Судья Макарова Т.А. УИД 39RS0010-01-2021-003193-56

дело № 2-252/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-3195/2023

12 сентября 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

при секретаре Пчельниковой В.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференцсвязи гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО12 на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года по иску ФИО12 к ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО12 – Бруно Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО15, ФИО13 – ФИО17, принявшей участие в суде апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи, полагавшей решение суда законным и обоснованным, аппеляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО12 обратился в суд с иском, указав, что 20 января 1998 года между ним и собственником участка с КН № ФИО1 был заключен договор аренды, по условиям которого указанный участок из земель сельскохозяйственного назначения был предоставлен ФИО12 в аренду сроком на 49 лет, то есть до 19 января 2047 года.

Указанный договор зарегистрирован в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

С момента заключения такого договора и по настоящее время ФИО12 использует участок по назначению, ведет на нем деятельность крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции.

В конце 2020 года истцу стало известно, что в отношении указанного участка были проведены кадастровые работы, в результате которых в 2014 году исходный участок был снят с кадастрового учета в связи с его разделом на два земельных участка с КН № и №, который позже был разделен на три земельных участка с КН №, № и №.

22 марта 2021 года истец обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлениями о внесении записей об обременениях четырех участков, образованных из исходного земельного участка с КН №, договором аренды от 20 января 1998 года, заключенным с ФИО18

В проведении соответствующих регистрационных действий ему было отказано со ссылкой на необходимость заключения новых договоров аренды, заключенных на прежних условиях с новыми собственниками земельных участков.

Согласно сведениям из ЕГРН, собственниками образованных земельных участков являются: ФИО13 – участок с КН №, ФИО14 - участок с КН №, ФИО15 - участок с КН №, ФИО16 - участок с КН №.

1 февраля 2021 года истцом в адрес ответчиков направлено предложение заключить договоры аренды земельных участков, которое осталось без соответствующего разрешения.

Ссылаясь на положения ст.ст. 421, 445, 617 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, указывая на то, что ответчики уклонились от обязанности заключить договор аренды земельного участка, истец просил разрешить спор в судебном порядке.

20 апреля 2022 года Гурьевским районным судом Калининградской области постановлено решение об отказе в иске.

С решением суда не согласился истец ФИО12, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене судебного акта и удовлетворении иска.

Настаивает на своей позиции, изложенной в иске о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков.

Обращает внимание, что фактическим пользователем земельных участков является истец, от новых собственников никаких уведомлений о переходе к ним права собственности в адрес истца не поступало.

Считает, что договор аренды, заключенный в 1998 году в отношении земельного участка с КН № не прекратил свое действие, срок аренды не истек, и действие данного договора распространяется в отношении всех участков, которые были образованы путем раздела исходного.

Считает, что смена собственников участков, проведение кадастровых работ в отношении исходного участка, не влечет изменение или расторжение договора аренды участка, заключенного между истцом и ФИО18 в 1998 году.

С апелляционной жалобой не согласились ответчики ФИО13, ФИО14, ФИО15, в представленных суду возражениях они просят оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Позиция ответчиков сводится к тому, что при оформлении прав как в отношении исходного участка, так и в отношении новых участков, никаких обременений, ограничений в виде аренды по представленному истцом договору зарегистрировано не было. Считают себя добросовестными приобретателями участков и не согласны заключать какие – либо сделки с принадлежащими им участками в пользу истца ФИО12

Кроме того, ответчики обращают внимание на редакцию п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, на которую ссылается истец. В случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договора аренды образуемого или измененного участка на прежних условиях. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015 года.

Также обращают внимание на то, что прежний собственник исходного участка ФИО18 не поставила их в известность о том, что ранее она заключила договор аренды участка с ФИО12

Ответчик ФИО13 ссылается на то, что самостоятельно использует принадлежащий ему участок, зарегистрирован в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляет свою деятельность открыто.

На спорных участках ответчиками произведено технологическое присоединение сетевой организацией, энергопринимающих устройств, в отношении участков проводились и проводятся работы по обработке растений, сев многолетних трав.

Ответчик ФИО15 намерен изменить вид разрешенного использования участка, планируется осуществление деятельности по выращиванию лекарственных и ягодных растений.

Также в возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО13 указывает, что истец не предпринял мер, направленных на государственную регистрацию договора аренды. Приводит положения ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Требование о государственной регистрации договора предусмотрено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО12 – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 апреля 2023 года указанное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменяя судебный акт, суд кассационной инстанции указал на нарушение и неправильное применение судами норм материального права.

Судом кассационной инстанции было обращено внимание на то, что в соответствии с п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, без проведения торгов.

Согласно выводам суда кассационной инстанции, при рассмотрении настоящего спора судами не было учтено, что данная норма, как и нормы Гражданского кодекса РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Суд кассационной инстанции посчитал заслуживающими внимание доводы стороны истца о его праве при установленных по делу обстоятельствах, на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков с ответчиками на тех же условиях.

