УИД № 44MS0015-01-2024-002005-76
Дело № 2-550/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 декабря 2025 года
Димитровский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи Криулиной О.А.
при секретаре Смирновой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 о сносе самовольной постройки,
установил:
Муниципальное образование городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы обратилось в суд с иском к ФИО1 о сносе самовольной постройки. Требования мотивированы тем, что 30.09.2024 в адрес Администрации города Костромы от Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области поступило уведомление о выявлении самовольной постройки от 26.09.2024 № Внд-02-27/1281, расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с приложением акта контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 24.09.2024 № 01/Р/О-09/24 (далее – акт). Согласно указанному акту Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области проведено контрольное (надзорное) мероприятие, по результатам которого установлено следующее. Земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> расположен в границах исторического поселения федерального значения город Кострома Костромской области, в зоне малоэтажной застройки до 2-х этажей (Р-2). До вступления в силу приказа Министерства культуры РФ от 12 июля 2022 г. № 1195 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Кострома Костромской области» органом охраны объектов культурного наследия Костромской области выдавались заключения по выбору и отводу земельного участка от 26.07.2013 № 207-13, от 12.04.2019 № 65-19, согласно которым этажность определена от 1 до 3 этажей, учитывая сложный рельеф участка. Протоколом осмотра от 24.09.2024 установлено, что на указанном земельном участке возведен кирпичный объект капитального строительства, этажностью 4 этажа, имеющий признаки многоквартирного жилого дома. Таким образом, фактическая этажность объекта капитального строительства превышает предельно допустимую. Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2024 № КУВИ-001/2024-224784567 земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью 1214 кв. м с видом разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома до 8 квартир, принадлежит на праве собственности ФИО1 Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 06.09.2024 № КУВИ-001/2024-224784560 в пределах данного земельного участка расположен объект незавершенного строительства – многоквартирный дом с кадастровым номером №, степенью готовности 30%, площадью застройки 468,8 кв. м, принадлежащий на праве собственности ФИО1 Ранее Администрацией города Костромы ООО «Престиж» было выдано разрешение № RU44328000-168/1/2013 от 10.06.2013 на строительство многоквартирного дома (площадью земельного участка – 1214 кв. м; строительный объем здания – 2437,41 куб. м; общая площадь здания – 704,22 кв. м; количество этажей – 3, в том числе мансардный этаж высотой 3 п. м; количество квартир – 7; высота здания – 7,0 п. м; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства - 1). Срок действия указанного разрешения до 10 июня 2015 года. Согласно проектной документации, представленной к заявлению о выдаче разрешения на строительство, площадь застройки земельного участка составляет 273 кв. м. Спорный объект не соответствует параметрам, указанным в разрешении на строительство, в части количества этажей (фактически 4 этажа, вместо 3), площади застройки (фактически 468,8 кв. м, вместо 273 кв. м). Также конфигурация и внешний вид фасадов спорного объекта не соответствуют проектной документации. Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № возведен иной объект, на который Администрацией города Костромы разрешение на строительство не выдавалось. Поэтому истец просит обязать ФИО1 в течение шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить за свой счет снос самовольной постройки, возведенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Представители истца Администрации города Костромы по доверенностям ФИО2 и ФИО3 исковые требования поддержали в соответствии с доводами, приведенными в иске и дополнительных письменных объяснениях.
Ответчик ФИО1 извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, ведет дело через представителя.
Представитель ответчика по ордеру адвокат Рыжов В.А. в судебном заседании исковые требования истца не признал по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск, из содержания которого следует, что ФИО1 на основании договоров купли-продажи от 20.01.2012, 24.05.2012, 14.09.2012 приобрел в единоличную собственность жилой дом (общей площадью 88,8 кв.м) и земельный участок (общей площадью 1214 кв.м) по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Жилой дом находился в ветхом (аварийном) состоянии и подлежал сносу. С целью изменения вида разрешенного использования земельного участка и определения параметров застройки ФИО1 обратился в Инспекцию по охране объектов культурного наследия Костромской области (ранее - Департамент культуры Костромской области). На основании заявления ФИО1 подготовлено заключение по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство №268-12 от 05.12.2012, в соответствии с которым определен вид разрешенного использования земельного участка - индивидуальные жилые дома, многоквартирные жилые дома, этажность - до 3 этажей. Общее количество этажей в заключении не отражено. Предельная высота объекта - 7 метров от проектного уровня земли. На основании указанного заключения был изменен вид разрешенного использования земельного участка на «многоквартирные жилые дома до 8 квартир». 28.02.2013 земельный участок и жилой дом на основании договора купли-продажи переданы ООО «Престиж», которым разработана проектная документация на строительство многоквартирного дома. Обществу «Престиж» выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. Срок действия разрешения - до 10.06.2015. Разрешение на строительство не продлялось. 14.08.2014 ветхий жилой дом был снесен и снят кадастрового учета. ООО «Престиж» в адрес главы Администрации города Костромы было направлено уведомление о начале с 10.03.2015 работ по строительству на земельном участке многоквартирного жилого дома. В процессе строительства при производстве земляных работ ООО «Престиж» было привлечено к административной ответственности. Кроме того, имелся спор с застройщиком владельца смежного земельного участка из-за сползания грунта при выполнении строительных работ. Администрация города Костромы была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (дело №2-734/2015). В результате рассмотрения дела 26.06.2015 судом было утверждено мировое соглашение. Также администрация город Костромы обращалась в Арбитражный суд Костромской области с требованием к обществу «Престиж» об обязании производить строительные работы в соответствии с проектной документацией. Решением по делу № A31-6674/2015 в иске отказано. 12.04.2019 Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано заключение по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство №65-19, в соответствии с которым на земельном участке допускается строительство объектов количеством этажей до 3-х. К июлю 2021 года ООО «Престиж» завершило общестроительные работы по возведению объекта недвижимости. 13 июля 2021 года между ООО «Престиж», ФИО4 (продавцы) и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Переход права собственности на объекты зарегистрирован 14.10.2021. В настоящее время объект недвижимости представляет собой пять изолированных помещений, блокированных между собой общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов, каждое из помещений имеет самостоятельный выход на земельный участок. В связи со сложные рельефом местности 1 и 2 этажи каждого дома находятся ниже отметки уровня земли (со стороны улицы Дачная), а первый этаж (вход) со стороны улицы Дачная является третьим этажом со стороны улицы Набережной. Пространство под крышей каждого из домов является чердачным помещением и не является самостоятельным этажом, не предназначено для эксплуатации, используется для опирания стропильной системы крыши в связи со сложной конфигурацией участка и необходимостью усиления конструкций крыши во избежание ее обрушения. Кроме того, полагает, что при предъявлении иска истек срок исковой давности, так как в период 2015 года администрации города Костромы при различных обстоятельствах было известно о строительстве ООО «Престиж» объекта недвижимости после истечения срока разрешения на строительство, то есть о наличии у строящегося объекта признаков самовольной постройки. Органы исполнительной власти с контролирующими полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект, в силу чего доказательств непосредственного ознакомления истца с состоянием спорного зарегистрированного в ЕГРН объекта формально представлять не требовалось. Спорный объект возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, доказательств угрозы жизни и здоровью людей в материалы дела не представлено, поэтому истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о сносе самовольной постройки, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Третье лицо Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области в суд своего представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Привлеченные судом к участию в дела в качестве третьих лиц ФИО4, ООО Специализированный застройщик «Престиж» извещались судом о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили, ходатайств не заявили.
С учетом положений статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений по ее применению, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", руководствуясь ст.ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Рассматривая доводы истца, суд учитывает, что лицо, заявившее требование о сносе самовольной постройки, обязано представить доказательства нарушения его прав, а также тот факт, что защита нарушенных прав возможна только путем сноса возведенной постройки. Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.09.2024 в адрес Администрации города Костромы от Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области (далее- Охранкультуры Костромской области) поступило уведомление о выявлении самовольной постройки от 26.09.2024 № Внд-02-27/1281, расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с приложением акта контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 24.09.2024 № 01/Р/О-09/24, из содержания которого следует, что Охранкультуры Костромской области был выявлен земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный в границах исторического поселения федерального значения город Кострома Костромской области, в зоне малоэтажной застройки до 2-х этажей (Р-2). До вступления в силу приказа Министерства культуры РФ от 12 июля 2022 г. № 1195 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Кострома Костромской области» органом охраны объектов культурного наследия Костромской области выдавались заключения по выбору и отводу земельного участка от 26.07.2013 № 207-13, от 12.04.2019 № 65-19, согласно которым этажность определена от 1 до 3 этажей, учитывая сложный рельеф участка. Протоколом осмотра от 24.09.2024 установлено, что на указанном земельном участке возведен кирпичный объект капитального строительства, этажностью 4 этажа, имеющий признаки многоквартирного жилого дома. Указано, что фактическая этажность объекта капитального строительства превышает предельно допустимую. Поэтому орган охраны объектов культурного наследия полагал, что объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки.
