Решение по делу № 3А-307/2024 от 13.03.2025

Дело №№

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Туровой М.В.,

при секретаре Хохловой Н.И.,

с участием представителя административных ответчиков Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Паустовский» в лице конкурсного управляющего ФИО6 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Паустовский» (далее также ООО «Паустовский», Общество) в лице конкурсного управляющего ФИО6 обратилось в суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области (далее также ГБУ РО «Центр ГКО», бюджетное учреждение) о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований указано, что Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 36571 +/- 7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), расположенного по адресу: <адрес>. Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 03.10.2022 №25-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 164 861 702 руб. 29 коп. В целях определения достоверности кадастровой стоимости данного объекта недвижимости общество обратилось к независимому оценщику ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно отчету которого № № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 8 206 000 руб. Общество ДД.ММ.ГГГГ обратилось в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеприведенного отчета об оценке. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паустовский» отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. Поскольку установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, нарушаются права и законные интересы Общества ввиду увеличения его налоговых обязательств по уплате земельного налога. С учетом изложенных обстоятельств, административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» №№ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 8 206 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы представитель административного истца ООО «Паустовский» ФИО7, имеющий надлежащие полномочия, уточнил заявленные требования в части определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, в размере 8 094 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области с исключением его из числа заинтересованных лиц.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года произведена замена заинтересованного лица ФГБУ ФКП Росреестра на его правопреемника ППК «Роскадастр».

В судебном заседании представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5 административные исковые требования ООО «Паустовский» не признала, поддержала ранее представленный ГБУ РО «Центр ГКО» письменный отзыв на административный иск (т.1 л.д.156-160), в котором бюджетное учреждение полагало отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, а оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» - законным и обоснованным, принятым с соблюдением процедуры и срока его принятия, в пределах предоставленной бюджетному учреждению компетенции. Произведенный экспертом расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, с учетом представленных экспертом письменных пояснений, не оспаривала. Вместе с тем, полагала, что административный истец имеет возможность повторного обращения в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, устранив выявленные в отчете нарушения, указанные в оспариваемом решении.

От заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в суд поступил письменный отзыв на административный иск (т.1 д.д.171-173), в котором ППК «Роскадастр» (далее - Учреждение) просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, ссылаясь на отсутствие спора между Учреждением и административным истцом, поскольку требования административного истца Учреждением не оспариваются ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости спорного объекта).

Представитель административного истца ООО «Паустовский», представители заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», администрации г.Рязани, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

В просительной части заявления об уточнении требований представитель административного истца ООО «Паустовский» ФИО7 просил провести судебное заседание в отсутствие административного истца.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие указанных лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5, исследовав материалы дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

В частности, Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями данной статьи, вступивших в силу 11 августа 2020 года, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть 1); решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

При этом частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 (в ред. Федерального Закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ - до 1 января 2026 года.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ от 31.07.2020 с даты, указанной в решении (в случае отсутствия решения - с 1 января 2026 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016 в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не применяются положения статьи 22 того же Федерального закона, предусматривающие порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, и не осуществляется рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998.

На основании распоряжения Правительства Рязанской области от 13.11.2020 № 534-р на территории Рязанской области с 1 января 2021 года применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ, разъяснений, приведенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости вправе обратиться юридические лица и граждане, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если кадастровой стоимостью затронуты их права и обязанности.

Согласно положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Паустовский» является собственником объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), площадью 36571 +/- 7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.64-65).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.22-25), земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зоны с реестровым номером № ограничение использование земельного участка в пределах зоны в соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации №2431 от 17.09.2015, вид объекта реестра границ: территория объекта культурного наследия, вид зоны по документу: граница территории объекта культурного наследия федерального значения «Есенинская Русь – место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина», тип зоны: территория объекта культурного наследия.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ при проведении государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 03.10.2022 №25-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области» в размере 164 861 702 руб. 29 коп., подлежащая применению с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.67).

Решением Рязанского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года, вынесенным по делу №ДД.ММ.ГГГГ по административному иску ООО «Паустовский» к ГБУ РО «Центр ГКО» об оспаривании решения бюджетного учреждения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 7 694 900 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость, определенная вышеприведенным решением суда, в настоящий момент является архивной и подлежала применению по 31 декабря 2022 года.

В силу положений главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, являющихся объектом налогообложения.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Паустовский» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ года конкурсным управляющим ООО «Паустовский» утвержден ФИО6

ООО «Паустовский» в лице конкурсного управляющего ФИО6, полагая кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № завышенной, влияющей на права и обязанности общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта налогообложения, ДД.ММ.ГГГГ обратилось с заявлением в ГБУ РО «Центр ГКО» об установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д.164), приложив отчет N № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составила 8 206 000 руб.

Решением ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.12-20) ООО «Паустовский» было отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании вышеприведенного отчета об оценке.

Проверяя законность и обоснованность вынесенного ГБУ РО «Центр ГКО» решения, оспоренного административным истцом в установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1), об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно разделу V решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ, причиной, послужившей основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, явилось использование неполных и (или) недостоверных сведений при составлении отчета об оценке.

В отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» на административный иск, подержанном в судебном заседании представителем административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5, бюджетное учреждение ссылалось на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям действующего законодательства, в связи с чем, для проверки доводов бюджетного учреждения в указанной части, а также для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в случае несоответствия отчета вышеуказанным требованиям, судом в соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ООО «Красные ворота» №№ от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.2-53), отчет ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части п.1.3 ФСО III, п.9 ФСО V, п.7.13 ФСО VI, содержит ошибки, связанные с использованием недостоверных сведений, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, в том числе и отмеченные в решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 206 000 руб., экспертом не подтверждена и определена им по состоянию на указанную дату в размере 8 094 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы полностью отвечает требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, поскольку оно является мотивированным и научно обоснованным, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты со ссылкой на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ООО «Красные ворота» ФИО1 имеет необходимую квалификацию, длительный стаж экспертной работы по специальности, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ) за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, подготовившего данное экспертное заключение, которое в свою очередь, участниками процесса не оспорено, у суда не имеется.

Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу, в полной мере отвечающим требованиям относимости и допустимости.

В экспертном заключении также указано на недостатки отчета об оценке, которые были приведены в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

С выводами эксперта суд соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела.

При таком положении, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из содержания статьи 227 КАС РФ, для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном конкретном случае оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, принят уполномоченным на то органом, с соблюдением порядка и срока его принятия, прав и законных интересов ООО «Паустовский» не нарушает.

В связи с чем, административный иск в части признания незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» от ДД.ММ.ГГГГ № № является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В тоже время суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы ООО «Красные ворота» №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 094 000 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Проанализировав содержание заключения судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данное заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также объективные данные о рыночной стоимости оцениваемого объекта с применением сравнительного подхода. В процессе проведения исследования эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов, а также соответствующих методов оценки, и пришел к обоснованному выводу о возможности применения только сравнительного подхода при определении рыночной стоимости спорного земельного участка. Экспертное заключение содержит источники информации, которыми руководствовался эксперт, подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и подход, проведенные расчеты и иные сведения, имеющие существенное значение. Объекты - аналоги экспертом подобраны верно, соответствующие корректировки к ним применены правильно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

В заключении эксперта дана подробная характеристика объекту оценки с учетом локальных особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; корректировки в экспертном заключении приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Заключение эксперта является полным и обоснованным, требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в частности, федеральным стандартоам оценки данное заключение отвечает.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Выводы эксперта мотивированы, убедительны и соответствуют материалам дела.

Определенная в экспертном заключении рыночная стоимость объекта оценки рассчитана при соблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5 в своих письменных возражениях на заключение эксперта ООО «Красные ворота» ФИО2 указала на возникшие у неё сомнения в обоснованности заключения эксперта, поскольку выводы эксперта не соответствуют действительным обстоятельствам и в них усматриваются явные противоречия. Полагает, что в заключении экспертом использованы неподтвержденные сведения об обеспеченности объекта оценки инженерными коммуникациями. Ссылается на наличие в заключении неподтвержденной информации относительно сегмента рынка, относящегося к объекту оценки. Одновременно указывает на необоснованное применение экспертом в расчетах корректировки на наличие охранной зоны на основании Письма Минкультуры России от 11.07.2022 №11579-12-02@ и Письма Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области от 26.07.2022 №МД/33-2288, в соответствии с которыми объект оценки расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия Российской Федерации приказом Министерства культуры Российской Федерации от 17.09.2015 №2431. Полагает ошибочными суждения эксперта о невозможности использования объекта оценки в соответствии с видом его разрешенного использования и отсутствии коммерческой привлекательности объекта оценки в качестве обоснования применения соответствующей корректировки, поскольку использование земельного участка в соответствии с текущим видом его разрешенного использования возможно после выполнения собственником определенных земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, после чего указанный земельный участок может быть застроен. Дополнительно указывает на использование экспертом в расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом недостоверных сведений о местоположении объекта оценки и объектов – аналогов и использование в заключении неподтвержденных сведений о функциональном назначении объектов - аналогов. Для сравнения объектов - аналогов с объектом оценки по ценообразующему фактору «функциональное назначение» в заключении использованы значения корректировок из Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО8 Вместе с тем, функциональное назначение объектов - аналогов определено экспертом на основании вида разрешенного использования, градостроительной зоны, данных продавца, указанных в объявлении, что, по её мнению, является нарушением методологии.

На данные возражения экспертом ООО «Красные ворота» ФИО3 представлены письменные пояснения, сопровождающиеся подпиской о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, в которых им даны исчерпывающие ответы на все указанные замечания.

В данных письменных пояснениях эксперт указал, что застроенные земельные участки именно для целей оспаривания кадастровой стоимости оцениваются как незастроенные (условно – свободные), что соответствует пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. Соответственно, имеющиеся на земельном участке инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке. При проведении экспертизы эксперт руководствовался Решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-1 «Об утверждении правил землепользования и застройки в городе Рязани», в соответствии с которыми, зона застройки зданиями временного проживания (Ж6) предназначена для размещения гостиниц и иных зданий, используемых для временного проживания в них (пункт 5.1 в ред. Решения Рязанской городской Думы от 26.12.2017 N 449-II) - зона застройки многоэтажными жилыми домами временного проживания (апартаменты). Эксперт указывает на соответствие вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка территориальной зоне Ж6 в месте его расположения согласно Правилам землепользования и застройки. Примененная экспертом корректировка на наличие охранной зоны учитывает то обстоятельство, что оцениваемый земельный участок расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения, требования к осуществлению деятельности и градостроительные регламенты к которой утверждены приказом Министерства культуры Российской Федерации от 30.09.2019 N 1449 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Есенинская Русь - место, связанное с жизнью и творчеством поэта С.А. Есенина", расположенного по адресу: Рязанская область, Рыбновский район, Рязанский район, г. Рязань". По состоянию на дату оценки действия по выполнению необходимых условий с целью использования земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования не осуществлялись, соответствующие экспертизы не проводились, необходимые документы не разрабатывались, не оформлялись и не согласовывались, вид разрешенного использования земельного участка не изменялся, в связи с чем, по мнению эксперта, применение в расчетах корректировки на наличие охранной зоны им обосновано. Полагает правомерным использование им при проведении исследования информации из внешних источников, поскольку без информации, отражающей ситуацию на рынке сходных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. Использование различных методик для корректировок по независимым друг от друга элементам сравнения не запрещается и не нарушает принцип однозначности, поскольку они применяются в отношении независимых друг от друга корректировок. Эксперт ссылается на правильность примененных им корректировок по ценообразующему фактору «местоположение», поскольку район Солотча расположен на значительном удалении от центра г. Рязань, при этом корректировка на «курортность места и престижность застройки» в Справочнике отсутствует. Отнесение объекта оценки по данному ценообразующему фактору к окраине города, по мнению эксперта, является обоснованным.

Содержащиеся в письменных возражениях представителя административных ответчиков на заключение судебной оценочной экспертизы доводы о допущенной оценщиком методологической ошибке вследствие использования для определения стоимости объекта различных систем корректировок, отклоняются судом как несостоятельные поскольку Справочник оценщика под редакцией ФИО8 не является нормативным документом, обязательным к применению, Федеральные стандарты об оценочной деятельности и законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности в целом не ограничивают оценщика возможностью использования только одного справочника. В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

Утверждение представителя административных ответчиков об использовании экспертом в заключении судебной экспертизы неподтвержденных сведений об обеспеченности объекта оценки инженерными коммуникациями не влияет на правильность произведенного экспертом расчета рыночной стоимости объекта оценки, поскольку в расчетах рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом эксперт в расчетной таблице не учитывает обеспеченность инженерными коммуникациями объекта оценки и не корректирует по данному ценообразующему фактору объекты-аналоги, обосновывая это тем, что земельные участки оцениваются как условно-свободные.

Пункт 20 ФСО N 7 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный (условно свободный).

На все приведенные представителем административных ответчиков замечания по заключению судебной оценочной экспертизы экспертом даны исчерпывающие ответы с предоставлением подробных письменных пояснений.

После поступления данных пояснений эксперта представитель административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО5 с выводами экспертного заключения в полном объеме согласилась.

Таким образом, оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно достоверно отражает итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № и может быть положено в основу решения суда.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2 (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Согласно статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой в числе прочего вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Датой подачи ООО «Паустовский» в ГБУ РО «Центр ГКО» заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости следует считать ДД.ММ.ГГГГ.

Содержащиеся в письменном отзыве ГБУ РО «Центр ГКО» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на административный иск доводы, касающиеся наличия у административного истца возможности повторно обратится в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении в отношении спорного объекта недвижимости его кадастровой стоимости в размере рыночной в случае устранения выявленных недостатков отчета об оценке, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для разрешения требования об установлении его кадастровой стоимости в размере рыночной, отклоняются судом как основанные на неправильном толковании Федерального закона №237-ФЗ от 03.07.2016, которым в пункте 15 статьи 22.1 предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 КАС РФ одной из задач административного судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений.

Учитывая изложенное и поскольку разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, срок обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ от 03.07.2016, административным истцом не пропущен, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости является обоснованным, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 8 094 000 руб., определенной заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Красные ворота» № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на дату проведения оценки ДД.ММ.ГГГГ, указанную в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы собственности» №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Паустовский» в лице конкурсного управляющего ФИО6 к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично.

В удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью «Паустовский» в лице конкурсного управляющего ФИО6 о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 36571 +/- 7 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажные жилые дома временного пребывания (апартаменты), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 8 094 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Считать датой подачи заявления Обществом с ограниченной ответственностью «Паустовский» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № – ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья - Турова М.В.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.