Решение по делу № 2-1280/2022 от 29.09.2022 - о признании недействительными договора управления нежилым зданием, договоров аренды, освобождения помещений, обязании внесения изменений в ЕГРЮЛ, признании недействительными договоров субаренды.

Выборгский городской суд (Ленинградская область)

Категория дела О признании недействительным постановления Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истец обратился с исковым заявлением о признании недействительными договора управления нежилым зданием, договоров аренды, освобождения помещений, обязании внесения изменений в ЕГРЮЛ, признании недействительными договоров субаренды. В

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Как следует из материалов дела, на основании решения Выборгского городского суда <адрес> от Дата по делу № нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности истцу

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Суд не находит оснований для признания договоров аренды недействительными, и считает, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, обществу с ограниченной ответственностью «Виолетта», обществу с ограниченной ответственностью «ДОМА СТС», обществу с ограниченной ответственностью

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

УИД 47RS0005-01-2020-007607-55

Гражданское дело № 2-1280/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Выборг 29 сентября 2022 года

Выборгский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Киселевой С.Н.

при секретаре Тарабриной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО13, ФИО18, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Виолетта», обществу с ограниченной ответственностью «ДОМА СТС», обществу с ограниченной ответственностью «Дарья», обществу с ограниченной ответственностью «Анна», обществу с ограниченной ответственностью «АКТИ», акционерному обществу «Санкт-Петербург ТЕЛЕКОМ», адвокатскому кабинету ФИО21, ИП ФИО22 и обществу с ограниченной ответственностью «Нэт Бай Нэт Холдинг» о признании недействительными договора управления нежилым зданием, договоров аренды, освобождения помещений, обязании внесения изменений в ЕГРЮЛ, признании недействительными договоров субаренды,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился с исковым заявлением о признании недействительными договора управления нежилым зданием, договоров аренды, освобождения помещений, обязании внесения изменений в ЕГРЮЛ, признании недействительными договоров субаренды.

В обоснование требований истец указал, что решением Выборгского городского суда <адрес> по делу № от Дата (вступило в законную силу Дата) в наследственную массу после смерти ФИО14 включены 1/2 доля в праве общей долевой собственности на имущество:

- нежилое здание магазина, площадью 998,0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

- земельный участок, площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

За истцом признано право собственности на 1/8 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.

Иными участниками долевой собственности также являются ФИО6 - 5/8 доли; ФИО7 - 1/8 доли и ФИО8 - 1/8 доли. Все участники долевой собственности приобрели право собственности в порядке наследования после смерти ФИО14.

При этом, иные участники долевой собственности являются между собой родственниками (мать и две дочери), истец же, родственником иным участникам долевой собственности не является.

После вступления в законную силу указанного решения суда ФИО6, вначале единолично, а затем подключились и ее дочери, ФИО7 и ФИО8, владеют, пользуются и распоряжаются объектами недвижимости, которые в порядке наследования за умершим ФИО14, принадлежат и, в том числе, истцу, чинят препятствия истцу в пользовании и владении спорными объектами недвижимости, ключи от помещений в здании истцу не передают.

Истец был вынужден принудительно сменить замок в двери выхода на крышу здания, с целью обследования крыши здания специалистом строительной компании, а также обращался в органы полиции с заявлением о чинении истцу препятствий в пользовании имуществом, принадлежащим на праве собственности истцу (доли в праве), об установлении личности граждан и организаций, которые безосновательно занимали помещения нежилого здания магазина, и в суд, с исковыми заявлениями о взыскании неосновательного обогащения с ФИО6A..

Ключи от первого этажа нежилого здания магазина были переданы истцу только Дата, после многочисленных обращений истца в суд.

В ходе рассмотрения гражданских дел о взыскании с ФИО6A. сумм неосновательного обогащения в судебном порядке истцу стало известно, что участник общей долевой собственности на вышеназванные объекты недвижимости ФИО6 (доля в праве 5/8) единолично, без какого либо соглашения либо договора с истцом заключила договоры аренды и сдает в аренду здание магазина и земельный участок, на котором расположен указанный магазин, разным, между собой не связанным, арендаторам и присваивает себе весь доход от сдачи внаем общих объектов недвижимости.

Решением Выборгского городского суда <адрес> от Дата (вступило в законную силу Дата) по гражданскому делу № исковые требования истца о взыскании с ФИО6 сумм неосновательного обогащения удовлетворены. С ФИО6 в пользу истца взысканы денежные средства за сдачу в аренду помещений нежилого здания магазина и проценты за пользование этими денежными средствами.

Решением Выборгского городского суда <адрес> от Дата годп по гражданскому делу № частично удовлетворены исковые требования истца ФИО7 о взыскании денежных средств за сдачу в аренду помещений нежилого здания магазина за новый период. Решение не вступило в законную силу, обжалуется.

Истцу известно, что ФИО8, собственник 1/8 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости по решению суда, обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО6, где указала, что ФИО6 и ей, ФИО8, чинила препятствия в пользовании наследственным имуществом и просила суд взыскать с ФИО6 суммы неосновательного обогащения в размере 2 208 310 руб. 42 коп. (дело №). Решение вступило в законную силу Дата.

В связи с тем, что, в ходе рассмотрения гражданских дел № и № истцу стало известно, что ответчик ФИО6 сдает помещения нежилого здания магазина в аренду разным, не связанным между собой арендаторам, истец сфотографировал рекламные вывески юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, расположенных в названном адресе.

Только по рекламным вывескам истцу стало известно, что арендаторов, в здании, собственником которого, в том числе, является и истец, около двенадцати. Истец считает, что арендаторов значительно больше. Получить достоверную информацию о количестве арендаторов помещения и земельного участка истцу не представляется возможным, поскольку действуя на свое усмотрение, ответчик удерживала договоры аренды, заключенные ею с арендаторами, на требования истца предоставить договоры и ключи от помещений здания магазина не реагировала.

Истец направил ответчику ФИО20 JI.A. требование о предоставлении ключей и обеспечении беспрепятственного доступа ко всем помещениям общего долевого имущества (здания магазина), о предоставлении информации о помещениях, сдаваемых в аренду и арендаторах, находящихся по адресу здания магазина. Просил подготовить и подписать дополнительные соглашения к договорам аренды, в связи с изменением существенных условий договоров на стороне арендодателя. Просил согласовать дату, время и место для обсуждения вопроса сдачи в аренду первого этажа здания магазина в связи с имеющимся арендатором.

Истец направил арендаторам, ответчикам по настоящему иску, находящимся в нежилом здании магазина, уведомления о расторжении договоров аренды, заключенных с ФИО20 JI.A., ИП ФИО20 JI.A., с ООО «ФИО7» (генеральный директор и учредитель ФИО6), в связи с изменений существенных условий договоров аренды на стороне арендодателя и отсутствием согласия одного из сособственников на сдачу помещения магазина в аренду. Уведомления оставлены арендаторами без рассмотрения.

Вместо того, чтобы прийти к соглашению с истцом о порядке распоряжения общим имуществом, ответчик ФИО6 вступила в сговор со своими дочерями, то есть иными участниками долевой собственности на объекты недвижимости (нежилое здание магазина и земельный участок), одна из которых ранее также указывала в судебном порядке на ФИО6, как субъект, безосновательно пользующийся долей в праве на имущество, превышающей долю, на которую у ФИО6 имеется право собственности по решению суда.

ФИО6, ФИО7 и ФИО8 создают новые компании со своим участием, а затем сами же себе фактически передают в аренду помещения нежилого здания магазина, при этом, согласие либо не согласие истца на сдачу в аренду помещений нежилого здания магазина, как собственника, в том числе, на спорные объекты недвижимости для них не важно.

