Решение по делу № 2-238/2023 от 27.01.2023 - о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на предмет залога, и по встречному иску <ФИО> к ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

№2-238/2023

10RS0011-01-2022-015231-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 января 2023 года г. Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Саврук Ю.Л.,

при секретаре Клепининой А.А.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (представителя ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика по первоначальному иску (представителя истца по встречному иску) ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по первоначальному иску ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на предмет залога, и по встречному иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа,

установил:

общество с ограниченной ответственностью ООО «Финанс-Инвест» (далее - ООО «Финанс-Инвест», ООО «СЗ Финанс-Инвест») обратилось в суд с иском к ФИО3 по тем основаниям, что 29.05.2019 между ООО «САНА+», действующее от имени ООО «Финанс-Инвест» и ФИО3 (покупатель) заключен договор №004210303 купли-продажи квартиры <адрес> за 3003000 руб. в кредит с рассрочкой платежа. Сумма в размере 768506,25 руб., уплаченная покупателем по договору №004210303 от 01.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения о расторжении и последствиях расторжения от 29.05.2019), засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры по настоящему договору. На оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется отсрочка или рассрочка платежа до 01 июня 2020 года. В соответствии с п.8 договора №004210303 от 29.05.2019 проценты, уплачиваемые покупателем на сумму рассрочки по настоящему договору составляют 16,5 % годовых (базовая процентная ставка). В случае полного отсутствия просрочек по оплате настоящего договора устанавливается льготная процентная ставка 13,5 % годовых (п.8.3.1 договора). Размер каждого ежемесячного платежа определяется покупателем самостоятельно, но в любом случае не может быть менее минимального допустимого месячного платежа, который в рамках настоящего договора установлен в сумме 31500 руб. (п.8.3.1 договора). 01.05.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019. Согласно п.1 соглашения на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2021 года. Проценты, уплачиваемые покупателем на сумму рассрочки по настоящему договору составляют: с момента предоставления рассрочки по 30 апреля 2020 года (включительно) 16.5% годовых; с 01 мая 2020 года до момента возврата рассрочки – 15,5% годовых (базовая процентная ставка); с 01 июня 2020 года – процентная ставка на сумму рассрочки по настоящему договору устанавливается в размере 11.5% годовых (льготная процентная ставка) (п.8.1., 8.1.2., 8.2.2. договора). Размер каждого ежемесячного платежа определяется покупателем самостоятельно, но в любом случае не может быть менее минимального допустимого месячного платежа, который в рамках настоящего договора установлен в сумме 31000 руб. (п.8.4.1 соглашения). 01 мая 2021 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019. Согласно п.1 соглашения №2 на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2022 года. С 01 мая 2022 года от ответчика не поступало заявлений о намерении продлить срок договора на новый срок. Истец дважды направлял на ознакомление ответчику проект дополнительного соглашения №3 от 01 мая 2022 года. 29 июля 2022 года истец направил ответчику решение о расторжении договора и полном возврате денежных средств по договору. Срок полного погашения задолженности установлен 10.08.2022. 07.10.2022 от стороны ответчика поступило заявление об отказе подписания дополнительного соглашения №3 и пролонгации договора на новый срок до 01.05.2023 года. На момент подачи иска образовалась задолженность: по основному долгу – 1838012,15 руб.; по процентам за октябрь 2022 года – 23741 руб.; пени – 318609,53 руб. за период с 01.05.2022 по 19.10.2019 в размере 0,1% от суммы задолженности (п.11 договора); сумма фиксированных убытков в размере 10% от стоимости квартиры – 300300 руб. (п.12 договора). Истец указывает, поскольку, ответчик, принятые на себя обязательства по полной оплате договора нарушает с 01 мая 2022 года, совершенных платежей за весь период с 01.05.2022 по 19.10.2022 недостаточно для полной оплаты обязательств по договору, имеются основания для взыскания с ответчика сумы остатка основного долга, процентов, пени и обращении взыскания на предмет залога – квартиру <адрес>, в судебном порядке.

С учетом уточнения исковых требований, истец просит взыскать с ответчика ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» основной долг по договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 в размере 1838012,15 руб.; проценты за декабрь 2022 года в размере 7223 руб.; пени за период с 01.05.2022 по 29.12.2022 в размере 0,1% от суммы задолженности в размере 449108,38 руб.; сумму фиксированных убытков в размере 10% от стоимости квартиры – 300300 руб.; обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, определив начальную продажную стоимость имущества на публичных торгах в размере 2234494,75 руб.; возложить на ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

Определением судьи от 15.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО4

Определением судьи от 15.11.2022 к производству суда принят встречный иск ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

Определением судьи от 29.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «САНА+».

Не соглашаясь с исковыми требованиями ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест», ФИО3 предъявила встречный иск, в котором просит обязать ООО «САНА+», действующее от имени ООО «Финанс-Инвест» заключить с ФИО3 дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа №004210303 от 29.05.2019 на прежних условиях в части: стоимости предмета договора – жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> - 3003 000 руб.; процентов, уплачиваемых на сумму рассрочки: базовая процентная ставка – 15,5% годовых, льготная процентная ставка – 11.5 % годовых. В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указывает на одностороннее со стороны ООО «Финанс-Инвест» изменение существенных условий договора №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 в части стоимости предмета договора, а также размера, уплачиваемых процентов в рамках данного договора.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности в судебном заседании на первоначальных исковых требованиях настаивала, полагала, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и мете рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Представила в адрес суда письменную позицию по заявленным первоначальным исковым требованиям, на удовлетворении встречного иска настаивала.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании ордера, в судебном заседании первоначальные исковые требования полагала необоснованными, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала, по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении и дополнениях к нему.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и мете рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ранее в судебных заседаниях поддержала позицию ответчика.

Третье лицо ООО «САНА+» в судебное заседание своего представителя не направило, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, гражданского дела №2-4482/2017, приходит к следующим выводам.

В ст. 309 Гражданского кодекса РФ указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 данной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 данной статьи).

Неполучение продавцом платы за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушение покупателем обязательств по договору об оплате приобретаемого товара, в том числе невнесение повременных платежей, является существенным.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ, в том числе в связи с существенным нарушением договора со стороны покупателя, что соответствует разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено, что 29.05.2019 между ООО «САНА+», действующее от имени ООО «Финанс-Инвест» и ФИО3 (покупатель) заключен договор №004210303 купли-продажи квартиры <адрес> за 3003000 руб. в кредит с рассрочкой платежа. Сумма в размере 768506,25 руб., уплаченная покупателем по договору №004210303 от 01.06.2016 (в редакции дополнительного соглашения о расторжении и последствиях расторжения от 29.05.2019), засчитывается в счет оплаты стоимости квартиры по настоящему договору. На оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется отсрочка или рассрочка платежа до 01 июня 2020 года.

01.05.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019. Согласно п.1 соглашения на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2021 года.

01 мая 2021 года между сторонами заключено дополнительное соглашение №2 к договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019. Согласно п.1 соглашения №2 на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2022 года.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указывает на одностороннее со стороны ООО «Финанс-Инвест» изменение существенных условий договора №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 в части стоимости предмета договора, а также размера, уплачиваемых процентов в рамках данного договора.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования условий, заключенного сторонами договора №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 в совокупности с условиями дополнительных соглашений к нему, суд полагает, что в договоре согласованны все существенные условия, установленные в абзаце 2 п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, и исходит из того, что договор является заключенным, достаточных оснований для признания одностороннего изменения существенных условий со стороны ООО «СЗ «Финанс-Инвест» в части стоимости предмета договора, а также размера, уплачиваемых процентов в рамках данного договора, не имеется.

Так, согласно п.3 договора №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 стоимость квартиры по настоящему договору составляет 3 003 000 руб.

В соответствии с п.6 договора квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору, с момента передачи квартиры покупателю и до полной оплаты ее стоимости будет находится в залоге (ипотеке в силу закона) у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате стоимости квартиры. Стороны согласовали стоимость предмета залога (квартиры) для целей его реализации в случае обращения на него взыскания по решению суда (начальную продажную стоимость) в размере 2234493,75 руб.

Из буквального толкований условий договора №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 следует, что условия договора о стоимости квартиры изменению не подлежат, только при добросовестном исполнении обязательств покупателем, изменению подлежит сумма остатка части стоимости квартиры, указанная п.7.2. договора.

Согласно п.13 договора в случае добросовестного исполнения покупателем принятых на себя обязательств по настоящему договору, он имеет право на продление действия договора на аналогичный срок, на условиях, существующих на момент подписания сторонами дополнительного соглашения о продлении действия договора. Под добросовестным исполнением обязательств по настоящему договору понимается полное и своевременное исполнение покупателем всех принятых на себя обязательств. Покупатель не менее, чем за один месяц до срока, установленного п.7.2 обязан должным образом уведомить продавца о своем намерении продлить действие договора.

В соответствии с п.8 договора №004210303 от 29.05.2019 проценты, уплачиваемые покупателем на сумму рассрочки по настоящему договору составляют 16,5 % годовых (базовая процентная ставка). В случае полного отсутствия просрочек по оплате настоящего договора устанавливается льготная процентная ставка 13,5 % годовых (п.8.3.1 договора). Размер каждого ежемесячного платежа определяется покупателем самостоятельно, но в любом случае не может быть менее минимального допустимого месячного платежа, который в рамках настоящего договора установлен в сумме 31500 руб. (п.8.3.1 договора). Срок оплаты согласован сторонами до 01.05.2020.

