РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело № 2-866/2025
УИД 43RS0001-01-2023-010702-54
17 июня 2025 года г. Киров
Ленинский районный суд г. Кирова в составе:
председательствующего судьи Черницыной Е.Н.,
при секретаре судебного заседания Поповой Д.Ф.,
с участием представителя истца – адвоката Смертина А.С.,
ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании задатка, процентов,
УСТАНОВИЛ:
Бен А.В. обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задатка. В обоснование заявленных требований указано, что {Дата изъята} между Беном А.В. (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны договорились, что обязуются не позднее {Дата изъята} выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить сделку по оформлению перехода права собственности от продавца к покупателю путем заключения договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества - квартиры, расположенной на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: {Адрес изъят}, общей площадью 42,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}. Согласно п. 1.4 соглашения покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор по оформлению перехода права собственности передал продавцу 50 000 рублей. В ходе осмотра квартиры было установлено, что двухкомнатная квартира подверглась перепланировке, в настоящее время имеет две изолированные комнаты, доступ к которым обеспечивается через длинный коридор. Поскольку в соответствии с условием, содержащимся в п. 3.5 соглашения, объект недвижимости не должен подвергаться до подписания соглашения несанкционированной перепланировке или переоборудованию, истец {Дата изъята} и {Дата изъята} просил у ответчика документы, подтверждающие законность перепланировки. Ответчиком указанные документы не предоставлены. Из данных выписки ЕГРН следует, что указанная квартира является двухкомнатной, одна из комнат – проходная, через которую обеспечивается доступ ко второй комнате и кладовке. Ответчиком указанные документы не предоставлены. {Дата изъята} истец направил в адрес ответчика претензию о возврате внесенного задатка. Претензия получена ответчиком {Дата изъята}, оставлена без удовлетворения. В настоящее время спорная квартира продана ответчиком иному лицу. Условиями соглашения (п. 4.1) возврат задатка производится в двойном размере. Полагая, что ответчик предоставил недостоверную информацию об объекте недвижимости, уклонился от подписания основного договора купли-продажи, истец просил взыскать с ответчика задаток, предусмотренный соглашением о задатке от {Дата изъята}, в размере 100 000 руб.
Решением Ленинского районного суда г. Кирова от 14.02.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 11.06.2024, исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана сумма задатка в размере 100 000 руб.
Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 08.10.2024 решение Ленинского районного суда г. Кирова от 14.02.2024 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 11.06.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Кирова.
В силу ч. 4 ст. 390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.
Представитель истца адвокат Смертин А.С в судебном заседании уточнил заявленные требования, просит взыскать с ответчика в пользу истца задаток в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 8741,37 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 49 000 руб. В судебном заседании пояснил, что действительно в ходе осмотра квартиры было установлено, что двухкомнатная квартира ответчика подверглась перепланировке, в настоящее время имеет две изолированные комнаты, доступ к которым обеспечивается через длинный коридор. Схему указанной планировки продавец также разместил на Авито в своем объявлении о продаже. Поскольку в соответствии с условием, содержащимся в п. 3.5 соглашения, объект недвижимости не должен подвергаться до подписания соглашения несанкционированной перепланировке или переоборудованию, Бен А.В. попросил у ответчика документы, подтверждающие законность произведенной перепланировки. Вместе с тем, указанные документы предоставлены истцу ответчиком не были, в связи с чем истцом был сделан запрос в ЕГРН. Согласно плану квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, указанная квартира является двухкомнатной, одна из комнат является проходной, через которую обеспечивается доступ ко второй комнате и кладовке. {Дата изъята} Бен А.В. направил ФИО1 телеграмму, в которой просил предоставить технический или кадастровый паспорт на квартиру для подтверждения соответствия квартиры пункту 3.5 соглашения о задатке. {Дата изъята} Бен А.В. вновь направил ФИО1 телеграмму, в которой сообщил, что на основании технического описания, предоставленного кадастровым инженером и выписки ЕГРН, полученной с портала «Госуслуги», выявлено несоответствие плана квартиры с существующей планировкой (установлена перепланировка). В связи с этим истец просил представить документы, подтверждающие законность выполненной перепланировки, либо вернуть задаток в течение 7 календарных дней на основании п.4.4 соглашения. Полагает, что доводы ФИО1 о том, что при осмотре квартиры, в риэлторском агентстве она сообщала Бену А.В. о наличии перепланировки, не влияют на законность требований, поскольку условиями соглашениям от {Дата изъята} продавец гарантировала соблюдение законного порядка проведения такой планировки к моменту заключения соглашения, что выполнено не было. Поскольку продавцом не доведена до покупателя полная необходимая информация о продаваемом объекте недвижимости, действия истца были направлены на заключение договора и на обеспечение законности оформления прав на имущество ввиду проведения в квартире неузаконенной перепланировки, основания полагать, что истцом было допущено злоупотребление правом, приведшее к не заключению основного договора, не имеется.
Истец Бен А.В., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддерживал, подтвердил обстоятельства, изложенные в иске, дополнительно пояснил, что стороны договорились об оформлении сделки через онлайн-сервис ПАО Сбербанк «ДомКлик», то есть для него как покупателя было важно, чтобы сделка была электронной и безопасной. Согласно условиям соглашения о задатке денежные средства должны быть перечислены продавцу в день подписания основного договора через СБР. При совершении сделки через МФЦ возможен только наличный расчет, что противоречило договоренности сторон. {Дата изъята} идти в МФЦ не было смысла, истребуемые документы от ответчика и представителей агентства не поступили, проект основного договора купли-продажи через МФЦ с ним не согласован, порядок расчета в этом случае сторонами не обсуждался, наличный расчет в такой короткий срок был невозможен. Когда осматривал объект, он не понимал, есть перепланировка или нет, потому что квартира и ремонт старые. Он задавал ответчику вопрос о перепланировке, на что был получен ответ, что она ничего не делала. При подписании договора задатка, в котором было указано, что в квартире нет неузаконенных перепланировок, он был спокоен. Он не отрицает, что видел старый техпаспорт, но просил свежую выписку из ЕГРН, можно получить документы на перепланировку, но не зарегистрировать их, он хотел уточнить, зарегистрирована ли перепланировка. Он хотел купить квартиру, внес агентству аванс 50 000 руб. Этим авансом агентство, как пояснил риелтор, закрыло долги по квартире ответчика. Сделка с августа не совершалась, потому что риелтор сказал, что ответчик искала более выгодный вариант. В последующем ему стало известно, что квартира продана.
Ответчик ФИО1, представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражали против исковых требований по основаниям, изложенных в отзывах на иск, также ответчик представила заявление о повороте исполнения решения суда от {Дата изъята} и просила взыскать (с учетом уточнения) с истца 69 502, 48 руб., удержанные с неё судебными приставами на основании указанного судебного акта в пользу истца.
Ответчик ФИО1 считает, что истец уклонился от заключения основного договора, используя, как надуманный предлог, ссылку на соглашение (п.3.5) и наличие незарегистрированной перепланировки в квартире, что является злоупотреблением с его стороны, поскольку все доказательства указывают на то, что истец знал и(или) должен был знать об отсутствии регистрации перепланировки, был ознакомлен в натуре и документально о данном недостатке. Однако истец уклонился от приобретения данной квартиры, что является основанием для возложения на него ответственности в соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ. При осмотре квартиры были предоставлены все необходимые для продажи квартиры документы и дана реальная и необходимая информация о квартире, в том числе и об отсутствии регистрации перепланировки, которая была осуществлена значительное время назад. При подписании соглашения о задатке предварительно были предоставлены все необходимые документы, в том числе технический паспорт на квартиру с базовой схемой планировки (смежные комнаты), которая не соответствовала фактической (изолированные комнаты). Штампа регистрации и отметок перепланировки на схеме не было. Истец и свидетель П.А.Ю. при подписании соглашения {Дата изъята} задавали вопрос относительно перепланировки, на что получили ответ, что перепланировка не узаконена, что подтверждается видеозаписью из комнаты переговоров АН «Этажи». Возражений истец не высказал. При должной степени осмотрительности, которую истец обязан был проявить в силу закона при заключении сделки, он должен был знать об этом в силу профессиональной деятельности (является ИП с деятельностью по краткосрочной покупке, ремонту и последующей продаже недвижимости), либо отказаться от сделки. От риелтора {Дата изъята} ей стало известно, то истец не будет покупать квартиру, в связи с чем агентство искало другого покупателя и нашли, но договор купли-продажи с ним не был подписан, поскольку не истек срок действия соглашения о задатке с истцом. В претензии и в телеграммах истец требовал заведомо несуществующий документ с целью оправдать свои недобросовестные действия. Из переписки истца с представителями агентства не следует, что сделка должна быть электронной, ей не было известно, что юристом агентства также был составлен проект основного договора с условиями купли-продажи через онлайн-сервис «ДомКлик». Кроме того, в день получения задатка в агентстве ею был подписан предварительный договор о встречной покупке квартиры, взамен продаваемой в срок до {Дата изъята}, также внесен задаток, соответственно, она была заинтересована в заключении договора купли-продажи с истцом.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, привлеченные к участию в деле протокольными определениями суда от 04.02.2025 и от 01.04.2025, ИП ФИО4, ФИО5, ФИО6, ГУФССП России по Кировской области, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзывов на иск не представили, ИП ФИО4 просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.
Заслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьей 1 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2).
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу п.1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (пункт 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (подпункта 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (пункт 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1).
Как установлено судом, подтверждается материалами дела и сторонами, {Дата изъята} между истцом и ответчиком было заключено соглашение (ошибочно указана дата документа {Дата изъята}), поименованное как соглашение о задатке. По условиям названного соглашения стороны намеревались в срок не позднее {Дата изъята} заключить договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, площадью 42,8 кв.м., кадастровый {Номер изъят}. Полная стоимость объекта составляет 3 050 000 руб. и не подлежит изменению в дальнейшем.
В тот же день ответчиком (задаткополучатель) от агентства недвижимости «Этажи», сопровождающего сделку в интересах ответчика, была получена денежная сумма задатка в размере 50 000 руб., переданная ранее {Дата изъята} истцом (задаткодатель), в счет причитающихся с истца денежных средств в размере 3 050 000 руб., что ответчиком не оспаривается.
Стороны пришли к соглашению о том, что при досрочном расторжении настоящего соглашения и отказа от заключения сделки по переходу права собственности (уступки права требования) к покупателю и подписания договора, по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента такого расторжения (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ) (п.4.1 соглашения), в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте (в том числе, согласно п. 3 соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (п. 4.2 соглашения).
По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Как указывает истец, его представитель, истец действительно намеревался приобрести указанную квартиру, однако продавцом не доведена до покупателя полная и необходимая информация о продаваемом объекте недвижимости, действия истца были направлены на обеспечение законности оформления прав на имущество ввиду проведения в квартире неузаконенной перепланировки.
Согласно п. 3.5 соглашения объект недвижимости несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания соглашения не подвергался.
По данным технического паспорта жилого помещения на {Дата изъята}, расположенного на пятом этаже многоквартирного дома по адресу: {Адрес изъят}, с кадастровым номером {Номер изъят}, помещение имеет две смежные комнаты площадью 9,6 кв.м. и 18,9 кв.м., также из комнаты (18.9 кв.м.) имеется вход в кладовку площадью 2,4 кв.м., доступ в кухню и коридор осуществляется через комнату (18,9 кв.м.), доступ к санузлу – через коридор.
Из имеющихся в материалах дела скриншотов с сайта Авито следует, что спорная квартира имеет две изолированные комнаты, кухню и санузел, доступ к которым обеспечивается через длинный коридор, кладовка отсутствует.
На дату подписания соглашения о задатке {Дата изъята}, а также при проведении осмотра квартиры истцом, жилое помещение имеет указанную планировку, что сторонами также не оспаривается.
