УИД 50OS0<данные изъяты>-49
Дело <данные изъяты>а-<данные изъяты>2022;)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 ноября 2023 года
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,
при ведении протокола секретарем Качур А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
<данные изъяты> (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование уточненных заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в дополнительном заключении судебной экспертизы в размере 57 176 178,00 рублей.
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился в ходатайстве, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель Министерства имущественных отношений <данные изъяты> с выводами эксперта в дополнительном заключении не согласился, просил назначить по делу дополнительную экспертизу с учетом представленных замечаний, ранее не возражал против удовлетворения требований административного истца в соответствии с первоначальным заключением эксперта и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, указывая на противоречие в выводах эксперта относительно отсутствия свободного подъезда к земельному участку и как следствие, применение корректировки приведшей к снижению рыночной стоимости объекта на 25 % от ранее определенной стоимости в первоначальном заключении.
Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, с дополнительным заключением эксперта не согласился, представил письменные замечания, ранее не возражал против удовлетворения требований административного истца в соответствии с первоначальным заключением эксперта.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 21117 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: производственная деятельность, склады, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 72 116 455,53 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" от <данные изъяты> <данные изъяты>.
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт».
Согласно отчету рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 58 260 000,00 руб.
С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки определена в размере 72 079 290,00 руб.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли.
Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания.
От экспертной организации по данным замечаниям в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.
В своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, приведенные в заключении.
Также представитель административного истца указывал, что экспертом не был учтен тот факт того, что земельный участок административного истца не имеет свободного подъезда, подъезд осуществляется через смежный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.
Для проверки данных обстоятельств, судом по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту проводившему основное исследование.
Перед экспертом судом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом отсутствия свободного подъезда.
Согласно представленному заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> в рамках дополнительной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки определена экспертом в размере 57 176 178,00 руб.
Представитель административного истца с заключением согласился, представил уточненные исковые требования, в которых просил установить кадастровую стоимость объекта оценки в соответствии с дополнительным заключением эксперта.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с дополнительным экспертным заключением не согласились указав на то, что эксперт без проведения обследования и изучения объекта оценки пришел к ошибочному выводу о наличии у объекта исследования «затруднительного подъезда» и ввел понижающую корректировку, оказавшую значительное изменение стоимости объекта.
Анализируя данный довод, эксперт в представленных ответах на замечания указал, что в рамках производства дополнительной экспертизы судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом отсутствия свободного подъезда. При исследовании не учесть данный фактор эксперт не мог. Эксперт также обладал сведениями о проезде на спорный участок через участок с кадастровым номером <данные изъяты>, что соответственно является затруднением исходя из методики, используемой при исследовании.
Суд, проанализировал заключения судебного эксперта приходит к выводу, о том что, в ходе проведения первичного исследования по определению рыночной стоимости объекта экспертом приведены характеристик оцениваемого объекта, в том числе указано на наличие свободного подъезда, нахождение объекта в непосредственной близости от крупной автомагистрали (МКАД) л.з.19, проведен анализ рынка установлено наиболее эффективное использование – текущее разрешенное использование под размещение складов. Экспертом в заключении отобраны объекты аналоги сопоставимые с объектом оценки, в том числе по пенообразующему фактору – наличие свободного подъезда. В расчетах применен сравнительный подход исследования в ходе которого применены зависимые процентные корректировки на дату предложения, цену предложения, удаленность от МКАД и направление, площадь объекта.
Вместе с тем административный истец с заключением эксперта не согласился, представлены замечания, согласно которых категория земель и вид разрешенного использования объектов аналогов определены не верно, характеристики аналога <данные изъяты> не подтверждены. В письменных пояснениях эксперт (л.д.37 том 2) с замечаниями не согласился, указал, что в предложениях о продаже объектов аналогов достаточно информации для их использования, полностью поддержал данное заключение.
Основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки явилось определение стоимости в отсутствие свободного подъезда к участку. Вместе с тем, данный фактор является ценообразующим фактором объекта и подлежит учету.
Изучив заключение эксперта <данные изъяты>, составленного в рамках проведения дополнительной экспертизы, суд приходит к выводу, что экспертом в заключении приняты объекты аналоги сопоставимые с объектом оценки, в том числе по пенообразующему фактору – наличие свободного подъезда. В расчетах применен сравнительный подход исследования в ходе которого применены зависимые процентные корректировки на дату предложения, цену предложения, удаленность от МКАД и направление, площадь объекта, а также на наличие свободного подъезда. Величина коэффициента вариации составила 27.48 %, что находится в допустимом значении отклонений.
Вместе с тем, суд не может согласиться с выводами представителя министерства о необоснованном введении спорной корректировки, поскольку как следует из материалов административного дела, а именно согласно выписки из ЕГРН на спорный участок в графе особые отметки указано, что для данного земельного участка обеспечен доступ посредством земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный земельный участок передан в аренду ООО «Агротрест».
Указанные обстоятельства установлены также решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, из которого следует, что <данные изъяты> обращался с требованиями об установлении сервитута для осуществления свободного доступа на принадлежащий ему земельный участок в отношении участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В материалы дела представлена схема границ предполагаемого к установлению сервитута, из которого с очевидностью усматривается, что земельный участок имеет единственных подъезд со стороны <данные изъяты>, а далее по участку с кадастровым номером <данные изъяты>
Предоставленный стороной министерства скриншот (фото) предполагаемого подъезда к объекту свидетельствует лишь о наличии подъезда к спорному объекту, что не оспорено в ходе рассмотрения дела. Вместе с тем, не свидетельствует, что данный подъезд является самостоятельным подъездом, осуществляемым не через земельный участок <данные изъяты>. Иных доказательств стороной министерства не представлено.
Экспертом в расчетах приняты объекты аналоги, имеющие свободный подъезд, учитывая положения спорного объекта введена корректировка 0.82%. При расчете корректировки использованы данные представленные в «Справочнике оценщика недвижимости 2018. Земельные участки.» Том 1 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки» од редакцией ФИО1 «Земельные участки под индустриальную застройку в отношении удельной цены со свободным подъездом к удельной цене с аналогичным участком с затрудненным подъездом (подъездом через соседний участок)».
Таким образом, суд полагает, что эксперт, в пользовании которого находились указанные сведения при производстве дополнительного исследования правомерно учел такой ценообразующий фактор как наличие свободного подъезда к участку и применил корректировку в виду наличие затруднений к подъезду на земельный участок.
Оценивая выводы заключений судебных экспертиз, в рамках дополнительного исследования, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета и первоначальной судебной экспертизы в части выводов об определении размера рыночной стоимости объекта.
При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО2, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно выводам эксперта, сделанным в первоначальной судебной экспертизе оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта в указанной части, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.
Напротив, в части определения рыночной стоимости объекта суд положить его в основу принимаемого решения выводы первоначального исследования не может, поскольку оно не отражает действительную рыночную стоимость объекта исследования, поскольку рыночная стоимость определена без учета всех ценообразующих факторов. В указанной части суд принимает заключение эксперта <данные изъяты> подготовленное в ходе проведения дополнительной судебной строительно-технической экспертизы.
Суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд также считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения <данные изъяты> в рамках дополнительного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта в размере 57 176 178.00 рублей, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной экспертизы или новой дополнительной судебной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы <данные изъяты> сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы <данные изъяты> в размере 57 176 178.00 рублей.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление <данные изъяты> поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 21117 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: производственная деятельность, склады, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 72 079 290,00 рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, до <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.
Судья М.Ю. Елизарова