Дело № 2-812/2022
(24RS0040-02-2022-000420-45)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Норильск 03 октября 2022 г.
Норильский городской суд (в районе Талнах) Красноярского края в составе председательствующего судьи Григорица С.Н.,
при секретаре судебного заседания Мамедовой Э.М.,
с участием истца ФИО1,
соистца ФИО2,
представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-812/2022 по иску ФИО1, ФИО2 в лице представителя ФИО6 к ФИО3, ФИО4 о взыскании суммы задатка по договору купли-продажи объекта недвижимости, понесенных убытков и судебных расходов,
установил:
ФИО1 в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности № от 24 марта 2022 г. (т.1 л.д.30), обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО3 и ФИО4 о взыскании суммы задатка в размере 100000 рублей по предварительному договору продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, от 26 декабря 2020 г., расходов, понесенных за проведение оценки объекта недвижимости в размере 60000 рублей, расходов, понесенных за риэлторские услуги в размере 79000 рублей, нотариальных расходов в размере 20000 рублей, расходов, понесенных за риэлторские услуги в размере 79000 рублей, судебных расходов в размере 29763 рубля 30 копеек, из них оплата по договору 01/04 от 01 апреля 2022 г. – 18000 рублей, направление телеграммы – 1461 рубль 30 копеек, почтовые расходы – 512 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9790 рублей.
Требования мотивированы тем, что 26 декабря 2021 г. между ФИО1 и ФИО3, ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) в рамках программы ипотечного кредитования, согласно п.п. 1.1, 1.4 которого стороны обязались встретиться до 20 марта 2022 г. в отделении ПАО Сбербанк по адресу: <адрес>, и подписать в письменной нотариально заверенной форме основной договор купли-продажи о передаче недвижимого имущества трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 66,1 кв. м, кадастровый (или условный) №. В соответствии с п.п.2.1 стоимость объекта недвижимости (квартиры) определена в 3900000 рублей с учетом мебели и бытовой техники, находящейся в квартире. Цена являлась окончательной и не подлежащей изменению в одностороннем порядке. Истец обязательства по договору выполнил в полном объеме. Вместе с тем, ответчики по настоящее время не исполнили возложенные на них обязательства, неоднократно нарушали условия настоящего договора. По вине ответчиков истец не смог своевременно сдать необходимый пакет документов в Банк для согласования объекта недвижимости и выполнить обязательства, предусмотренные п. 1.1, 1.4 настоящего договора, поскольку при заключении договора ответчики скрыли, что квартира находится в аресте с 2015 г., чем был нарушен п.3.3 договора. Истец оказал содействие по установлению причин наложения ареста на квартиру и их устранение, при этом ответчики бездействовали. Кроме того, в нарушение п.2.1 договора ответчики отказались продавать квартиру за согласованную ранее цену. 24 марта 2022 г. истец направил досудебную претензию ответчикам, в которой просил выплатить в рамках ст.381 ГК РФ двойную сумму задатка в размере 100000 рублей; возместить убытки, понесенные по проведению оценки объектов недвижимости, в размере 60000 рублей; оплатить услуги агента в размере 79000 рублей; возместить нотариальные расходы в размере 20000 рублей; возместить в рамках ст.15 ГК РФ упущенную выгоду в размере 400000 рублей, которая осталась без исполнения. Ответчики не отвечают на звонки, отказываются от заключения основного договора купли-продажи. Кроме того, на момент заключения договора ответчики знали, что квартира должна была приобретаться за счет кредитных средств (ипотечный кредит, одобренный ПАО Сбербанк до 25 марта 2022 г. по ставке 9,5 % годовых), а на сегодняшний день ставка возросла до 23 %, что является упущенной выгодой. Продлить срок предыдущего одобрения невозможно, а новая заявка может быть не одобрена Банком. В связи с безответственностью ответчиков у истца прошел срок для использования кредитных (ипотечных) средств для приобретения указанного выше объекта недвижимости, но несмотря на указанные обстоятельства истец согласна была купить квартиру за оговоренную ранее сумму после снятия обременения, однако ответчик отказался.
11 июля 2022 г. от ФИО2 в лице представителя ФИО6, действующей на основании доверенности № от 24 марта 2022 г. (л.д.30), поступило заявление о вступлении в дело в качестве соистца, а также в порядке ст.39 ГПК РФ - уточнение исковых требований ФИО1 и ФИО2, в котором просят взыскать с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 100000 рублей, расходы за проведение оценки объекта недвижимости в размере 60000 рублей, расходы по оплате риэлторских услуг в размере 132500 рублей, судебные расходы в размере 29763 рубля 30 копеек (т.1 л.д.77-78).
