дело № 3а-6/2025

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

6 ноября 2025 г. г. Махачкала

Верховный Суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи Хавчаева Х.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

с участием представителя административного истца ФИО1 по доверенности ФИО14,

представителей административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4, ФИО5,

представителя административного соответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО14 обратился в суд с административным иском о признании незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 30.08.2023 г. № 11.17-исх-ГКО-2037 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19878 +/- 49 кв.м., кадастровой стоимостью 196285487,7 руб., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 31.07.2023 г. в размере 25521 000 руб.

В письменных возражениях представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО3 просила отказать в удовлетворении административного искового заявления, указывая, что представленный отчет от 31.07.2023 г. № 18/23 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, объекты, использованные в качестве аналогов, не сопоставимы с объектом оценки по местоположению.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО14 заявленные требования поддержал, просил признать решение бюджетного учреждения незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 98734026 руб., установленном заключением повторной судебной экспертизы, указал, что ранее рыночная стоимость данного земельного участка была установлена судом по состоянию на 26.02.2018 г. в размере 46166000 руб.

Представители административных ответчиков ГБУ РД «Дагтехкадастр» ФИО4 и ФИО5, представитель административного соответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан ФИО6 просили отказать в удовлетворении административного искового заявления, полагая решение бюджетного учреждения и кадастровую стоимость земельного участка законными и обоснованными.

Административный истец ФИО1, представители Управления Росреестра по Республике Дагестан, ППК «Роскадастр», администрации ГО «город Махачкала», извещенные о месте, дате и времени проведения судебного заседания, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон № 135-ФЗ предусматривал для физических лиц альтернативный порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - в комиссии по рассмотрению соответствующих споров или в суде, тогда как для юридических лиц соблюдение досудебного порядка урегулирования спора путем обращения в комиссию являлось обязательным (статья 24.18.).

С 01.01.2017 г. (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ, который исходит из универсальной - независимо от субъекта оспаривания - альтернативной модели: результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не являлось обязательным (части 1, 3 статьи 22).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и Федеральным законом № 237-ФЗ, с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения), осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, т.е. после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Данное толкование приведенных норм согласуется с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021).

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Республики Дагестан от 02.02.2022 г. № 12 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» установлено, что датой перехода к новому порядку установления кадастровой стоимости в размере рыночной является 15.02.2022 г.

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом, в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях реализации Закона о государственной кадастровой оценке постановлением Правительства Республики Дагестан от 29.11.2016 г. № 362 «О преобразовании Государственного унитарного предприятия «Дагтехинвентаризация» в Государственное бюджетное учреждение Республики Дагестан «Дагестанское бюро по технической инвентаризации и кадастровой оценке», образовано ГБУ РД «Дагтехкадастр», одной из основных целей деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Дагестан.

ГБУ РД «Дагтехкадастр» наделено полномочиями на территории Республики Дагестан по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона № 237-ФЗ).

Таким образом, с вышеуказанной даты – 15.02.2022 г. – на территории Республики Дагестан рассмотрение заявлений физических и юридических лиц об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в силу положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, осуществляет ГБУ РД «Дагтехкадастр».

Материалами дела установлено, что административный истец ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19878 +- 49 кв.м., расположенного по адресу Республика <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – среднеэтажная жилая застройка (4-5 этажей), спорт (спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, площадки для занятия спортом и физкультурой).

Решением Верховного Суда Республики Дагестан от 21 сентября 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2022 г., рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 26 февраля 2018 г. была установлена в размере 46166000 руб.

По результатам проведенной государственной кадастровой оценки в отношении данного объекта недвижимости актом АЗУ-05/2023-000239 от 29.04.2023 г. установлена кадастровая стоимость в размере 196285 487, 7 руб. по состоянию на 01.01.2022 г., внесенная в единый государственный реестр недвижимости 20.05.2023 г. и подлежащая применению с 01.01.2023 г., что следует из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости от 19.06.2023 г. № КУВИ-001/2023-141369730.

В соответствии с порядком, предусмотренным ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, 7 августа 2023 г. административный истец обратился в ГБУ РД «Дагтехкадастр» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости – 25521 000 руб. по состоянию на 31 июля 2023 г., т.е. в размере, определенном отчетом об оценке № 18/23 от 31.07.2023 г., составленного оценщиком ФИО7

Решением ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 30 августа 2023 г. № 11.17исх-ГКО-2037 в удовлетворении данного заявления отказано в связи с нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Не согласившись с вышеуказанным решением, административный истец в порядке, предусмотренном частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в суд с настоящим административным иском о признании принятого по его заявлению решения незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 25521 000 руб.

