УИД: 61RS0033-01-2025-001386-86
Дело № 2-1151/2025
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
г.Зерноград 8 октября 2025 года
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Губарец А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Рссошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ООО «ДонАгро», третьим лицам Администрации Зерноградского района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к Администрации Рссошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ООО «ДонАгро» и третьим лицам, мотивировав свои требования тем, что с 2015 года на основании Договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 06.04.2015 она является собственником квартиры по адресу: <адрес>, право собственности не зарегистрировано. Земельный участок площадью 500 кв.м. по указанному адресу отмежеван и поставлен на кадастровый учет с номером №. Также, с 2023 года вследствие принятия наследства после смерти матери я являюсь собственницей соседней квартиры и приусадебного земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за истцом 04.09.2023. Площадь квартиры № 1 по свидетельству о праве на наследств от 02.09.2023. фактически ранее составляла 39,9 кв.м.. Являясь собственницей квартир №1 и № 2 по указному адресу, в процессе проживания без получения соответствующих разрешений истцом была произведена перепланировка жилых помещений в виде объединения двух квартир в одно целое помещение, был образован новый объект недвижимости – целая квартира №1 в настоящее время площадь которой составляет 77,6 кв.м., что соответствует признакам «самозастрой». Согласно выводов технического заключения специалиста № от 16.07.2025 образованная квартира соответствует технологии строительного производства и требованиям градостроительных, строительно-технических, противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических норм, действующих на территории РФ, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, помещение в жилом здании может быть сохранено в переустроенном и перепланированном виде. Техническое состояние квартиры оценивается как работоспособное; объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Администрацией Зерноградского городского поселения на обращение истца было отказано в разрешении на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, так как фактически работы по строительству завершены, и данная постройка соответствует признакам «самозастроя», и рекомендовано обратиться в суд. До настоящего времени, владение спорным строением никем не оспаривалось, каких либо требований и претензий со стороны третьих лиц не предъявлялось. На основании изложенного, истец просит суд признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>) право собственности на реконструированную квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, площадью -77,6 кв.м.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела без её участия (л.д. 105).
Представители ответчиков Администрации Рссошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ООО «ДонАгро» и третьи лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, от представителей ответчиков в суд поступили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, представитель ответчика ООО «ДонАгро» представил в суд отзыв, из которого усматривается, что возражений по существу заявленных требований не имеется (л.д.100, 101-102).
В отношении не явившихся лиц дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав письменные доказательства, оценив все доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.
Статьей 11 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закреплено, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором передачи жилого помещения в собственность граждан от 06.04.2015 СПК «Донсвиновод» безвозмездно передал, а ФИО 1 (после заключения брака 15.05.2015 Сердечная) Е.В. приняла в собственность квартиру в 3-х квартирном доме приусадебного типа с хозяйственными постройками, состоящую из двух комнат общей площадью 36,8 кв.м. жилой площадью 24,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 36, 50).
ООО «ДонАгро» с 17.01.2019 согласно протокола общего собрания членов СПК «Донсвиновод» от 27.11.2018 является правопреемником СПК «Донсвиновод» (ранее ТОО «Донсвиновод», совхоз «Донсвиновод», дата создания 1950 год), что подтверждается справкой о реорганизации организации (л.д. 103).
Из отзыва ответчика ООО «ДонАгро» по существу заявленных требований следует, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, не была зарегистрирована на праве собственности за СПК «Донсвиновод», но находилась на его балансе, а с 06.04.2015 была снята с баланса предприятия согласно договору на передачу жилого помещения в собственность граждан жилого помещения (квартиры). Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у кооператива на дату приватизации в силу закона не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующих обязательств и передаваемых по нему прав, поскольку права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрировались по желанию их обладателей. В настоящее время ООО «ДонАгро», являясь правопреемником СПК «Донсвиновод», лишено возможности регистрации права собственности на данное жилое помещение в связи с отсутствием средств и прямого интереса, поскольку квартира снята с баланса предприятия и передана ФИО1 (л.л. 101-102).
Согласно доводов истца квартира № 2 по указанному адресу, право собственности на которую у истца возникло по договору приватизации, не инвентаризировалась, заявлений на обмер площади и её технический осмотр не оформлялось, право собственности не зарегистрировано.
Земельный участок, на котором расположена квартира № 2, согласно выписке ПЗЗ (л.д. 66-71) расположен в зоне малоэтажной жилой застройки, используется в соответствии с типом разрешенного использования; земельный участок площадью 500 кв.м. отмежеван и поставлен на кадастровый учет с номером №, площадь земельного участка соответствует нормативной площади (от 200 кв.м. до 600 кв.м.). Право за участками, в том числе на которых расположены квартира №1 (принадлежащая истцу ФИО1) и квартира № 3 (принадлежащая соседке истца - ФИО2) зарегистрировано на праве собственности на имя ФИО1 и ФИО2 соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН от 04.09.2023 и от 01.08.2024 (л.д. 55-58, 62, 63, 80-81).
На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 02.09.2023 за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру №1 по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.09.2023 (л.д. 51, 52-54).
В процессе проживания без получения соответствующих разрешений истцом была произведена перепланировка жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в виде объединения двух квартир №1 и №2 в одно целое помещение, был образован новый объект недвижимости – целая <адрес> настоящее время площадь которой составляет 77,6 кв.м., что соответствует признакам «самозастрой».
Согласно п.п.1-3.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
В силу п.п.1,3,6 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
Судом установлено, что истец после передачи в собственность СПК «Донсвиновод» квартиры №2 по договору от 06.04.2015, и регистрации 04.09.2023 права собственности на квартиру №1, расположенных по адресу: <адрес>, без получения необходимого разрешения произвела реконструкцию квартир, а именно произвела перепланировку жилых помещений в виде объединения двух квартир в одно целое помещение, соответственно указанная объединенная квартира в реконструированном виде является самовольной постройкой, поэтому ФИО1 правомерно обратилась в суд за защитой своих гражданских прав в порядке ст.ст.8, 12, 222 ГК РФ путем признания за ней права собственности на квартиру в реконструированном виде.
Согласно техническому паспорту на квартиру №1 по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на 14.01.2025, квартира литер «А, А2» (1950 год постройки целого здания) имеет общую площадь 77,6 кв.м., жилую площадь 53,1 кв.м., что также подтверждается справками МКУ Зерноградского района «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» от 31.07.2024, 23.07.2025 (л.д. 13, 46-48, 64, 65).
В соответствии с техническим заключением специалиста № от 16.07.2025 общая площадь жилого помещения по адресу: <адрес>, составляет 77,6 кв.м. Жилое помещение по адресу: <адрес> (выполненная реконструкция здания: устройство оконных проемов в стенах, разборка межквартирной перегородки, объединение двух квартир, изменение условий эксплуатации) соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Блокированный 2-х квартирный жилой дом, литер «А,А2», расположенный по указанному адресу (выполненная реконструкция здания: устройство оконных проемов в стенах, разборка межквартирной перегородки, объединение двух квартир, изменение условий эксплуатации) соответствует установленным требованиям, сохранение здания в реконструированном виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 14-45).
Согласно разъяснениям, данным в п.п.39, 40, 41, 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Согласно ответу главы Администрации Зерноградского района от 30.07.2024 на обращение истца с заявлением о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ввиду наличия самовольного переустройства и (или) перепланирования жилого помещения по указанному адресу, выдача акта приемочной комиссии после проведенного переустройства и (или) перепланировки не представляется возможной, рекомендовано обращение в суд (л.д. 59).
В силу ч.1 ст.12, ч.1 ст.56, ч.1 ст.68 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
В соответствии указанных процессуальных требований ответчиками каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, в суд не представлено.
Учитывая, что целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, на котором расположена реконструированная квартира, исходя из представленных доказательств, допускает строительство на нем спорного недвижимого объекта, самовольная постройка отвечает требованиям строительных, градостроительных, санитарно-эпидемиологических, пожарно-технических норм и правил и пригодна к эксплуатации и сохранению в существующем виде, что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ФИО1 обращалась в Администрацию Зерноградского района за получением разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию и предпринимала надлежащие меры к легализации самовольной постройки, поэтому суд приходит к выводу о возможности признания на неё права собственности за истцом, следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации Рссошинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области, ООО «ДонАгро», третьим лицам Администрации Зерноградского района, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на реконструированную квартиру – удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>) право собственности на реконструированную квартиру, находящуюся по адресу <адрес>, литер «А, А2», площадью -77,6 кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Э.А. Исаян
Мотивированный текст решения изготовлен 15 октября 2025 года.