Решение по делу № 2-1363/2024 от 16.01.2025 - о признании сделки исполненной, переходе права собственности на нежилое здание по заявлению одной стороны.

Дело № 2-1363/2024, УИД 54RS0012-01-20234-001712-89

Поступило в суд 06.09.2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«19» декабря 2024 года г. Барабинск, Новосибирской области

Барабинский районный суд Новосибирской области в составе судьи Сафоновой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Власовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Щербаковского сельсовета Барабинского района Новосибирской области о признании сделки исполненной, переходе права собственности на нежилое здание по заявлению одной стороны,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Барабинский районный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Щербаковского сельсовета Барабинского района Новосибирской области, в котором просил признать за ним право собственности на нежилое здание «Пункт технического обслуживания», с кадастровым №, общей площадью 540 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в порядке приобретательной давности, которое определением от ДД.ММ.ГГГГ после устранения в установленный срок недостатков искового заявления принято к производству и возбуждено гражданское дело за №.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2-4) в порядке подготовке к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО2 – ФИО3, полномочия которого на изменение предмета или основания иска удостоверены доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ № в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ представлено заявление об изменении требований иска, в котором истец просил суд:

- признать сделку: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО1, с одной стороны, и ФИО2, с другой стороны, по продаже нежилого здания, общей площадью 540 кв.м, наименование: пункт технического обслуживания, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> исполненный сторонами;

- произвести регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, с кадастровым № расположенное по адресу: <адрес> к ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению одной стороны.

В обоснование требований истец, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие, в иске и изменениях к нему (л.д.7-8, ___) указал, что ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец), с одной сторонами, и ФИО2 (покупателем), с другой стороны, заключен договор купли-продажи №, по условиям которого покупатель приобрел в собственность недвижимое имущество: пункт технического обслуживания, общей площадью 540 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> продажной стоимостью 15000 руб., которые поступили от ФИО2 к <данные изъяты> а нежилое здание передано покупателю по акту приема-передачи, т.е. договор фактически исполнен сторонами.

В связи с прекращением деятельности АО «Малиновское» в результате завершения процедуры банкротства, государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на вышеуказанное нежилое здание не произведена, в связи с чем, истец обратился за защитой своего нарушенного права с иском в суд.

ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание представитель ответчика администрации Щербаковского сельсовета Барабинского района Новосибирской области, просивший о рассмотрении дела в его отсутствие, подтвердивший обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, и полагающий исковые требования законными и обоснованными, представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, не заявляли.

Суд, изучив основания и требования иска, письменные материалы дела, приходит к следующему:

Согласно ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании этих принципов граждане … приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

В соответствии с пунктами 1, 6 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных данным Кодексом и иными законами. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующего с 1 января 2017 года, государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичная норма содержалась в части 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

На основании пунктов 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судом установлено, что нежилое здание, общей площадью 527,8 кв.м. (площадью в пределах внутренней поверхности наружных стен 533,6 кв.м.), с инвентарным №, с кадастровым №, присвоенным ДД.ММ.ГГГГ., по адресу: <адрес> присвоенному постановлением администрации Щербаковского сельсовета Барабинского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №, было построено в ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ. принадлежало на праве собственности <данные изъяты> на основании свидетельства о государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями БТИ, указанными в техническом паспорте, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.____).

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего ФИО1, действующей на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать, а покупатель обялся приобрести в собственность недвижимое имущество: пункт технического обслуживания общей площадью 540 кв.м, который расположен по адресу: <адрес> (л.д.15).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также частью 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в пределах кадастрового № на котором расположено спорное предметом указанного договора купли-продажи, не являлся.

В разделе 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ. стороны согласовали размер и порядок оплаты за недвижимое имущество.

Так, продажная стоимость объекта недвижимости составляет 15000 руб., оплата которой должна быть произведена покупателем до ДД.ММ.ГГГГ, при этом, сумма задатка в размере 4000 руб., внесенная ранее покупателем в кассу продавца, засчитывается в счет оплаты стоимости имущества.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 в кассу АО «Малиновское» в качестве задатка за пункт техобслуживания поступило 4000 руб. (л.д.16).

Согласно квитанции к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 внес в кассу АО «Малиновское» за пункт технического обслуживания 11000 руб. (л.д. 16), т.е. обязательства, предусмотренные пунктами 2.2, 2.3 договора купли-продажи исполнены покупателем надлежащим образом.

Из акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного сторонами следует, что продавец передал, а покупатель принял нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, в состоянии, соответствующим условиям договора (л.д.16).

Таким образом, судом установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен между <данные изъяты> и ФИО2 в письменной форме, стороны которого согласовали все существенные условия договора (предмет, подлежащий передаче, его стоимость, порядок расчетов и передачи), который исполнен сторонами, что подтверждается актом приема-передачи и квитанциями о внесении покупателем денежных средств в кассу общества.

На момент совершения сделки, отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, определялись Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии со ст. 17 которого, государственная регистрация прав осуществлялась на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральном законом порядке.

Начиная с 1 января 2017 года государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН осуществляется в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако, переход права собственности к истцу на спорное нежилое здание не зарегистрирован в установленном порядке, и в настоящий момент зарегистрировать такой переход без судебного акта, не представляется возможным по причине прекращения деятельности <данные изъяты> на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №

Распоряжением главы администрации Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об утверждении реестров ликвидированных организаций» <данные изъяты> включено в реестр ликвидированных в соответствии с законодательством Российской Федерации организаций по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.___).

Перепланировки и реконструкции в нежилом здании не установлено (л.д.___).

Суд, учитывая, что договор купли-продажи недвижимости между сторонами совершен в письменной форме, сделка сторонами исполнена, указанное недвижимое имущество передано покупателю, продавцом от покупателя получены денежные средства в полном объеме в соответствии с условиями договора купли-продажи, считает, что требование истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно ч.2 ст.13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Вышеуказанные нормы свидетельствуют, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании вступивших в законную силу судебных актов осуществляется в общем порядке с приложением всех предусмотренных законом документов.

Одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты (п. 1 ст. 17 этого же Закона).

Как уже указано выше, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны выносит решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ), которое является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произвести регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, с кадастровым № расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению одной стороны – ФИО2.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать сделку – договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> (продавцом) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (покупателем) по купле-продаже нежилого здания, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, исполненным сторонами.

Произвести регистрацию перехода права собственности на нежилое здание, с наименованием -пункт технического обслуживания, с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от <данные изъяты> (продавца) к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцу <адрес> (покупателю), по заявлению одной стороны – ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Барабинский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Барабинского районного

суда Новосибирской области Е.В. Сафонова

Мотивированное решение изготовлено судом 16.01.2025г.