Решение по делу № 2-3/2025 от 18.07.2025 - о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении порядка пользования земельным участком; по исковому (встречному) заявлению ответчика <ФИО> об оспаривании сделок, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности в силу приобретательной давности.

Дело № 2-3/2025

УИД 02RS0006-01-2024-001381-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Улаган

11 июля 2025 года

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Палагина А.В., при секретаре Адыкаевой С.Ю., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2 и её представителя ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО5, кадастровому инженеру ФИО6 о признании права отсутствующим, признании права общей долевой собственности на земельный участок, определении порядка пользования земельным участком; по исковому (встречному) заявлению ответчика ФИО2 об оспаривании сделок, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением, в котором неоднократно изменял требования, в окончательной редакции предъявил требования к ФИО2, ФИО5, кадастровому инженеру ФИО6, просил:

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №; отсутствующим право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №; право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № и снять с государственного кадастрового учёта земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №;

- признать право общей долевой собственности ФИО4 в размере <данные изъяты> долей, ФИО2 в размере <данные изъяты> долей, ФИО5 в размере <данные изъяты> долей на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым номером № по точкам координат, указанным в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025;

- определить пользование ФИО2, ФИО5 и ФИО4 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в порядке, предусмотренном в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 (т.4, л.д. 1-9, 55).

В обоснование исковых требований ФИО4 указал, что с 07.02.2023 он является правообладателем <адрес>, которую приобрел по договору купли-продажи от 07.10.1997 с ФИО7 До 2007 года в указанной квартире проживала его сестра ФИО8 Тана Анатольевна со своей семьей, а с 2008 по 2024 год там проживали различные квартиранты. С августа 2024 года истец стал фактически проживать в данной квартире и узнал, что земельный участок, на котором расположена его квартира, находится в собственности ФИО2, которая оформила весь земельный участок с кадастровым номером № через уточнение его границ посредством проведения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО6, которой была допущена реестровая ошибка при составлении межевого плана. Жилой <адрес> в <адрес> является многоквартирным домом, состоящим из трёх квартир принадлежащих ФИО2, ФИО5 и ФИО4 и в силу закона земельный участок на котором расположен многоквартирный дом должен находиться в общей собственности владельцев квартир в доме, а не в личной собственности, как это было оформлено ФИО2, зарегистрировавшей своё право на земельный участок 22.09.2015, ФИО5, зарегистрировавшей своё право на земельный участок 22.11.2023. В настоящее время ФИО2 препятствует ФИО4 владеть и пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем просит определить порядок пользования общим земельным участком.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд с исковым (встречным) заявлением к ФИО4, в котором окончательной редакции просила:

- признать в силу приобретательной давности право собственности ФИО2 на <адрес> и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м предназначенный для обслуживания квартиры и обязать ФИО4 возвратить квартиру и земельный участок в собственность ФИО2;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 07.10.1997, заключенный между ФИО7 и ФИО4;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 07.10.1997, заключенный между ФИО7 и ФИО8;

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <адрес>, заключенный между ФИО11 и ФИО8;

- применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности ФИО4, о чем указать в ЕГРН, снять с государственного кадастрового учёта и возвратить в собственность ФИО2 <адрес> (т.4, л.д. 25-33).

В обоснование исковых требований ФИО2 в уточненном иске указала, что она более 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владела квартирой № и земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м, расположенными по адресу: <адрес>, поэтому у неё возникло право собственности на указанные объекты в силу приобретательной давности. В 1992 году ФИО11 приобрел <адрес> по договору с ГАПК, которую сдавал различным людям, а в 2003 году ФИО11 пропал без вести, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ был объявлен умершим. После выезда из квартиры в 2007 году ФИО8, квартирой и земельный участком более 15-ти лет владела мать истицы ФИО12, а затем сама ФИО2, использовала и содержала имущество, осуществляла уборку, вывоз мусора, текущий ремонт, уплату земельного налога. Право собственности ФИО4 на <адрес> зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО11 при этом данный договор фактически не заключался и ФИО4 владеет квартирой незаконно. Договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО8 является недействительной сделкой в силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ, поскольку в договоре подпись от имени продавца выполнена не ФИО11, что подтверждается справкой об исследовании ЭКЦ МВД по Республике Алтай от 02.05.2025 № 175, в которой указано, что подписи на договоре и представленных образцах имеют различную транскрипцию, что не позволяет сравнить исследуемые подписи. Договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО4 в устной форме является недействительной сделкой, поскольку в силу статьи 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение к форме сделки влечёт её недействительность. Поскольку ФИО2 является собственником <адрес> земельного участка по <адрес> в силу приобретательной давности, она в силу статьей 301, 302 ГК РФ имеет право истребовать своё имущество у недобросовестного приобретателя.

