РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
05 декабря 2023 года 2-4856/2023
Нижнекамский городской суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Л.Н. Сахаповой,
при секретаре судебного заседания ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ» о признании права собственности на жилое помещение
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к НО «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ» о признании права собственности на жилое помещение.
В обоснование исковых требований указано, что решением Нижнекамского городского суда РТ от ... за истцом было признано право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте – в строящемся шестиэтажном 120-ти квартирном жилом ... 35 микрорайона ... в размере, эквивалентной трехкомнатной ..., общей площадью 83,77 кв.м., расположенной в первой секции на четвертом этаже указанного дома. При разрешении вышеуказанного дела судом установлено, что ... ОАО «Химстрой» заключило предварительных договор ...пр-35/12-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома с ФИО3 В соответствии с данным договором стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве двухкомнатной ... жилом ... 35 микрорайона ... стоимостью 14989000 рублей. ОАО «Химстрой» за подписью генерального директора выдало ФИО3 справку о том, что расчеты за ... в сумме 1498000 рублей произведены полностью. ... ФИО3 заключил с истцом договор переуступки права требования к ОАО «Химстрой» исполнения обязательства по передаче ... 35 микрорайона .... ... истец произвел расчет с ФИО3 и передал ему денежные средства в сумме 1498000 рублей. Об уступке права требования истец известил ОАО «Химстрой» в письменном виде. ... ОАО «Химстрой» заключило с истцом соглашение о признании аннулированным договора переуступки права от ... и предварительного договора от ... в связи с новацией застройщика перед дольщиком на сумму 1498000 рублей и заключением договора на долевое участие в строительстве жилья. ... между ОАО «Химстрой» и истцом был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья – трехкомнатной ... расположенной в первой секции на четвертом этаже в строящемся шестиэтажном жилом ... 35 микрорайона .... Стоимость квартиры указана 1498000 рублей, то есть такая же, как и в договоре переуступки права от ... и предварительном договоре. Решением Нижнекамского городского суда РТ от ... постановлено произвести государственную регистрацию договора ...Д-8/354-2009-Н от ... заключённого между ОАО «Химстрой» и истцом на долевое участие в строительстве жилья трехкомнатной ..., расположенной в первой секции на 4 этаже в строящемся шестиэтажном жилом ... 35 микрорайона ... без учёта арестов и запрещений, наложенных на имущество и имущественные права ОАО «Химстрой». На сегодняшний день жилой ... 35 микрорайоне ... достроен НО «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ». ... получено разрешение на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома. Дому присвоен адрес: РТ, ...А. ... истец обращался в НО «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ» с просьбой передать в собственность квартиру, эквивалентной ... площадью 83,77 кв.м. в жилом ... 35 микрорайона ..., а также документов для оформления права собственности на указанное жилое помещение. Однако ... истцом получен незаконным и необоснованный отказ с обоснованием, что ответчик не является правопреемником ОАО «Химстрой» и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения. Истцу направлялось уведомление от отдела контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Управления строительства и архитектуры Исполнительного комитета НМР РТ о необходимости обращения в Исполнительный комитет для участия в программе «по реализации схемы завершения строительства жилого дома через НО «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ» с предоставлением новых квартир в домах фонда, однако никаких конструктивных предложений по выделению квартиры истец не получил. Истец просит признать за ним право собственности на трёхкомнатную ..., расположенную по адресу: РТ, ...А.
Определением Нижнекамского городского суда РТ от ... к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района РТ.
Определением Нижнекамского городского суда РТ от ... принято изменение исковых требований истца, согласно которому истец просит признать за ним право собственности на жилое помещение, эквивалентное ориентировочной площади в 83,77 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по адресу: ..., проспект химиков, ...А.
В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО5 исковые требования поддержали по указанным в заявлении основаниям, пояснив о том, что право истца на квартиру зарегистрировано на основании решения суда в Управлении Росреестра по .... Ответчик выкупил объект строительства и стал правопреемником ОАО «Химстрой», ответчик знал, что на объекте имеется обременение в виде физических лицо и все-равно осуществил строительство дома. Право истца на долю в жилом доме было зарегистрировано, доля истца трансформировалась.
В судебное представитель ответчика не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, направил письменный отзыв, согласно которому исковые требования не признает, поскольку НО «ГЖФ при Раисе РТ» является специализированной организацией и создана в целях реализации на территории городских и сельских населенных пунктов Республики Татарстан программы развития жилищного строительства в республике, принимать участие в жилищных программах может лишь определенный круг граждан, относящихся к льготным категориям – нуждающихся в улучшении жилищных условий, следовательно, НО «ГЖФ при Раисе РТ» фактически и формально не может предоставлять жилые помещения неопределенному кругу лиц. Истцом не представлено доказательства признания истца нуждающимся в улучшении жилищных условий для последующей возможности получения жилого помещения в доме, строительство которого проинвестировано НО «ГЖФ при Президенте РТ» в рамках жилищных программ. Ответчик не является участником договора от ... ...д-8/354-2009-Н, заключенного между ОАО «Химстрой» и ФИО1 на долевое участие в строительстве жилья – трехкомнатной ..., расположенной в первой секции на четвертом этаже в строящемся жилом ... 35 микрорайона ..., соответственно, какие-либо обязательства у ГЖФ при Раисе РТ перед гражданином по предоставлению жилого помещения в собственность не имеется. Просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.
В судебное заседание представители Управления Росреестра по ..., исполнительного комитета ... не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, каких-либо заявлений, ходатайств в суд не направили.
В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Изучив представителей истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
С учетом положений статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
В силу положений части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со статьей 15 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. То есть, все инвесторы, осуществившие капитальные вложения, имеют право на требование результата инвестиционных вложений.
Согласно статьям 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от ... № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от ... № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона РФ от ... № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ... ОАО «Химстрой» заключило с ФИО3 предварительный договор ...пр-35\12-2007-Н участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с данным договором стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве двухкомнатной ... жилом ... 35 микрорайона ... стоимостью 1498000 руб.
ОАО «Химстрой» за подписью генерального директора ОАО «Химстрой» выдало ФИО3 справку о том, что расчеты за ... в сумме 1498000 руб. произведены полностью.
... ФИО3 (дольщик) заключил со ФИО1 (новым дольщиком) договор переуступки права требования, в соответствии с которым ФИО3 уступил, а ФИО1 принял на себя право требования к ОАО «Химстрой» исполнения обязательства по передаче ... 35 микрорайона ....
... произведены расчеты между ФИО3 и ФИО1 По расписке ФИО3 получил у истца денежные средства в размере 1498000 руб.
Об уступке права требования по договору ФИО1 известил в письменном виде ОАО «Химстрой».
... ОАО «Химстрой» заключило со ФИО1 соглашение о признании аннулированными договора переуступки права от ... и предварительного договора от ... в связи с новацией застройщика перед дольщиком на сумму 1498000 руб. и заключением договора на долевое участие в строительстве жилья ...д-8\35-2009-Н от ....
... между ОАО «Химстрой» и ФИО1 заключен договор ...д-8/35-2009-Н на долевое участие в строительстве жилья - трехкомнатной ..., расположенной в первой секции на четвертом этаже в строящемся шестиэтажном жилом ... 35 микрорайона ....
Решением Нижнекамского городского суда от ... постановлено произвести государственную регистрацию договора ...д-8\35-2009-Н от ..., заключенный между ОАО «Химстрой» и ФИО1, на долевое участие в строительстве жилья – трехкомнатной ..., расположенной в первой секции на четвертом этаже в строящемся шестиэтажном жилом ... 35 микрорайона ..., без учета арестов и запрещений на объект недвижимости, наложенных на имущество и имущественные права ОАО «Химстрой»
Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от ... по делу ... было постановлено: признать за ФИО1 право общей долевой собственности на долю в незавершенном строительством объекте - в строящемся шестиэтажной 120-ти квартирном жилом ... 35 микрорайона ... (строительный адрес), в размере, эквивалентном трехкомнатной ... общей площадью 83,77 кв.м., расположенной в первой секции на четвертом этаже в строящемся жилом ... 35 микрорайона ... (строительный адрес).
... ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права на долю в праве общей долевой собственности пропорционально трехкомнатной ... общей площадью 83,77 кв.м., расположенной в первой секции шестиэтажного жилого ... микрорайона ... РТ.
Объект права: 6-ти этажный, 120-ти квартирный жилой ... незавершенный строительством, назначение: жилое, площадь застройки 1764,7 кв.м.. Степень готовности 50%. Документы-основания: решение Нижнекамского городского суда от 03.-09.2010 года по делу ...
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... по делу №А65-851/2009 открытое акционерное общество «Химстрой», ... (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ... дело о несостоятельности (банкротстве) №А65-851/2009 передано на рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Определением арбитражного суда Удмуртской Республики от ... конкурсное производство, открытое в отношении застройщика – общества «Химстрой» завершено; ... общество исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от ... № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В силу п. п. 1 и 3 ст. 201.4 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", прекращается. Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном ст. 201.4 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В соответствии с положениями пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 384).
Таким образом, к застройщику, признанному банкротом, могут быть предъявлены участниками строительства согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона от ... № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требование о передаче жилых помещений и денежное требование.
Требования предъявляются и удовлетворяются в соответствии с § 7 главы IX Закона о банкротстве.
Из материалов дела следует, что строительство жилого ... микрорайоне 35 Нижнекамска осуществляется за счет инвестиционных средств НО «ГЖФ при Президенте РТ».
Письмом от июня 2012 года исполнительным комитетом НМР ФИО1 было направлено уведомление о том, что осуществляется реализация схемы завершения строительства жилого ... (участником долевого строительства которого является ФИО1) через НО «Государственный жилищный фонд при Президенте РТ» с предоставлением новых квартир в домах фонда. Для участия в программе ФИО1 просили срочно обратиться в отдел контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости Нижнекамского муниципального района РТ.
Также напомнили, что после завершения процедуры банкротства ОАО «Химстрой» участники долевого строительства, не заявившие своих прав на многоквартирный дом, не смогут претендовать на новые квартиры по программе социальной ипотеки.
Из пояснений представителей истца в ходе рассмотрения дела следует, что истец после получения уведомления приходил в администрацию города, в беседе ему было предложено продать свою долю за низкую цену, иных предложений не было.
Предметом деятельности НО «ГЖФ при Президенте РТ» являются действия, направленные на обеспечение развития жилищного строительства в ..., в том числе реализации жилья на принципах социальной ипотеки, ипотечного кредитования граждан и юридических лиц, осуществляемые в соответствии с действующим законодательством и Уставом.
Выполняемые НО «ГЖФ при Президенте РТ» функции по организации строительства, финансированию и распределению жилых помещений в рамках жилищных программ не подпадают под признаки оказания услуг или выполнения работ по заказу гражданина, соответственно, не подпадают под действие Федерального закона от ... № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
... был подписан акт приемки законченного строительством объекта – 110-ти квартирного жилого ... мкр. 35 ... с наружными инженерными сетями, расположенного по адресу: ..., мкр. 35 по проспекту Химиков. Начало работ – январь 2021 года, окончание работ – декабрь 2022 года. При этом объект был передан в установленном законодательством порядке Инвестору – Застройщику – НО «ГЖФ при Президенте РТ».
... Исполнительным комитетом Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 110-ти квартирному жилому дому ... мкр. 35 ... с наружными инженерными сетями присвоен адрес: ...А.
Квартира ..., расположенная имеет площадь 83,77 кв.м., кадастровый ....
... истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил ответчика предоставить истцу в собственность жилое помещение квартиры, эквивалентной ...ю 83,77 кв.м. в жилом ... 35 микрорайона ... РТ и предоставить истцу надлежащие документы для оформления на данное жилое помещение право собственности после строительства жилого дома.
Письмом от ... НО « Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» сообщило истцу об отсутствии оснований для предоставления в собственность квартиры, эквивалентной ... площадью 83,77 кв.м. в жилом ... 35 микрорайона ..., а также документов для оформления права собственности на указанное жилое помещение, указав, что Фонд не является правопреемником ОАО «Химстрой».
Уведомлением № КУВД-001/2023-7220308/4 ль ... Управление Росреестра по РТ отказало ФИО1 в регистрации права в отношении объекта недвижимости в связи с не предоставлением документов, необходимых для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.
Однако, доказательств того, что спорный жилой многоквартирный жилой дом на момент вынесения судом решения от ... был достроен застройщиком ОАО «Химстрой» и введен в эксплуатацию; что истец обращался к ОАО «Химстрой» с требованиями о передаче жилого помещения либо с иными, связанными с участием в долевом строительстве, требованиями в рамках Закона о банкротстве, в условиях состязательности процесса в материалы дела не предоставлено.
Между тем, НО «ГЖФ при Президенте РТ» не является правопреемником ОАО «Химстрой», каких-либо обязательств ОАО «Химстрой» НО «ГЖФ при Президенте РТ» передано не было, в связи с чем, у НО «ГЖФ при Президенте РТ» отсутствуют какие-либо обязательства перед ФИО1 по передаче квартиры в собственность и по заключению какого-либо договора.
С учетом изложенных нормативно-правовых актов в их смысловом взаимодействии, пояснений сторон в судебном заседании, изученных в судебном заседании документов, представленных суду доказательств, оценив их по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца не находит.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Раисе РТ» о признании права собственности на жилое помещение – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение месяца через Нижнекамский горсуд РТ.
Судья Л.Н.Сахапова
Мотивированное решение составлено ....