Являясь собственником вышеуказанного земельного участка, административный истец обладает правом на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку несет обязанность по уплате земельного налога.

Оценивая заявленные административные исковые требования в части признания незаконным решения ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 30 августа 2023 г. № 11.17исх-ГКО-2037, суд приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1, бюджетным учреждением в оспариваемом по делу решении указано на допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения положений федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по мнению бюджетного учреждения, выводы отчета вводят в заблуждение и допускают неоднозначное толкование полученных результатов.

Исследовав представленный в суд отчет об оценке, суд считает выводы оспариваемого по делу решения бюджетного учреждения о несоответствии отчета положениям законодательства об оценочной деятельности обоснованными.

Допущенные оценщиком при проведении оценки нарушения требований п.10, подп. «д» п.22 ФСО № 7, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения, выразившиеся в использовании несопоставимых по ценовому критерию аналогов, ошибочном использовании сегмента индивидуального жилищного строительства, отличающегося от объекта оценки, не опровергнутые административным истцом, не позволяют, по мнению суда, признать отчет доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки.

В этой связи, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое по делу решение ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 30 августа 2023 г. № 11.17исх-ГКО-2037 является обоснованным, в связи с чем, в удовлетворении административного иска в части признания этого решения незаконным следует отказать.

Разрешая административные исковые требования в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующему.

В связи с недостатками представленного в суд отчета об оценке, судом назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 31 июля 2023 г., т.е. на дату, по состоянию на которую была проведена оценка оценщиком в отчете об оценке.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 209-с/2023 от 29.01.2024 г., проведенной экспертом ООО «Северо-Кавказское экспертное учреждение «Феникс» ФИО8, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, <адрес>, уч. Б, В, по состоянию на <дата> составляет 146525000 руб.

В письменных возражениях представитель административного истца ФИО14 указал, что объект оценки расположен в неразвитом пригороде Махачкалы - поселке Красноармейск, в то время как объекты аналоги в существенно выгодных локациях, в частности, аналог № 3 – в самом активно развивающемся и имеющем максимальную туристическую привлекательность районе города - мкр. Ипподром; аналог № 1 имеет железнодорожную ветку и вид разрешенного использования – под многоэтажную застройку, однако объект оценки не имеет железнодорожной ветки и имеет иной вид разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка, спорт, однако корректировки на эти различия не применены.

В обоснование своих доводов представителем административного истца представлена в суд рецензия специалиста оценщика ООО «ИМА-КОМ» ФИО9 № 8 от 29.03.2024 г., в которой указывается о нарушении экспертом требований п.20 ФСО № 7, п.п. 1, 2, 10 ФСО № 5, а само заключение – составленным с нарушением законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» также заявил о несогласии с заключением судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Феникс» ФИО8, представил акт проверки экспертного заключения от 01.04.2024 г. № 64, в котором указано о нарушении экспертом подп. «б» п.22 ФСО № 7 ввиду различий по виду разрешенного использования объекта оценки (среднеэтажная жилая застройка) и аналогами № 1 и № 2 (промназначение).

Давая оценку экспертному заключению и доводам представителей сторон, судом установлено, что из заключения эксперта следует, что при оценке рыночной стоимости им применен сравнительный подход методом сравнения продаж, в качестве объектов-аналогов использованы три земельных участка, вид разрешенного использования которых эксперт принял как многоэтажная жилая застройка.

Между тем данный вывод не основан на материалах дела, поскольку из содержания объявлений, приобщенных к экспертному заключению, усматривается, что аналоги № 1 и № 2 являются объектами промышленного назначения.

Кроме того, ни один из вышеуказанных видов использования не соответствует объекту оценки, поскольку согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, являющийся объектом оценки, имеет вид разрешённого использования - среднеэтажная жилая застройка (4-5 этажей), спорт (спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, площадки для занятия спортом и физкультурой).

Кроме того, из содержания объявления о продаже объекта-аналога № 1 следует, что данный объект имеет железнодорожную ветку, отсутствующую у объекта оценки.

В нарушение положений п.22 ФСО № 7 указанные обстоятельства экспертом оставлены без внимания, соответствующие корректировки на данные элементы сравнения не применены, а также не обоснован отказ от их применения. В заключении также отсутствует какое-либо обоснование отнесения объектов, использованных в качестве аналогов, к окраине города (аналог № 1), зоне автомагистрали (аналог № 2), многоквартирной жилой застройке (аналог № 3).

В связи с изложенным, наличием возражений обеих сторон против принятия данного заключения в качестве допустимого доказательства, и наличием у суда сомнений в обоснованности экспертного заключения, судом по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 18.03.2025 г. № 1307-Э/2025, проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 31.07.2023 г. составляет 126464 000 руб.

В соответствии с п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»). Одним из элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подп. «е»). При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подп. «д»).

Как усматривается из заключения вышеуказанной повторной судебной экспертизы от 18.03.2025 г. № 1307-Э/2025, проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», в заключении указано, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № (аналог № 2) и земельного участка с кадастровым номером № (аналог № 4) является многоэтажная жилая застройка (9-20) этажей, в связи с чем экспертом применена понижающая корректировка в отношении указанных аналогов в размере 25%.

Между тем из истребованной судом выписки из ЕГРН, договора купли-продажи от 21 октября 2023 г., а также письма ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 25.06.2025 г. № 11.17исхГКО-1229/2025 следует, что на дату предложения – июль 2023 г. земельный участок с кадастровым номером № (аналог № 2) имел вид разрешенного использования – подсобное хозяйство, а земельный участок с кадастровым номером № (аналог № 4) имел вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Суд учитывает, что вид разрешенного использования является одним из важных ценообразующих факторов, существенным образом влияющий на рыночную стоимость земельного участка.

При этом, исходя из различий между объектом оценки и объектами-аналогами по данному элементу сравнения, применение соответствующей корректировки на данный элемент сравнения могло существенно повлиять на результаты оценки.

Представитель административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» также заявил о несогласии с заключением повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», представил в суд акт проверки экспертного заключения от 16.05.2025 г. № 33, в котором указано о нарушении экспертом подп. «д», «е» п.22 ФСО № 7, существенном различии аналогов от объекта оценки.

В связи с изложенным и ввиду сомнений в обоснованности экспертного заключения, судом по ходатайству представителя административного ответчика ГБУ РД «Дагтехкадастр» назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 15.09.2025 г. № 01-09-08/25, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО11, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 31.07.2023 г. составляет 98734026 руб.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. 84 КАС РФ, суд считает его выводы обоснованными, в связи с чем признает его допустимым и достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Установленная судебным экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, согласование результатов оценки и содержащиеся в заключении расчеты не вызывают у суда сомнений в их объективности. Экспертом проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта исследования. Изложенная в заключении последовательность определения стоимости объекта исследования понятна, а приведенные расчеты позволяют понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных экспертом методов объекту исследования и определяемому виду стоимости (рыночной), эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение проведенной по делу судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28), если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Однако административными ответчиками правильность повторной судебной экспертизы не опровергнута. Содержащиеся в акте проверки экспертного заключения замечания ГБУ РД «Дагтехкадастр» о том, что эксперт вместо использования земельных участков, относящихся к сегменту «отдых (рекреация)», привел в качестве объектов-аналогов объекты из другого сегмента рынка (производство и ИЖС), не свидетельствуют об ошибочности выводов судебного эксперта.

Из заключения усматривается, что при определении рыночной стоимости эксперт применил метод сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, обосновав отказ от применения иных подходов. Для возможности проведения анализа экспертом был использован массив объявлений из архива сайта www.avito.ru, иных интернет ресурсов. В результате произведенного анализа экспертом было выявлено 25 предложений, в которых указано местоположение объекта, позволяющее установить населенный пункт, вид использования, площадь, иные необходимые характеристики. По результатам исследования экспертом проведена выборка предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с объектом оценки, в результате которой отобраны для сравнения 5 наиболее сопоставимых предложений. Различия, существующие между объектами-аналогами и оцениваемым земельным участком, в том числе по виду использования, откорректированы путем внесения поправок к цене сопоставимых участков, применены, в частности, корректировки на торг - 12,9%, на вид использования - 18% (аналоги № 1 и № 5) и - 10% (аналоги № 2, № 3, № 4), на площадь от – 5,88% до - 24,09%, что не свидетельствует о нарушении методологии оценки и предусмотрено п.22 ФСО № 7. Заключение содержит подробное описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, приведен порядок их отбора для проведения расчетов, в таблице N 8 приведена схема согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Довод представителя административного ответчика о том, что исходя из того, что объект оценки имеет несколько видов разрешенного использования, эксперту следовало произвести анализ наиболее эффективного использования, также не свидетельствуют об ошибочности выводов судебного эксперта, поскольку при оценке эксперт руководствовался положениями п.20 ФСО № 7, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, помимо указания на среднеэтажную жилую застройку спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - спорт (спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, площадки для занятия спортом и физкультурой), а также установив, что на дату оценки на оцениваемом земельном участке имеется оборудованное футбольное поле и объекты капитального строительства – оздоровительные комплексы, эксперт обоснованно отнес рассматриваемый земельный участок к классу «Отдых (рекреация), код 5.0, содержание которого включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 (Спорт) - 5.5 справочника.