Установлено, что интересы ответчика ФИО1 по сделке представляло агентство недвижимости «Этажи» ИП ФИО4 на основании агентского договора от {Дата изъята} с целью продажи объекта недвижимости: {Адрес изъят}.
Соглашение о задатке {Дата изъята} было подписано сторонами в офисе агентства недвижимости «Этажи» по адресу: {Адрес изъят} БУ «Прайм», 4 этаж, офис 417, и подготовлено юристом АН «Этажи».
{Дата изъята} истец направил ответчику телеграмму с предложением выбрать и согласовать дату заключения договора купли-продажи до {Дата изъята}.
{Дата изъята} истец направил ответчику телеграмму с просьбой предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки.
{Дата изъята}, не получив документы, истец вновь направил ответчику телеграмму, в которой сообщил, что на основании технического описания, предоставленного кадастровым инженером и выписки ЕГРН, полученной с портала «Госуслуги», выявлено несоответствие плана квартиры с существующей планировкой (установлена перепланировка). В связи с этим истец просил представить документы, подтверждающие законность выполненной перепланировки, либо вернуть задаток в течение 7 календарных дней.
Документы не были представлены, задаток не был возвращен.
Основной договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: {Адрес изъят}, между сторонами в установленный в договоре срок до {Дата изъята} заключен не был.
В материалы дела стороны представили копии двух проектов основного договора купли-продажи - недатированный и от {Дата изъята}, не подписанные со стороны продавца и покупателя.
{Дата изъята} проект договора купли-продажи недатированный был направлен в мессенджере WhatsApp в группу по сделке юристом агентства недвижимости ФИО5 для ознакомления сторон. Проект договора купли-продажи от {Дата изъята} был также подготовлен юристом агентства с целью заключения сделки в МФЦ {Дата изъята} и истцу на согласование не представлен.
{Дата изъята} истцом ответчику было направлена претензия, в которой истец потребовал вернуть полученную сумму задатка в размере 50 000 руб. в течение 7 дней с момента получения претензии. Требование истца не было удовлетворено ответчиком, что явилось причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Поскольку сделка в установленный срок не была заключена, истец на совершении сделки не настаивал, {Дата изъята} ответчик произвела отчуждение спорной квартиры иному лицу, что подтверждается соответствующим договором купли-продажи и сведениями из ЕГРН.
Допрошенная повторно в качестве свидетеля П.А.Ю. в судебном заседании дала аналогичные показания, ранее данным при рассмотрении дела 2-1188/2024, пояснила, что Бен А.В. попросил оказать ему содействие в проведении сделки по покупке квартиры. Совместно с истцом она осматривала квартиру, а также присутствовала при заключении соглашения о задатке. Помимо сторон при подписании соглашения также присутствовала юрист Ю., которая выполнила проект соглашения. Со стороны продавца были представлены документы на квартиру, кадастровые документы и технический паспорт на квартиру она не видела. В дальнейшем общение по вопросу предоставления документов по перепланировке происходило с риэлтором и юристом от агентства ответчика, истец неоднократно запрашивал данные документы, однако запрошенные документы по перепланировке предоставлены не были. Впоследствии юрист сообщила дату явки в МФЦ, но без подготовленного договора купли-продажи, без предоставления документов о законности проведенной перепланировки, без обсуждения порядка расчета, а также встречи в банке явка на совершение сделки не имела смысла. Более того, стороны предварительно договорились, что сделка будет проходить через личный кабинет сервиса ПАО Сбербанк «Домклик», а не через МФЦ.
Возражая относительно заявленных требований, сторона ответчика, не оспаривая сам факт получения денег от истца в качестве задатка, указывает, что основной договор не был заключен по вине покупателя.
Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
Как указано в пункте 6 статьи 429 названного Кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.
Одним из способов исполнения обязательств согласно ч.1 ст. 329 ГК РФ является задаток, которым в соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Заключенное между сторонами соглашение о задатке от {Дата изъята} содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем соглашение о задатке расценивается судом как предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ФИО1 и покупателя ФИО3, заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок до {Дата изъята}.
В силу статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (п. 2 ст. 416 ГК РФ).
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.
До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.
Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.
Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.
По смыслу указанных норм права уплаченный задаток в любом случае возвращается лицу, его передавшему при отсутствии вины сторон предварительного договора в его не заключении (обязательства прекращены по соглашению сторон либо по причине наступления обстоятельств, за которые ни одна сторона не отвечает), а также при наличии вины в не заключении договора лица, получившего задаток. При том, что в последнем случае размер задатка, который подлежит возврату, может увеличиться вдвое. Лицо, получившее задаток оставляет его себе, в случае если вина в неисполнение обязательств лежит на передавшем лице задаток.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
В любом случае сделка характеризуется волевым характером действий ее участников, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, в установленный в соглашении срок (не позднее {Дата изъята}), ни одна сторона соглашения не совершила надлежащих действий, направленных на заключение основного договора, с предложением об изменении условий соглашения в части изменения срока заключения договора купли-продажи либо с требованием о понуждении к заключению договора также ни одна из сторон не обратилась. В этой связи, суд приходит к выводу, что по истечении срока, указанного в соглашении о задатке, - {Дата изъята}, указанные обязательства сторон по заключению основного договора прекратились из-за взаимного неисполнения сторонами условий соглашения.
В свою очередь прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ) в данном случае обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.
В соответствии с указанной нормой прекращение основного обязательства привело к прекращению акцессорного обязательства - обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.
Суд также учитывает, что доказательств с достоверностью и однозначностью, свидетельствующих об уклонении какой-либо из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением сторон срок, в ходе судебного заседания не представлено.
Сторонами указанного договора в установленный срок надлежащих действий по заключению основного договора не предпринималось, истцом и ответчиком доказательств совершения добросовестных действий по заключению основного договора до {Дата изъята} не представлено.
Доводы ответчика о том, что имели место виновные действия противоположной стороны, приведшие к не заключению основного договора купли-продажи, не подтверждаются представленными суду доказательствами и являются субъективной оценкой обстоятельств дела ответчиком.
Стороны не предпринимали действий и не проявляли интерес к сделке в период с {Дата изъята} по {Дата изъята}.
Направление истцом в адрес ответчика телеграммы {Дата изъята} (за два дня до истечения срока) с предложением выбрать время и дату заключения договора квартиры до {Дата изъята}, а также направление ответной телеграммы ответчиком {Дата изъята} о записи в МФЦ на {Дата изъята} и сообщение в мессенджере WhatsApp {Дата изъята} о записи в МФЦ на {Дата изъята} (за день и в день истечения срока) нельзя признать разумными и добросовестными действиями сторон, направленными на заключение основного договора.
Сторонами спора в материалы дела представлены скриншоты переписок с мессенджера WhatsApp между истцом и ответчиком, между истцом и представителями агентства недвижимости, а также в группе, куда помимо сторон были включены юрист агентства ФИО5 и риелтор агентства ФИО6
{Дата изъята} истец в сообщении группы уведомил участников, что ждет от продавца справку об отсутствии прописанных, квитанцию об оплате кап.ремонта, на день сделки свежую выписку из ЕГРН. Платежная квитанция по капитальному ремонту и выписка из ЕГРН были отправлены в группу юристом {Дата изъята}.
Проект основного договора {Дата изъята} был направлен юристом ФИО5 в группу мессенджера WhatsApp. Данный договор предусматривал регистрацию сделки в электронном виде через систему онлайн-сервиса ПАО Сбербанк «Дом-Клик». Дата заключения договора не проставлена. В дальнейшей переписке конкретная дата участниками группы не обсуждалась.
Сообщение {Дата изъята} юриста агентства недвижимости в мессенджере WhatsApp, содержащее просьбу «ставить дату регистрации сделки», не является предложением либо действием, направленным на заключение договора на согласованных условиях в установленный срок, данное сообщение является неопределенным, недостаточным, не содержащим все необходимые условия, которые бы выражали намерение лица, считать себя заключившим сделку на установленных условиях.
Доказательств того, что стороны согласовали проект основного договора, не представлены. Истец не подтвердил готовность подписания данного договора купли-продажи.
{Дата изъята} риелтор агентства «Этажи» ФИО6 удалил группу. Именно с {Дата изъята}, как следует из пояснений ответчика, ей стало известно о том, что сделка с истцом не состоится, в связи с чем агентство продолжило поиск покупателя и до истечения срока соглашения о задатке имелся другой покупатель на квартиру ответчика, с которым впоследствии был заключен договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи с данным покупателем не был заключен ранее, поскольку, исходя из пояснений ответчика, имелись обязательства перед истцом по соглашению о задатке, который возвратить ответчик отказалась.
Представленная в материалы дела распечатка переписки сторон в группе в мессенджере WhatsApp не позволяет сделать однозначный вывод о наличии вины одной из сторон в незаключении основного договора купли-продажи.
Как следует из материалов дела, ответчик неоднократно запрашивал у истца, представителей агентства недвижимости «Этажи», сопровождающих данную сделку, документы, подтверждающие законность перепланировки в квартире ответчика. Между тем, документы, подтверждающие получение согласования уполномоченного органа на произведенную перепланировку, не представлены. {Дата изъята} ответчиком через портал Госуслуги получены сведения из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости, из которых усматривалось, что по состоянию на {Дата изъята} перепланировка в квартире ответчика не была узаконена.
Между тем, в договоре имеются положения, связывающие заключение основного договора с обстоятельствами перепланировки квартиры, а также определяющие ответственность за предоставление недостоверной информации (п.п. 3.5, 4.4. соглашения).
С момента подписания соглашения о задатке, содержащее условие об отсутствии несанкционированной перепланировки (п. 3.5 соглашения), в связи с требованиями истца о предоставлении документов, ответчик имел возможность зарегистрировать имеющуюся перепланировку в установленном законом порядке, обратиться к истцу с соответствующим заявлением о продлении срока действия соглашения в связи с необходимостью выполнения данных действий во исполнение условий соглашения. Согласно постановлению администрации г. Кирова от 19.08.2019 № 2024-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» (действующее на день подписания соглашения) максимальный срок предоставления муниципальной услуги составляет не более 45 календарных дней со дня предоставления документов. Однако со стороны ответчика таких действий не последовало, напротив, получив от истца {Дата изъята} и {Дата изъята} телеграммы с предложениями выбрать дату и время заключения договора, предоставить технический или кадастровый паспорт на квартиру для подтверждения соответствия п. 3.5 соглашения о задатке, ответчик направила истцу телеграмму {Дата изъята} в 13.26 час. (создана 12.31 час.) со временем записи в МФЦ на {Дата изъята} в 17.00 час. и {Дата изъята} в 17.16 час. сообщение в мессенджере WhatsApp о временем записи в МФЦ на {Дата изъята} в 10.00 час.
В подтверждение явки в МФЦ ответчиком в материалы дела представлены талоны электронной очереди.
Однако истец в обозначенные даты и время на сделку не явился.
В материалы дела ответчиком представлена копия проекта основного договора купли-продажи от {Дата изъята}, подготовленная юристом агентства недвижимости ФИО5, на условиях, отличных от согласованных в соглашении от {Дата изъята} (выплату оставшейся суммы 3 000 000 руб. по договору через СБР), а также содержащихся в ранее направленном {Дата изъята} на согласование проекте основного договора, предусматривающих заключение сделки посредством безналичного расчета через онлайн-сервис «ДомКлик», то есть с условиями заключения сделки по купле-продаже через МФЦ с расчетами наличными денежными средствами. В связи с изложенным неявку истца для оформления договора в МФЦ нельзя расценивать как уклонение от заключения договора, при этом суд полагает, что у истца не имелось реальной возможности подготовить денежные средства, на что истец обращал внимание в судебном заседании. Вопреки доводам ответчика, злоупотребление Беном А.В. своим правом судом не установлено.