По информации, имеющейся у истца, по состоянию на декабрь 2020 года ФИО6 расторгла договоры практически со всеми арендаторами, находящимися в здании магазина, кроме ООО «ФИО7», где генеральный директор и учредитель сама же ФИО6, иные учредители ООО «ФИО7» ФИО8 и ФИО7, и заключила договор, уже как индивидуальный предприниматель с ООО «Виолета», где учредитель и генеральный директор ФИО8, иной учредитель ООО «Виолета» супруг ФИО8 - ФИО15.

ООО «Виолета» приняла в аренду помещения второго этажа, общей площадью 308,7 кв.м, по стоимости значительно ниже рыночной, установленной для целей сдачи в аренду судебными экспертами в заключениях экспертов по ранее рассмотренным делам о неосновательном обогащении ФИО6 от сдачи в аренду помещений нежилого здания магазина (дела №, №, №).

ООО «Виолета» приняла в аренду от ИП «ФИО20» те помещения здания магазина, в которых и по настоящее время находятся арендаторы, именно те, что заключали договоры аренды с арендодателем ФИО6. Таким образом, ничего не поменялось в результате расторжения ФИО6 договоров аренды с арендаторами, кроме арендодателя.

Договоры аренды заключаются без согласия истца, собственника, в том числе среди прочих, нежилого здания магазина, при этом, ФИО6 даже не рассматривается возможность заключения договоров аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Договор аренды нежилого помещения с ООО «Виолета» ФИО6 заключила Дата. Согласно п. 1.2 договора нежилое здание магазина находится в собственности ФИО6 на основании выписки из ЕГРН от Дата, тогда как и арендодателю ФИО6 и генеральному директору ООО «Виолета» ФИО8 достоверно известно, что единоличное право ФИО6 на спорные объекты недвижимости прекращено еще в сентябре 2016 года решением суда по делу № (вступило в законную силу Дата), а также, то, что согласие участника долевой собственности ФИО7 на передачу общего имущества в аренду не получено.

Следующий договор аренды ФИО6 Дата заключила без согласия истца с ООО «ФИО7», в лице генерального директора самой себя - ФИО6.

Согласно письму исх. № Н-СПБ/ПО/146 от Дата, поступившему в адрес истца из ООО «ФИО5 ФИО5» в <адрес>, договор аренды недвижимого имущества между ООО «ФИО5 ФИО5» и ФИО6 был расторгнут по уведомлению от ФИО6 и с Дата заключен договор аренды недвижимого имущества между ООО «ФИО7» и ООО «ФИО5 ФИО5» на прежних условиях.

Текст договора аренды с ООО «ФИО7» истцу не представлен, но истец согласия на заключения названного договора не давал ни ООО «ФИО7», ни ФИО6.

В адрес арендаторов и сособственника объекта аренды ФИО6 истец направил требования, в котором просил арендаторов в семидневный срок с момента получения данного требования освободить ответчиков занимаемые ими нежилые помещения.

Ответчики не освободили занимаемое ими нежилое здание магазина.

Истец полагает, что ФИО6, заключив спорные договоры и передав помещения в аренду ООО «Виолета» и ООО «ФИО7», и иным арендаторам распорядилась имуществом, не согласовав это с иным собственником общей долевой собственности, в частности, с истцом. Соответственно, договоры аренды в части передачи в аренду нежилых помещений являются недействительными (ничтожными) сделками, не соответствующими требованиям закона.

Истец полагает также, что арендаторы, с которыми ФИО6 самостоятельно расторгла договоры аренды нежилого здания магазина, это ответчики по настоящему иску, обязаны освободить необоснованно занимаемые ими до настоящего времени помещения.

В добровольном порядке освободить занимаемые помещения бывшие арендаторы отказались, поскольку на требование собственника об освобождении помещений не ответили, что расценено собственником как отказ.

