Дело № 2-434/2025
22RS0002-01-2025-000751-50
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Алтайское 04 декабря 2025 года
Алтайский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Палкиной Т.В.,
при секретаре Мурзиной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО3, администрации Айского сельсовета <адрес> о признании права собственности на земельный участок, признании недействительным акта органа местного самоуправления и договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6, ФИО3, администрации Айского сельсовета <адрес>, в котором с учетом уточнений просит признать недействительной выписку из похозяйственней книги о наличии у гражданина права на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную Администрацией Айского сельсовета <адрес>, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, признать недействительным Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу; <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок площадью 3400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, признать за истцом право собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок, площадью 3400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что истец с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>. На дату его регистрации по указанному адресу проживала его двоюродная сестра ФИО10 со своей семьей ФИО2 и их двумя несовершеннолетними детьми ФИО3 и ФИО4. В 2000 году его сестра ФИО10 умерла. После смерти ФИО10 ее супруг ФИО2 с целью переезда в другой регион вместе с детьми предложил истцу купить дом, на что ФИО11 согласился. Поскольку ни земельный участок ни жилой дом оформлены на ФИО2 не были, договор купли-продажи оформили распиской, которая в настоящее время не сохранилась. ФИО2 вместе с детьми переехал в <адрес> <адрес>. В 2024 году ФИО2 умер. Истец на протяжении почти 25 лет проживал и продолжает проживать в указанном доме, оплачивает коммунальные платежи и налоги, несет бремя по содержанию данного имущества. На протяжении всего этого времени каких-либо притязаний бывших собственников на это имущество не было. В апреле 2025 года к истцу обратился ФИО12 с предложением купить земельный участок и жилой дом, расположенные по указанному выше адресу. Истец согласился, но поскольку ни земельный участок ни дом оформлены не были, стороны договорились, что всем оформлением займется сам ФИО12 за свой счет, а потраченную сумму вычтет из стоимости на данные объекты. Для осуществления оформления недвижимости истцом была выдана нотариальная доверенность на имя ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ был изготовлен межевой план земельного участка и ДД.ММ.ГГГГ истцом передан в Росреестр через МФЦ с заявлением о регистрации права собственности. После этого с истцом по телефону связался регистратор МФЦ и пояснил, что необходима для регистрации права собственности выписка из похозяйственной книги, которую можно взять в администрации Айского сельсовета, в связи с чем необходимо приостановить процедуру регистрации права собственности, что ДД.ММ.ГГГГ истцом и было сделано. Позднее истцом была получена в администрации Айского сельсовета выписка из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная на основании похозяйственной книги № № № г.г. в конце июля 2025 истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано право собственности ФИО3, который является сыном его двоюродной сестры ФИО10, и выехавший в другое место жительства вместе со своим отцом ФИО2 в 2001 году, и что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество было продано по договору купли-продажи ФИО6, которая в свою очередь произвела регистрацию своего права собственности о чем внесены сведения в ЕГРН.
Приводя положения ст. 218, 234, 551 ГК РФ, ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», считает, что является собственником спорного недвижимого имущества, в том числе и в силу приобретательной давности, в связи с чем регистрация права собственности ФИО3, осуществленная на основании выписки из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ, и как следствие регистрация его права собственности, а также и последующее распоряжение ФИО3 данным имуществом, выразившееся в заключение договора купли-продажи с ФИО6 и ее регистрации права собственности, является незаконным.
