Дело № 2-422/2025

УИД 77RS0010-02-2024-008765-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года адрес

Измайловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лосевой Е.А., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-422/2025 по иску ФИО1 к фио Лилие Анатольевне о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором с учетом заявленных уточнений просила признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес, д, 39, корп. 1, кв. № 60 от 05.06.2021 г. недействительным, применить последствия недействительности сделки путем прекращения права собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером 77:03:0005008:1449, восстановив право собственности ФИО1 на указанную квартиру.

В обосновании заявленных требований указано, что ФИО1 являлась собственником квартиры № 60, находящейся по адресу: адрес кадастровым номером 77:03:0005008:1449. 31.03.2021 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор ренты, на срок шесть месяцев. Ответчик обязалась полностью содержать истца, обеспечивая питанием, одеждой, уходом, медицинской помощью. 31.03.2021 г. ФИО1 на имя ФИО2 была оформлена доверенность 77 АГ 6316760 на право управления и распоряжения вышеуказанной квартирой, сроком на шесть месяцев. После нотариального оформления документов ответчик в присутствии нотариуса сообщила истцу, что поскольку «теперь является «содержателем» истца, то все документы должны находиться у неё и забрала все документы себе, а именно: два экземпляра договора ренты и правоустанавливающие документы на квартиру. На просьбу истца вернуть экземпляры документов, ответчик сообщила, что вернет после заключения договора купли-продажи квартиры. 05.06.2021 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Ответчик самостоятельно представила в Управление Росреестра необходимые документы. В пункте 7 договора от 05.06.2021 г. указано, что оплата квартиры покупателем продавцу в размере сумма была произведена до подписания настоящего договора. Однако, фактически данная сумма ответчиком уплачена не была. В соответствии с п. 8 договора от 05.06.2021 г. оплата квартиры покупателем продавцу производится в течение 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере сумма Поскольку право собственности на квартиру у ответчика возникло 27.08.2021 г., то ответчик обязана была не позднее 29.08.2021 г. выплатить истцу стоимость квартиры. Однако в установленный срок и до настоящего времени оплату стоимости приобретенной квартиры в сумме сумма ответчик не произвела, что является грубым нарушением условий договора в связи с неисполнением принятых обязательств. Передача квартиры от истца к ответчику произведена не была. До настоящего времени квартира по передаточному акту ответчику не передана, передаточный акт сторонами договора не подписан. 24.04.2024 г. истец направила ответчику претензию о необходимости уплаты денежных средств за проданную квартиру, которая была получена ответчиком 16.05.2024 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12927294526267. 25.04.2024 г. истец направила ответчику требование и соглашение в двух экземплярах о расторжении договора купли-продажи, которые были получены ответчиком 11.05.2024 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10944394505734, однако ответ на претензию и соглашение о расторжении договора ответчиком истцу не направлен. Полагая, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, не просила об отложении судебного заседания.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, не просила об отложении судебного заседания, письменных возражений не представила.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие неосновательного обогащения; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснений в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017 – неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Согласно разъяснений в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, … регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 являлась собственником квартиры № 60, находящейся по адресу: адрес кадастровым номером 77:03:0005008:1449.

05.06.2021 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:03:0005008:1449.

Согласно п. 1 договора от 05.06.2021 г. продавец продал, а покупатель купил в собственность, принадлежащую продавцу праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: адрес, которая состоит из 2-х жилых комнат, имеет общую площадь без учёта лоджий и балконов 43,1 кв.м, жилой площадью 30,1 кв.м.

Пунктом 5 договора от 05.06.2021 г. стоимость квартиры определена в размере сумма

Согласно п. 7 договора от 05.06.2021 г. оплата квартиры покупателем продавцу в размере сумма была произведена до подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 8 договора от 05.06.2021 г. оплата квартиры покупателем продавцу производится в течение 1 (одного) рабочего дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве путем уплаты покупателем продавцу суммы в размере сумма

Истец ФИО1 свои обязательства по договору исполнила.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.02.2024 г. право собственности на квартиру № 60, по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:03:0005008:1449, зарегистрировано за ФИО2 27.08.2021 г., о чем сделана запись № 77:03:0005008:1449-77/072/2021-5.

Таким образом, согласно п. 8 договора от 05.06.2021 г. ответчик обязана не позднее 29.08.2021 г. выплатить истцу стоимость квартиры в сумме сумма

Однако, как следует из доводов истца, которые не были ничем опровергнуты, ответчик не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи по оплате приобретаемой квартиры, в том числе не уплатила истцу денежных средств, согласно п. 7 договора в размере сумма, а также сумма, согласно п. 8 договора

Доводы истца ничем не опровергнуты, ответчиком не представлено доказательств исполнения своих обязательств по оплате истцу цены договора (цены квартиры).

При этом в договоре купли-продажи не содержится указаний о том, в каком банке и когда был оформлен договор аренды банковской ячейки для расчетов по данной сделке, сроки и условия её открытия и получения денежных средств из неё.

Указание в договоре купли-продажи на то, что сумма сумма была получена от покупателя до подписания договора – не является доказательством надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств о полной оплате цены квартиры в установленные договором сроки. При этом ответчиком не представлена расписка истца о получении указанной суммы, которая в соответствии с договором является подтверждением передачи покупателем продавцу данной суммы.

Поскольку условия об оплате цены договора являются существенными условиями договора купли-продажи имущества, то, не получив согласованную сторонами цену квартиры, истец лишена того, что ожидала получить от данной сделки, то есть нарушены права истца, как продавца, и существенные условия заключенного договора со стороны ответчика, как покупателя.

При этом неоплата цены договора и неисполнение обязательств по сделке ответчиком носит длительный характер. До подачи иска истцом в адрес ответчика направлялась претензия о расторжении договора, ответ на неё от ответчика не поступил.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доводы ФИО1 не опровергнуты, суд полагает установленным, что в нарушение условий договора купли-продажи от 05.06.2021 г. ответчик ФИО2 не исполняла в установленные договором сроки денежные обязательства перед ФИО1

Таким образом, поскольку ответчиком нарушено существенное условие об оплате приобретенного имущества, истец вправе требовать расторжения заключенного договора и возврата переданного покупателю имущества в виде квартире № 60, находящейся по адресу: адрес кадастровым номером 77:03:0005008:1449.

Удовлетворение иска о расторжении договора купли-продажи квартиры является основанием для аннулирования записи о праве собственности ответчика на квартиру и восстановления записи о праве собственности истца в Едином государственном реестре недвижимости на квартиру.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В связи с тем, что истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере сумма, в порядке ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 подлежит взысканию в доход бюджета адрес государственной пошлины в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры № 60, находящейся по адресу: адрес, д, 39, корп. 1 с кадастровым номером 77:03:0005008:1449 от 05.06.2021, заключенный между ФИО1 (паспортные данные) и ФИО2 (паспортные данные), недействительным.

Признать прекращенным право собственности ФИО2 (паспортные данные) на квартиру № 60, находящуюся по адресу: адрес, д, 39, корп. 1 с кадастровым номером 77:03:0005008:1449.

Восстановить право собственности ФИО1 (паспортные данные) на квартиру № 60, находящейся по адресу: адрес, д, 39, корп. 1 с кадастровым номером 77:03:0005008:1449.

Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для внесения записей в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 и регистрации права собственности ФИО1 на указанную квартиру.

Взыскать с ФИО2 (паспортные данные) в бюджет адрес государственную пошлину в размере сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Измайловский районный суд адрес.

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2025 г.

Судья Е.А. Лосева