УИД 50OS0<данные изъяты>-83
Дело <данные изъяты>a-139/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 июня 2023 года <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Александровой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
<данные изъяты> (далее административный истец) обратилась в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости, нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.
С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.
Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования, просила стоимость определить по отчету об оценке, с выводами эксперта не согласился, принесена рецензия, полагала необходимым назначение дополнительной судебной экспертизы в виду установленных нарушений в заключении эксперта.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» заключение эксперта не оспаривали, принятие решения оставили на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено и следует из материалов административного дела, что административному истцу с 2017 года принадлежит на праве собственности объект недвижимости, нежилое здание, площадью 2442.1 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>,. что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
В отношении названного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на <данные изъяты> в размере по 74 608 313.44 рублей, которая утверждена Актом ГБУ МО Центр кадастровой оценки <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца, как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец <данные изъяты> обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, был представлен отчет об оценке <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «ОК ЛИК» от <данные изъяты>, в котором по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость объекта определена в размере 59 961 000.00 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
По представленному заключению эксперта <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта по состоянию на <данные изъяты> составила 72 885 492.00 рублей.
Согласно заключению эксперта при ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «ОК Лик».
При этом суд находит, что государственный эксперт <данные изъяты> О.Ю., проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперт позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключения судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющем соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявили предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» дополнительное экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
С заключением эксперта не согласился представитель административного истца и в подтверждение своих доводов представил рецензию, подготовленную частнопрактикующим оценщиком <данные изъяты> И.С.
В опровержение достоверности экспертного заключения в рецензии специалистом указано на отсутствие со стороны эксперта осмотра оцениваемого объекта, не соглашается с характеристикой эксперта населенного пункта д. <данные изъяты> как райцентр с развитой промышленностью; полагает, что к аналогу <данные изъяты> необходимо было применить корректировки на торг; рецензент также полагает, что применение при расчете корректирующих коэффициентов «Справочника оценщика недвижимости -2020. Офисно-тиороговая недвижимость и сходные типы объектов. Том1» Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки ФИО1 является не корректным, так как он отражает значение после даты оценки. Не объяснено применение корректировки на площадь. Полагает наличие противоречивой информации относительно этажности объекта аналога <данные изъяты>.
Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебная рецензия, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.
Вместе с тем, представленная рецензия изучена государственным экспертом <данные изъяты> О.Ю.и в ответах направленных суду выражено несогласие с доводами в ней изложенными.
Так эксперт указала, что объект оценки и объекты-аналоги охарактеризованы в ходе исследования как наиболее близкие к «Райцентру с развитой промышленностью» в связи с чем, корректировку на статус населенного пункта не введена, поскольку все подобранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по данному признаку.
Учитывая неравномерность границ <данные изъяты> и прямое соседство д. <данные изъяты> с границами <данные изъяты>, эксперт счел местоположение подобранных объектов-аналогов, которые находятся в микрорайоне <данные изъяты>, в сопоставимым. Также эксперт правомерно учел, что все объекты имеют приблизительно одинаковое удаление от центра <данные изъяты>. Корректирующие коэффициенты на статус населенного пункта в справочнике ФИО1 приведены в среднем для России. Объект оценки расположен на территории ближайшего Подмосковья, что требует детального изучения локального местоположения. В ходе анализа местоположения, было выявлено: границы <данные изъяты> неравномерно распределены на местности (скриншот карты); д. <данные изъяты> граничит с частью <данные изъяты>; <данные изъяты> и д. <данные изъяты> по местоположению относятся к населенным пунктам в ближайших окрестностях областного центра.
Поскольку исследование проводилось на ретроспективную дату – как верно указал эксперт осмотр объекта недвижимости с кадастровым номером нс требовался, о чем в Заключении указано на стр.21.
Как следует из объявления у аналога <данные изъяты> продавцом не предусмотрено снижение цены. Предположения рецензента о том, к чему бы привели переговоры потенциального покупателя и продавца, не могут быть приняты и учтены в расчетах.
Эксперт действительно использует «Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Том 1» Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Приволжский центр финансового консалтинга и оценки под руководством ФИО1 в котором, на стр. 62 указан временной период обработки данных экспертного опроса, полученных для характеристики рынка, и именно: конец, 2019 года. Таким образом, справочник отражает значения коэффициентов до даты оценки и значение в указанной части правомерно экспертом не принято.
В опровержение доводов рецензента эксперт указал, что на стр 41 заключения применена корректировка на площадь к аналогу <данные изъяты>.проверить правильность применения указанной корректировки представляется возможным совершив математические действия, подставив в указанную формулу соответствующее значение.
В объявлении объекта-аналога <данные изъяты> на фотографии представлено двухэтажное здание, площадь первого этажа которого равна площади второму. Также в объявлении представлен план, где видно, что первый этаж идентичен по площади второму. Соответственно, эксперт в расчетах произвел деление общей площади здания на два. В объявлении объекта-аналога <данные изъяты> указано, что здание трехэтажное, так как в объявлении не написано, какая площадь у каждого этажа в здании, эксперт произвел деление площадь пропорционально этажности здания.
Как верно указал рецензент, экспертом использован справочник по состоянию на 09.01.2020г, поскольку данный справочник отражает информацию после даты оценки.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключений судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел, а стороны не просили.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление <данные изъяты>, поданное в суд <данные изъяты>, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости объекта недвижимости, нежилого здания, площадью 2442.1 кв. метров, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, по состоянию на <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 72 885 492.00 рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В окончательной форме 13.06.2023г.
Судья М.Ю. Елизарова