В судебном заседании истец ФИО5, его представитель ФИО22, действующая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ на уточненных исковых требованиях настаивали в полном объеме, по основаниям изложенным в иске. Суду пояснили, что спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом принадлежит истцу на основании договора купли-продажи, заключенный им и мужем его покойной двоюродной сестры, оформленной в виде расписки, которая в настоящее время не сохранилась. С 2000 года истец стал проживать в данном доме вплоть до 2016 года, которым открыто и беспрерывно владел, платил налоги, считал его своим и относился к данному имуществу как к своему. В виду его юридической неграмотности, он в 2011 году начинал оформлять свое право собственности на замелю и дом, в связи с чем, собирал пакет документов и передавал его юристу в <адрес>, которая, в последствие сменила место жительства и все документы остались у нее, больше оформлением своих прав он не занимался. В 2016 году в связи с тем, что в доме требовался капитальный ремонт, и проживать без ремонта в нем было невозможно, холодно, он переехал на квартиру к своим знакомым, однако в летнее время он приезжал на участок, обкашивал там траву. Производить ремонт дома у него не было финансовых средств. Полагает, что за ним необходимо признать право собственности в том числе и в силу приобретательной давности, поскольку ФИО3 с момента выезда из дома, его судьбой не интересовался, притязаний на данную недвижимость не имел.
Истец ФИО5 также пояснил, что после смерти его сестры в 2000 году, ее супруг ФИО2 попросил его пожить в данном доме с целью присмотреть за ним, а поскольку документы на дом оформлены не были, он ему по расписке передал денежные средства за дом и землю, после этого вплоть до 2016 года истец пользовался данным домом и земельным участком как своим. После этого, ФИО2 данными объектами недвижимости не интересовался. Также ему известно, что примерно в 2017-2018 г.г. приезжал ответчик ФИО24 и осматривал земельный участок и дом, это ему известно со слов соседей. При этом ФИО5 пояснил, что когда он по предложению ФИО7 в 2025 году начал оформлять землю, ему пояснили, что по выписке из похозяйственной книги, выданной на его имя оформить право собственности в силу закона не получиться, так как выписка выдана за период после вступления в силу Земельного кодекса РФ, и что это возможно, если оформить право на данную землю на иное лицо, то есть бывшего собственника, что и было сделано без участия истца.
Ответчики ФИО3, ФИО6, представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> – Росреестр в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО13 – ФИО21 с исковыми требованными не согласился, просил в их удовлетворении отказать в полном объёме, суду показал, что его доверитель проживал со своими родителями в спорном доме на спорном земельном участке вплоть до 2001 года, когда он, будучи несовершеннолетним ребенком, вместе со своим отцом переехали в <адрес> после смерти его матери, то есть он является ее наследником в силу закона. При этом он всегда знал, что у них имеется земельный участок в <адрес> 2024 году умер его отец ФИО3, и он, как наследник своих родителей решил оформить данную недвижимость, для чего обратился в администрацию Айского сельсовета, где получил выписку из похозяйственней книги и затем на основании данной выписки зарегистрировал свое право собственности, и, в дальнейшем распорядился данной недвижимостью, продав ее ФИО6 При этом перед получением выписки он приезжал на место, видел, что земельный участок заброшен, за ним никто не ухаживает, дом является непригодным для проживания, в нем не было стекол. По всему домовладению был бурьян. В официальных источниках информации о регистрации чьего-либо права на данную недвижимость, не имелось.
Представители ответчика ФИО6 – ФИО14, ФИО23 с исковыми требованиями не согласились, просили в их удовлетворении отказать в полном объёме, суду показали, что их доверитель ФИО6 является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, на момент его приобретения, ею был осуществлен выезд на место, где она видела, что земельный участок не ухожен, дом непригоден для проживания, также в сведениях ЕГРН каких-либо притязаний третьих лиц на данное имущество не было, и ею был заключен договор купли-продажи с собственником земельного участка ФИО3, и в дальнейшем зарегистрировано ее право собственности. О притязании ФИО11 на спорное имущество ей было не известно.
