23RS0024-01-2025-003092-81
К делу № 2-2225/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Крымск «28» ноября 2025 года
Крымский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Савкин Ю.В.,
при секретаре Богдан Е.А.,
с участием представителя администрации муниципального образования <адрес> - ФИО5, действующей по доверенности от 10.01.2025 года,
представителя ФИО2 - адвоката ФИО1, действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования <адрес> к ФИО2 о сносе объекта самовольного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования <адрес> обратилась в Крымский районный суд с иском к ФИО2 о сносе объекта самовольного строительства и обязании его сноса.
Свои требования мотивируют тем, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией МО <адрес> была проведена проверка соблюдения норм градостроительного законодательства путём визуального осмотра земельных участков, в том числе и в отношении объекта земельных отношений: земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101162:489, по адресу: <адрес> №, площадью 1495 кв.м., с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, находящегося в собственности ФИО2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Актом визуального осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено: на земельном участке, с видом разрешённого использования «Для индивидуального жилищного строительства» ведётся строительство объекта капитального строительства. Визуально отступ от красной линии до указанного объекта отсутствует, отступ от границы земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101162:38 по адресу: <адрес>, составляет 1 м.
Согласно правилам землепользования и застройки Крымского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № (с изменениями, внесёнными решениями Совета Крымского городского поселения <адрес> от 25.08.2014г. №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.
В государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности не имеется информации: о выдаче на Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, №, отделом архитектуры и градостроительства администрации Крымского городского поселения <адрес>, уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Разрешение на строительство объекта капитального строительства отсутствует. Считают, что нарушена статья 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.
Также считают, что в соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ объект капитального строительства имеет признаки самовольного строительства.
Таким образом, объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, №, с кадастровым номером 23:45:0101162:491, не соответствует предельным параметрам разрешённого строительства, установленным для вида разрешённого использования «индивидуальное жилищное строительство» действующими Правилами землепользования и застройки Крымского городского поселения <адрес>, в связи с чем является самовольной постройкой.
В соответствии с ч.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствии с параметрами, осуществившим её лицом либо за его счёт. Просят признать объект капитального строительства по адресу: <адрес>, № - самовольной постройкой; обязать собственников в течение 3-х месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, осуществить снос объекта самовольного строительства.
Истец представитель администрации муниципального образования <адрес> ФИО5, в судебном заседании исковые требования поддержал и просила суд их удовлетворить.
Представитель Ответчика - адвокат ФИО1 исковые требования не признала в полном объёме, просила в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы основаны на том, что согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик является собственником на земельный участок, с кадастровым номером 23:45:0101162:489, площадью 1495 кв. м. Категория земель - земли населённых пунктов, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, и на жилой дом, площадью 315 кв.м., назначение жилое, с кадастровым номером 23:45:0101162:491, расположенные по адресу: <адрес>, №. Данные обстоятельства подтверждены выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданными Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Согласно ч.1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Письмом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №-АБ/21 даны разъяснения относительно упрощённого порядка оформления прав на объекты ИЖС. Законом № 404-ФЗ внесены изменения в ч. 5 ст. 16 Закона №340-ФЗ, увеличивающие период применения указанных положений до ДД.ММ.ГГГГ, а также изменения в часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, не только продлевающие период применения данного положения Закона № 218-ФЗ до ДД.ММ.ГГГГ, но и распространяющие их применение на жилые дома, возведённые (возводимые) на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения в границах населённого пункта личного подсобного хозяйства, если указанные здания соответствуют параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГРК РФ). Закон № 404-ФЗ, часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ не содержат указаний о том, что положения части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ применяются к объектам, строительство которых осуществлено в какой-либо определённый период времени, соответственно: особенности государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома, установленные Законом № 404-ФЗ, могут применяться в отношении объектов недвижимости, созданных как до, так и после его вступления в силу, независимо от того, было или не было получено ранее разрешение на строительство такого объекта капитального строительства, направлено или не направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции указанных объектов и какое уведомление уполномоченного органа получено в этом случае застройщиком;- для целей выполнения кадастровых работ - подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома, осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на указанные объекты до ДД.ММ.ГГГГ не требуется наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Таким образом, застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом. В упрощённом порядке в соответствии с частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ или в уведомительном порядке в соответствии со статьёй 51.1 и частями 16-21 статьи 55 ГРК РФ, статьёй 16 Закона № 340-ФЗ. При этом в случае представления заявителем документов, предусмотренных частью 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, отсутствуют основания для применения положений части 1.2 статьи 19, пунктов 58 - 59 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, в том числе если ранее указанные положения были применены в отношении определённого объекта капитального строительства.
На основании изложенного, в соответствии с данным указанием, ответчиком был построен и зарегистрировано право собственности на жилой дом, 2025 года постройки, общей площадью 315 кв. м., с кадастровым номером 23:45:0101162:491, по адресу: <адрес>, в упрощённом порядке. Отказа в регистрации права собственности ни от кадастровой палаты, ни от регистрирующего органа Росреестра, по причине отклонения градостроительных норм им получено не было, право собственности зарегистрировано, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Согласно схеме объединения земельных участков, был сформирован и расширен земельный участок (до площади 1495 кв.м.) с кадастровым номером 23:45:0101162:489. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении иска в её отсутствие, так как находится в стационаре родильного отделения на 9 месяце беременности, о чем представила медицинские документы, просила в иске администрации отказать. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель заинтересованного лица межмуниципального отдела по Абинскому и <адрес>м Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был извещён надлежащим образом. Согласно представленного заявления ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствии представителя Росреестра.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные материалы дела, суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2). Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при её создании.
В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Истец указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования <адрес> была проведена проверка соблюдения норм градостроительного законодательства путём визуального осмотра земельных участков, в том числе и в отношении объекта земельных отношений: земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101162:489, по адресу: <адрес> №, площадью 1495 кв.м., с видом разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства, находящегося в собственности ФИО2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Актом визуального осмотра от ДД.ММ.ГГГГ установлено: на земельном участке, с видом разрешённого использования «Для индивидуального жилищного строительства» ведётся строительство объекта капитального строительства. Визуально отступ от красной линии до указанного объекта отсутствует, отступ от границы земельного участка с кадастровым номером 23:45:0101162:38 по адресу: <адрес> составляет 1 м. Земельный участок имеет обременения: зона затопления территории <адрес>, хут. Верхнеадагум Крымского городского поселения <адрес> при половодьях <адрес>, Неберджайка, <адрес> 1% обеспеченности.
На основании Постановления Пленума ВС РФ №от ДД.ММ.ГГГГ о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке, при рассмотрении дел необходимо учитывать следующее:
- Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно - гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (п. 2 ст.260, п. 1 ст. 263 ГК РФ, п.2 ст.7, п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п.14 ст.1, ст. 2 ГПК РФ, ч. 2 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и другие). Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (п. 1 ст.222 ГК РФ), в силу которого самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для удовлетворения иска о признании постройки самовольной и её сносе. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с Обзором Президиума Верховного суда от ДД.ММ.ГГГГ, применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации определены новые (упрощённые) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства. До ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного ст. 511 ГК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Администрация муниципального образования <адрес> указывает в иске на то, что в ходе осмотра было установлено, что «на земельном участке ведётся строительство объект капитального строительства (жилого дома). Визуально отступ от границ соседнего земельного участка до строящего объекта составляет - 1м», документально не подтверждается.
Согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) постановка объекта капитального строительства производится на основании технического плана объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершённых строительством) подготавливается на основании указанной в части 11 настоящей статьи декларации. Указанная декларация, прилагается к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершённых строительством) и являются его неотъемлемой частью, что было сделано ответчиком и говорит о намерении к легализации объекта капитального строительства.
При возведении объекта капитального строительства индивидуального жилого дома каких-либо сведений о том, что объект не соответствует установленным требованиям, либо создаёт угрозу жизни и здоровью людей, нарушает права и законные интересы других лиц, суду истцом не представлено.
Согласно ч. 2 ст. 67.1 Водного кодекса РФ размещение новых населённых пунктов и строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещаются. Вместе с тем, исходя из буквального толкования ч.2 ст. 67.1 Водного кодекса РФ, в ней не содержится безусловный запрет на строительство объектов в зонах подтопления, затопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон, обязанность проведения которых в силу ч. 4 указанной статьи возлагается на собственника водного объекта, а не на лицо, осуществившее строительство. Исходя из буквального толкования ст.67.1 Водного Кодекса РФ, запрет на строительство в зоне затопления не носит безусловный характер. Строительство запрещено только при несоблюдении обязательств собственником по проведению специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления. В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. В истребованных судом Выписках из ЕГРН на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, сведения об ограничении на земельный участок, о том, что он находится в зоне затопления территории <адрес>, хут. Верхнеадагум Крымского городского поселения <адрес> при половодьях <адрес>, Неберджайка, <адрес> 1% обеспеченности, отсутствуют.
Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в п.39 ст.1 ГПК РФ без разрешения на строительство, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.
При таких обстоятельствах суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО <адрес> к ответчику ФИО2 в полном объёме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования <адрес> к ФИО2 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и обязании сноса объекта самовольного строительства - отказать.
Обеспечительные меры, в виде запрета осуществлять регистрацию сделок с земельным участком, кадастровым номером 23:45:0101162:489, площадью 1495 кв.м. и объекта капитального строительства - жилого дома, с кадастровым номером 23:45:0101162:489, по адресу: <адрес>, а так же запрете осуществления строительства, наложенные на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ Крымского районного суда - отменить.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путём подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в течение месяца со дня вынесения.
Решение изготовлено в окончательной форме 28.11.2025.
Судья: Ю.В. Савкин