Таким образом, причиной незаключения основного договора купли-продажи, по мнению суда, явились не действия какой-либо из сторон, а несогласованность сторонами определенных условий.
В данном случае поведение сторон указывает на отсутствие доказательств того, что обе стороны предварительного договора сохранили интерес в заключении основного договора (в рамках исполнения предварительного договора) и имели действительные намерения по его заключению.
При таких обстоятельствах, поскольку до окончания указанного в предварительном договоре от {Дата изъята} срока – {Дата изъята}, договор купли-продажи заключен не был, надлежащих и добросовестных действий для заключения договора сторонами не предпринято, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, были прекращены {Дата изъята}, в связи с чем в силу приведенных норм закона и условий соглашения о задатке полученная ответчиком ФИО1 сумма в размере 50 000 руб. подлежала возврату истцу Бену А.В.
В соответствии с положениями ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В силу статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством подлежат применению нормы о неосновательном обогащении.
В силу вышеизложенного подлежат отклонению как несостоятельные доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания суммы задатка. Если ни одна из сторон не совершила до истечения установленного срока действий, с которыми закон связывает заключение договора, в данном случае - основного договора купли-продажи недвижимости, то никакой ответственности за нарушение предварительного договора наступить не может, обязательства, вытекающие из предварительного договора, прекращаются, и задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ).
Таким образом, поскольку ответчик получила от истца денежные средства в размере 50 000 рублей по предварительному договору от {Дата изъята}, суд приходит к выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде невозвращенной суммы задатка, в связи с чем со ФИО1 в пользу ФИО3 подлежит взысканию денежная сумма в размере 50 000 руб.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГПК РФ суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 395 ГПК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (ч.ч. 1, 3).
Согласно разъяснениям, данным в абзаце втором пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» зачисление денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в порядке, установленном статьей 70 Закона об исполнительном производстве, свидетельствует о надлежащем исполнении должником денежного обязательства перед кредитором, подтвержденного решением суда, в связи с чем со дня такого зачисления проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ, на сумму зачисленных денежных средств не начисляются.
На основании изложенных положений в рамках исполнительного производства денежное обязательство должника перед кредитором считается исполненным с момента поступления денежных средств, перечисленных должником или изъятых судебным приставом-исполнителем, на депозитный счет подразделения судебных приставов, а не с момента поступления денежных средств из службы судебных приставов на счет взыскателя. Соответственно, с того момента как денежные средства поступили на депозитный счет службы судебных приставов, проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ на сумму зачисленных денежных средств, не начисляются.
Суд не может согласиться с арифметическим расчетом истца, поскольку он выполнен в нарушение требований закона и фактических обстоятельств дела.
Претензия истца о возвращении задатка получена ответчиком {Дата изъята}, срок для возращения задатка истек {Дата изъята}. Следовательно, проценты истец правомерно исчисляет с {Дата изъята}.
Из сведений, предоставленных службой судебных приставов, а также копий платежных поручений истца о производстве удержаний следует, что задолженность в размере 50 000 руб. погашена ответчиком в полном объеме {Дата изъята}.
При сумме задолженности 50 000 руб. с учетом периодических платежей на депозит службы судебных приставов проценты за пользование чужими денежными средствами за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} составляют: с {Дата изъята} по {Дата изъята} (10 дн.): 50 000 x 10 x 13% /365 = 178,08 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (49 дн.): 50 000 x 49 x 15% /365 = 1006,85 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (14 дн.): 50 000 x 14 x 16% /365 = 306,85 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (210 дн.): 50 000 x 210 x 16% /365 = 4590,16 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (9 дн.): 50 000 x 9 x 18% /365 = 221,31 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (13 дн.): 49 960,38 x 13 x 18/365 = 319,42 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (11 дн.): 49 459,88 x 11 x 18/365 = 267,57 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (7 дн.): 49 359,88 x 7 x 18/365 = 169,93 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (9 дн.): 49 177,44 x 9 x 18/365 = 217,67 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (30 дн.): 49 177,44 x 30 x 19/365 = 765,88 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (12 дн.): 31426,99 x 12 x 19/365 = 195,77 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (23 дн.): 31426,99 x 23 x 21/365 = 414,73 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (1 дн.): 16 647,31 x 1 x 21/365 = 9,55 руб.; с {Дата изъята} по {Дата изъята} (27 дн.): 11 760,71 x 27 x 21/365 = 182,19 руб.