Согласно п.1 соглашения от 01.05.2020 на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2021 года. Проценты, уплачиваемые покупателем на сумму рассрочки по настоящему договору составляют: с момента предоставления рассрочки по 30 апреля 2020 года (включительно) 16.5% годовых; с 01 мая 2020 года до момента возврата рассрочки – 15,5% годовых (базовая процентная ставка); с 01 июня 2020 года – процентная ставка на сумму рассрочки по настоящему договору устанавливается в размере 11,5% годовых (льготная процентная ставка) (п.8.1., 8.1.2., 8.2.2. договора). Размер каждого ежемесячного платежа определяется покупателем самостоятельно, но в любом случае не может быть менее минимального допустимого месячного платежа, который в рамках настоящего договора установлен в сумме 31000 руб. (п.8.4.1 соглашения). Срок оплаты согласован сторонами до 01.05.2021. В силу п.3 соглашения от 01.05.2020 стороны подтверждают, что на 01.05.2020 неоплаченная часть стоимости квартиры по договору составляет 2153402 руб.

Согласно п.1 соглашения №2 на оплату оставшейся части стоимости квартиры в размере 2234493,75 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа до 01 мая 2022 года. Пункт 2 соглашения стороны подтверждают, что на 01.05.2021 неоплаченная часть стоимости квартиры по договору составляет 2017593,39 руб.

Как следует из материалов дела, сторонами согласованы все существенные условия договора, их права и обязанности, при заключении договора ответчик была проинформирована обо всех условиях договора, договор заключен по воле сторон и на момент заключения договора все предусмотренные в нем пункты ответчика устраивали, и она была с ними согласна, также ФИО3 на указанных условиях предложенных продавцом, соглашалась на продление срока действия рассрочки, при этом, изменение условий в части размера процентной ставки и ежемесячного платежа на условиях, существующих на момент подписания сторонами дополнительного соглашения, при продлении договора на новый срок, устраивало покупателя, возражений с ее стороны не поступало.

Таким образом, условия договора известны ФИО3, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, она в состоянии оценить свои возможности по их выполнению и исключительно своей волей принять решение о подписании договора на предложенных условиях и принятии на себя обязательств по оплате стоимости квартиры на указанной процентной ставке.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3

Согласно расчету истца задолженность по договору №004210303 купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа от 29.05.2019 составляет: основной долг в размере 1838012,15 руб.; проценты за декабрь 2022 года в размере 7223 руб.; пени за период с 01.05.2022 по 29.12.2022 в размере 0,1% от суммы задолженности в размере 449108,38 руб.; сумма фиксированных убытков в размере 10% от стоимости квартиры – 300300 руб.

Указанный расчет проверен судом, признан арифметически верным, ответчиком надлежащим образом не оспорен.

С 01 мая 2022 года от ответчика не поступало заявлений о намерении продлить срок договора на новый срок.

Истец дважды направлял на ознакомление ответчику проект дополнительного соглашения №3 от 01 мая 2022 года.

29 июля 2022 года истец направил ответчику решение о расторжении договора и полном возврате денежных средств по договору. Срок полного погашения задолженности установлен 10.08.2022.

Напротив, из материалов дела следует, что ФИО3, действуя неразумно, направила в адрес истца заявление об отказе от подписания дополнительного соглашения №3 и пролонгации договора на новый срок до 01.05.2023, а 11.11.2022 направила уведомление о готовности продлить договор на предложенных ею условиях.

При этом, суд учитывает, что это право продавца предложить продление договора на новый срок по текущим условиям, а не обязанность.

Поскольку ФИО3, принятые на себя обязательства по полной оплате договора нарушает с 01.05.2022, внесение покупателем допустимых месячных платежей за период с 01.05.2022 по 29.12.2022 не обеспечивает полную оплату суммы рассрочки к сроку, установленному договором, суд приходит к выводу, что требования ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» о взыскании с ФИО3 основного долга в размере 1838012,15 руб. и процентов за декабрь 2022 года в размере 7223 руб., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Исковые требования о взыскании неустойки суд также считает обоснованными, но подлежащими удовлетворению частично в силу следующего.

