УИД 56RS0044-01-2025-000008-76

Дело №2-99/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ясный 16 апреля 2025 года

Ясненский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.Н.,

при секретаре Шариповой А.Х.,

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Ясненского муниципального округа Оренбургской области о признании строения завершенным объектом капитального строительства и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ясненский районный суд с иском к Администрации Ясненского муниципального округа Оренбургской области о признании строения завершенным объектом капитального строительства и признании права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что дд.мм.гг. по договору купли – продажи ФИО2 был приобретен объект незавершенного строительства по адресу: ..., Ясненский городской округ, ....

дд.мм.гг. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за ФИО2 на основании вышеуказанного договора зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности 15% площадью 240 кв.м. по адресу: ..., Ясненский городской округ, .... Вышеуказанный объект незавершенного строительства возведен, согласно выданному дд.мм.гг. Администрацией муниципального образования Ясненский городской округ ... разрешению № № на строительство объекта капитального строительства, площадью 300 кв.м.

дд.мм.гг. между истцом и Администрацией муниципального образования Ясненский городской округ ... заключен договор аренды земельного участка №-фл площадью 300 кв.м., расположенного по адресу: ..., с кадастровым номером № для строительства здания магазина непродовольственных товаров. Срок действия договора был установлен с дд.мм.гг. по дд.мм.гг..

дд.мм.гг. были внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство и Администрацией муниципального образования Ясненский городской округ ... и выдано ФИО2 разрешение на строительство объекта капитального строительства магазина непродовольственных товаров общей площадью 300 кв.м., до дд.мм.гг.. В период действия договора аренды земельного участка на основании разрешения на строительство был возведен объект капитального строительства площадью 240 кв.м.

дд.мм.гг. истец направил ответчику заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: «Магазин непродовольственных товаров» с адресом места нахождения: ..., Ясненский городской округ, ..., возведенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 240 кв.м. дд.мм.гг. ответчиком было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию со следующей формулировкой: на основании п.1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ на земельный участок с кадастровым номером № истек срок договора аренды от дд.мм.гг. №-фл. Несмотря на то, что истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию до окончания срока договора аренды земельного участка, тем не менее получил отказ.

Поскольку спорное строение возведено на земельном участке, предоставленном истцу на законных основаниях, в соответствии с разрешением на строительство, возведение нежилого здания соответствует целевому использованию земельного участка, нежилое здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец считает возможным признать на ним право собственности на нежилое здание, как на объект завершенного строительства и пригодный для эксплуатации по назначению.

Истец, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГК РФ, просит суд признать нежилое здание по адресу: ..., Ясненский городской округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, завершенным объектом капитального строительства,

- признать нежилое здание по адресу: ..., Ясненский городской округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № пригодным для эксплуатации по назначению «Магазин непродовольственных товаров»;

- признать право собственности за ФИО2 на нежилое здание по адресу: ..., Ясненский городской округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

- прекратить право собственности на незавершенный объект строительства по адресу: ..., Ясненский муниципальный округ, ..., ул. ..., с кадастровым номером №.

Определением суда от 28 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Давая пояснения, изложила обстоятельства, указанные в исковом заявлении.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика - Администрации Ясненского муниципального округа Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил рассмотреть исковые требования в его отсутствие, против заявленных требований не возражал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении просил рассмотреть исковые требования в его отсутствие, указав на отсутствие заинтересованности в исходе дела, а также, что согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет дд.мм.гг.. Ранее в отношении данного участка имелась запись об ограничении в виде аренды (прекращена по соглашению о расторжении договора). На вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Заслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании материалы гражданского дела, письменные доказательства, представленные истцом, ответчиком, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В соответствии с взаимосвязанными положениями п. п. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подп. 26 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (абз. 3 ч. 2 ст. 3).

Исходя из установленного п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации принципа осуществления прав и свобод человека и гражданина при недопустимости нарушения прав и свобод других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что дд.мм.гг. Администрацией муниципального образования Ясненский городской округ ... в соответствии со ст. 51 Гр.К РФ Ф.И.О4 было выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства «Магазин непродовольственных товаров», площадью 240 кв.м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, дд.мм.гг. объект незавершенного строительства был зарегистрирован в установленном порядке с присвоением кадастрового номера 56:46:0101004:903. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано за Ф.И.О5

дд.мм.гг. право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № перешло ФИО2 по договору купли-продажи от дд.мм.гг..

дд.мм.гг. между муниципальным образованием Ясненский городской округ ..., именуемое «арендодатель», с одной стороны, и ФИО2, именуемый в дальнейшем «арендатор», с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка №-фл.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель на основании постановления Администрации муниципального образования Ясненский городской округ ... от дд.мм.гг. №-п передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., с местоположением: ..., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для строительства здания магазина непродовольственных товаров, публичных сервитутов нет.

Срок аренды земельного участка устанавливается с дд.мм.гг. по дд.мм.гг. включительно. Земельный участок, указанный в п. 1.1 Договора, предоставляется в аренду однократно (п.п.1.3 – 1.4 Договора).

Пунктом 2.2 договора на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от дд.мм.гг., муниципальное образование Ясненский городской округ ... передало, а ФИО2 принял в аренду земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м.

дд.мм.гг. были внесены изменения в ранее выданное разрешение на строительство № в соответствии с которым Администрацией муниципального образования Ясненский городской округ ... выдано ФИО2 разрешение на строительство объекта капитального строительства «Магазина непродовольственных товаров», общей площадью 300 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером № Срок действия настоящего разрешения до дд.мм.гг..

На земельном участке истцом осуществлено строительство, в результате которого выстроен объект здание нежилое – Магазин непродовольственных товаров, общей площадью 168,1 кв. м., что подтверждается техническим паспортом

дд.мм.гг. истец ФИО2 обратился в Администрацию муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - нежилого здания «Магазин непродовольственных товаров», расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., Ясненский городской округ, ..., ул. ..., однако ему было отказано на основании п. 1 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Росийской Федерации в связи с истечении срока действия договора аренды на земельный участок, что подтверждается решением Администрации муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области №3 об отказе в выдаче разрешения на ввод.

Таким образом, истцом ФИО2 предпринимались меры к легализации объекта.

Из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства назначение: магазин непродовольственных товаров по адресу: ..., Ясненский городской округ, ..., ул. ..., постановлен на кадастровый учет, имеет кадастровый №, находится в пределах земельного участка по данному адресу с кадастровым номером №.

Согласно статье 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации усыновлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что земельный участок, на котором осуществлено строительство, был предоставлен истцу именно под строительство здания магазина непродовольственных товаров, целевое назначение земельного участка соответствует его использованию, строение возведено в границах земельного участка без нарушений нормативов градостроительного проектирования.

В соответствии с п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» независимо от того, заявлялось ли требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

Истцом в материалы дела в подтверждение обоснованности заявленных требований представлены заключения экспертов ООО «Научно-Технический Центр Судебных Экспертиз и Исследований».

Согласно заключению эксперта ООО «Научно-Технический Центр Судебных Экспертиз и Исследований» №-ДСТЭ-2024 от дд.мм.гг. по вопросам соответствует ли объект недвижимого имущества - здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., требованиям строительных, пожарных, санитарных, градостроительных норм и правил, создает ли данное здание угрозу жизни и здоровью граждан?

Эксперты на основании проведенного исследования пришли к выводам, что здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных градостроительных норм и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Научно-Технический Центр Судебных Экспертиз и Исследований» №-ДСТЭ-2025 от дд.мм.гг., здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., имеет 100% степень готовности, и пригодно для эксплуатации по назначению – магазин непродовольственных товаров.

Суд полагает, что вышеуказанные заключения экспертов соответствуют требованиям положений ст. 86 ГПК РФ. Указанные экспертные заключения в силу требований ст. 67 ГПК РФ, являются допустимым доказательством, так как они произведены в соответствии с нормативными, методическими и справочными источниками в соответствии с действующим законодательством, заключения содержат подробное описание проведенного исследования, выводы экспертов обоснованы, достаточно мотивированы, неясностей и противоречий не содержат.

Пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, ответчиком не представлено суду возражений относительно исковых требований, не заявлено встречных требований о сносе самовольной постройки, как и не оспаривалось соответствие спорного строения градостроительным, строительным нормам и правилам, а также иным требованиям установленным действующим законодательством.

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что спорный объект - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ..., ул. ..., представляет собой капитальное строение, достроено истцом своими силами и за свой счет на земельном участке, предоставленном по договору аренды, разрешенное использование которого допускает строительство на нем спорного строения, строение отвечает требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, истец предпринимал надлежащие меры к легализации спорного строения, которое соответствует установленным требованиям и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Тот факт, что срок действия договора аренды на земельный участок истек, не свидетельствует о признаках самовольности постройки, возведенной в период действия договора аренды. В силу приведенных судом норм закона и разъяснений Верховного Суда РФ отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа истцу в иске о признании права собственности на это строение.

Истец лишен возможности иным путем оформить право собственности на спорное нежилое здание, поскольку срок действия договора аренды земельного участка истек, в выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию ему отказано, а исследованные судом документы спорного объекта недвижимости позволяют идентифицировать его как завершенный объект капитального строительства пригодный для эксплуатации по назначению «Магазин непродовольственных товаров».

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, указанных разъяснений и положений закона в их взаимосвязи, учитывая соблюдение истцом необходимых условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, отсутствие возражений ответчика, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

В соответствии с пп.2 п.2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО2 к Администрации Ясненского муниципального округа Оренбургской области о признании строения завершенным объектом капитального строительства и признании права собственности – удовлетворить.

Признать нежилое здание, находящееся по адресу: ..., Ясненский муниципальный округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, завершенным объектом капитального строительства,

Признать нежилое здание, находящееся по адресу: ..., Ясненский муниципальный округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, пригодным для эксплуатации по назначению «Магазин непродовольственных товаров»;

Прекратить право собственности ФИО2 на незавершенный объект строительства по адресу: ..., Ясненский муниципальный округ, ..., ул. ..., с кадастровым номером №

Признать право собственности ФИО2 ( на нежилое здание, находящееся по адресу: ..., Ясненский муниципальный округ, ..., ул. ..., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Ясненский районный суд Оренбургской области.

Председательствующий: Н.Н. Ковалева

В окончательной форме решение принято судом 29 апреля 2025 года

Председательствующий: Н.Н. Ковалева