Указанное обстоятельство явилось основанием для предъявления настоящего иска Администрацией города Костромы.
Согласно материалам дела спорный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, согласно выписке из ЕГРН принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от 14.10.2021 № №). Объект имеет статус многоквартирного дома, он расположен на земельном участке, площадью 1214 кв.м, с кадастровым номером № по вышеуказанному адресу, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома до 8 квартир. Земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от 14.10.2021 № №), что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Согласно договору купли-продажи от 31.07.2021 объект незавершенного строительства со степенью готовности объекта 30% был приобретен ФИО1 у застройщика ООО «Престиж» (ныне- ООО Специализированный застройщик «Престиж») и у одного из инвесторов объекта ФИО4, право собственности которой было признано на основании решения третейского суда.
Разрешение на строительство данного объекта № RU44328000-168/1/2013 от 10.06.2013, как многоквартирного дома (площадью земельного участка – 1214 кв. м; строительным объемом здания – 2437,41 куб. м; общей площадью здания – 704,22 кв. м; количеством этажей – 3, в том числе мансардным этажом, высотой 3 п. м; с количеством квартир – 7; высотой здания – 7,0 п. м; количеством очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства - 1), было выдано ООО «Престиж».
Требования истца мотивированы тем, что застройщиком возведен иной объект, не соответствующий параметрам, указанным в разрешении на строительство.
Ответчик с указанным утверждением не согласился.
Поэтому судом на обсуждение участников процесса был поставлен вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
В связи с тем, что судебная строительно-техническая экспертиза должна проводиться исключительно государственными учреждениями, в частности, судебных экспертных учреждений Минюста России, сфера экспертного обслуживания которых по каждому региону отдельно определена Приказом Минюста России от 28.12.2023 № 404. В Костромской области действует ФГБУ Костромская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, по сообщению директора которого стоимость судебной экспертизы по данному делу составит 908200 рублей.
Учитывая положения ч.4 ст. 79 ГПК РФ о том, что суд выносит определение о назначении экспертизы после внесения денежных сумм на счет, указанный в ч.1 ст. 96 ГПК РФ, а стороны ввиду чрезмерно высокой стоимости судебной экспертизы и отсутствии финансовой возможности не произвели её предварительную оплату с внесением денежных средств на депозитный счет УСД в КО, судебная экспертиза по делу назначена не была.
Вместе с тем, экспертное заключение не имеет приоритетного значения перед другими доказательствами, поэтому суд предложил сторонам представить другие доказательства в обоснование тех обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
Согласно письменному заключению специалиста ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО5 от 24.09.2025, составленному по результатам обследования спорного объекта, объект незавершенного строительства представляет собой сложное в плане здание, пятно которого вытянуто вдоль улицы <адрес>. Максимальные размеры здания по наружному контуру - 45,11 х 15,4 м. Объект находится на огороженной охраняемой территории. Доступ третьих лиц на данную территорию ограничен. Объект поставлен на кадастровый учет в 2021 году. На момент проведения настоящего обследования в здании и на прилегающей к нему территории не ведутся строительные работы. Объект законсервирован.
Рельеф площадки, на которой расположен обследуемый объект незавершенного строительства, сложный. Здание расположено в крутом склоне прибрежной части реки <данные изъяты>. Перепад уровней рельефа вдоль торцевых фасадов здания составляет порядка 6,3 - 6,5 м. К торцевым стенам здания примыкают подпорные стены из монолитного бетона позволяющие спланировать рельеф верхней часть и нижней части территории, примыкающей к зданию, более плавно. Окончательная планировка и благоустройство прилегающей к объекту территории не выполнены. Со стороны улицы <адрес> над поверхностью земли выступает обрез фундамента (скорее всего монолитного железобетонного ростверка) - см. фото 6.