Ссылаясь на необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства, а также на необходимость проверки и оценки фактических обстоятельств дела в пределах доводов апелляционной жалобы, суд кассационной инстанции, отменяя судебный акт суда апелляционной инстанции, направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело принято к производству суда апелляционной инстанции, назначено его рассмотрение.

В суд апелляционной инстанции явился представитель ФИО12 – Бруно Е.В.

Представитель ФИО15, ФИО13 – ФИО17 приняла участие в рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи.

Иные участники судебного процесса в суд апелляционной инстанции не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 20 января 1998 года истцом ФИО12 были заключены три договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированных в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству:

- договор аренды № 911 с ФИО4. в отношении земельного участка с КН №, площадью 6,0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции,

- договор аренды № 914 с ФИО3. в отношении земельного участка с КН №, площадью 6,0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции,

- договор аренды № 912 с ФИО2. в отношении земельного участка с КН №, площадью 6,0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции.

Срок договоров аренды земельных участков – 49 лет, то есть до 2047 года.

По обращению истца в сведения ЕГРН 18 февраля 2021 года внесены данные об обременении земельных участков с КН № и № правом аренды.

В отношении участка с КН № внести соответствующие сведения не представилось возможным, поскольку указанный участок был снят с кадастрового учета в результате прекращения права общей долевой собственности на него и образования новых участков.

Судом также установлено, что после заключения с ФИО12 договора аренды земельного участка с КН №, указанный участок был отчужден его собственником ФИО5 в пользу ФИО7 по договору дарения, заключенному 23 мая 2005 года.

В 2008 году ФИО6 В.Ю. распорядился участком в пользу ФИО13, заключив с последним 14 марта 2008 года договор дарения участка.

В дальнейшем, в 2009 году ФИО13 распорядился участком следующим образом: ФИО15, ФИО14 и ФИО16 были подарены по 1/6 доли каждому. Оставшаяся доля участка была оставлена в собственности ФИО13

В 2014 году в судебном порядке был произведен выдел доли в натуре и прекращено право общей долевой собственности.

21 ноября 2014 года Гурьевским районным судом Калининградской области был разрешен гражданский спор по иску одного из долевых собственников указанного участка.

Заявлены требования о прекращении права общей долевой собственности и выделении в натуре долей земельного участка.

По делу принято решение о прекращении общей долевой собственности ФИО13, ФИО15, ФИО14, ФИО16 на земельный участок с КН № площадью 60 000 кв.м.

Из указанного исходного участка была выделена доля ФИО13 размером 20 000 кв.м. и на образованный участок за ФИО13 признано право собственности.

Также были выделены доли остальных долевых собственников из оставшегося участка размером 40 000 кв.м. в следующем порядке: ФИО15 – ? доли, ФИО14 – ? доли, ФИО16 – 2/4 доли.

Земельный участок с КН № был снят с кадастрового учета 21 ноября 2014 года на основании указанного выше решения суда.

За счет выделенной доли размером 20 000 кв.м. был образован участок с КН №. Право собственности на участок зарегистрировано за ФИО13 27.10.2014 (том № 1 л.д. 68).

За счет выделенной доли размером 40 000 кв.м. был образован участок с КН №, который в 2015 году был разделен на три самостоятельных участка: на участок с КН №, №, № (том № 1 л.д. 61 - 93).

02 ноября 2015 года в ЕГРН внесена запись о правах на участки: право собственности на участок с КН № зарегистрировано за ФИО14, право собственности на участок с КН № – за ФИО15, право собственности на участок с КН № – за ФИО16

Как следует из материалов настоящего гражданского дела, спор возник в отношении образованных земельных участков, составляющих ранее единый земельный участок с КН №, переданный в аренду в 1998 году ФИО12

Полагая, что отчуждение исходного участка в пользу других лиц, его раздел и образование новых участков не прекращает прав по договору аренды, заключенному с прежним собственником исходного участка с КН № ФИО8. и право аренды распространяется на вновь образованные участки, истец ФИО12 обратился с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по Калининградской области о внесении записей об обременениях четырех участков, образованных из земельного участка с КН №, договором аренды от 20 января 1998 года.

2 апреля 2021 года государственными регистраторами были приняты решения о приостановлении до 30 июня 2021 года осуществления государственной регистрации прав на основании п.5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» №218 от 13 июля 2015 года. Указано на то, что договор аренды был заключен 20 января 1998 года с ФИО9. в отношении земельного участка с КН №, который в 2014 году снят с кадастрового учета в результате его раздела на земельный участок с КН № (снят с учета 3 ноября 2015 года и образованы путем раздела участки с КН №, №, №) и №. Рекомендовано со ссылкой на ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в течение срока приостановления представить новые договоры аренды, заключенные на прежних условиях с собственниками заявленных земельных участков.

В связи с тем, что в период приостановления срока государственной регистрации дополнительные документы заявителем не были представлены, с заявлением о приостановлении государственной регистрации на срок до шести месяцев заявитель также не обращался, 30 июня 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области истцу было отказано в государственной регистрации прав.

Указанные выше решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области были обжалованы ФИО12 в судебном порядке, решением суда от 14 сентября 2021 года требования иска оставлены без удовлетворения. Решение суда в вышестоящие инстанции обжаловано не было.