{Дата изъята} долг в сумме 50 000 погашен в полном объеме.
Таким образом, размер процентов составил 8845,96 руб.
На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В этой связи, поскольку ответчик отказалась в добровольном порядке возвращать истцу денежные средства, уплаченные по соглашению о задатке, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в пределах заявленного требования в размере 8741,37 руб.
На основании ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (ст. 100 ГПК РФ).
Истцом Беном А.В. были понесены судебные расходы по оплате по оплате услуг представителя – адвоката Смертина А.С. в размере 49 000 руб., что подтверждено представленной в материалы дела квитанцией серии АП {Номер изъят} от {Дата изъята}. Согласно заявлению представителя истцу оказана следующая юридическая помощь: подготовка и направление искового заявления в суд – 15 000 руб., представление интересов истца в двух судебных заседаниях {Дата изъята} и {Дата изъята} – 16 000 руб., подготовка возражений на апелляционную жалобу – 5000 руб., представление интересов истца в Кировском областном суде – 8000 руб., подготовка заявления о взыскании судебных расходов – 5000 руб.
С учетом установленных обстоятельств суд полагает, что истцом доказан факт несения судебных расходов, а также связь между понесенными расходами и настоящим делом, в связи с чем, приходит к выводу о том, что требование истца о возмещении судебных расходов является обоснованным.
В обоснование размера вознаграждения по договору представителем истца в материалы дела представлены рекомендуемые минимальные ставки гонорара на оказание разовой юридическом помощи адвокатами, утвержденные Советом АНО «Адвокатская палата Кировской области» от {Дата изъята}.
Разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.
Размер возмещения стороне расходов по оплате услуг представителя должен быть соотносим с объемом защищаемого права.
Принимая решение о распределении судебных расходов, суд, учитывая категорию спора, цену иска, объем и характер оказанной истцу юридической помощи, время, затраченное на подготовку процессуальных документов и участие в судебных заседаниях, принципы разумности и справедливости, полагает заявленный ко взысканию размер расходов по оплате услуг представителя чрезмерным и полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. Данный размер возмещения расходов на оплату юридических услуг представителя является разумным, справедливым и соответствующим обстоятельствам дела, позволяет соблюсти необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей участвующих в деле лиц.
Установлено, что в ходе исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного на основании решения Ленинского районного суда г. Кирова по делу № 2-1188/2024, у ответчика ФИО1 удержана денежная сумма в размере 69 502,48 руб.
Поскольку сумма удовлетворенных исковых требований превышает удержанную денежную сумму у ответчика, правовых оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о повороте исполнения решения суда от {Дата изъята} у суда не имеется.
Настоящее решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 69 502,48 руб. надлежит считать исполненным.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 1965,24 руб., подтвержденные чеком-ордером ПАО Сбербанк от {Дата изъята}. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1234,76 руб. подлежит возвращению ответчику.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к ФИО1 удовлетворить.
Взыскать со ФИО1 ({Дата изъята} г.р., паспорт {Номер изъят}) в пользу ФИО3 ({Дата изъята} г.р., паспорт {Номер изъят}) 50 000 руб., уплаченные по соглашению о задатке, 8841 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с {Дата изъята} по {Дата изъята}, 30 000 руб. расходов по оплате юридических услуг представителя, 1965 руб. 24 коп. расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить из бюджета Бену А.В. излишне уплаченную по чеку-ордеру ПАО Сбербанк от {Дата изъята} государственную пошлину в размере 1234 руб. 76 коп. Выдать справку на возврат государственной пошлины.
В удовлетворении заявления ФИО1 о повороте исполнения решения суда отказать.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Е.Н. Черницына
Мотивированное решение изготовлено 01.07.2025.