Здание состоит из двух частей, разделенных деформационным швом и имеющим перепад в уровнях перекрытий порядка 620 мм. Деформационный шов образован путем устройства двух расположенных рядом капитальных внутренних стен. Кровля здания в месте устройства деформационного шва так же разделена путем устройства парных брандмауэрных стен, выходящих выше покрытия кровли.
Со стороны улицы <адрес> здание имеет три надземных этажа и чердак. Подвал в здании отсутствует. Со стороны улицы <адрес> здание имеет один надземный этаж и чердак. Высота от уровня земли до подшива карниза здания со стороны улицы <адрес> составляет 11,71 - 12,34 м. Высота от уровня земли до подшива карниза здания со стороны улицы <адрес> составляет 5,38 - 6,0 м.
В части объемно-планировочного решения объект незавершенного строительства разделен вертикальными капитальными стенами на пять изолированных блоков. Каждый блок имеет по два входа: со стороны улицы <адрес> и со стороны улицы <адрес>. При дальнейшем описании за помещения первого этажа приняты помещения, имеющие выход на отметки земли со стороны улицы <адрес> (на верхнюю часть рельефа). Ниже расположенные этажи будут иметь нумерацию минус первый и минус второй этажи, который является самым нижним. Со стороны улицы Набережной выходы из каждого блока имеются с уровня пола минус второго этажа.
На основании проведенного обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сделаны следующие выводы:объект расположен на огражденной охраняемой территории без возможности доступа третьих лиц;
произведена консервация объекта незавершенного строительства: выполнена защита от проникновения третьих лиц путем установки в оконные проемы первого, минус первого и минус второго этажей окон, а в дверные проемы первого и минус второго этажей металлических дверей с внутренними замками; выполнена защита внутренних строительных конструкций от проникновения атмосферных осадков (выполнена стропильная кровля с покрытием из листов кровельной стали и закрыт наружный периметр путем установки дверных и оконных заполнений);
все строительные конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии и обеспечивают параметры надежности и безопасности здания в законсервированном состоянии;
обследуемый объект незавершенного строительства не угрожает жизни и здоровью граждан;
эксплуатация объекта по назначению «жилой дом» возможна только после завершения полного цикла строительных работ на основании разработанной проектной документации и подключения объекта к сетям инженерной инфраструктуры.
Тот же специалист ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО5 выполнила дополнительное обследование объекта, по результатам которого составила письменное заключение от 20.11.2025, в котором отражены ответы на поставленные вопросы: 1) о соответствии объекта незавершенного строительства градостроительным нормам и правилам, установленным на момент получения разрешения на строительство в 2013 году; 2) о соответствии объекта строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам; 3) о наличии выявленных нарушений, их перечне, возможности квалификации их, как существенные и неустранимые.
По результатам дополнительного обследования объекта специалист пришла к следующим выводам:
На период получения разрешения на строительство и на период начала строительства обследуемого объекта градостроительные регламенты для объектов на земельном участке по адресу <адрес> были установлены в Заключении №207-13 от 26.07.2013 г. по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников, выданным Департаментом культуры Администрации Костромской области. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствует всем градостроительным регламентам, указанным в вышеуказанном заключении и действующим на дату получения разрешения на строительство и в период начала строительства объекта в 2013 году за исключением отступа от юго-восточной границы, который составляет 2,9 м вместо 3,0 м, но это не существенное нарушение.
Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с учетом выявленных при дополнительном обследовании объемно-планировочных особенностей представляет группу, состоящую из пяти домов блокированной застройки. Обследованная группа из пяти домов блокированной застройки, в основном, соответствует современным градостроительным ограничениям, установленных в Правилах землепользования и застройки для градостроительной зоны ИП-2. Выявлены не соответствия обследованных объектов современным градостроительным требованиям в части:
- размера отступа от северо-восточной и юго-восточной границ земельного участка (0 - 2,9 м вместо 3,0 м);
-конструктивных особенностей третьего этажа (третий этаж у всех блокированных зданий не является мансардой и не является мезонином);
-максимально возможного процента застройки - превышение составляет (38,62-35)/35)*100 = 10,3%;
-высоты от отметки земли до конька (7,4 - 7,5 м вместо 7,0 м по фасаду со стороны улицы Дачная);
-длины фасада для зданий с тремя рядами окон (7,3 м и 8,7 м, вместо разрешенных 7,2 м).