В связи с изложенным выше, ФИО12 обратился в суд с настоящим иском, и ссылаясь на положения ст. 617 Гражданского кодекса РФ, положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, а также на отказ новых собственников участков заключить с ним новые договоры аренды в отношении участков, образованных из исходного участка, предоставленного в 1998 году в аренду на 49 лет, просил обязать каждого собственника участка заключить с ним договор аренды на условиях договора аренды 1998 года.

В соответствии с п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив изложенные выше обстоятельства, не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска, указав, что приведенные выше положения Земельного кодекса РФ в данном случае не применимы, поскольку договор аренды земельного участка ФИО12 был заключен не с ответчиками по настоящему делу, а с прежним собственником ФИО10., с новыми собственниками договор аренды участка не заключался.

Кроме того, судом первой инстанции было обращено внимание на то, что согласно прежним условиям договора аренды земельного участка, на которых настаивает истец, арендная плата внесена прежнему собственнику единовременно за весь период срока аренды земельного участка, что исключает возможность новых арендодателей на получение платы по договору аренды земельного участка.

Суд первой инстанции посчитал, что возложение на ответчиков обязанности заключить с ФИО12 договор аренды на указанных условиях противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса РФ, указав также, что ни нормами Гражданского кодекса РФ, ни иными законами не предусмотрена обязанность ответчиков заключить с истцом договор аренды земельного участка. Кроме того, позиция суда первой инстанции сводилась к тому, что намерение арендатора заключить договор аренды земельного участка с новым собственником участка не означает, что у нового собственника возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду, тем более ввиду его неосведомленности о наличии арендных правоотношений в связи с отсутствием в ЕГРН сведений об обременении земельного участка.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда, находит его неправильным, постановленным при неверном применении норм материального права.

В соответствии с п.1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, между истцом ФИО12 и ФИО18 был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, договор исполнялся с даты его заключения и по настоящее время ФИО12 использует участок по производству сельскохозяйственной продукции. Незаключенным или недействительным договор аренды в судебном порядке не признавался.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в момент заключения договора аренды, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ними в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 ГК РФ.

Согласно статье 6 указанного Федерального закона, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона права на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Договор аренды земельного участка, заключенный между ФИО12 и ФИО11 был зарегистрирован в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 912 от 20.01.1998 года.

Таким образом, регистрация указанного договора являлась подтверждением государственной регистрации сделки и не требовала последующего подтверждения в органах ЕГРП, ЕГРН.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (п. 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, при изменении исходного земельного участка, арендатор сохраняет свое право аренды и имеет право на заключение нового договора аренды на преобразованный (измененный) земельный участок на прежних условиях, согласованных в ранее заключенном договоре аренды.

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Данная норма, а также нормы Гражданского кодекса РФ не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно п. 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Применительно к спорным правоотношениям, понуждение к заключению новых договоров аренды является допустимым, поскольку обязанность арендодателя по заключению нового договора аренды вытекает из положений п. 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, то есть предусмотрена законом.

При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО12, заключив договор аренды исходного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и фактически исполняя условия договора с 1998 года, имеет право на заключение с ответчиками договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на тех же условиях, а ответчики, собственники спорных участков не вправе отказать ему в заключении соответствующих договоров в отношении спорных участков, образованных из исходного участка, ранее переданного истцу на основании договора аренды 20.01.1998 года.

При установленных по делу обстоятельствах, на основании изложенных выше норм права, у суда первой инстанции не имелось оснований к отказу в удовлетворении иска ФИО12

Ходатайство стороны ответчика об исключении из числа доказательств предоставленных стороной истца документов по осмотру земельных участков апелляционным судом отклоняется, поскольку само по себе несогласие стороны, участвующей в деле, с данными документами не может являться основанием для их признания недопустимым доказательством.

Позиция стороны ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, судом апелляционной признается ошибочной.

Исковая давность к спорным правоотношениям не подлежит применению на основании статьи 208 ГК РФ.

В соответствии с абзацем пятым указанной нормы исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Принятое по делу решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым иск ФИО12 удовлетворить.

Возложить на ФИО13 обязанность заключить с ФИО12 договор аренды в отношении земельного участка с КН № на условиях договора аренды от 20.01.1998, зарегистрированного в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 912 от 20.01.1998 года, заключенного между ФИО18 и ФИО12.

Возложить на ФИО14 заключить с ФИО12 договор аренды в отношении земельного участка с КН № на условиях договора аренды от 20.01.1998, зарегистрированного в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 912 от 20.01.1998 года, заключенного между ФИО18 и ФИО12.

Возложить на ФИО15 заключить с ФИО12 договор аренды в отношении земельного участка с КН № на условиях договора аренды от 20.01.1998, зарегистрированного в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 912 от 20.01.1998 года, заключенного между ФИО18 и ФИО12.

Возложить на ФИО16 заключить с ФИО12 договор аренды в отношении земельного участка с КН № на условиях договора аренды от 20.01.1998, зарегистрированного в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 912 от 20.01.1998 года, заключенного между ФИО18 и ФИО12.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи