УИД 77RS0016-02-2024-024271-57

Дело № 2-2916/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд города Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Аббазовой Ж.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2916/2025

по иску ФИО1, ФИО2 к ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Запад" о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Запад" о защите прав потребителей из договора участия в долевом строительстве.

Иск мотивирован тем, что 11.12.2021 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве № Обн-55-4Д(кв)-1/8/4(1), объектом долевого строительства которому является квартира, адрес расположения: <...> жилой дом № 4Д, условный номер 45, этаж расположения 8, номер подъезда 1, проектная общая площадь 21,70 кв.м, количество комнат 1. Цена договора составила 2 645 490,40 руб. и была полностью оплачена истцами. Договором установлен срок передачи объекта строительства – не позднее 30.12.2023 года, однако, фактически квартира была передана застройщиком участникам строительства 15.02.2024 года, т.е. с нарушением установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, а также с недостатками качества, которые не были устранены по требованию участников долевого строительства.

В этой связи, ссылаясь на статьи 4, 6, 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 13, 15, 22, 23 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", статьи 15, 151, 309, 330, 393 ГК РФ, истцы просили суд взыскать с ответчика в солидарном порядке:

- неустойку нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 62 169,02 руб.;

- денежные средства в счет понесенных расходов по недостаткам объекта в размере 418 498,38 руб.;

- неустойку за неисполнение обязательств в размере 171 584,36 руб.;

- неустойку за неисполнение обязательств с даты составления искового заявления по день вынесения судом решения;

- неустойку на будущее время по дату фактического исполнения решения суда в размере 1 % за каждый день просрочки от суммы, взысканной в рамках искового заявления;

- компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.;

- штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % присужденных судом сумм;

- расходы по оплате юридических услуг в размере 50 000 руб.;

- расходы по договору на проведение строительно-технической экспертизы в размере 21 034 руб.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, в исковом заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, в случае его неявки.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, просила удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ООО "СЗ "ПИК-Запад". в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил письменные возражения, в которых просил отказать в иске в полном объеме; в случае частичного удовлетворения исковых требований просил отказать в удовлетворении требований о взыскании неустойки за несвоевременное устранение недостатков в размере 1 % от стоимости недостатков, согласно п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", иных штрафных санкций по Закону о защите прав потребителей; при определении размера неустойки за несвоевременное устранение недостатков принять за основу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, с учетом положений ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки ниже 3 %, предусмотренных ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ; в удовлетворении требований о взыскании штрафа, если срок удовлетворения претензии наступил после 22.02.2024 года, отказать; в случае удовлетворения требований о взыскании штрафа, если срок удовлетворения претензии наступил до 22.02.2024 года, взыскать 5 % от присужденной судом суммы согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, применить положения ст. 333 ГК РФ, снизив размер штрафа ниже 3 %, предусмотренных ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ; применить к требованиям о взыскании неустойки и штрафа положений ст. 333 ГК РФ, снизив их не менее, чем в десятикратном размере; определить стоимость расходов на оплату услуг представителя в разумных пределах; определить стоимость досудебного исследования в разумных пределах, снизив стоимость пропорционально той части, в которой требования истцов будут удовлетворены; взыскать с истцов стоимость судебной экспертизы, пропорционально той части, в которой им отказано.

При указанных обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" по договору долевого строительства одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлена обязанность застройщика обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.12.2024 года N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации") гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ (в редакции на момент заключения договора), на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 5.1).

На основании ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 года N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства", застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста. Требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. В случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный настоящим постановлением, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 года), по смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом первой инстанции установлено, что 11.12.2021года между участниками долевого строительства ФИО1, ФИО2 и застройщиком ООО "СЗ "ПИК-Запад" был заключен договор участия в долевом строительстве № Обн-55-4Д(кв)-1/8/4(1), согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <...> жилой дом № 4Д, после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру с условным номером 45 общей проектной площадью 21,70 кв.м в подъезде 1, количество комнат: 1.

В соответствии с договором застройщик обязался провести отделочные работы.

Цена договора – 2 645 490,40 руб., срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику – не позднее 30.12.2023 года включительно.

Оплата по договору долевого строительства была произведена в соответствии с условиями договора в полном объеме, квартира участнику долевого строительства передана по акту приема-передачи 15.02.2024 года.

15.02.2024 года при проведении осмотра квартиры истцами выявлены недостатки объекта, которые делали его непригодным для предусмотренного договором использования, что подтверждается актом осмотра. Несоблюдение качества объекта и выявленные недостатки были вызваны строительством данного объекта застройщиком с отступлениями от условий договора и нарушением требований действующего законодательства в строительной сфере.

В рамках устранения недостатков объекта 17.02.2024 года в адрес застройщика было направлено требование о безвозмездном устранении недостатков объекта в течение 60 дней с даты проведения осмотра, которое получено адресатом 19.02.2024 года, однако, недостатки объекта не были устранены, ответ на требование не направлен, нарушения, выявленные во время осмотра, не устранены застройщиком в установленные законом сроки.

12.04.2024 года между ООО "Экспресс-Оценка" и собственниками объекта был заключен договор на проведение строительно-технической экспертизы помещения с целью определения объема строительных недостатков и стоимости их устранения. О проведении осмотра. назначенного на 12 час. 00 мин. 19.04.2024 года застройщик был уведомлен телеграммой.

19.04.2024 года состоялся осмотр жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с целью выявления строительных недостатков.

Согласно заключению комиссии экспертов по строительно-технической экспертизе в отношении качества объекта, переданный объект недвижимости не соответствует ряду технических регламентов, строительным нормам и правилам, а также иным требованиям действующего законодательства; для устранения недостатков, возникших вследствие нарушения застройщиком технических норм и правил, необходимо провести комплекс работ; стоимость основных и вспомогательных материалов, а также стоимость выполнения работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составляет 418 498,38 руб.

Судом установлено, что 03.07.2024 года ФИО3 в адрес застройщика была направлена досудебная претензия об устранении недостатков квартиры в течение 10 календарных дней с даты получения претензии, а также возместить расходы на устранение выявленных недостатков объекта.

Данная претензия получена адресатом 06.07.2024 года, однако, в добровольном порядке требования не удовлетворены.

08.07.2024 года истцами получен ответ на претензию, в котором в удовлетворении их требований ответчиком отказано, в связи с чем, 13.09.2024 года истцы обратились в суд с иском о возмещении стоимости расходов на устранение недостатков и в подтверждение исковых требований ссылались на заключение ООО "Экспресс-Оценка", согласно которому стоимость устранения недостатков составляет 418 498,38 руб.

В ходе судебного разбирательства факт передачи объекта долевого строительства истцам в отсутствие строительных недостатков ответчиком не доказан.

В связи с наличием спора по поводу наличия строительных недостатков и стоимости их устранения, судом по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза для установления соответствия переданного объекта долевого участия требованиям СНИП, иным техническим нормам и правилам, условиям договора, выполненных строительных и отделочных работ в квартире истцов.

Согласно заключению судебной экспертизы от 25.03.2025 года, выполненной ООО "Первая Экспертная Компания", в квартире № 45, расположенной по адресу: <...>, выявлены недостатки (дефекты), которые возникли вследствие нарушения застройщиком нормативных требований, действующих на территории РФ; выявленные дефекты возникли в результате несоблюдения технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории РФ, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика; выявленные дефекты отделочных работ не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильным обслуживанием здания, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе ремонта; стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет: 82 157,48 руб. (материалы) + 227 070,29 руб. (работы) = 309 227,77 руб.

Оценивая представленные экспертные заключения по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит их соответствующими требованиям относимости, допустимости, достоверности, поскольку они выполнены экспертами, имеющими высшее образование в сфере строительства, значительный стаж работы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Указанные заключения основаны как на данных осмотра квартиры, принадлежащей истцу, так и материалах дела. Заключения экспертов содержат мотивированные ответы на поставленные судом вопросы о наличии в квартире недостатков, причинах их образования.

При таком положении суд полагает возможным руководствоваться выводами дополнительной судебной экспертизы при вынесении решения, поскольку оно отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, и взыскивает в пользу истцов в равных долях сумму устранения недостатков 309 227,77 руб.

Федеральным законом от 26.12.2024 года N 482-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 года N 482-ФЗ, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае договор долевого участия заключен 11.12.2021 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 года N 482-ФЗ, требование застройщику о безвозмездном устранении недостатков вручена 19.02.2024 года, т.е. права и обязанности у сторон возникли до 01.01.2025 года, следовательно, оснований для применения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ к данным правоотношениям не имеется.

Доводы ответчика о том, что Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 12.01.2024 года выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что доказывает факт соответствия МКД всем техническим нормам и регламентам, истцы подписали акт приема-передачи квартиры без замечаний, суд отклоняет, поскольку п. 6.2. договора участия в долевом строительстве установлен гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, - 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства; гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, - 3 года со дня подписания передаточного акта; гарантийный срок на отделочные работы – 1 год, который начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта, в течение которого истцы, как участники долевого строительства, вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, само по себе составление и подписание акта приема-передачи без замечаний не исключает возможность обнаружения строительных недостатков в процессе эксплуатации этого объекта и не является препятствием для удовлетворения требований истцов.

Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика просит взыскать неустойку за нарушение срока устранения недостатков за период с 16.07.2024 года по 26.08.2024 года (41 день) в размере 171 584,36 руб., а также до момента фактического удовлетворения требований в размере 1 % за каждый день просрочки от суммы, взысканной в рамках искового заявления.

Частью 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент выявления истцом нарушений своих прав) было предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В указанный период вопрос о взыскании неустойки Федеральным законом N 214-ФЗ урегулирован не был.

При разрешении настоящего спора суд исходит из того, что нормы статей 4, 10, ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в их редакциях, действовавших на момент возникновения спорных правоотношений феврале 2024 года, когда застройщиком не была исполнена обязанность по устранению недостатков качества объекта долевого строительства, еще не были дополнены специальными нормами Федерального закона от 08.08.2024 года N 266-ФЗ, ограничивающими ответственность застройщика перед потребителем - участником долевого строительства по устранению недостатков качества путем исключения применения положений п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей в расчете неустойки, предусмотренной ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ.

Соответственно, в указанной части применению подлежат нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

Статьей 22 Закона о защите прав потребителей установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

На основании п. 1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Вместе с тем, с учетом положений п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Следовательно, неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства подлежит начислению за период с 16.07.2024 года по 07.08.2025 года (388 дней) и составляет 1 199 803,75 руб., исходя из следующего расчета: 309 227,77 руб. * 388 дн. * 1 %, а учитывая ограничения, установленные п. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», сумма неустойки за указанный период не может превышать сумму основного долга, т.е. 309 227,77 руб.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Между тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 разъяснено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно разъяснениям п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Суд учитывает, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо фактом нарушения обязательства.

Принимая во внимание, что выявленные недостатки не были устранены, а также факт того, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими и сложными, с учетом установленных обстоятельств, послуживших причиной просрочки исполнения обязательства, сделанного ответчиком заявления о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства за весь период взыскания и снижении ее размера до 100 000 руб. Данная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.

При этом, суд учитывает новую экономическую ситуацию, официально признанную на законодательном уровне Правительством Российской Федерации, и законодателем при изменении закона, значительно ограничивающего ответственность застройщика, необходимость специальных правовых мер поддержки застройщиков в целях обеспечения их финансовой устойчивости и исполнения обязательств перед участниками долевого строительства (Федеральный закон от 08.03.2022 года N 46-ФЗ, Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 года N 479, от 04.07.2018 года N 783, от 23.03.2022 года N 442, от 02.04.2022 года N 575).

Рассматривая требования истцов о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Статьей 8 Федерального закона от 20.12.2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом, с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из ч. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом ответчику была направлена претензия с требованием уплатить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, на которую ответа не было получено.

Таким образом, следует признать, что ответчик не выполнил своей обязанности по своевременной передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, допустил просрочку передачи объекта и обязан уплатить ему законную неустойку.

Пунктом 3 ст. 401 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, являющихся по смыслу указанной выше правовой нормы чрезвычайными и непредотвратимыми, которые могут служить основанием для освобождения ответчика от ответственности за нарушения срока передачи истцам объекта долевого строительства.

По расчету истцов, размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) за период с 31.12.2023 года по 15.02.2024 года составляет 62 169,02 руб. При расчете неустойки истцами применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,5 %, от цены договора (2 645 490,40 руб.) за каждый день просрочки.

Исходя из требований ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", если участником долевого строительства является гражданин, размер неустойки при нарушении сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства составляет 1/150 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Принимая во внимание, что объект долевого строительства истцам передан с нарушением установленного договором срока, по смыслу статьи 330 ГК РФ взыскание неустойки направлено на компенсацию потерь кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств, при расчете неустойки должна быть применена ставка, позволяющая максимальным образом обеспечить защиту права кредитора и покрыть его инфляционные и иные потери.

В п. 2. Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" разъяснено, что в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.

С учетом изложенного, при расчете неустойки за весь период просрочки исполнения обязательства должна применяться одна ставка рефинансирования, действовавшая по состоянию на день исполнения обществом обязательства по передаче истцам квартиры, - в данном случае 7,5 %.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также тот факт, что застройщиком были нарушены обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о наступлении ответственности застройщика в рамках условий договора на основании действующего законодательства. С примененной ставкой и расчетом истцов суд соглашается, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к требованиям о взыскании неустойки суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 62 169,02 руб.

Рассматривая требования истцов о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., суд исходит из того, что в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Статьей 151 ГК РФ установлено, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Нарушение ответчиком прав истцов привело к невозможности комфортного проживания истцов в квартире, чем истцам причинен моральный вред по вине ответчика, который, в силу ч.ч. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ, не доказал отсутствие вины в нарушение принятого на себя обязательства

Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в 20 000 руб. в пользу каждого из истцов.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (п. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 года (ред. от 01.09.2024 года).

Доказательств наличия уважительных причин, препятствовавших ответчику исполнить требования истцов в добровольном порядке, ответчиком не представлено, в связи с указанным суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов штрафа.

Принимая во внимание, что требования истца не были удовлетворены застройщиком (ответчиком) в добровольном порядке, доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 25 569,84 руб., из расчета: (309 227,77 + 100 000 + 62 169,02 + 20 000 + 20 000) х 5 %.

Оснований для применения ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" и взыскания штрафа из расчета 50 % от присужденной судом суммы, у суда не имеется, поскольку при начислении штрафа за нарушение срока удовлетворения требований гражданина с 1 сентября 2024 года подлежат применению положения п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции, предусматривающей взыскание с застройщика штрафа в размере 5 % от присужденной судом суммы.

Одновременно, суд не находит оснований для снижения размера штрафа по заявлению ответчика, поскольку размер штрафа предусмотрен законом, в силу чего не может являться явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком.

При этом, суд исходит из наличия у ответчика, осуществляющего предпринимательскую деятельность и заявившего о применении ст. 333 ГК РФ, обязанности доказать наличие таких исключительных обстоятельств, которые указывали бы на явную несоразмерность законной неустойки (штрафа) последствиям нарушения обязательств застройщиком, а также на необоснованность выгоды, которую получит участник долевого строительства в случае ее взыскания судом.

Судом учтены правовые позиции, изложенные в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 года N 263-О и от 24.01.2006 года N 9-О, из которых следует, что право снижения размера неустойки и штрафа предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка (штраф) законной или договорной; в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Также, суд, разрешая сделанное ответчиком заявление о несоразмерности взыскиваемых потребителем неустоек последствиям нарушения обязательств застройщиком, принимает во внимание обстоятельства, которые привели к нарушению срока передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям качества, а также соотношение размера взыскиваемых истцами неустоек с ценой договора, размером расходов на устранение недостатков качества объекта строительства, а также конкретный период нарушения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства и по устранению недостатков качества объекта по требованию участников строительства.

Такой подход к определению размера неустоек полностью соответствует правовым позициям, приведенным в пунктах 23, 26, 27 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года в его действующей редакции, а также в пунктах 8, 9, 12 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, судом при разрешении спора проверены, им дана соответствующая оценка, вместе с тем, доводы ответчика не являются основанием для отказа истцу в иске в удовлетворенной судом части, принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, и подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).

Согласно п.п. 2, 10, 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

В виду удовлетворения иска, в силу положений ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ на ответчика должны быть возложены судебные расходы истцов по оплате досудебного исследования в размере 21 034 руб., а также расходы на представителя в размере 35 000 руб., что отвечает степени разумности и соразмерности и признается необходимыми расходами для защиты нарушенного права.

Оснований для снижения суммы взыскиваемых расходов в большем размере, а также пропорциональному распределению между сторонами судебных расходов, суд не усматривает.

Доводы ответчика о том, что расходы на проведение досудебной экспертизы не подлежат взысканию, так как досудебное исследование опровергнуто выводами судебной экспертизой, признаются несостоятельными, поскольку согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. К числу таких расходов могут быть отнесены и расходы на проведение досудебного исследования, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Согласно ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета города Москвы следует взыскать 8 213,97 руб., в счет уплаты государственной пошлины, исходя из удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера (300 руб. за требования о взыскании компенсации морального вреда), поскольку истцы при обращении в суд от уплаты государственной пошлины в силу ст. 333.36 НК РФ были освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Запад" о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Запад" в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях сумму устранения недостатков 309 227,77 руб., неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства за весь период взыскания в размере 100 000 руб., неустойку нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 62 169,02 руб., компенсацию морального вреда в сумме 40 000 руб., штраф в размере 25 569,84 руб., расходы по оплате досудебного исследования в размере 21 034 руб., а также расходы на представителя в размере 35 000 руб.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "ПИК-Запад" в доход бюджета города Москвы в размере 8 213,97 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение одного месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 21 ноября 2025г.

Судья А.Д. Городилов