Все перечисленные современные градостроительные требования, не соблюдение которых выявлено при проведении дополнительного обследования объектов, были установлены после постановки объекта незавершенного строительства на кадастровый учет в текущем состоянии.
Длительный период строительства домов блокированной застройки на <адрес> и изменение некоторых градостроительных требований к объектам капитального строительства в исторической зоне г. Костромы в период создания объекта в 2013 году и по настоящее время, привели к не соблюдению ряда современных градостроительных ограничений. Измененные требования к минимальному проценту застройки земельного участка, высоте здания со стороны улицы <адрес> и со стороны улицы <адрес>, к протяженности фасадов домов блокированной застройки вдоль улицы, к объему третьего этажа (полный этаж, а не мезонин и не мансардный этаж) выполнить уже не возможно, так как эти особенности объекта были сформированы на основании ранее действующих градостроительных регламентов для исторической зоны города Костромы. Пятно застройки и нижняя отметка строительных конструкций зданий блокированной застройки были определены при устройстве фундаментов с учетом существующего рельефа, конструкции третьего полного этажа были уже возведены на момент принятия современных градостроительных регламентов. Приведение в соответствии с вышеуказанными требованиями потребует полной перестройки обследуемого объекта включая устройство фундаментов, что экономически не целесообразно.
На момент проведения дополнительного обследования строительных конструкций здания установлено, что все имеющиеся строительные конструкции не имеют не допустимых дефектов и деформаций и находятся в работосопособном техническом состоянии и соответствуют требованиям строительных норм и правил на период консервации объекта незавершенного строительства. Высота помещений на всех трех этажах соответствует требованиям к высоте помещений в домах блокированной застройки (не менее 2,5 м).
Соблюдение или не соблюдение санитарно-гигиенических требований в текущем состоянии объекта незавершенного строительства оценить не возможно. В домах блокированной застройки отсутствует внутренняя планировка помещений, не выполнено оборудование системами инженерного обеспечения. При обследовании отмечено, что во внутренних стенах имеются каналы для вентиляции помещений, внутренние помещения имеют естественное освещение через оконные проемы, конструкции оконных заполнений имеют открывающиеся створки и позволяют осуществлять проветривание внутренних помещений.
С учетом пожарно-технических характеристик незавершенных строительством объектов, принятых на основании основных смонтированных конструктивов и последующей эксплуатации зданий как пяти жилых домов блокированной застройки установлено, что объекты соответствуют требованиям пожарной безопасности в части:
противопожарных разрывов до соседних объектов защиты;
этажности и количества домов блокированной застройки в одном пожарном отсеке;
размера пожарного отсека в пределах этажа;
степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности установленным по пожарно-техническим характеристикам смонтированных конструкций для домов блокированной застройки с количеством этажей 3;
конструкций для разделения отдельных блоков глухими стенами не ниже второго типа;
размера глухих простенков между соседними оконными и дверными проемами отдельных блоков;
оборудования каждого блока выходами из внутренних помещений непосредственно наружу;
требований по осуществлению подъезда пожарной техники к объектам для тушения пожара.
3) На основании проведенного обследования объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> выявлены не соответствия современным градостроительным ограничениям. Данные не соответствия указаны в ответе на первый вопрос. Учитывая, что строительство домов блокированной застройки застройщиком велось с учетом градостроительных ограничений, действующих в период создания объекта и все современные требования не могли быть учтены в период строительства, а также, что основные требования к этажности объекта, к материалам стен, кровли, к рекомендуемым материалам окон, дверей, к углу наклона крыши, к высоте фасадов со стороны улицы <адрес> соблюдаются, а высота фасада со стороны улицы <адрес> назначена, исходя из особенностей сложившегося рельефа местности, имеющиеся не соответствия можно считать не существенными. Устранение выявленных не соответствий возможно только с полной перестройкой существующих объектов незавершенного строительства, имеющих высокую степень готовности и работоспособное техническое состояние, что экономически не целесообразно. Следует принять во внимание, что объекты не завершенного строительства не создают угрозу объектам окружающей застройки. Учитывая текущее состояние незавершенных строительство домов блокированной застройки, имеется техническая возможность при завершении строительства обеспечить соблюдение на объектах действующих строительных, санитарных и противопожарных норм и правил с сохранением уже смонтированных строительных конструкций в соответствии с разработанной проектной документацией.
Тот же специалист ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО5 выполнила третье письменное заключение от 25.12.2025, в котором были поставлены вопросы: 1) какие работы необходимо произвести для приведения существующего объекта незавершенного строительства в соответствие с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом»; 2) будет ли в результате выполненных работ объект соответствовать требованиям безопасности, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам; 3) ответствуют ли фасады объекта требованиям, содержащимся в заключении инспекции от 2013 года?
При ответе на первый вопрос специалист указала, что для приведения существующего объекта в соответствие с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом» необходимо выполнить пробивку дверных проемов в объеме чердака в стенах, разделяющих дома блокированной застройки, с учетом противопожарных дверей с пределом огнестойкости ЕI30 в соответствии с п. 5.2.9 СП 4.13130.2013. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Размер прохода в пробиваемых проемах в свету после установки дверного блока должен быть не менее 0,9х1,6 м. при этом образуется общий чердак, разделенный на секции с возможностью сквозного прохода, что позволит отнести указанный объект к виду использования «многоквартирный жилой дом». Согласно п. 3.1.7 СП 54.13330.2022 «Здание жилое многоквартирное блокированное» многоквартирное жилое здание, предназначенное для малоэтажной застройки, имеющее общие инженерные системы, в котором каждая квартира имеет самостоятельный выход на приквартирный участок и (или) на придомовую территорию, при этом помещения разных квартир могут располагаться друг над другом. При завершении строительства квартиры должны иметь общие инженерные системы.
При ответе на второй вопрос специалист указала, что пробивку вышеуказанных проемов следует выполнять по отдельному проекту, выполненному проектной организацией с соответствующими допусками с соблюдением строительных норм и правил. В этом случае объект незавершенного строительства будет соответствовать требованиям безопасности, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам в построечном и консервационном периодах.
При ответе на третий вопрос специалист указала, что в части требований к фасадам здания, указанным в заключении №207-13 от 26.07.2013 по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников, выданным Департаментом культуры Администрации Костромской области, установлены следующие ограничения:
-этажность до 3-х этажей (включительно цокольный этаж);
-наличие архитектурного декора фасадов-обязательно;
-наружная отделка стен-штукатурка или облицовочный керамический кирпич;
-предельная высота объекта капитального строительства-7,0м (от проектного уровня земли до верха венчающего карниза).
В заключении №207-13 от 26.07.2013 в части высоты объекта капитального строительства не были учтены особенности рельефа участка строительства с перепадом высоты уровней поверхности земли на участке порядка 6,5 м, поэтому при отсутствии уточнений данное ограничение возможно применить и к минимальной высоте объекта для фасада со стороны ул. <адрес>. Все перечисленные требования для фасада со стороны ул. Дачной соблюдаются, а значит, с учетом особенностей рельефа площадки строительства фасады объекта незавершенного строительства соответствуют требованиям, содержащимся в заключении №207-13 от 26.07.2013.
У суда не имеется оснований не доверять приведенному заключению специалиста, выводы которого подробно мотивированы, согласуются с материалами дела. Заключение основано на данных проведенных исследований, оно соответствует закону. Специалист ФИО5 имеет высшее образование по специальности "промышленное и гражданское строительство", ей присвоена квалификация "инженер", в дальнейшем она повышала квалификацию, имеет достаточный стаж экспертной работы по специальности.
В судебном заседании специалист ФИО5 полностью поддержала свои заключения, указав, что при проведении судебной экспертизы ею был обследован спорный объект недвижимости, существенных нарушений при строительстве объекта не выявлено. Относительно несоблюдения градостроительных регламентов, установленных в части отступа от границы смежного земельного участка, который равен 2,9 м вместо установленных 3 м, то погрешность составляет 10%, что является незначительным отклонением, на жизнь и здоровье людей это не оказывает влияния.