В соответствии с п. 12 договора купли-продажи в случае расторжения договора по инициативе любой из сторон возврат полученных от покупателя средств в счет оплаты стоимости квартиры производится продавцом с удержанием суммы фиксированных убытков причиненных продавцу уменьшением потребительской стоимости квартиры, необходимостью поиска нового покупателя, несением бремени жилищно-коммунальных услуг в период поиска. Сумма фиксированных убытков определена сторонами договора в размере 10 % от стоимости квартиры. Суд считает, что то, что в договоре именуется убытками представляет из себя неустойку. 10 % от стоимости квартиры 3 003 000 руб. составит 300 300 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 01.05.2022 по 29.12.2022 в размере 0,1% от суммы задолженности в размере 449108,38 руб. (п.11 договора).

Суд считает необходимым применить ст. 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшить сумму штрафных санкций в связи с их несоразмерностью в силу следующего.

Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 3 п. 10 Решения «Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года» от 23.04.2015 установил, что положения законодательства «не допускают возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиками доказательств, подтверждающих такую несоразмерность».

Часть 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», при разрешении вопроса об уменьшении неустойки (штрафных санкций) (ст. 333 Гражданского кодекса РФ), необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

В делах об исполнении кредитных обязательств уменьшение штрафных санкций возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, причем в силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец-кредитор, требующий уплаты неустойки, не обязан доказывать причинение ему убытков - бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике, заявившем о ее уменьшении; недопустимо снижение неустойки ниже определенных пределов, определяемых соразмерно величине учетной ставки Банка России, поскольку иное фактически означало бы поощрение должника, уклоняющегося от исполнения своих обязательств.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума № 7 от 24.03.2016 при взыскании неустойки с физических лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Предоставление суду возможности снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия отнесена к компетенции суда и производится по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ, услуг, сумма договора и т.д.).

Суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, размер суммы штрафных санкций, указанную истцом, правовую позицию Конституционного Суда РФ, выраженную в определении от 21.12.2000 г. № 277, о соблюдение баланса интересов сторон, возможность финансовых последствий для каждой из сторон, компенсационный характер природы неустойки, требований о соразмерности взыскиваемых штрафных санкций, последствиям нарушения обязательств, положения п. 72 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», полагает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 50000 руб. 00 коп. (п.12 договора), пени за период с 01.05.2022 по 29.12.2022 в размере 0,1% от суммы задолженности в размере 250000 руб. (п.11 договора).

Кроме того, истец заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену в размере 2 234 493,75 руб., определив способ продажи имущества с публичных торгов.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В силу статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в залоге у истца находится принадлежащая на праве собственности ответчику квартира, расположенная по адресу: <адрес>

При предъявлении искового заявления в суд истец, ссылается, что в соответствии с п.6 договора квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору, с момента передачи квартиры покупателю и до полной оплаты ее стоимости будет находится в залоге (ипотеке в силу закона) у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате стоимости квартиры. Стороны согласовали стоимость предмета залога (квартиры) для целей его реализации в случае обращения на него взыскания по решению суда (начальную продажную стоимость) в размере 2234493,75 руб.

В соответствии с подпунктами 1, 4 статьи 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно статье 337 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу положений статьи 348 Гражданского кодекса РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ определено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно статьи 340 Гражданского кодекса РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, в материалы дела не представлено достаточных и убедительных доказательств того, что ответчиком предпринимались разумные и достаточные действия для возможности исполнения принятых на себя обязательств по договору, а также то обстоятельство, что денежные средства до настоящего времени истцу не возвращены, требование об обращении взыскания на заложенное имущество является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Ответчиком доказательств, свидетельствующих об иной стоимости указанного объекта недвижимости, в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.

Проанализировав положения действующего законодательства, обстоятельства дела, учитывая, что ответчиком обязательства по договору исполняются ненадлежащим образом, суд приходит к выводу, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, определить способ продажи имущества – с публичных торгов, установить начальную продажную цену размере 2 234 493,75 руб., является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в п.21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» от 21.01.2016 № 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 Гражданского кодекса РФ).

В связи с чем, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в полном объеме в размере 26603 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Первоначальный иск ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» (ИНН <***>) к ФИО3 (01;№) о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на предмет залога, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 (01;№) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» (ИНН <***>) задолженность по договору купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа №004210303 от 29 мая 2019 года: основной долг в размере 1 838 012 руб. 15 коп., проценты в размере 7223 руб. 00 коп., неустойку в размере 50000 руб. 00 коп., пени в размере 250000 руб. 00 коп.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Определить способ реализации имущества с публичных торгов.

В удовлетворении первоначального иска в остальной части отказать.

Взыскать с ФИО3 (01;№) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 26603 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО3 (01;№) к ООО «Специализированный застройщик «Финанс-Инвест» (ИНН <***>) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Петрозаводский городской суд РК.

Судья Ю.Л. Саврук

Мотивированное решение составлено 22.02.2023.