Дело № 2-189/2025
УИД №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июля 2025 года р.п. Инжавино
Тамбовской области
Инжавинский районный суд Тамбовской области в составе:
председательствующего судьи Пустоваловой А.Н.,
при секретаре Панферовой Т.А.,
с участием представителя истца ИП глава КФХ ФИО1 ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к администрации Инжавинского муниципального округа Тамбовской области о прекращении обременения в виде ипотеки,
установил:
ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки.
В обоснование иска указал, что 20.01.2020 года между ИП глава КФХ ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей долевой собственности - № долю земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №№.
Согласно п.3 Договора № доля земельного участка оценивается сторонами и продается за 200000 рублей. Пунктом 4 Договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится полностью через 10 дней после регистрации Договора органом, осуществляющим государственную регистрацию права.
При регистрации права собственности истцом в Управлении Росреестра по Тамбовской области была сделана запись об обременении в пользу ФИО3 «ипотека в силу закона», номер записи № от 30.01.2020 года.
После государственной регистрации договора обязательство истцом по оплате стоимости приобретенного земельного участка исполнено в полном объеме, о чем свидетельствует расписка ответчика от 02.02.2020 года.
16.04.2025 года истец обратился в ТОГКУ МФЦ для прекращения ограничений прав на объект недвижимости. 18.04.2025 истцом было получено уведомление Управления Росреестра по Тамбовской области о приостановлении государственной регистрации права, в связи с тем, что ответчик не обратился в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Ссылаясь на положения статей 307, 407, 408, 334, 352 ГК РФ, истец просил суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка общей долевой собственности 1/17 долю земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу.
В ходе рассмотрения дела протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, ответчик ФИО3 в связи с его смертью и отсутствием наследников заменен на администрацию Инжавинского муниципального округа.
В судебном заседании представитель истца ИП глава КФХ ФИО1 ФИО2 заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснив, что снятие ограничения в виде ипотеки необходимо истцу, чтобы иметь возможность продать данную долю.
Стороны, третье лицо, извещенные о времени и месте слушания дела надлежащим образом по правилам статьи 113 ГПК РФ, в том числе публично, посредством размещения сведений на официальном сайте Инжавинского районного суда Тамбовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, в силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав представителя истца, изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.
В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В соответствии с п. п. 3 - 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Таким образом, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Соответственно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.01.2020 года ФИО3 и ИП глава КФХ ФИО1 заключили договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 передает в собственность ИП глава КФХ ФИО1 принадлежащую ему на праве общей долевой собственности № долю земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства. Площадь № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> пашня: отделение №. ФИО4 севооборот №. Поле №, (часть), пастбища в границах плана СХПК «Землянский» Инжавинского района Тамбовской области. Кадастровый (или условный) номер №
Стоимость отчуждаемой № доли в праве общей долевой собственности на указанный участок определена сторонами в 200000 рублей (п.3 договора), расчет между сторонами производится полностью через 10 дней после регистрации Договора органом, осуществляющим государственную регистрацию (п.4 договора) (л.д.12-13).
При регистрации перехода права на указанную долю земельного участка 30.01.2020 года было установлено ограничение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 сроком действия с 30.01.2020, расчет должен быть произведен в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись о регистрации ипотеки (залога) № № (л.д.15-16).
Из расписки, выданной ФИО3, 02.02.2020 года он получил от ФИО1 деньги в сумме 200000 рублей на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2020 года. Претензий к покупателю ФИО1 не имеет (л.д.18).
Тем самым, суд полагает, что расчет по договору купли-продажи доли земельного участка между сторонами совершен в полном объеме.
Из уведомления МО по Инжавинскому, Мучкапскому и Уваровскому округам Управления Росреестра по Тамбовской области 18.04.2025 года о приостановлении регистрации права следует, что необходимым условием для погашения записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером № является обращение в Управление с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодержателя ФИО3 (л.д.20).
Согласно актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (продавец) умер ДД.ММ.ГГГГ.
Нотариусом Инжавинского района по запросу суда сообщено, что наследственное дело к имуществу умершего ФИО3 не заведено (л.д. 35).
Вышеперечисленные обстоятельства, а именно: полная оплата объекта купли-продажи задолго до дня смерти ФИО3, регистрация перехода права собственности от ФИО3 к покупателю (истцу) и отсутствие в настоящее время у залогодателя (истца) возможности совместного обращения с залогодержателем (умершим ФИО3) в регистрирующие органы за снятием обременения подтверждены надлежащей совокупностью письменных доказательств и не оспариваются сторонами.
Таким образом, в силу статей 352 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду полного исполнения обязательства по договору купли-продажи залог объекта недвижимого имущества подлежит прекращению.
На основании изложенного, ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая. Обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, залогодателю (покупатель) и залогодержателю (продавец) с совместным заявлением не представляется возможным, поскольку залогодержатель ФИО3 умер.
Исходя из изложенного, требования истца о прекращении ипотеки (залога) суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки удовлетворить.
Прекратить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области обременение в виде ипотеки на земельный участок, а именно на № долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Площадь № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> №№, возникшую в силу закона, по которой залогодержателем является ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с погашением записи о регистрации ипотеки (залога) № № от 30.01.2020 года в Едином государственном реестре недвижимости, с отметкой о прекращении данной ипотеки (залога).
Решение суда может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Инжавинский районный суд Тамбовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий А.Н. Пустовалова
Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 июля 2025 года.
Председательствующий А.Н. Пустовалова