В судебном заседании представитель истца действующая на основании доверенности ФИО1 просила удовлетворить исковые требования в окончательной редакции, ранее заявленные требования не поддержала, исковые требования ответчика просила оставить без удовлетворения.

Ответчик ФИО2 и её представитель, действующий на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании просили удовлетворить исковые (встречные) требования в окончательной редакции в полном объёме, по основаниям, указанным в заявлении, исковые требования ФИО4 оставить без удовлетворения.

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отложить рассмотрение дела не просили, об уважительных причинах неявки не сообщили. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.

Выслушав представителей сторон, ответчика, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что по адресу: <адрес> расположен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, 1960 года постройки, с кадастровым номером №, в котором расположены три жилых помещения - <адрес> кадастровым номером №, <адрес> кадастровым номером №, <адрес> кадастровым номером №, что следует из выписки из ЕГРН, реестрового (инвентарного) дела (т.1, л.д. 165-167, 218-232, т.2, л.д. 28-43).

В целях проверки доводов ответчика о том, что жилой <адрес> в <адрес> является домом блокированной застройки судом была назначена комплексная землеустроительная, строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 № 11-25-06-02 многоквартирный <адрес>, расположенный по <адрес> в <адрес> и жилые помещения в нём – <адрес>, не обладает признаками жилого дома блокированной застройки и признаками блоков жилого дома, поскольку объект имеет элементы общего имущества, конструктивные элементы перекрытия, крыши и кровли, чердак, чердачное помещение основного строения, отсутствуют разделительные стены, по которым определяются автономные жилые блоки, которые должны являться противопожарными преградами, отсутствует возможность формирования самостоятельных земельных участков для каждого жилого помещения (т.4, л.д. 211).

Указанное заключение составлено экспертом ООО «СФ «РусЭксперТ» (г. Бийск), специализирующимся на проведении строительно-технических и землеустроительных экспертиз, имеющим стаж работы в области судебных экспертиз более 22 лет, предупрежденным об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем, данное экспертное заключение суд принимает как относимое и допустимое доказательство.

При этом суд отклоняет возражения ответчика о необходимости производства строительно-технической экспертизы в ООО «СФ «РЭТ-Алтай» (г. Горно-Алтайск) и назначения дополнительной (повторной) экспертизы, поскольку выбор экспертной организации судом в ООО «СФ «РусЭксперТ» (г. Бийск) продиктован необходимостью процессуальной экономии времени (с учётом длительного нахождения дела в производстве суда) и возможностью проведения комплексного исследования в одной организации. С определением суда о назначении экспертизы стороны ознакомлены, отводы эксперту не заявлены, обстоятельства, ставящие под сомнение компетентность эксперта составившего заключение и его выводы, в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований сомневаться в выводах эксперта или назначения дополнительной (повторной) экспертизы, у суда не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из трёх квартир, является многоквартирным домом, как это понятие определяет часть 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Квартирой № площадью <данные изъяты> кв.м в указанном многоквартирном доме на праве собственности владеет ответчик ФИО2, которая зарегистрировала свое право собственности в порядке наследования после смерти матери ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 18-19).

Квартирой № площадью 33,7 кв.м на праве собственности владеет истец ФИО4, который зарегистрировал своё право собственности 07.02.2023 на основании договора купли-продажи от 07.10.1997, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 9-10).

Квартирой №, площадью 70,1 кв.м на праве собственности владеет ответчик ФИО5, которая зарегистрировала своё право собственности на квартиру 15.02.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 172-172).

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д. В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости (пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, возникает в силу закона у владельца недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, пропорционально площади принадлежащего ему имущества. При этом собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также имеет право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, которая зарегистрировала право собственности 22.09.2015 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1, л.д. 16-17).

