Дело № 3а-134/2023 (3а-2421/2022)
22OS0000-01-2022-002099-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2023 года город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.
при секретаре Гофман О.В.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гейдарова Рахиба В.О. к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец ФИО3 обратился в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 945,5 кв.м. по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 8 779 573 руб.
Требования мотивированы тем, что указанным выше нежилым зданием административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** в размере 21 415 075 руб. и является завышенной по сравнению с рыночной, что подтверждается отчетом об оценке. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права Каменского городского потребительского общества, так как кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество организаций.
Административный истец ФИО3 на рассмотрение дела не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ППК «Роскадастр» (ранее ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») в лице филиала по Алтайскому краю, администрация Хабарского сельсовета <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю до судебного заседания поступил письменный отзыв на иск.
В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.
В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу п.2 ст. 11 и ст.400 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица (включая индивидуальных предпринимателей) являются плательщиками налога на имущество физических лиц в отношении принадлежащего им на праве собственности имущества.
Согласно ст.401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, включая помещение.
Исходя из п.п.1,2 ст.403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в п.3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абз.3 п.1 настоящей статьи.
Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***-ЗС «Об установлении единой даты начала применения на территории Алтайского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой установлено ДД.ММ.ГГ.
Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности владеет нежилым зданием магазина с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 945,5 кв.м.
Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ ***/Пр/165 указанное нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2023 год соответственно (***).
Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая нежилое здание с кадастровым номером ***, утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 21 415 075 руб., дата определения указанной кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости нежилого здания административным истцом представлен отчет об оценке ***.22, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком ООО «Оценка плюс» ФИО4,, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 8 779 573 руб.
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.
Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрала единицы сравнения, обосновала свой выбор, применила необходимые корректировки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения. Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного нежилого здания в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО4, являющимся членом Ассоциации Саморегулируемой организации оценщиков «СОЮЗ», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
Указание административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайского края об использовании оценщиком Федеральных стандартов оценки, которые на дату составления отчету уже не действовали, суд не принимает во внимание, поскольку основанием проведения оценки явился договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Оценка плюс», а на эту дату действовали Федеральные стандарты оценки, утвержденные приказами Минэкономразвития в 2014 и 2015 годы. Такой порядок регламентирован письмом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***и-29884.
Кроме того, в судебном заседании ДД.ММ.ГГ допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО4 подтвердила достоверность своего исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету, о чем представила письменные пояснения.
Оценщик мотивировала отказ от их применения затратного и доходного подходов достаточностью аналогов для использования сравнительного подхода, в результате которого получается наиболее верный результат определения рыночной стоимости объекта, что соответствует требованиям подп. «е» п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, п.11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ***. Также оценщик обосновала выбор аналогов, объяснив его наиболее аналогичными признаками, схожими с объектом оценки.
В качестве аналога *** использовано здание по <адрес> в рп.Благовещенка Алтайского края, которое реализовывалось с торгов с начальной стоимостью 3 356 843,01 руб. Собственник этого здания ООО «Росбыттехника» признан банкротом ДД.ММ.ГГ, оценщиком же в качестве данных этого здания взято объявление от ДД.ММ.ГГ о его продаже по цене 6 408 635 руб. Поэтому считать, что оценщик не учла условия продажи этого здания, нет оснований.
Оценщиком из цены предложения аналогов вычтена стоимость земельных участков под ними с использованием корректировки на «стоимость прав на земельный участок в стоимости единого объекта недвижимости (земля + улучшения)», включенный ФИО5 в справочник для доходного подхода, при этом учитывалось, что земельный участок принимает на себя все преимущества и риски, вязанные с улучшениями, а именно: с объектами недвижимости, находящимися на нем. Данная корректировка связана с тем, что свободный земельный участок и участок с улучшениями могут иметь отличия в стоимости, по этой причине оценка земельного участка как условно-свободного имеет большую погрешность, нежели распределение стоимости между улучшениями и земельным участком в едином объекте недвижимости через доли. При этом оценщик представил документы, подтверждающие нахождение земельных участков под зданиями – аналогами в собственности. Следовательно, нарушения требований подп.«д» п.22 ФСО *** отсутствуют.
Физическое состояние объекта оценки и аналогов оценено оценщиком как хорошее не только на основании года постройки, но и с учетом их физического состояния. Критерием состояния здания является его физический износ, который отражает потерю элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств; основными факторами, влияющими на физический износ, являются качество применяемых строительных материалов, периодичность и качество проводимых ремонтных работ, качество технической эксплуатации, качество конструктивных решений при капитальном ремонте, период неиспользования зданий.
Основания не доверять данным пояснениям у суда отсутствуют, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Данные пояснения суд находит обоснованными, подтвержденными сведениями из «Справочника оценщика недвижимости -2018. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» под редакцией ФИО6, нарушения подп.«б» п.22 (ФСО ***) при применении оценщиком корректировок судом не установлено.
Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые ФИО3
В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Гейдарова Рахиба В.О. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 8 779 573 рубля.
Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилого здания – ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.
Судья Ю.В.Гончарова
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.