Судом проверены данные обстоятельства, истребовав выписки из ЕГРН, из которых усматривается, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости: спортивно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером №, спортивно-оздоровительный комплекс с кадастровым №, спортивно-оздоровительный комплекс с кадастровым номером №, газификация МКР «ДОСААФ» с кадастровым номером №, водопровод МКР «ДОСААФ» с кадастровым номером №.

Выписками из ЕГРН, материалами реестровых дел, истребованных из ППК «Роскадастр», а также письмом ГБУ РД «Дагтехкадастр» от 05.11.2025 г. № 11.17исхГКО-2235/25 подтверждается, что вышеуказанные спортивно-оздоровительные комплексы были возведены задолго до даты оценки на основании соответствующих разрешений на строительство, и их кадастровая стоимость определялась бюджетным учреждением исходя из указанных наименований объектов.

В силу п. 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Суд принимает во внимание, что заключение повторной судебной экспертизы от 15.09.2025 г. № 01-09-08/25, проведенной экспертом ООО «Русэксперт» ФИО11, этим положениям соответствует, выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. В заключении приведены ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с изложенным суд не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства представителей административных ответчиков о назначении по делу повторной четвертой по счету судебной экспертизы и считает доводы административного истца подтвердившимися и подлежащими удовлетворению, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 15.09.2025 г. № 01-09-08/25 в размере 98734026 руб.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения административного истца с заявлением в бюджетное учреждение, то есть 07.08.2023 г.

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ, эксперты и специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, с учётом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

По смыслу закона, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: соотношение размера судебных расходов, понесённых административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости; укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В соответствии с вышеуказанными разъяснениями и правовой позицией, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ в связи с жалобами гражданки ФИО12 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», учитывая, что разница между оспариваемой истцом кадастровой стоимостью объекта недвижимости (196285 487, 7 руб.) и установленной судом его рыночной стоимостью (98734 026 руб.) составляет 49,69 %, т.е. укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, суд приходит к выводу, что при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к принадлежащему административному истцу на праве собственности объекту недвижимости не было допущено ошибок, повлекших нарушение прав и законных интересов административного истца, в связи с чем, судебные расходы, понесенные административным истцом при рассмотрении дела, подлежат отнесению на него.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 г., в силу части 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из вышеизложенного следует, что требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которое по настоящему делу удовлетворено, не носит самостоятельного характера и потому не влияет на порядок распределения между сторонами судебных расходов.

Поскольку в удовлетворении заявленного по делу основного требования об оспаривании решения бюджетного учреждения судом отказано, то в соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ, расходы на проведение судебной экспертизы также должны быть возложены на административного истца.

Судебные оценочные экспертизы проводились по настоящему делу с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, в связи с чем расходы по проведению судебных экспертиз подлежат отнесению на административного истца.

Экспертной организацией ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» заявлено об оплате расходов за проведение судебной экспертизы в размере 65 000 руб., представлена соответствующая калькуляция с обоснованием действительной стоимости, в которой содержится информация об объёме произведенной экспертом работы и ее финансово-экономическом обосновании; с ней суд соглашается в части, учитывая, что стоимость экспертного часа, указанная в калькуляции, не превышает стоимости экспертного часа, установленного для государственного экспертного учреждения, заявленная сумма не превышает среднюю стоимость оплаты за проведение аналогичных экспертиз в регионе.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 31.07.2023 г. в размере его рыночной стоимости 98734026 (девяносто восемь миллионов семьсот тридцать четыре тысяча двадцать шесть) руб. В удовлетворении требований в остальной части отказать. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 07.08.2023 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную по делу судебную экспертизу 65000 руб.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда составлено 20 ноября 2025 г.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А. Хавчаев