Истец просит суд:

- признать недействительным ничтожный договор № аренды нежилого помещения от Дата, заключенный между ИП ФИО6 и ООО «Виолета», место нахождения: <адрес>;

- обязать ООО «Виолета» освободить все занимаемые обществом по договору аренды помещения в здании магазина, включая те, которые ООО «Виолета» сдало в субаренду либо в пользование третьих лиц;

- обязать ООО «Виолета» внести изменения в сведения ЕГРЮЛ, не связанные с внесением изменений в учредительные документы, в части смены адреса места нахождения юридического лица;

- признать недействительным ничтожный договор аренды от Дата, заключенный между ФИО6 и ООО «ФИО7», место нахождения: <адрес>;

- обязать ООО «ФИО7» освободить все занимаемые обществом по договору аренды помещения в здании магазина, включая те, которые ООО «ФИО7» сдало в субаренду либо в пользование третьих лиц;

- обязать ООО «ФИО7» внести изменения в сведения ЕГРЮЛ, не связанные с внесением изменений в учредительные документы, в части смены адреса места нахождения юридического лица;

- признать недействительным ничтожный договор аренды недвижимого имущества № Н-СПБ/Д-АНИ\1 от Дата, заключенный между ИП ФИО6 и ООО «ФИО5 ФИО5», место нахождения: <адрес>;

- обязать ООО «ФИО5 ФИО5»» освободить все занимаемые обществом по договору аренды помещения в здании магазина, включая те, которые ООО «ФИО5 ФИО5» сдало в субаренду либо в пользование третьих лиц;

- обязать ООО «ДОМА СТС», место нахождения: <адрес>, офис 7; ИНН №; ОГРН №, освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать ООО «АННА», место нахождения: <адрес>, №; ОГРН №, освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать ООО «АКТ И», место нахождения: <адрес>; ИНН №; ОГРН №, освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать АО «САНКТ- ПЕТЕРБУРГ ФИО12», место нахождения: 197374, <адрес>, Приморский проспект, <адрес>, литер А, этаж 7, пом.1-Н, офис 434; ИНН №; ОГРН №; фактическое нахождение имущества по адресу: <адрес>, освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать адвокатский кабинет ФИО3 (некоммерческая организация «Адвокатская палата» <адрес>; номер в реестре 47/1393); место нахождения: <адрес>, освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать ИП ФИО9; ИНН №; адрес места жительства: <адрес>; место нахождения: <адрес>, ОГРНИП № освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: 188800, <адрес>;

- обязать ООО «ДОМА СТС», ООО «АННА», ООО «АКТИ», адвокатский кабинет ФИО3 внести изменения в сведения ЕГРЮЛ, в части смены адреса места нахождения юридического лица.

Дата истец изменил требования и просит суд:

- обязать ООО «Виолета» освободить все занимаемые обществом по договору аренды помещения в здании магазина, включая те, которые «Виолета» сдало в субаренду либо в пользование третьих лиц;

- признать недействительным ничтожный договор № LE307 субаренды нежилого помещения с предоставлением в пользование части крыши от 01

марта 2020 года, заключенный между ООО «ФИО7» и АО «Санкт- Петербург ФИО12», местонахождения: 188800, <адрес>;

- признать недействительным ничтожный договор субаренды недвижимого имущества № Н-СПБ/Д-АНИ/1 заключенный между ООО «ФИО7» и ООО «ФИО5 ФИО5», место нахождения: <адрес>, Дата;

- признать недействительными ничтожные договоры аренды нежилого помещения № от Дата между ООО «Виолета» и ООО «Анна»; № от Дата между ООО «Виолета» и ООО «Дома СТС»; № от Дата между ООО «Виолета» и ООО «Акти»; № от Дата между ООО «Виолета» и адвокатом ФИО16; № от Дата между ООО «Виолета» и ИП ФИО4; № от Дата между ООО «Виолета» и ООО «ФИО7»;

