Судья Балакирева А.Ю. Дело № 33 –6998- 23 (2-357-23)
УИД 22RS0010-01-2023-000273-58
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
15 августа 2023г. Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Секериной О.И.
судей Параскун Т.И., Назаровой Л.В.
при секретаре Макине А.А.
с участием прокурора Бугуновой Н.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца по первоначальному иску ПНА на решение Каменского городского суда Алтайского края от 16 мая 2023г. по делу по иску ПНА к КОВ, ХАР о признании права собственности на квартиру и встречному иску КОВ к ПНА о выселении.
Заслушав доклад судьи Параскун Т.И., судебная коллегия
УСТАНОВИЛ
А :
ПНА обратилась в суд с иском к К (Х) О.В., ХАР о признании за ней права собственности на квартиру.
В обоснование иска указала, что в 02.08.2004 г. она у ответчиков по расписке купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>1 передав Х (ныне К) О.В. 45 000 рублей.
С этого времени она постоянно зарегистрирована и проживает в квартире, выплатила за КОВ ссуду, предоставленную на приобретение данного жилья, оплачивает коммунальные платежи, каких-либо претензий к ней ответчики не предъявляли. В установленном порядке переход права собственности не был оформлен ввиду уклонения ответчиков от надлежащего оформления.
Ссылаясь на эти обстоятельства, истица по первоначальному иску просила суд признать за ней права собственности на квартиру по адресу: <адрес>1 в силу приобретательной давности.
Ответчик КОВ, являющаяся одновременно законным представителем недееспособного ХАР обратилась с встречным иском к ПНА о выселении из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения, указав, что спорное жилое помещение принадлежит ей и ее недееспособному сыну ХАР, опекуном которого является она.
Данная квартира была приобретена по договору купли-продажи от 19.09.1997 г. в долевую собственность (по ? доле каждому). Право собственности ее и сына зарегистрировано в ЕГРН. 02.08.2004 г. она действительно хотела продать квартиру ПНА, о чем было составлено обязательство, однако сделку купли-продажи оформить не удалось, из-за отсутствия разрешения органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
В связи с этим между ней и ПНА была достигнута устная договоренность о проживании в квартире ПНА с обязанностью по оплате коммунальных платежей до того момента, пока собственнику не понадобится данная жилая площадь.
Решением Каменского городского суда Алтайского края от 16 мая 2023г. встречные исковые требования удовлетворены.
ПНА, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженку <адрес> Алтайского края (СНИЛС ***) выселена из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении исковых требований ПНА к КОА, ХАР о признании права собственности на квартиру отказано.
В апелляционной жалобе истец по первоначальному иску ПНА просит об отмене решения, ссылаясь на те же доводы, что и в обоснование иска.
В судебном заседании в апелляционной инстанции прокурор БНС просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки в судебную коллегию не уведомили, что в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствии этих лиц.
Проверив материалы дела по правилам ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.
В силу п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст.131 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 19.09.1997 г. К (до заключения брака Х) О.В. и ХАР являются долевыми собственниками квартиры по адресу: <адрес>1 (по ? доле каждый), право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГ.
Решением Каменского городского суда от 10.04.2012 г. ХАР, ДД.ММ.ГГ года рождения признан недееспособным.
Распоряжением начальника Управления социальной защиты населения по Каменскому району от 04.06.2012 г. *** опекуном ХАР назначена его мать ХОВ (в браке КОВ)
Отказывая в удовлетворении первоначального иска ПНА, суд первой инстанции указал, что представленная истцей расписка от 02.08.2004 г. о получении Х (ныне К) О.В. денежных средств за проданный дом не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры.
Апелляционная инстанция соглашается с таким выводом суда по следующим основаниям.
В силу ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ).
По правилам п.3 ст.433, ст.558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его регистрации.
Разрешая спор, суд правильно учел разъяснения, содержащиеся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.
Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ утратил силу с 1 марта 2013 года. (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
Установив, что спорная квартира принадлежит ответчикам КОА и ХАР, а истцом ПНА не представлено доказательств возникновения у нее права собственности на спорное жилое помещение в установленном законом порядке, или того, что ее право собственности на спорную квартиру возникло до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы ПНА подлежат отклонению, поскольку выводы суда первой инстанции не опровергают.
Представленная истцом ПНА расписка от 02.08.2004 г. о получении ХОВ денежных средств за проданный дом не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи спорной квартиры.
В силу положений п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст.ст.554,555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.
Согласно тексту обязательства (расписки) ХОВ в присутствии ПНМ продала дом по адресу: <адрес>1 за 45000 рублей, деньги получила в день составления обязательства в полной сумме 45000 руб., претензий ни одна из сторон не имеет.
В указанной расписке от 02.08.2004 г. отсутствует указание о том, что Х (ныне К) О.В. действовала, в том числе, от имени второго собственника (на тот момент несовершеннолетнего сына ХАР) с согласия органов опеки и попечительства.
В силу ч.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Представленные ПНА доказательства несения расходов по оплате коммунальных услуг и ссуды за КОВ, а также доводы о том, что за период ее проживания в спорной квартире были произведены ремонтные и строительные работы, юридического значения для рассмотрения настоящих исковых требований не имеют.
Доводы истца о приобретении права собственности на спорную квартиру в порядке приобретательной давности по правилам ст. 234 ГК РФ ввиду того, что владеют квартирой более 15 лет, не являются основаниями к удовлетворению иска.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо – гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанным с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер к обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 Гражданского кодекса РФ не полежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Разрешая спор, районный суд правильно указал на то, что в случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию с деле привлекается государственный регистратор.
В данном случае, положения ст. 234 Гражданского кодекса РФ не подлежат применению, поскольку истца получила спорное жилое помещение в пользование на основании расписки от 02.08.2004 г., что свидетельствует о договорных отношениях.
Таким образом, истцу ПНА, в данном случает было известно и известно в настоящее время о собственниках квартиры, что исключает приобретение права собственности по давности владения.
В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.
В силу ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ) только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Иные лица, не относящиеся в силу ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника право пользования жилым помещением имеют только на основании договора найма, договора безвозмездного пользования.
Из материалов дела следует, что ПНА была зарегистрирована в спорной квартире с 06.05.2004 г. с согласия собственников дома, с 25.01.2023 г. зарегистрирована по другому адресу: <адрес>-на-0би <адрес>26 в принадлежащей ей на праве собственности квартире, договор найма между ней и собственниками спорного жилого помещения не заключен, в связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу, что по правилам ст. 35 ЖК РФ ответчик по встречному иску КОА - ПНА подлежит выселению из спорной квартиры без предоставления иного жилого помещения.
С учетом изложенного судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
Решение Каменского городского суда Алтайского края от 16 мая 2023г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца по первоначальному иску ПНА – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 23 августа 2023г.