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО5, которая зарегистрировала право собственности 22.11.2023 на основании выписки из похозяйственной книги от 23.04.2008 № 93, что подтверждается выпиской из ЕГРН, материалами реестрового дела (т.1, л.д. 170, т.2, л.д. 104-139).

ФИО4 на основании его заявления, выписки из ЕГРН и договора с администрацией МО «Улаганский район» от 06.03.2025 № 16 предоставлен в собственность для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 244-245, т. 2, л.д. 79-83). Право собственности ФИО4 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 10.03.2025, границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (т.2, л.д. 55-57).

Из пояснений представителя истца ФИО1 следует, что в период рассмотрения дела в суде ФИО4 в упрощенном порядке, как владелец <адрес>, зарегистрировал в ЕГРН право собственности на земельный участок с кадастровым номером № без установления его границ для обслуживания квартиры, а для установления права общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом просила признать это право отсутствующим.

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, не сформирован до введения в действие Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», имеет площадь <данные изъяты> кв.м по точкам координат, указанным в таблице № 2 заключения ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 и в границах этого участка расположен земельный участок с кадастровым номером № (частично на площади <данные изъяты> кв.м) и земельный участок с кадастровым номером № (полностью) (т.3, л.д. 211-213).

Из заключения эксперта от 27.06.2025 также следует, что с учетом площади жилых помещений в многоквартирном доме, доля владения ФИО4 в земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м составляет <данные изъяты>, доля ФИО2 составляет <данные изъяты>, доля ФИО5 составляет <данные изъяты>.

Выводы эксперта не опровергнуты, иной площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, площади квартир и размера долей, в материалы дела не представлено.

В этой связи, с учётом возникновения у владельцев жилых помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в силу закона, суд полагает правильным удовлетворить исковые требования ФИО4 в части признания отсутствующим права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №; отсутствующим права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №; отсутствующим права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, а также снять с государственного кадастрового учёта земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, без чего невозможен государственный кадастровый учёт земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен многоквартирный <адрес>.

Также суд полагает правильным удовлетворить исковые требования ФИО4 о признании права общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, по <данные изъяты> долей каждому, ФИО5 в размере <данные изъяты> долей на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, а также необходимым осуществить государственный кадастровый учёт земельного участка на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес> по точкам координат, указанным в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025.

При этом не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 об установлении на земельный участок режима общей долевой собственности то обстоятельство, что земельный участок № был предоставлен в собственность наследодателю ФИО2 – ФИО12 постановлением Акташской сельской администрации от 14.09.1994 № 5/34 на основании Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767, поскольку Гражданский кодекс РСФСР (в ред. от 24.12.1992), Закон СССР от 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР», Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики», Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» не предусматривали право (личной) собственности граждан на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.

Также не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 об установлении границ и площади земельного участка по точкам, указанным в экспертном заключении представленная ответчиком расписка от 01.11.2020 между ФИО13 и ФИО14 о купле – продаже гаража, расположенного по адресу: <адрес> (т.4, л.д. 49), поскольку в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 установлены границы и площадь земельного участка необходимого для эксплуатации и благоустройства многоквартирного <адрес> применительно к требованиям пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, а возведение объектов на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, не влечет права собственности подлежащего защите (статья 222 ГК РФ).

При этом суд не находит оснований для удовлетворения искового заявления ФИО4 к ответчику – кадастровому инженеру ФИО6, поскольку межевой план в соответствии с действующим законодательством является техническим документом, составленным по результатам государственного учета земельного участка, в данном документе отсутствуют властно-распорядительные предписания, влекущие для заявителя юридические последствия, и действующим законодательством возможность оспаривания таких документов не предусмотрена.

Давая оценку исковым (встречным) требованиям ответчика ФИО2 о признании в силу приобретательной давности права собственности на спорную <адрес> земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по <адрес> и возвращении квартиры и земельного участка в собственность ФИО2 суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (также - ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Из последовательных пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании следует, что спорная <адрес> длительное время пустовала и никем, в том числе ей, до приезда в 2024 году ФИО4 не использовалась, что суд принимает как достоверные пояснения стороны.

По смыслу части 1 статьи 30 ЖК РФ давностное владение квартирой № по <адрес> как своей собственной предполагает фактическое проживание в ней ФИО2 более 15-ти лет, чего в судебном заседании не установлено.

Доводы ответчика о том, что ФИО2 использовала и содержала имущество, осуществляла уборку, вывоз мусора, текущий ремонт квартиры, осуществляла уплату налогов, что подтверждает квитанциями за 2020 – 2024 г.г. об уплате налогов в связи с владением квартирой № по <адрес> строением № по <адрес> в <адрес>, земельный участком по адресу: <адрес>, владением автомобилем «Лексус РХ 350» (л.д. 35-48), не свидетельствуют о добросовестном, открытом и непрерывном владении ФИО2 квартирой № и земельный участком площадью <данные изъяты> кв.м в течении срока приобретательной давности, установленного статьей 234 ГК РФ.

Кроме того, в отношении давностного владения земельным участком суд отмечает, что ФИО2 и её правопредшественник пользовалась земельным участком на котором расположен многоквартирный дом имея право собственности в силу закона, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ответчика ФИО2 о признании права собственности на <адрес> земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м в силу приобретательной давности и их возвращении в собственность ответчику.

Давая оценку исковым (встречным) требованиям ответчика ФИО2 об оспаривании договоров купли-продажи <адрес>, заключенным 07.10.1997 между ФИО11 и ФИО4, между ФИО11 и ФИО8, а также между ФИО8 и ФИО4, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» было установлено, что частная собственность на недвижимость подлежит регистрации в местной администрации, а 19.12.1994 вступил в силу Федеральный закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в статье 8 которого указано, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав применяется действующий порядок регистрации.

Следовательно, до 31.01.1998, даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрацию сделок с жилыми помещениям граждан проводили местные администрации.

Из материалов дела следует, что по договору приватизации от ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 приобрел в собственность в Горно-Алтайском производственном комплексе <адрес> (т. 1, л.д. 35).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 (продавец) и ФИО8 (покупатель) заключили договор, по условиям которого покупатель за цену 1500000 руб. приобрёл в собственность <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (т, 1, л.д. 186-188).

Указанный договор имеет подписи сторон, удостоверен специалистом Сельской администрации Акташского сельского поселения ФИО15, зарегистрирован за № 853560, оплачен пошлиной в размере 83500 руб., что соответствовало порядку регистрации сделок с недвижимым имуществом на дату сделки (регистрация в местной администрации).

Указанный договор предоставлен по запросу суда Сельской администрацией Акташского сельского поселения, то есть регистрирующим органом, а не истцом ФИО4

Подлинность подписи специалиста сельской администрации ФИО16 подтверждается экспертным заключением ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России (Майминский филиал) от 27.06.2025 № 1185/3-2-25 (т.3, л.д. 180-оборот), которое не оспорено и не опровергнуто.

В этой связи суд находит договор купли-продажи квартиры от 07.10.1997 заключенный между ФИО11 и ФИО8 относимым и допустимым доказательством, подтверждающим переход права собственности на спорную квартиру к ФИО8 до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ссылку представителя ответчика ФИО3 на справку об исследовании ЭКЦ МВД по Республике Алтай от 02.05.2025 № 175 (т.3, л.д. 47) суд находит несостоятельной, поскольку экспертом ФИО17 в справке сделан вывод не о фальсификации подписи ФИО11 на договоре, а о невозможности ответить на вопросы поставленные эксперту. При этом суждение эксперта о различной (смешанной) транскрипции подписей ФИО11 с достоверностью не свидетельствует о фальсификации подписи, а может являться следствием изменения почерка исполнителя со временем.

В силу части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, суд приходит к выводу, что после 07.10.1997 собственник имущества ФИО8 в силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ был вправе распоряжаться принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, в том числе форме возмездного отчуждения права (продажи) в пользу иного лица.