- обязать ООО «ДОМА СТС», место нахождения: <адрес>, офис 7; ИНН <***>; ОГРН <***>; ООО «АННА»; место нахождения: <адрес>, ИНН<***>; ОГРН <***>; ООО «АКТИ», место нахождения: 188800, <адрес>; ИНН <***>; ОГРН <***>; АО «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ФИО12»: место нахождения: <адрес>, Приморский проспект, <адрес>, литер А, этаж 7, пом.1-Н, офис 434;ИНН <***>; ОГРН <***>; фактическое нахождение имущества по адресу: <адрес>; адвокатский кабинет ФИО3 (некоммерческая организация «Адвокатская палата» <адрес>; номер в реестре 47/1393); место нахождения: <адрес>; ИП ФИО9; ИНН <***>; адрес места жительства: <адрес>; место нахождения: <адрес>, ОГРНИП №; освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>;

Дата истец изменил требования и просит суд:

- признать недействительным договор № управления нежилым зданием магазина от Дата, заключенный между ООО «Виолета» и ФИО7, ФИО8, ФИО6;

- обязать ООО «Виолета» освободить все занимаемые обществом помещения в здании магазина, включая те, которые ООО «Виолета» сдало в аренду, субаренду либо в пользование третьих лиц;

- признать недействительным ничтожный Договор № LE3 07 субаренды нежилого помещения с предоставлением в пользование части крыши от Дата, заключенный между ООО «ФИО7» и АО «Санкт- Петербург ФИО12», местонахождения: <адрес>;

- обязать ООО «ДОМА СТС», место нахождения: 188800, <адрес>, офис 7; ИНН <***>; ОГРН <***>; ООО «АННА»; место нахождения: <адрес>, ИНН<***>; ОГРН <***>; ООО «АКТИ», место нахождения: 188800, <адрес>; ИНН <***>; ОГРН <***>; АО «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ФИО12»; место нахождения: <адрес>, Приморский проспект, <адрес>, литер А, этаж 7, пом.1-Н, офис 434; ИНН <***>; ОГРН <***>; фактическое нахождение имущества по адресу: <адрес>; адвокатский кабинет ФИО3 (некоммерческая организация «Адвокатская палата» <адрес>; номер в реестре 47/1393); место нахождения: <адрес>; ИП ФИО9; ИНН <***>; адрес места жительства: <адрес>; место нахождения: <адрес>, ОГРНИП №; освободить (от имущества организаций) все занимаемые названными организациями помещения нежилого здания магазина (номера помещений и площади указаны в п. 1.1 каждого договора), расположенного по адресу: <адрес>;

Истец и представитель истца требования поддержали.

Представитель ответчиков и ответчики ФИО7, ФИО8 и ФИО20 JI.A. требования не признали.

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности истцу (1/8) и сособственникам - ФИО7» (1/8), ФИО8 (1/8) и ФИО6 (5/8).

Решением общего собрания собственников от Дата избран способ управления нежилым зданием магазина непосредственно собственниками, ИП ФИО20 JI.A. предоставлено право представлять интересы собственников нежилого здания магазина для целей управления нежилым зданием магазина.

В соответствии с п.2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Истец, имевший право участвовать в данном собрании, был заблаговременно извещен о проведении собрания. На основании пунктов 3-5 ст. 181.4 ГК РФ истец был вправе оспорить указанное решение в суде в течение 6 месяцев с момента, когда ему стало известно о результатах собрания, то есть до Дата. Истец не воспользовался своим правом на участие в собрании, а также не воспользовался своим правом на обжалование результатов общего собрания участников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников независимо от результатов голосования конкретного собственника.

Во исполнение общего решения собственников ИП ФИО20 заключались договоры аренды, а также производились расходы, связанные содержанием нежилого здания магазина.

Решением общего собрания собственников от Дата избран способ управления нежилым зданием магазина - управляющая организация ООО «Виолета».

Во исполнение общего решения собственников ООО «Виолета» заключались договоры аренды, а также производились расходы, связанные содержанием нежилого здания магазина.

Истцом игнорируется участие в общих собраниях собственников для решения вопросов, связанных с обслуживанием нежилого здания магазина, истцом получены ключи от помещений нежилого здания магазина, то есть истец вправе самостоятельно пользоваться своей долей нежилого здания магазина, препятствий для пользования истцом своей долей не имеется; истец не несет расходы, связанные с содержанием нежилого здания магазина; истец отказывается от определения порядка использования общим имуществом, при этом размещает от собственного имени объявления на сайте бесплатных объявлений «Авито» о сдаче помещений в аренду; истцом чинятся препятствия для получения дохода остальными сособственниками; истец возвратил сумму дохода, дважды добровольно перечисленную ИП ФИО6 пропорционально его доле в размере 1/8 за использование общего долевого имущества по итогам работы за период 2019 и за 9 месяцев 2020 года, и при этом продолжал требовать уплаты неосновательного обогащения в рамках судебного спора (дело №, решение не вступило в силу), возврат оформлен как ошибочный платеж; истцом подаются необоснованные исковые заявления, часть из которых уже рассмотрена, часть все еще рассматривается: 2-1280/2022 (2-5457/2021), 2а-4959/2021, 2-2021/2021, 2-1473/2021 (2-5170/2020), 2-979/2021 (2-4666/2020), 2-687/2020 (2-4425/2019), 2-170/2020 (2-3294/2019), 2-9/2020 (2- 1724/2019), 2-1200/2019 (2-5085/2018), 2-87/2019 (2-2988/2018)), что свидетельствует о нежелании истца решать вопросы путем договоренностей с остальными сособственниками; истцом подаются необоснованные заявления в органы внутренних дел о проведении проверок в отношении нежилого здания магазина и возбуждении дел об административном правонарушении (определение 455 от Дата).

Истец не несет расходы на содержание магазина, не тратит силы, время, энергию, знания на улучшение работы магазина и поиск арендаторов, а лишь получает доход в размере 1/8 от поступающих арендных платежей на основании решений суда, при этом оспаривает договоры аренды, от которых впоследствии требует выплаты неосновательного обогащения.

Срок исковой давности о признании сделки недействительной составляет один год. Ответчики считают, что истец пропустил сроки исковой давности, поскольку о нарушении права ему было известно с 2018 года, так как при рассмотрении гражданского дела № ответчиками были предоставлены договора аренды здания. Кроме этого истец в период 2016 - 2020 годов был учредителем ООО «ФИО7». Истец не оплачивает расходы по содержанию здания с 2016 года.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились. Об отложении слушания дела не просили. Суд на основании ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

Решением собственников нежилого помещения от Дата утвержден способ управления нежилым зданием магазина: непосредственно собственниками нежилого здания, ИП ФИО6 избрана представлять интересы всех собственников нежилого здания.

ФИО7 приглашался на собрание, однако не прибыл. Дата в его адрес было направлено сообщение о проведении общего собрания, которое было получено Дата.

Дата в адрес ФИО7 направлено уведомление о выборе способа управления зданием с приложением копии решения общего собрания собственников нежилого здания.

Решением собственников нежилого помещения от Дата утверждены условия договора на управление и обслуживание здания № от Дата между ИП ФИО6 и собственниками нежилого здания магазина.

Решением собственников нежилого помещения от Дата утвержден способ управления нежилым зданием магазина: непосредственно собственниками нежилого здания, утвердить ООО «Виолета» в качестве новой управляющей организации, расторгнуть договор с ИП ФИО6.

Дата в адрес ФИО7 направлено уведомление об итогах собрания.

Решением собственников нежилого помещения от Дата утверждены условия договора на обслуживание нежилого здания магазина; управляющей компании поручено в интересах и за счет собственников заключать договоры об использовании общего имущества здания и земельного участка; совершать от своего имени и за счет собственников договоров на использование торговых и офисных помещений.

Дата в адрес ФИО7 направлено уведомление об итогах собрания.

Дата между ООО «Виолета» и ФИО6 заключен договор № управления нежилым зданием магазина сроком до Дата.

Дата между ООО «Виолета» и ФИО8 заключен договор № управления нежилым зданием магазина сроком до Дата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как указано в ч. 5 и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Ответчики просят применить сроки исковой давности к требованиям об оспаривании законности договора управления нежилым зданием от Дата, заключенного на основании решения собственников нежилого здания от Дата.

Истцом решением общего собрания не оспорено. О проведении собрания истец узнал в феврале 2021 года. Обратился в суд Дата, а требование об оспаривании договора предъявил только Дата, то есть по истечении шестимесячного срока для оспаривания общего собрания.

Поскольку договор заключен на основании принятого решения собственников здания от Дата, которое незаконным не признано, оснований для удовлетворения требований о признании договора управления судом не установлено.

Дата ООО «Виолета» были заключены договора аренды части здания, расположенного по адресу: <адрес>:

- с адвокатом ФИО17 сроком по Дата;

- ИП ФИО4 сроком по Дата;

- с ООО «Дома СТС» сроком по Дата;

- с ООО «ФИО7» на срок по Дата;

- с ООО «Анна» на срок по Дата;

- с ООО «АКТИ» на срок по Дата.

Дата между ООО «ФИО7» и ООО «ФИО10» заключен договор субаренды недвижимого имущества № Н-СПБ/Д-АНИ/1 сроком действия 11 месяцев.

Дата между ООО «ФИО7» и АО «Санкт-Петербург ФИО12» заключен договор субаренды недвижимого имущества № LE1307 сроком действия по Дата.

Согласно пункту 2 статьи 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Пунктом 3 статьи 253 ГК РФ определено, что каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, судам кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом необходимо установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Возложение неблагоприятных последствий сделки, совершенной без согласия сособственника, на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения ЕГРН и ставшего собственником имущества, недопустимо.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума № указал, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Кроме этого как следует из материалов дела, ответчиками был произведен расчет доходов от сдачи помещений здания в аренду и расходов, необходимых для содержания здания, в соответствии с которым ФИО7 должны быть выплачены денежные средства. При этом ФИО7 не был согласен с размером дохода, в связи, с чем неоднократно предъявлял в судебном порядке требования о взыскании недоплаченных доходов.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательства нарушения его законных прав и обязанностей действиями ответчиков ООО «ДОМА СТС», ООО «АННА», ООО «АКТИ», адвокатский кабинет ФИО3 в части регистрации по месту нахождения спорного здания юридического адреса.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 196-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО11 к ФИО6, ФИО2, ФИО7, обществу с ограниченной ответственностью «Виолетта», обществу с ограниченной ответственностью «ДОМА СТС», обществу с ограниченной ответственностью «ФИО7», обществу с ограниченной ответственностью «Анна», обществу с ограниченной ответственностью «АКТИ», акционерному обществу «Санкт-Петербург ФИО12», адвокатскому кабинету ФИО3, ИП ФИО4 и обществу с ограниченной ответственностью «ФИО5 ФИО5» о признании недействительными договора управления нежилым зданием, договоров аренды, освобождения помещений, обязании внесения изменений в ЕГРЮЛ, признании недействительными договоров субаренды отказать.

На решение суда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд через Выборгский городской суд <адрес>.

Председательствующий подпись

Мотивированное решение изготовлено Дата.

Председательствующий подпись

Копия верна

Судья Выборгского городского суда С.Н. Киселева

Секретарь ФИО19

Подлинный документ находится в гражданском деле № за 2022 год в Выборгском городском суде <адрес>.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →