы градостроительного проектирования в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.
В случае раздела земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства, установленных в соответствии с ГрК РФ и земельным законодательством, однако доказательств нарушений таковых со стороны застройщика, вопреки приведенным стороной истца третьим лицам доводам, в том числе со ссылкой на выводы специалиста ООО «Свот Компани», не имеется.
Принимая во внимание изложенное, учитывая, что доводы о незаконности раздела застройщиком исходного земельного участка на три спорных земельных участка своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли, иск третьего лица ФИО2 о признании недействительным раздела земельного участка с кадастровым номером № 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м. на вновь образованные из него три спорных земельных участка, подлежит отклонению вместе с производными требованиями о снятии с государственного кадастрового учёта образованных при разделе земельных участка, прекращении права собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на таковые, восстановлении кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004042:1000 площадью 31 229 кв.м., расположенного по адресу: адрес и признании за ней права общедолевой собственности на указанный земельный участок.
Поскольку материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательств незаконности внесенных изменений в разрешение на строительство, а равно наличия у Комитета изложенных в ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ оснований для отказа во внесение изменений в разрешение строительство, при том, что изменения от 20.12.2023 в разрешение на строительство застройщику от 27.03.2017 внесены уполномоченным на то органом в соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ и с соблюдением установленной процедуры, а вопрос принятия проектных решений не является предметом рассмотрения Комитетом и находится в компетенции организации, выдавшей положительное заключение экспертизы проектной документации, судом отклоняются требования истца о признании недействительным внесение изменений от 20.12.2023 в разрешение на строительство № 77-181000-014236-2017 от 27.03.2017, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес на строительство встроено-пристроенного в многофункциональный высотный жилой комплекс 2-этажного с двумя подземными этажами спортивного ресторана, а также производные требования об обязании ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП», ООО «ПАРУС» за свой счет освободить и привести в первоначальное состояние земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004042:22450, уточненной площадью 17 180 кв. м.
Учитывая установленные по делу обстоятельства и приведенные выводы, требования истца ФИО1 о признании за ней права общей долевой собственности на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0000000:4225, 77:01:0004042:22449, 77:01:0004042:22450, расположенные по адресу: адрес, судом также отклоняются вместе с производными требованиями о признании прекращенным право собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» на земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0004042:22450, 77:01:0004042:22449 и признать отсутствующим право собственности ООО «АЛЬБОРАН» на земельный участок с кадастровым номером 77:01:0000000:4225; обязании Управление Росреестра по адрес осуществить государственную регистрацию погашения права собственности ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП» и ООО «АЛЬБОРАН» на указанные земельные участки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МЕГАПОЛИС ГРУП», Управлению Росреестра по адрес, ООО «АЛЬБОРАН», Комитету государственного строительного надзора адрес, ООО «ПАРУС», ООО «КАПИТАЛ ГРУПП» о признании права общей долевой собственности на земельные участки, признании отсутствующим права собственности, обязании произвести регистрацию погашения права собственности, признании недействительными внесений изменений в разрешение на строительство, обязании освободить земельный участок и привести земельный участок в первоначальное состояние, - отказать.
В удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования на предмет иска: ФИО2 о признании недействительным раздела земельного участка, снятии с кадастрового учета образованные при разделе земельные участки, прекращении права собственности, восстановлении кадастрового учета, признании права общей долевой собственности на земельный участок, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пресненский районный суд адрес.
Судья фио
Решение суда изготовлено в окончательной форме 24.10.2025