Из пояснений истца ФИО4 в судебном заседании следует, что спорную квартиру ФИО4 приобрёл не у ФИО11 в 1997 году, а приобрёл в 2003 году у своего свойственника ФИО8, которому передал денежные средства в размере 70000 руб. и получил на квартиру документы, однако сделку в органах Росреестра не зарегистрировал, а впоследствии договор купли-продажи потерял. В 2015 году для оформления документов он обратился к специалисту Улаганского ФИО9 Коммунаровне, которая за 22000 руб. подготовила документы, договор купли-продажи от 07.10.1997 и технический паспорт, с которыми он поставил квартиру на кадастровый учёт, а в 2023 году зарегистрировал своё право собственности на квартиру.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании подтвердил сделку, пояснил, что в 2003 году он продал квартиру ФИО4, получил от него оплату по договору, передал документы на квартиру и с семьей выехал в другое место жительства.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно пунктам 5, 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Таким образом, поскольку ФИО8 подтвердил сделку купли-продажи спорной квартиры, а в ЕГРН имеется запись ФИО4 о праве собственности на квартиру, он имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В исковом заявлении об оспаривании сделок ответчик ФИО2 указывает о ничтожности договоров между ФИО11 и ФИО8, ФИО8 и ФИО4, ФИО11 и ФИО4, а из материалов дела следует, что ФИО2 не является стороной оспариваемых сделок.

Согласно разъяснениям в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Следовательно, для удовлетворения исковых требований ответчика ФИО2 следует доказать какое нарушенное (оспоренное) право подлежит защите и отсутствие иных предусмотренных законом способов защиты нарушенного права.

Из пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании следует, что с исковым встречным заявлением к ФИО4 она обратилась потому, что ФИО4 в судебном порядке оспаривает земельный участок, который она отмежевала в 2023 году, а до обращения ФИО4 с иском в суд какого-либо материального спора с ФИО4, ФИО8 или наследниками ФИО11 о правах на квартиру или земельный участок не имелось.

В обоснование исковых требований об оспаривании сделок ответчик ФИО2 указывает, что ФИО11 не подписывал договор с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, однако поскольку в судебном заседании установлено иное основание владения ФИО4 спорной квартирой, данное обстоятельство не является основанием для удовлетворения исковых (встречных) требований об оспаривании сделок.

Исходя из фактических обстоятельств и пояснений ответчика, суд приходит к выводу, что ФИО2 не является лицом, имеющим право оспаривать сделки между ФИО11 и ФИО8, ФИО8 и ФИО4, ФИО11 и ФИО4, поскольку не усматривает охраняемого законом интереса ФИО2 в оспариваемых сделках (нарушенного права собственности), что является основанием для оставления исковых (встречных) требований ответчика без удовлетворения в полном объёме.

Таким образом, суд полагает правильным установить на земельный участок, на котором расположен многоквартирный <адрес> в <адрес>, режим общей долевой собственности, что предполагает возможность его использования всеми участниками общей собственности.

В исковом заявлении ФИО4 указывает, что ответчик ФИО2 препятствует использовать земельный участок, в связи с чем, заявил требование об определении порядка пользования общим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).

В соответствии с заключением эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025, с учетом письменного ходатайства эксперта об исправлении технической ошибки (описки) от 10.07.2025 (т.4, л.д. 24), с учётом фактически сложившегося порядка пользования имуществом и размера долей в праве собственности на многоквартирный дом определена следующая возможность использования спорного земельного участка:

- ФИО2 для обслуживания <адрес> выгреба выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н11-н12-н13-н14-н30-н31-н11; для обслуживания квартиры и дровяника выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н17-н18-н19-н26-н17; для обслуживания квартиры и хозяйственных построек выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: н2–н3-н4-н5-н6-н7-н8-н24-н23-н22-н21-н2;

- ФИО4 для обслуживания <адрес> прилегающего участка выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: н14-н15-н16-н17-н26-н25-н27-н28-н29-н30-н14;

- в общее пользование ФИО2 и ФИО4 выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н1-н2-н21-н22-н23-н24-н8-н9-н10-н11-н31-н30-н29-н28-н27-н25-н26-н19-н20-н1;

- ФИО5 выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: 1-2-3-4-5-6-7-8-н1-н20-н19-н18-н17-н16-н15-н14-н13-1.

Предложенный экспертом вариант использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не оспорен, иных вариантов общего пользования земельным участком сторонами в материалы дела не представлено.