Представитель ответчика Администрации Айского сельсовета <адрес> – глава Администрации Айского сельсовета ФИО15 в судебном заседании просил в иске ФИО5 отказать в полном объеме за необоснованностью, пояснив, что им как главой Администрации Айского сельсовета были выданы две выписки из похозяйственных книг, одна на имя ФИО5, вторая на имя ФИО3, каких либо нарушений с его стороны при выдаче данных выписок допущено не было, между тем, выписка, выданная на имя ФИО3 порождала правовые последствия, в виде регистрации права собственности на земельный участок, поскольку данная запись внесена была в похозяйственную книгу до введения в действие Земельного кодекса РФ, а выписка, выданная на имя ФИО11 таких последствий не порождала, поскольку по данной выписке зарегистрировать право собственности на недвижимость было нельзя. Данная выписка носит информационный характер. Сведений о реквизитах документа, на основании которого внесены данные о наличии у ФИО5 права на земельный участок, отсутствуют. Также ему, как главе администрации известно, что спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом на протяжении многих лет никем не используются, все заросло бурьяном, дом для проживания не пригоден, в нем нет окон. В настоящее время дом снят с кадастрового учета. Наличие в бесхозяйственных книгах вплоть до 2018 года сведений о ФИО5 объясняется тем, что все сведения каждые пять лет в новые книги переносятся с предыдущих.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В п. 2 ст. 9, п. 2 ст. 10 и п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается право органов государственной власти и органов местного самоуправления распоряжаться в пределах своей компетенции земельными участками, находящимися в собственности соответствующих публично-правовых образований.
Одновременно в п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено положение о том, что право на земельный участок возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством.
В соответствии с абз. 6 ст. 12 и ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным является одним из способов защиты гражданских прав.
Пунктом 9.1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ главой Айского сельсовета ФИО15 выдана выписка из похозяйственной книги № о наличии у гражданина права на земельный участок (т. 1 л.д.40), согласно данной выписке подтверждено, что ФИО3, принадлежит на праве собственности 3400 кв.м. земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>, <адрес>, о чем в похозяйственной книге администрации Айского сельсовета №. № л/с № сделана запись.
На основании данной выписки, произведена регистрация права собственности на данный земельный участок за ФИО3 (т. 1 л.д.17-19).
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> ФИО6 за 1 000 000,00 рублей. Расчет между сторонами произведён в полном объеме (т. 1 л.д. 68).
На основании данного договора произведена регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО6 (т. 1 л.д. 20).
Постановлением Госкомстата СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 69 были утверждены Указания по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов (далее - Указания), согласно которым похозяйственные книги являлись документами первичного учета хозяйств и закладка таких похозяйственных книг и алфавитных книг хозяйств производилась сельскими Советами один раз в пять лет по состоянию на 1 января.
В соответствии с Порядком ведения похозяйственных книг, утвержденным приказом Минсельхоза России от ДД.ММ.ГГГГ N 345 (далее - Порядок):
похозяйственная книга закладывается на пять лет на основании правового акта руководителя органа местного самоуправления;
по истечении пятилетнего периода руководитель органа местного самоуправления издает правовой акт о перезакладке книг;
завершенные книги хранятся в органе местного самоуправления до их передачи в государственные и муниципальные архивы в течение 75 лет.
Данные в похозяйственную книгу заносятся на основании декларирования заявителем сведений и носят информационный характер (п.7-8, п. 32 порядка веденяи похозяйстенных книг, утвержденного Приказом Минсельхоза России от ДД.ММ.ГГГГ N 629 "Об утверждении формы и порядка ведения похозяйственных книг" (Зарегистрировано в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ N 71832).
В соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских советах народных депутатов, утвержденными Постановлением Госкомстата СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 69, в заглавной части лицевого счета записывается фамилия, имя и отчество члена хозяйства, на имя которого открыт лицевой счет. Лицевой счет открывается на имя главы хозяйства (семьи), который определяется в каждом конкретном случае совершеннолетними членами семьи по их общему согласию и записывается в лицевом счете первым (п. 19).
По смыслу пунктов 18 и 38 Указаний, в похозяйственной книге учитывались сведения о жилых домах, являющихся личной собственностью хозяйств, и вносились данные о таких жилых домах.
Похозяйственные книги как учетный документ личных подсобных хозяйств продолжают существовать в сельской местности до настоящего времени, что предусмотрено статьей 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве".
По смыслу закона, выписка из похозяйственной книги выдается в случае наличия у гражданина какого-либо права на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйств, оформляется на основании содержащихся в похозяйственной книге записей.
Как следует из ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В материалах дела имеется свидетельство на право собственности на землю выдано ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1. Передан в собственность земельный участок площадью 0,34 га в с. Ая (т. 1 л.д.92).
Так судом обозревалась в судебном заседании похозяйственная книга № ДД.ММ.ГГГГ-2001 г.г. по <адрес>, в с. <адрес>, согласно записи имевшейся на стр. 88 лицевой счет <***> принадлежит ФИО1. Хозяйство выбыло ДД.ММ.ГГГГ.
В похозяйственной книге № ДД.ММ.ГГГГ-2001 г.г. на стр. 78 имеется запись о лицевом счете №, принадлежащем ФИО2, ФИО10, ФИО3, ФИО4 также имеется запись о приобретении у ФИО16 Хозяйство выбыло ДД.ММ.ГГГГ. Имеются подписи члена хозяйства за весь период с 1997 по 2001г.<адрес> лиц за указанный период времени по данному адресу в похозяйственной книге не указано.
Проживание в указанный период времени по спорному адресу ответчика ФИО3 со своими родителями истцом не оспаривается, что также им указано в исковом заявлении и подтверждено в судебном заседании.
Именно на основании указанной похозяйственней книги была выдана оспариваемая выписка от ДД.ММ.ГГГГ №, при этом содержание выписки не содержит противоречий с исследованной судом похозяйственной книгой, доказательств обратного, истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Согласно справке, выданной администрацией Айского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 234) ФИО10 по день смерти ДД.ММ.ГГГГ проживала постоянно согласно регистрации по адресу: <адрес>. Совместно с ней проживали и были зарегистрированы: ФИО2, ФИО3 и ФИО4. Сведения о лицах проживающих согласно регистрации по этому адресу на момент выдачи справки отсутствуют.
Таким образом, каких-либо доказательств того, что спорным земельным участком семья ФИО2 с учетом членов семьи - супруги и двоих детей, владела не в установленном законом порядке, суду не представлено, соответственно, правовые основания для выдачи ФИО3 данной выписки у главы администрации Айского сельсовета <адрес> имелись.
Содержание оспариваемой выписки соответствует содержанию похозяйственной книги, представленной администрацией Айского сельсовета по запросу суда. Любые несоответствия между выпиской из похозяйственной книги и самой похозяйственной книгой (если они имеют место) устраняются путем выдачи новой выписки. Таких несоответствий, влекущих признание выписки недействительной судом не установлено, истом обратного, не доказано.
Приказом Федеральной регистрационной службы от ДД.ММ.ГГГГ № П/0368 «Об установлении формы выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок» была установлена форма выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, оспариваемая истцом выписка соответствует утвержденной форме, иного истцом не доказано.
Кроме этого, суд учитывает, что из показаний в судебном заседании как самого истца так и его представителя, требования истца, по сути, основаны не на нарушениях при составлении ДД.ММ.ГГГГ администрацией Айского сельсовета <адрес> выписки из похозяйственной книги, а на несогласии с тем, что она была выдана ответчику ФИО3 после выдачи аналогичной выписки из похозяйственной книги за другой период истцу ФИО11
Так судом в судебном заседании обозревалась похозяйственная книга № ДД.ММ.ГГГГ-2007 г.г., где на стр. 23 имеются сведения о лицевом счете № по адресу хозяйства: <адрес>, где указаны лица: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ г.р. имеются сведения, что купил с ФИО2, подписи члена хозяйства отсутствуют. Документ на основании которого приобретено отсутствует.
На основании данной записи главой администрации Айского сельсовета ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ была выдана выписка из похозяйственной книги № на имя ФИО5 за период с 2002-2006 № (т. 1 л.д.13).
Данная выписка также соответствует вышеприведенным нормам закона.
Согласно ст. 49 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании в том числе и выдаваемой органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), форма которой устанавливается органом нормативно-правового регулирования.
Между тем, суд приходит к выводу, что сама по себе запись в похозяйственной книге о фактическом пользовании земельными участком ФИО5 не является доказательством возникновения у него законного права на землю, в том числе оформлении права собственности на земельный участок в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 49 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Исходя из существа заявленных требований следует, что истец факт приобретения семьей ФИО24, в том числе и ответчиком ФИО3 в 1997 году жилого дома и земельного участка по <адрес> <адрес> а также проживания данной семьи вплоть до 2001 года не оспаривает, указывая на данные обстоятельства в иске.
Заявляя исковые требования истец ссылается на то, что купил у ФИО2 спорный земельный участок и жилой дом, оформив договор купли-продажи распиской, которая по истечении многих лет им была утеряна. Деньги он передавал в присутсвии свидетелей.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 162 ГПК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Между тем, достоверных и достаточных доказательств заключения договора купли-продажи спорного земельного участка в письменной форме истцом не представлено. Наличие в похозяйственных книгах Администрации Айского сельсовета <адрес> записи о пользовании ФИО5 земельным участком площадью 0,34 га (со слов самого истца всегда было 0,32 га) в 2002 - 2007 г.г. само по себе не подтверждает приобретение спорного земельного участка и жилого дома по договору купли-продажи у ФИО2 Из показаний представителя администрации Айского сельсовета запись о реквизитах документа, на основании которого внесены данные о наличии у ФИО5 права на земельный участок, отсутствует. Сведений по купле-продаже земельного участка между ФИО2 и ФИО5 в администрации поселения нет.
Сам истец в судебном заседании показал, что первоначально ФИО2 предложил ему пожить в их доме с целью присмотра за ним.
Между тем, выданная органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ является документом, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о праве собственности ФИО3 на спорный земельный участок на основании п. 3 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанная выписка из похозяйственной книги является надлежащим доказательством возникновения у ответчика ФИО3 права собственности в порядке п. 9.1 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» на земельный участок.
Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление права на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятием сроком не ограничивается.
Согласно п. 9.1 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Таким образом, государственная регистрации права собственности ФИО3 на спорные объекты была проведена в установленном законом порядке, правовых оснований для признания записи в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации ФИО3 на земельный участок площадью 3400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> недействительной у суда не имеется.
Истцом суду не представлено достаточных и достоверных доказательств возникновения права собственности у него на спорный земельный участок, в связи с чем данные требования истца удовлетворению не подлежат.
Истец в своем исковом заявлении также просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> с. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО6
Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.
Как следует по пояснений истца и его представителя данных в судебном заседании, заявляя данные требования, истец ссылается на тот факт, что продавец по оспариваемому договору купли-продажи ответчик ФИО3 не имел законных прав по отчуждению спорного имущества, в связи с чем данная сделка является недействительной.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих права и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Исходя из содержания ст. 8 ГК РФ сделки являются одним из оснований для возникновения гражданских прав.
В силу положения ч.ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу положений ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В силу положений ст. 218 ГК Ф право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из представленных в материалы дела реестрового дела, и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, предметом которого является земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 3400 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из похозяйственной книги № от 10.07.20205, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись. Сторонами определена цена за отчуждаемое имущество, также имеются сведения, что денежные средства в сумме указанной в п. 3.1 договора переданы покупателем продавцу до подписания настоящего договора в полном объеме. Договор также имеет силу акта приема-передачи (т. 1 л.д. 64).
На основании данного договора была произведена регистрация права ФИО6 на указанный в договоре купли-продажи земельный участок (т. 1 л.д. 33-34).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Между тем в исковом заявлении ФИО5 не указано, какие его права и законные интересы были нарушены оспариваемым договором, стороной которого он не является; договор зарегистрирован в установленном законом порядке; сам договор его сторонами не оспаривается.
В судебном заседании представитель истца при даче пояснений указала, что заявляя данные требования они не просят суд применить последствия недействительности сделки, а настаивают на признании сделки недействительной в силу того, что ФИО3 не имел права на ее отчуждение, поскольку незаконного зарегистрировал свое право собственности на спорный объект недвижимости, то есть данные требования фактически являются производными от требований истца о признании выписки из похозяйственной книги № от ДД.ММ.ГГГГ и записи в ЕГРН о признании права собственности ФИО3 на спорное имущество недействительными.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В пункте 52 постановления N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество.
Ответчик ссылался на добросовестность при заключении сделки, государственной регистрации права собственности предыдущего собственника, что установлено в судебном заседании.
Таким образом, суд считает, что истцом в данном случае избран ненадлежащий способ судебной защиты, поскольку истцом не было доказано, каким образом само по себе признание недействительным договора купли-продажи и аннулировании в ЕГРН записи о регистрации ФИО6 права собственности на спорные объекты недвижимости без дальнейшего определения их правообладателя восстановило бы его нарушенные права, поскольку в данном случае спорное имущество в собственность истца не переходит. При этом требований об истребовании имущества у лица, у которого оно фактические находится истцом не заявлено.
Как было указано выше, суд пришел к выводу, что истцом ФИО5 суду не представлено достаточных и достоверных доказательств возникновения права собственности у него на спорный земельный участок.
Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи, заключённая между ФИО3 и ФИО6 заключена на основании действующего законодательства, правовых оснований для признания данной сделки незаконной и как следствие аннулировании в ЕГРН записи о ней, у суда нет.
Помимо вышеуказанных требований, истец просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, площадью 3400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> в с. <адрес> в силу приобретательной давности.
Согласно положениям ст. 255 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
Согласно положениям ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО18 суду показал, что ФИО11 знает как односельчанина на протяжении многих лет. ФИО5 много лет жил по <адрес> Примерно в ноябре 2016 года в виду того, что дом был сильно старый и практически не пригоден для проживания, он попросился к нему на квартиру, поскольку у них была свободная комната они с супругой пустили ФИО5 пожить у них. Он вместе с ФИО5 забирали его вещи с данного дома, жить там было невозможно, было очень холодно, требовался капитальный ремонт, в том числе печки, затем в 2017 году он переехал в Республику Алтай на постоянное проживание. Со слов ФИО5, ему известно, что с документами на дом и земельный участок у него были какие-то проблемы, но какие, он не интересовался.
Свидетель ФИО19 суду показал, что ФИО5, приходится ему троюродным братом. ФИО5 примерно с 1999-2000 годов, точно он не помнит, проживал в с. Ая по <адрес>, сначала жил с супругой, потом у них родилась дочь. Дочь родилась уже в этом доме. В данном доме ФИО5 проживал примерно до 2015-2016 г.г., точную дату не помнит. Пока ФИО25 в данном доме проживал с супругой, они там садили огород, а потом, когда разошлись, там огород садила соседка с разрешения ФИО5. ФИО5 всегда считал данный дом и землею своей собственностью. Был ли данный земельный участок и дом оформлены на ФИО5 ему не известно, каким образом он его приобретал, ему также не известно.
Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 1 п. 19 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества (абз. 2 п. 19).
Согласно правовой позиции, приведенной в п. 15 данного постановления, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Добросовестность давностного владельца определяется, прежде всего, на момент получения имущества во владение, причем в данный момент давностный владелец не имеет оснований считать себя кем-либо, кроме как собственником соответствующего имущества. По смыслу закона добросовестным может быть признано только такое владение, когда лицо, владеющее имуществом, имеющим собственника, не знает и не может знать о незаконности своего владения, поскольку предполагает, что собственник от данного имущества отказался.
Одновременно, лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение 15 лет, владение имуществом как своим собственным не по договору, добросовестность, открытость и непрерывность владения. Недоказанность одного из указанных обстоятельств влечет за собой невозможность признания права собственности на спорное имущество в силу приобретательной давности.
Вместе с тем обстоятельств отказа ответчика ФИО3 от спорного имущества судом не установлено, напротив, исходя из позиции, занятой им в ходе рассмотрения дела судом, явственно следует, что последний от своих прав на спорное имущество не отказывался, напротив интересовался данным имуществом начиная с 2016-2018 г.г., что также следует и из показаний самого истца ФИО5, а также активно в судебном порядке оспаривает законность и добросовестность действий со стороны ФИО5 относительно спорного земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П, добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
С учетом приведенных норм права, содержания заявленных истцом требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение судом вопроса о добросовестности, давности и непрерывности владения истцом спорным имуществом.
Поскольку в рассматриваемом случае достоверно установлено, что истцу ФИО11 было известно о наличии у спорного имущества бывшего собственника, у которого по его утверждению он купил спорное имущество, то он не мог не знать, о возникновении у него право собственности на данное имущество, в виду чего в его действиях отсутствует принцип добросовестности, поскольку доказательств оформления своих прав, вплоть до мая 2025 года, с его стороны суду не представлено.
Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО3 – ФИО21, его доверитель всегда знал о наличии у его семьи земельного участка в <адрес> <адрес>, между тем, оформлять данный земельный участок он начал после смерти своего отца ФИО2, смерть которого последовала в 2024 году.
Кроме этого, факт отказа ответчика от права собственности на спорный земельный участок, либо факт утраты интереса к нему, не нашли свое подтверждение, учитывая, что ответчиком ФИО3, в лице своего представителя, возражавшего против удовлетворения заявленных требований, занята активная позиция, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за ФИО11 на земельный участок, в силу приобретательной давности.
Сам по себе факт длительного, непрерывного владения и пользования земельным участком, в период с 2002 года по 2016 год, суд отвергает, как не порождающий право собственности истца ФИО5 в порядке, предусмотренном ст. 234 ГК РФ.
Из обозренных в судебном заседании представленных в материалы дела сторонами фотоматериалов следует, что земельный участок по адресу: <адрес> (сторонами изображение недвижимости по данному адресу, изображенному на фото подтверждено) является заброшенным, не ухоженным, по всей территории растет бурьян, часть забора сломана, дом не пригоден для проживания, отсутствуют окна. Кроме этого, судом установлено, что данный дом снят с кадастрового учета. Согласно сведений Межрайонной ИФНС № н спорное имущество какие-либо налоги не начисляются, поскольку сведений об объектах недвижимого имущества, зарегистрированных на имя ФИО5, подлежащих налогооблажению, в налоговой инспекции отсутствуют (т. 1 л.д.235-256, т. 2 л.д. 24-25).
Из представленных доказательств следует, что всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности, не установлено.
Кроме этого, пятнадцатилетний срок, установленный в данной статье истцом не прошел, поскольку, как было указано выше с 2002 года (иной срок судом не установлен, истцом не доказан) до ноября 2016 года истец пользовался земельным участком и расположенным на нем жилым домом, однако в виду невозможности далее проживать в доме, он переехал в другое место жительство, то есть более 9 лет в доме никто не проживает, ремонт не осуществляет, то есть ФИО5 владел и пользовался спорным земельным участком менее 15 лет, то есть доказательств открытого и добросовестного владения не установлено.
На основании вышеизложенного суд не находит правовых оснований для удовлетворении исковых требований ФИО5 и оставляет заявленные им исковые требования без удовлетворения в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО5 оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Алтайский районный суд <адрес> путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья Т.В. Палкина
Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.В. Палкина