К делу №2-378/2025
УИД 23RS0029-01-2024-003734-08
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Туапсе 05 ноября 2025 года
Лазаревский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Корниенко Г.В.
при ведении протокола
секретарем судебного заседания ФИО1
с участием:
представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности №номер от ДД.ММ.ГГГГ
представителя ответчика И.Э.З. ФИО3,
действующего на основании доверенности № номер от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению К.Р.Г. в лице правопреемника Э.Э.А. к И.Э.З., А.К.Н., Банку ВТБ (ПАО) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом уточнения исковых требований просит:
признать недействительными договор купли-продажи, заключенный между И.Э.З. и А.К.Н. от ДД.ММ.ГГГГ с использованием кредитных средств; договор купли-продажи, заключенный между К.Р.Г. и И.Э.З. от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества в виде: жилого дома с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу : <адрес>, применив последствия недействительности сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение;
прекратить право собственности А.К.Н. в отношении жилого дома с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу : <адрес>; земельного участка с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу : <адрес>;
указать, что настоящее решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю соответствующих изменений в сведения ЕГРН относительно правообладателя вышеуказанного недвижимого имущества, путем исключения (погашения) записи о регистрации права собственности А.К.Н., а также восстановления записи о государственной регистрации права собственности за К.Р.Г. на указанное недвижимое имущество.
В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с выпиской из похозяйственной книги, выданной администрацией Волковского сельского округа МО г.Сочи № номер от ДД.ММ.ГГГГ, К.Р.Г., для ведения личного подсобного хозяйства был предоставлен земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, о чем в пк № номер за ДД.ММ.ГГГГ г.. л/с номер имеется соответствующая отметка. Впоследствии, на основании указанной выписки из похозяйственной книги К.Р.Г. были осуществлены действия по государственной регистрации права собственности и внесению в государственный кадастр недвижимости сведений в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «земли под домами индивидуальной жилой застройки», по адресу: <адрес>, как о ранее учтенном объекте недвижимости. На вышеуказанном земельном участке осуществлено строительство жилого дома, которое на основании решения Лазаревского районного суда г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ было признано правомерным. Во исполнение указанного судебного акта в ЕГРН были внесены сведения о государственной регистрации за К.Р.Г. права собственности в отношении объекта недвижимости - жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, наименование «жилой дом с цокольным этажом», этажность - «3, в том числе подземных 0», расположенного по адресу : <адрес>. Позже, был произведен раздел земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, из которого было образовано два земельных участка, площадью <данные изъяты> кв.м каждый, один из которых с кадастровым номером номер и жилым домом с кадастровым номером номер, остались в собственности К.Р.Г. Впоследствии, в связи с возникшими материальными трудностями у ее сына К.Р.Г., а также нуждаемостью в денежных средствах необходимых для ее лечения, на семейном совете было принято решение о продаже принадлежащих жилого дома и земельного участка. Соответствующее заявление было размещено на интернет-сервисе «Авито», что подтверждается скрин-фото объявления. Поскольку К.Р.Г. являлась пенсионеркой и не обладала должными познаниями для совершения действий по продаже данного недвижимого имущества, всеми вопросами занимался ее сын К.В.В. поскольку она ему полностью доверяла. Впоследствии между ответчиком И.Э.З. и сыном К.Р.Г. - К.В.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор займа, по условиям которого И.Э.З. передал в займы К.В.В. денежные средства в размере 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) руб. под ежемесячный процент - 5% и сроком возврата - до ДД.ММ.ГГГГ. При этом И.Э.З. давая в долг вышеуказанную сумму, попросил в качестве гарантии возврата ему суммы займа, фиктивно переоформить на его имя принадлежащие К.Р.Г. жилой дом и земельный участок. При этом И.Э.З. заверил К.В.В. в том, что данное переоформление титульной собственности будет формальным до того момента, пока Б.Э.Р. и Б.Е.А. не найдут реального покупателя, поскольку с продажи спорного имущества, И.Э.З. намеревался забрать себе денежные средства в размере суммы займа 5 500 000 рублей, а оставшуюся сумму - возвратить семье К. Доверившись указанным лицам, К.В.В., не ставя в известность К.Р.Г. во все нюансы договора, просил поехать с ним в г.Краснодар, чтобы получить сумму займа. Поскольку на тот момент К.Р.Г. была после операции и плохо себя чувствовала, она не вникала в подробности и даже не помнит, где именно они с сыном были в г. Краснодаре, подписывала ли она при этом какие-то документы, присутствовали ли при этом иные лица. Все вышеприведенные обстоятельства дела стали известны уже после смерти сына К.В.В. который умер ДД.ММ.ГГГГ. при этом К.Р.Г. было известно, что в тот же день, когда ее сын подписал договор займа, заключенный с ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ, она также подписала с ответчиком договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. Поскольку спорное недвижимое имущество было «формально» переоформлено на имя ответчика, как титульного собственника, даже после смерти сына, семья К. продолжала проживать в данном доме и пользоваться земельным участком, а также заниматься продажей жилого дома и земельного участка. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.
Правопреемник истца К.Р.Г.Э.Э.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.
Представитель истца в судебном заседании требования иска поддержала с учетом уточнений, просила удовлетворить в полном объеме.
Ответчики И.Э.З.А.К.Н.., Банк ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.
Представитель ответчика И.Э.З. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в письменных возражениях и приобщенным к материалам дела.
Третьи лица К.С.В.Б.Э.Р.Б.Е.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.
Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил, надлежащим образом был извещен.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Вместе с тем, информация о рассмотрении дела в Лазаревском районном суде г.Сочи заблаговременно размещена на сайте Лазаревского районного суда города Сочи.
Таким образом, судом предприняты меры к надлежащему извещению сторон о дате, времени и месте рассмотрения дела, по существу.
Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 1, 9 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляете путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушение иными способами, предусмотренными законом.
Статьей 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии со ст. 56 ГК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
На основании положений ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Как установлено судом и следует из материалов дела, К.Р.Г. являлась собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: «земли под домами индивидуальной жилой застройки», по адресу: <адрес>, и жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, наименование «жилой дом с цокольным этажом», этажность - «3, в том числе подземных 0», расположенного по адресу : <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия номер.
Позже, был произведен раздел земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер, из которого было образовано два земельных участка, площадью <данные изъяты> кв.м каждый, один из которых с кадастровым номером номер и жилым домом с кадастровым номером номер, остались в собственности К.Р.Г.
30.03.2023 К.Р.Г. и И.Э.З. заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, что подтверждается соответствующим договором (далее по тексту – договор купли-продажи).
Из содержания договора купли-продажи следует, что К.Р.Г. обязалась передать в собственность И.Э.З. жилой дом с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу : <адрес>; земельный участок с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу: <адрес>, и уплатить за них денежную сумму в размере 6 825 000 рублей.
К.Р.Г. и И.Э.З. свои обязательства, возникшие из договора купли-продажи, исполнили надлежащим образом, что подтверждается объяснениями сторон.
В силу п.3 указанного договора покупатель купил у продавца указанные объект и земельный участок за сумму в размере 6 825 000 рублей, уплаченных продавцом до подписания настоящего договора. Расчет произведён полностью, материальных, финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют.
Право собственности И.Э.З. на вышеуказанные земельный участок и жилой дом зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости федеральной государственной информационной системой ведения Единого государственного реестра недвижимости.
Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ И.Э.З. заключил договор купли-продажи спорного имущества с А.К.Н. с использованием кредитных средств, предоставленных Банком «ВТБ» по кредитному договору №номер от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец полагает, что сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключённая между К.Р.Г. и И.Э.З. и как следствие последующая сделка, являются недействительными, поскольку цена договора явно не соответствует рыночной.
По делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, согласно выводам эксперта ООО «Сочинское бюро экспертизы и оценка», изложенным в заключении №номер от ДД.ММ.ГГГГ года установлено, что рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу : <адрес>; земельного участка с кадастровым номером номер, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование - земли под домами индивидуальной жилой застройки, расположенного по адресу : <адрес> на момент заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ составила 12 186 459 рублей.
Статьей 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии с ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Суд принимает выводы эксперта, полагая их правильными и обоснованными, однако правового значения для настоящего спора не имеющими.
В силу ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно условиям заключённого между К.Р.Г. и И.Э.З. договора купли-продажи недвижимого имущества цена договора сторонами согласована, расчет произведен до подписания.
Таким образом, доводы иска сводятся к несогласию с установленной сторонами ценой договора и направлены на обогащение истца.
Для установления обоснованности заявленного стороной иска, суд ссылается на положения статей 420, 421, 424, 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которым договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей; исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статьи 432 Гражданского кодекса РФ); изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
Как следует из представленных материалов дела, К.Р.Г. была намерена продать свое имущество, о чем неоднократно указывала в исковом заявлении, а также размещая объявление на ресурсе «Авито» и прибегая к помощи третьих лиц, а после совершения сделки оспаривает ее по надуманным обстоятельствам.
Заявляя о ничтожности договора купли-продажи, К.Р.Г. ссылалась на то, что в договоре купли-продажи указаны сведения о цене договора явно ниже рыночной, что свидетельствует о его притворности.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.
Более того, суд принимает во внимание, что на момент предложения о покупке И.Э.З. дом и земельный участок находились в залоге, залогодержателем которого является ООО «МИКРОКРЕДИТНАЯ КОМПАНИЯ ИНТЕРНЕТ КРЕДИТ», залогодатель К.Р.Г. о чем свидетельствует представленный истцом договор займа от ДД.ММ.ГГГГ года № номер и договор залога от той же даты № номер, который впоследствии был погашен К.Р.Г.
Из условий договора следовало, что спорный объект недвижимости был заложен истцом под денежное обязательство в размере 3 300 000 рублей выданный на срок 60 месяцев по 36 % годовых.
Исходя из данных обстоятельств, у ответчика не было оснований полагать, что спорный объект недвижимости, предложен Покупателем по заниженной стоимости, поскольку Покупателю, было известно, что предложенная К.Р.Г. сумма, за которую он собирался приобрести объект недвижимости соответствует реальной цене, так как залоговое имущество залогодержателем в угоду себе, как правило занижено, так как целью микрофинансовой организации является приобретение финансовой выгоды с учетом невозврата взятых заемщиком на себя обязательств.
Обращаясь в суд с иском, К.Р.Г. просила признать заключенный ею договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств, заключенный между И.Э.З. и ее сыном, а также последующий договор, заключенный между И.Э.З. и А.К.Н. и восстановить ее право собственности на спорную квартиру.
Таким образом по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок (К.Р.Г.И.Э.З.К.В.В.А.К.Н. направлена на достижение одних правовых последствий.
Между тем, каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключённых сделок была направлена на достижение одних правовых последствий - заключение договора займа, материалы дела не содержат.
К.Р.Г. не представлено доказательств того, что договор купли-продажи направлен на достижение других правовых последствий и прикрывает иную его волю и волю И.Э.З. а поэтому основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют.
Ссылка истца в обоснование доводов мнимости сделки на заключенный между И.Э.З. и К.В.В. договор займа от ДД.ММ.ГГГГ года несостоятельна, поскольку свидетельствует лишь о наличии долговых обязательств К.В.В. приходившегося К.Р.Г. сыном, однако спорное имущество, на которое сама К.Р.Г. изъявила волю продать ответчику.
При определении того, был ли между сторонами заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, суду необходимо применить правила толкования договора, установленные статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, основной способ толкования условий договора состоит в выяснении буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений.
Соответственно использование другого способа толкования условий договора - выяснение действительной общей воли сторон с учетом цели договора - допустимо в том случае, если применение основного способа толкования не позволило определить содержание условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в представленном суду договоре займа, собственноручно подписанным К.В.В. следует, что ДД.ММ.ГГГГ К.В.В. деньги в сумме 5 500 000 рублей получил, что также подтверждается распиской заёмщика.
В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
Договор займа от 30.03.2023, заключенный между И.Э.З. и К.В.В. о получении денежных средств в размере 5 500 000 рублей содержит обязательства о начислении процентов за период пользования денежными средствами, в случае их не возврата (п.1.3).
Между тем, обстоятельства, на которые ссылалась К.Р.Г., не исключают факта заключения между ее сыном К.В.В. и И.Э.З. договора займа на изложенных в нем условиях. Факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества между К.Р.Г. и И.Э.З. не опровергает факт заключения между физическими лицами договора займа, собственноручно подписанный, согласно буквальному прочтению текста, которого следует, что К.В.В. взял у И.Э.З. денежные средства в размере 5 500 000 рублей до 30 июня 2023 года, то есть оговорен срок возврата.
ДД.ММ.ГГГГ К.В.В. умер, что подтверждается свидетельством о смерти серия номер №номер от ДД.ММ.ГГГГ.
Совпадение в договорах займа и купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.2023 суммы денежных средств, сторон денежного обязательства по каждому из договоров, тот факт, что умерший К.В.В. являлся сыном К.Р.Г., не свидетельствует о безденежности договора купли-продажи, поскольку указанное опровергается самим договором.
Принимая во внимание буквальное толкование условий договора купли-продажи, из его условий следует, что К.Р.Г. имела цель продать недвижимое имущество, а И.Э.З. его купить.
Принимая во внимание буквальное толкование условий договора займа из его условий К.В.В. имел цель получить в долг денежные средства.
То есть конкретные действия К.Р.Г. были направлены на достижение той цели, которая указана в договоре купли-продажи, и никак не связаны с теми целями, которые предусмотрены в договоре займа.
Суд, оценивая правовую природу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу, что указанные договоры не носят взаимосвязанный и взаимообусловленный характер и не являются единой сделкой.
Обстоятельства, свидетельствующие о безденежности данного договора либо о возникновении указанного в иске денежного обязательства в рамках иных правоотношений, доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ), не подтверждены.
Проверяя доводы о безденежности оспариваемого договора купли-продажи и отклоняя их, суд изучил условия названной сделки и установили, что в силу пункта 3 договора денежные средства переданы истцу до его подписания; суды отметили, что предусмотренные законом и договором условия и обязательства исполнены сторонами в полном объеме (оплата произведена до подписания договора, покупатель совершил действия по принятию имущества в собственность, право собственности на продаваемые объекты зарегистрировано в установленном законом порядке); доказательства, позволяющие заключить об обратном, истец в нарушение статьи 56 Кодекса не представил.
Доказательством воли сторон на заключение договора займа является письменная форма договора займа. Данный текст свидетельствует, что на момент подписания договора займа К.В.В. были реально переданы денежные средства на условиях возвратности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд, руководствуясь статьями 166, 218, 219, 292, 420, 434, 454, 460, 549, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также руководствуясь статьями 55, 56, 60, 61 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходит из того, что указанные в договоре купли-продажи данные позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежавшее передаче И.Э.З. по этому договору.
Более того, в настоящее время спорное имущество находится в собственности у А.К.Н. и обременено залогом ВТБ Банка.
В силу ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.07.2025) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2025) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
6) машино-места.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
В силу ст.6 ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, на момент заключения договора ипотеки между А.К.Н. и Банком ВТБ каких-либо обременений третьих лиц в отношении спорного имущества не существовало.
Кроме того, ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлен порядок проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрация прав, в соответствии с которыми при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Таким образом, регистрирующий орган проверяет законность сделки во всех случаях, когда она является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество или подлежит государственной регистрации.
К.Р.Г. с даты заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года и до подачи иска в суд ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривала данный договор и требований к И.Э.З. не предъявляла.
Вывод о недействительности сделки истец базирует на предположении о том, что заключая спорный договор купли-продажи, по всей видимости, К.Р.Г. не предполагала, что заключает договор купли-продажи, т.е. то, что она возмездно, одномоментно отчуждает и лишается права собственности на данное имущество, а лишь прикрывала договор займа, заключенный между И.Э.З. и ее сыном К.В.В., полагает, что К.Р.Г. заключая договор купли-продажи недвижимого имущества не собиралась отчуждать указанные жилой дом и земельный участок в собственность ответчика по делу.
Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года К.Р.Г., как продавец, не знала об условиях договора, который ею лично заключен, подписан и подан в Росреестр для государственной регистрации, суду не предоставлено.
Суд принимает во внимание, что при заключении договора К.Р.Г. действовала как собственник недвижимого имущества в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации - распорядилась принадлежащим ей недвижимым имуществом путем продажи.
Из буквального толкования содержания договора следует, что К.Р.Г. полностью осознавала правовую природу договора и возникающие правовые последствия совершаемой сделки. Таким образом, оснований ставить под сомнение реальность заключенной сделки у суда не имеется.
При этом имеются основания полагать, что применительно к делу имеет место быть недобросовестное поведение К.Р.Г.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Там же разъяснено, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Заключая договор купли-продажи, К.Р.Г. знала или должна была знать о содержании этого договора, а значит, могла устранить нарушения, которые, по ее мнению, имеют место быть, однако о таких нарушениях заявила лишь после получения от И.Э.З. платы по договору купли-продажи спустя более 2-х лет.
Учитывая изложенное, оснований для признания исковых требований истца законными и обоснованными не имеется.
Заявляя о ничтожности договора купли-продажи о 30.03.2023, К.Р.Г. ссылаясь на то, что в данном договоре не указаны лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями, расположенными в указанном выше жилом доме (далее спорного имущества И.Э.З. истец и члены семьи продолжили проживать в спорном домовладении и пользовались им как своим собственным.
П. 6 оспариваемого договора предусмотрено, что указанные объект и земельный участок продаются свободными от пользования ими третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования (зарегистрированных лиц).
Действительно, в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Вместе с тем, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
ДД.ММ.ГГГГ года К.Р.Г. умерла.
Определением суда произведена замена истца К.Р.Г. на её правопреемника внука Э.Э.А..
Истцом не представлено доказательств того, что заявленное им нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, повлекло неблагоприятные для нее последствия.
Более того, нарушение существенного условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет за собой ничтожность договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, что следует из содержания пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении данного спора судом установлено, что с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса РФ, подписав указанный договор лично, истец подтвердила факт надлежащего исполнения покупателем обязательства по договору купли-продажи.
Поскольку судом установлено, что И.Э.З. обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме, оснований для расторжения данного договора не имеется.
Согласно пункту 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" - При наличии спора о действительности или заключённости договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключённости и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.
Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ - Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно.
Анализируя условия вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости от 30.03.2023 года и последующего договора, суд приходит к выводу о том, что он заключен с соблюдением требований законодательства.
Таким образом, суд в силу требований ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований К.Р.Г. в лице правопреемника Э.Э.А. к И.Э.З., А.К.Н., Банку ВТБ (ПАО) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Лазаревский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы.
Судья Лазаревского
районного суда г. Сочи Корниенко Г.В.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>