В этой связи, суд полагает правильным исковые требования ФИО4 в части определения порядка пользования удовлетворить, установить порядок пользования спорным земельным участком в соответствии с вариантом, предложенным экспертом в заключении ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 (ответ на вопрос № 5), границы контуров земельного участка для использования установить в соответствии с точками, приведенными в таблице № 3 в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 № 11-25-06-02 в системе координат МСК-04.

Таким образом, исковые требования ФИО4 к ФИО2, ФИО5, кадастровому инженеру ФИО6 о признании права отсутствующим, снятии земельных участков с кадастрового учета, признании права общей долевой собственности на земельный участок и определении порядка пользования земельным участком подлежат удовлетворению за исключением искового заявления к ответчику ФИО10, а исковые (встречные) требования ФИО2 о признании права собственности на квартиру и земельный участок в силу приобретательной давности, возвращении имущества в собственность ответчика, об оспаривании сделок и применении последствий их недействительности подлежат оставлению без удовлетворения в полном объёме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО2, ФИО5, кадастровому инженеру ФИО6 о признании права отсутствующим, снятии земельных участков с кадастрового учета, признании права общей долевой собственности на земельный участок и определении порядка пользования земельным участком удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 (паспорт №) на земельный участок с кадастровым номером №; отсутствующим право собственности ФИО5 (паспорт №) на земельный участок с кадастровым номером №; право собственности ФИО4 (паспорт №) на земельный участок с кадастровым номером № и снять с государственного кадастрового учёта земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №.

Признать право общей долевой собственности ФИО4 в размере № долей, ФИО2 в размере № долей, ФИО5 в размере № долей на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> осуществить государственный кадастровый учёт земельного участка на котором расположен многоквартирный дом с кадастровым номером 04:09:020406:225 по следующим точкам координат:

Обозначение

характерных точек

Координаты

Х

Y

1

463022.000

2238130.000

2

463029.000

2238141.000

3

463036.659

22381.55.200

4

463040.580

2238162.470

5

463044.420

2238160.950

6

463046.310

2238167.740

7

463027.930

2238177.010

8

463030.690

2238183.340

Н1

463026.035

2238185.771

Н2

463024.281

2238186.619

Н3

463015.877

2238190.680

Н4

463013.819

2238185.882

Н5

463011.619

2238187.252

Н6

463010.529

2238185.362

Н7

463014.779

2238183.162

Н8

463008.166

2238170.527

Н9

463000.472

2238156.948

Н10

462993.690

2238144.960

Н11

462998.389

2238142.602

Н12

463005.226

2238139.056

Н13

463005.301

2238139.200

Настоящее решение является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Определить пользование ФИО2, ФИО5 и ФИО4 на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в следующем порядке:

ФИО2 для обслуживания <адрес> выгреба выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н11-н12-н13-н14-н30-н31-н11; для обслуживания квартиры и дровяника выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н17-н18-н19-н26-н17; для обслуживания квартиры и хозяйственных построек выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: н2–н3-н4-н5-н6-н7-н8-н24-н23-н22-н21-н2.

ФИО4 для обслуживания <адрес> прилегающего участка выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: н14-н15-н16-н17-н26-н25-н27-н28-н29-н30-н14.

В общее пользование ФИО2 и ФИО4 выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м в следующих точках: н1-н2-н21-н22-н23-н24-н8-н9-н10-н11-н31-н30-н29-н28-н27-н25-н26-н19-н20-н1.

ФИО5 выделить земельный участок, контур № площадью <данные изъяты> кв.м по следующим точкам: 1-2-3-4-5-6-7-8-н1-н20-н19-н18-н17-н16-н15-н14-н13-1.

Координаты характерных точек границ для определения порядка пользования земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м приведены в таблице № в заключении эксперта ООО «СФ «РусЭксперТ» от 27.06.2025 № 11-25-06-02 в системе координат МСК-04.

Исковые требования ФИО4 к кадастровому инженеру ФИО10 оставить без удовлетворения.

Исковое (встречное) заявление ответчика ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение – <адрес> и земельный участок в силу приобретательной давности, возвращении имущества в собственность ФИО2, об оспаривании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО8, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО4 и заключенного между ФИО8 и ФИО4, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Алтай через Улаганский районный суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.07.2025 года.

Председательствующий

А.В. Палагин