Выводы специалиста не вызывают у суда сомнений в их правильности и обоснованности. Истцом в условиях состязательности процесса указанные в письменных заключениях специалиста выводы не опровергнуты.
Вопреки доводам истца спорный объект расположен в пределах границ земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику, разрешенное использование которого позволяет размещение на нем спорного объекта, при установленных незначительных и устранимых нарушениях при оборудовании стен блоков в чердачном помещении дверьми для образования общего чердака позволит отнести указанный объект к виду использования «многоквартирный жилой дом», что будет соответствовать заключению №207-13 от 26.07.2013.
Следовательно, оснований для сноса незавершенного строительством спорного объекта суд не усматривает.
Это обстоятельство может повлечь за собой иные меры ответственности, установленные земельным или административным законодательством, однако не образует признаков самовольного строительства по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
В абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 разъяснено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Из содержания пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 следует, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранении допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных земельным и иным законодательством, о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец и иные уполномоченные органы вправе использовать иные меры реагирования, в том числе, обращение с требованиями о приведении объекта в соответствие с действующими градостроительными нормами. Доказательств невозможности использования указанных способов защиты истцом суду не представлено.
Снос объекта является крайней мерой, требующей установления невозможности достижения целей защиты прав истца иными, менее обременительными средствами. Истец таких доказательств суду не представил. С учетом установленных судом фактических обстоятельств дела, права истца, в том числе неопределенного круга лиц, в защиту которых выступает истец, могут быть защищены иным способом.
Принимая во внимание разъяснения п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44, а также тот факт, что спорный объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он построен, расположен в границах исторического поселения федерального значения г. Кострома Костромской области в зоне малоэтажной застройки. До вступления в силу приказа Министерства культуры РФ от 12 июля 2022 г. № 1195 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Кострома Костромской области» органом охраны объектов культурного наследия Костромской области выдавались заключения по выбору и отводу земельного участка от 26.07.2013 № 207-13, от 12.04.2019 № 65-19, согласно которым этажность определена от 1 до 3 этажей, учитывая сложный рельеф участка.
Учитывая, что на период выдачи разрешения на строительство действовало заключение департамента культуры Администрации Костромской области от 26.07.2023 № 207-13 по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников, которое устанавливало предельные параметры строительства, в том числе: указанное в заключении от 26.07.2013 № 207-13 по виду разрешенного использования –«многоквартирные жилые дома», суд полагает необходимым возложить на ответчика обязанность по приведению спорного объекта в соответствие с видом разрешенного использования «многоквартирный жилой дом» и согласно заключению специалиста ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО5 выполнить работы по пробивке дверных проемов в объеме чердака в стенах, разделяющих дома блокированной застройки, и установке противопожарных дверей с пределом огнестойкости ЕI30 в соответствии с п. 5.2.9 СП 4.13130.2013, с установлением в силу положений ст. 206 ГПК РФ срока для выполнения этих работ в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении иска о сносе незавершенного строительством спорного объекта недвижимости отказать.
С заявлением представителя ответчика о применении срока исковой давности суд не соглашается, поскольку в соответствии с положениями ст. ст. 196, 200 ГК РФ трехлетний срок исковой давности применяется к требованиям о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.
Иск о сносе объекта предъявлен в порядке, установленном п.п. 2 п. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Уведомление ФИО6 о выявлении самовольной постройки поступило в администрацию г. Костромы 30.09.2024, ко дню предъявления иска согласно оттиску почтового штемпеля на конверте 25.10.2024 трехлетний срок исковой давности не истек.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Муниципального образования городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы к ФИО1 о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.
Возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, (СНИЛС №) обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести объект незавершенного строительства- многоквартирный дом, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, в соответствие с заключением департамента культуры Администрации Костромской области от 26.07.2013 № 207-13 по выбору и отводу земельных участков под проектирование и строительство в зонах охраны памятников в части вида разрешенного использования «многоквартирные жилые дома».
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья – О.А. Криулина
Мотивированное решение изготовлено 20 января 2026 года