Дело №

УИД 61RS0№-25

Решение

Именем Российской Федерации

12 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи ФИО4

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону о признании выкупной цены заниженной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что ей принадлежит на праве собственности <адрес>, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> <адрес> общей площадью 63.4 кв.м с к.н. №, право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по РО, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Квартира расположена на 3-м этаже МКД литер А.

Постановлением администрации г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес>, был признан аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком издано постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес> в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу. Подпунктом 1.2.3 данного постановления предусмотрено изъятие принадлежащей истице квартиры. Пунктом 3 постановления третьему лицу по настоящему иску поручено провести мероприятия по оценке размера возмещения собственникам недвижимого имущества, связанного с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имуществаи по заключению соответствующих соглашений.Согласно выписке из протокола № заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 25.12.2024г. в отношении квартир истицы размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием (без учета НДС), составляет 6 101 176 руб., из которых 5856131 руб. стоимость жилого помещения и общего имущества в МКД, 245 045 руб. - стоимость обязательств по возмещению убытков. Рыночная стоимость 1 кв.м составляет 92 368 (Девяносто две тысяч триста шестьдесят восемь) руб.

Истицей получен отчет №, изготовленный экспертным учреждением ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА», заказчиком которого выступил Департамент координации строительства и перспективного развит: г.Ростова-на-Дону, содержащий вышеуказанную рыночную стоимости изымаемого объекта и расчет убытков. С указанным отчетом истец не согласна, полагает, что цена определена не верно.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ просит суд признать стоимость возмещения за жилое помещение, расположенное по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес> общей площадью 63.4 кв.м с к.н. № на основании отчета об оценке ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 101 176 руб., недостоверной (заниженной). Определить рыночную стоимость возмещения жилого помещения <адрес> общей площадью 63.4 кв.м, расположенной по адресу:г. Ростов-на-Дону <адрес> кадастровым номером № в размере 7 705 673 рубля, включая рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома - 1 714 162 руб., рыночную стоимость соответствующей доли земельного участка - 1 199 913 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 2 536 959 руб. и убытки 849 026 руб.Изъять у истицы ФИО1 путем выкупа в муниципальную собственность <адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, <адрес>. 198, КН № по цене равной 7 705673руб. в течение месяца с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу. Прекратить право собственности истицы ФИО1 на <адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, <адрес>, КН № после перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в праве общей долевой собственности на земельный участок, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме и убытки.Взыскать в пользу истицы ФИО1 с ответчика расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины 6 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца ФИО2 по доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явилась, требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону ФИО3, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №.1/19 в судебное заседание явился, иск не признал, просил отказать.

Третье лицо не явилось, извещено.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суды правильно указали, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит на праве собственности <адрес>, расположенная по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> общей площадью 63,4 кв.м с к.н. №, право собственности зарегистрировано Управлением Росреестра по РО, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Квартира расположена на 3-м этаже ФИО7

Постановлением администрации г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом литер А, расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес>, был признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление № об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону, <адрес> в связи с признанием МКД аварийным и подлежащимсносу. Подпунктом 1.2.3 данного постановления предусмотрено изъятие принадлежащей истице квартиры.

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка <адрес>, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> общей площадью 63,4 кв.м была проведена ООО «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА».

Экспертным учреждением представлен отчёт отчет №об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, согласно которому рыночная стоимость оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 6 101 176 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № результаты оценки согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, соглашение о выкупе с истцом до настоящего времени не достигнуто.

Истец не согласилась с размером предложенной выкупной цены, полагая ее существенно заниженной.

По ходатайству истца судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:Определить рыночную стоимость недвижимого имущества - <адрес>, расположенной по адресу: г.Ростов-на-Дону <адрес> площадью 63.4 кв.м, с кадастровым номером №, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также определить размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме; определить стоимость убытков, причиняемых собственнику указанной квартиры ФИО1 в связи с изъятием жилого помещения, в том числе с изменением собственником места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно заключению комиссии экспертов НЭУ ЦСЭ «Прайм» №-Н от ДД.ММ.ГГГГ отвечая на вопросы суда, эксперты пришли к следующим выводам.

Рыночная стоимость недвижимого имущества <адрес>, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону <адрес> площадью 63,4 кв.м, с кадастровым номером №, с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 6 856 647 руб., в том числе:6

- рыночная стоимость доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 1 714 162 руб.;

- рыночная стоимости доли ФИО1 в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом - 1 199 913 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт - 2 536 959 руб.

Стоимость убытков, причиняемых собственнику <адрес> ФИО1 в связи с изъятием жилого помещения, в том числе с изменением собственником места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 849 026 руб.

Оценивая экспертное заключение, как составленное лицом, обладающим необходимыми познаниями и квалификацией в области строительства, имеющим квалификацию судебного эксперта с правом производства соответствующих экспертиз, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять которому нет оснований, суд приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве обоснования выводов суда.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им по соглашению другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники жилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Руководствуясь статьями 235, 239 ГК РФ, частью 10 статьи 32 ЖК РФ, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования подлежит удовлетворению, за цену, установленную заключением эксперта НЭУ ЦСЭ «Прайм» №-Н от ДД.ММ.ГГГГ в размере7 705 673 рубля, включая рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного <адрес> 714 162 руб., рыночную стоимость соответствующей доли земельного участка 1 199 913 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 2 536 959 руб. и убытки 849 026 руб.

Учитывая выкуп жилого помещения, право собственности на <адрес> площадью 63,4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН 61:44:0041120:323 переходит муниципалитету, истец подлежит выселению и снятию с регистрационного учета, после оплаты за изымаемое помещение.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Истец просит взыскать с ответчика в ее пользу расходы на оплату судебной экспертизы в размере 30000 руб., расходы оплату госпошлины в размере 6000 руб.

Поскольку, указанные расходы понесены в связи с рассмотрением данного дела, они подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у истицы ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ путем выкупа в муниципальную собственность <адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН № по цене равной 7 705 673руб., включая стоимость убытков, причиненных изъятием, в течение месяца с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу.

Прекратить право собственности истицы ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН № после перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в праве общей долевой собственности на земельный участок, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме и убытки.

Признать право муниципальной собственности на <адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенную по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН № после перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Снять ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ с регистрационного учета по месту жительства по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Выселить ФИО1ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ из<адрес> площадью 63.4 кв.м, расположенной по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, <адрес>, КН №, после перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

Обязать ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ предоставить в Администрацию г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан Отделением № Межрайонного отдела УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей и расходы на оплату государственной пошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья