Дело № 2-2098/2025

УИД 59RS0027-01-2025-004076-47

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Город Кунгур Пермский край 26 сентября 2025 года

Кунгурский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Оборина Л.Г.,

при секретаре Ляхиной В.В.,

с участием прокурора Мустакимова И.И.,

представителя истца ФИО4, доверенность от 29.07.2025,

ответчика ФИО5 и его представителя ФИО6, доверенность от 11.08.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО5, ФИО9 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО9 и просит: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО5, ФИО9 и ФИО7 в отношении квартиры, площадью 24,9 кв.м. по адресу: <адрес> (кадастровый №); взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 300 000 руб.

В обоснование заявленных требований представитель истца указал, что между ответчиками и истцом заключен указанный договор купли-продажи квартиры, стоимостью 1 300 000 руб., которая оплачена истцом. После государственной регистрации права собственности истец узнала, что многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, признан аварийным и подлежащий сносу, о чем не указано в договоре. Истец при заключении договора исходила из того, что улучшает свои жилищные условия, располагая информацией об аварийности дома и его сносе, она бы не заключила спорный договор. Истец полагает, что указанный договор должен быть расторгнут на основании ст.451 ГК РФ.

Истец в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что истец все документы на квартиру получила при подписании договора, при оформлении сделки доверилась риэлтору.

В судебном заседании ответчик ФИО5 иск не признал, пояснил, что до заключения договора купли-продажи истец осмотрела квартиру, ей было сообщено, что дом аварийный, она претензий по качеству недвижимости не высказывала, стороны согласовали стоимость квартиры. Жилое помещение пригодно для проживания, имеются все коммунальные услуги, весь дом заселен.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что перед покупкой квартиры заблаговременно истец осмотрела ее, ответчики сообщили ей, что квартира расположена в аварийном доме, квартира пригодна для проживания. Основания для расторжения договора отсутствуют.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела, извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представив письменные пояснения по иску.

Прокурор в судебном заседании сделал заключение.

Суд, заслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы гражданского дела, изучив и оценив представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.2 и 3 ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 ст.432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в пунктах 1 и 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, что следует из ст.554 ГК РФ.

Положениями ст.555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Судом установлено.

Согласно акту обследования помещения (многоквартирного дома) от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации <адрес> края от ДД.ММ.ГГГГ №, выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу на основании технического отчета состояния общего имущество многоквартирного дома, выполненного ООО «ВерхнекамПроект» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41, 130-191).

Межведомственной комиссией принято заключение от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного <адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д.42).

Администрацией Кунгурского муниципального округа <адрес> вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ № о признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, собственникам жилых помещений предписано принять меры по отселению из дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, к сносу жилого дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43).

Согласно сведений из ЕГРН спорная квартира расположена в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в соответствии с постановлением Администрации Кунгурского муниципального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.34-40, 94-96).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес>-комнатной квартиры, общей площадью 24,9 кв.м., расположенной на 2 этаже жилого дома, кадастровый №, находящейся по адресу: <адрес>, по цене 1 300 000 руб.

Согласно условий договора покупатель до заключения договора лично ознакомился с состоянием квартиры путем ее осмотра и подтверждает, что претензий к продавцам не имеет (п.2.3), продавцы гарантируют, что на момент осмотра квартиры покупателем она находится в пригодном для ее использования по назначению состоянии, не имеет каких-либо свойств не оговоренных сторонами до заключения договора, наличие которых может привести к ее порче или утрате (п.2.4), деньги в размере 1 300 000 руб. передана продавцам до подписания договора (п.3.1), продавцы передают, а покупатель принимает квартиру в день ее полной оплаты (п.4.3) (л.д.30-33).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности истца на указанную недвижимость (л.д.94-96).

Из искового заявления и пояснений представителя истца следует, что в договоре отсутствует указание о том, что приобретаемая истцом квартира находится в многоквартирном доме признанном аварийным и подлежащим сносу. ФИО7 стало известно об этом после заключения договора купли-продажи.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст.431 ГК РФ).

Согласно подп.1 п.2 ст.434.1 ГК РФ при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, обращаясь в суд с иском о расторжения договора купли - продажи, истец в рассматриваемом случае должен доказать наличие существенного нарушения договора ответчиками, которое влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора при наличии одновременно условий, указанных в п.2 ст.451 ГК РФ.

Доводы представителя истца опровергаются доказательствами, представленными стороной ответчика.

Свидетель ФИО10 показал, что при осмотре квартиры перед покупкой был вместе с истцом. Ответчики, при личном осмотре истцом квартиры, говорили о том, что квартира расположена в доме, который признан аварийным. На момент осмотра квартиры в ней можно было проживать.

Свидетель ФИО11 показала, что при осмотре недвижимого имущества истцу было разъяснено, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, признан аварийным, в связи, с чем стоимость квартиры была значительно ниже. Кроме того истец была ознакомлена с выпиской из ЕГРН, в которой было указано, что дом признан аварийным. Истцу указанная квартира понравилась, в связи, с чем был заключен договор купли-продажи. Квартира пригодна для проживания.

Показания свидетелей последовательны, согласуются между собой, объяснениями ответчика и материалами гражданского дела, оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, оснований для оговора не установлено.

Согласно отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-ЧПО, выполненного ЧПО ФИО8, итоговая величина рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес>24, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет округленно: из предположения удовлетворительного состояния 1 913 000 руб., из предположения неудовлетворительного состояния 1 586 000 руб.

Указанный отчет суд признает допустимым доказательством, в нем указаны все необходимые факты и выводы, применяемые стандарты оценки, изложены выводы.

Таким образом, стороны договорились о продажной цене квартиры значительно ниже ее рыночной стоимости на дату заключения договора купли-продажи.

Данных о том, что проживание истца в жилом доме невозможно вследствие угрозы жизни и здоровью граждан, а равно о том, что ответчик намеренно скрыл от истца приведенные им в обоснование иска обстоятельства, материалы гражданского дела не содержат. Информация о статусе жилого дома как аварийного на дату совершения сделки была общедоступной и известной.

До заключения договора, истцу была предоставлена возможность осмотреть квартиру и жилой дом. Согласно п.2.3 договора, покупатель лично ознакомился с состоянием квартиры путем ее осмотра и претензий к продавцам не имел. Доказательствами, исследованными в ходе судебного разбирательства, подтверждается, что истец до заключения договора знала, что квартира находится в аварийном доме.

На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истцом) не предъявлялись, что также подтверждается аудиозаписью телефонного разговора ФИО3 и ФИО1(л.д.194).

Таким образом, само по себе признание дома аварийным не является тем существенным изменением обстоятельств, которое в силу ст.451 ГК РФ влечет расторжение договора купли-продажи. Кроме того, вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу права истца подлежат защите в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ГК РФ, суд исходит из того, что сторонами договора купли-продажи определены предмет и все существенные условия договора, договор исполнен сторонами, при принятии квартиры в собственность покупатель не выразил претензий по ее состоянию, существенного нарушения ответчиками условий договора купли-продажи судом не установлено, основания для расторжения указанного договора отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, поскольку истец не представил доказательств существенного нарушения ответчиками условий договора, влекущих расторжение договора.

Судебные расходы между сторонами распределяются на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО7 (паспорт №) к ФИО5 (паспорт №), ФИО9 (паспорт №) о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кунгурский городской суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2025.

Судья Л.Г. Оборин