В судебном заседании истец ФИО1 на заявленных исковых требованиях, с учетом уточнений, настаивала по изложенным в исковом заявлении доводам, в дополнение пояснила, что в декабре 2021 г. решили приобрести трехкомнатную квартиру, для чего обратились в Агентство недвижимости «ГУЛАДИС», предоставив пакет документов, а агентство подало заявку в Банк на получение кредита (ипотеки). Квартиру по <адрес>, для покупки нашли сами, хотя агентство предлагало и другие варианты. ФИО7 предупреждала, что сделка по этой квартире будет не быстрая. 26 декабря 2021 г. в агентстве между сторонами был подписан предварительный договор купли-продажи, который составляла агент. Истцы ждали, чтобы продавцы (ответчики) сделали все свои дела, отправили контейнер, собрали все необходимые документы (справки) через их агента, поэтому не выходили на заключение основного договора купли-продажи. Также истцы обращались к нотариусу для составления договора купли-продажи. ПАО Сбербанк одобрил им ипотечный кредит под 9,5% годовых для приобретения квартиры. Вместе с тем, впоследствии стало известно, что заключение основного договора купли-продажи невозможно по причине наложения обременения (ареста) на 1/4 доли квартиры, о чем ответчики не могли не знать, поскольку арест был наложен из-за задолженности перед Банком сразу же после приватизации квартиры. Истцы не хотели отказываться от приобретения квартиры, поэтому для более быстрого решения вопроса по снятию ареста обратились в агентство, где подсказали, что необходимо сделать ответчику. Истцам было известно, что у ответчиков заранее были приобретены билеты, поэтому обратились в агентство с просьбой продать принадлежащую истцу ФИО2 трехкомнатную квартиру по <адрес> за наличный расчет, чтобы успеть купить у ответчиков квартиру за наличный расчет до их отъезда, но ответчики увеличили стоимость квартиры, поскольку цены на недвижимость выросли. 19 марта 2022 г. стороны договорились встретиться в агентстве для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору, но ответчики не смогли прийти, о чем сообщили в смс, поэтому истцы предложили встретиться 20 марта 2022 г. Вместе с тем, 20 марта 2022 г. они не пришли в агентство, поскольку ответчики повысили стоимость квартиры до 4100000 рублей. 28 апреля 2022 г. ответчики прислали телеграмму, в которой сообщили, что обременение снято и готовы заключить основной договор купли-продажи, после чего представитель истцов Бондаренко позвонила ответчикам, и они сказали, что стоимость объекта недвижимости будет больше. В письменном виде истцы не ответили на телеграмму, потому что уже подали настоящий иск в суд. Банк одобрил второй раз ипотечный кредит уже под 23,1 % годовых, и истцы понимали, что не смогут выплатить такую сумму кредита. Считает, что основной договор купли-продажи в срок до 20 марта 2022 г. между сторонами заключен не был, поскольку определение суда о снятии ареста было вынесено 25 или 26 марта 2022 г., а первая заявка на ипотечный кредит истекла 25 марта 2022 г. Впоследствии истцами была приобретена в собственность двухкомнатная квартира вместо трехкомнатной. Агентство в полном объеме выполнило свои обязательства и за их услуги было оплачено 132500 рублей, а именно: агентство два раза подавало заявки ипотечного кредитования, собрало полный пакет документов, провело дважды оценку объекта недвижимости путем фотографирования и направление файлов в Банк.
Истец ФИО2 в судебном заседании на заявленных исковых требованиях, с учетом уточнений, настаивал по изложенным в исковом заявлении доводам, согласен, чтобы денежные средства с ответчиков были взысканы в пользу ФИО1
Представитель истцов ФИО6, действующая на основании доверенности № от 24 марта 2022 г. (т.1 л.д.30), в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела была уведомлена судом надлежащим образом.
Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела были уведомлены судом надлежащим образом.
Представитель ответчиков ФИО5, действующая на основании доверенности № № от 12.05.2022 г. (т.1 л.д.50), в судебном заседании исковые требования не признала и суду пояснила, что согласно ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Представленный предварительный договор является ничтожным в виду не соблюдения его формы заключения. В действиях ответчиков отсутствуют умышленные действия по уклонению от заключения основного договора купли-продажи. В материалах дела имеется смс-переписка от 19 марта 2022 г., в которой Мельников предлагает встретиться 20 марта 2022 г. в 20:30 в офисе. Вместе с тем, истцы не приходят, что подтверждается фотографией, которую сделал ответчик ФИО8, на которой видно, что офис работает до 20:00. Договором предусмотрена ответственность продавца об оплате суммы задатка в двойном размере в случае, если продавец уклоняется от сделки, однако ответчики от сделки не уклонялись. Доказательств, подтверждающих, что на момент заключения предварительного договора имелось какое-либо ограничение, о котором мог знать ответчик, не представлено и опровергается Выпиской из ЕГРЮЛ от 09 октября 2021 г. После того, как стало известно об ограничениях, ответчики незамедлительно приняли меры по его снятию, после чего предложили покупателям приобрести квартиру за ту же цену. Вместе с тем, истцы в ходе судебного заседания пояснили, что лично с продавцами связываться не стали по этому вопросу, указали, что якобы связывался представитель, но это ничем не подтверждено. Доводы истцов о том, что ответчики увеличили цену, ничем не подтверждаются. Кроме того, ответчики впоследствии продали квартиру за меньшую стоимость, не за 390000 рублей, а за 3500000 рублей. Требования о взыскании расходов за риэлтерские услуги считает не подлежащими удовлетворению, поскольку не представлено документов, подтверждающих оплату, которая должна была быть произведена после заключения основного договора купли-продажи, который не был заключен, кредит фактически истцам предоставлен не был. Кроме того, агентство не в полном объеме исполнило свои обязанности в части правовой проверки документов, поскольку не установило наличие ареста на квартиру, либо на момент заключения договора действительно никакого ареста не было. Стороной истцов представлены чеки об оплате оценки, однако агентство не имеет право производить оценку и в деле нет ни отчета об оценке, ни информации, что оценка действительно производилась. Кроме того, отсутствуют доказательства, которые подтверждали бы, что покупателям в реальности был одобрен какой-либо кредит на приобретение квартиры, то есть отсутствуют доказательства того, что покупатели имели возможность приобрести эту квартиру.
Представители третьих лиц Агентства недвижимости «Гуладис», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю», ПАО Сбербанк в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела были извещены судом надлежащим образом.
Выслушав истцов ФИО1, ФИО2, представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5, исследовав и оценив по правилам ст.67 ГПК РФ собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь ст.ст. 55 - 56, 59 - 60 ГПК РФ, суд считает необходимым требования истца удовлетворить в части по следующим основаниям.
Согласно положениям ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. При этом граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
В соответствии с п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Он должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передачи имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Одним из способов исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ является задаток, которым в силу п.1 ст.380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Таким образом, для применения положений п.2 ст.381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.
В судебном заседании установлено следующее:
21 декабря 2021 г. истец ФИО2 обратился в Агентство недвижимости «Гуладис» об оказании брокерских услуг (ипотеки) по приобретению вторичного жилья (3-х комнатная квартира) в <адрес> Талнах. (т.1 л.д.86).
Также 21 декабря 2021 г. между ИП ФИО9, агентством недвижимости «Гуладис» (агент) и истцом ФИО2 (клиент) подписано Техническое задание, согласно которому агент обязался оказать клиенту посреднические услуги за вознаграждение по пакету услуг № «Брокерские услуги» п.п.3.1 «Подбор, Подача, получение – банковского продукт», подходящий под требования и финансовые возможности клиента – покупка (т.1 л.д. 83-84, 87-89).
ИП ФИО9, Агентство недвижимости «Гуладис» имеет право осуществлять риэлтерскую деятельность, оказывать брокерские услуги на рынке недвижимости, что подтверждается Аттестатом и Сертификатом (т.1 л.д. 93, 94).
26 декабря 2021 г. между ФИО3, ФИО4, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, именуемыми «продавцы», и ФИО2, ФИО1, именуемыми «покупатель», заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) в рамках программы ипотечного кредитования, согласно п. 1.1, 1.4 которого стороны договорились встретиться до 20 марта 2022 г. для подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости – трехкомнатной квартиры, <адрес>, в отделении ПАО Сбербанк по адресу: <адрес>.
Если дата подписания основного договора купли-продажи назначается позднее даты окончания действия настоящего договора, то договор считается пролонгированным на соответствующий срок (п.1.4.1).
Стороны договорились, что основной договор купли-продажи будет подписываться в письменной нотариально заверенной форме (п.1.4.2 договора).
Указанный объект недвижимости принадлежит продавцам на праве долевой собственности по 1/4 ФИО3, ФИО4, ФИО14, ФИО11 на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 25 октября 2021 г. № (п.2.1 договора) (т.1 л.д. 16-18, 171-175). После заключения основного договора квартира передается в долевую собственность: 29/33 доли – совместная собственность ФИО2 и ФИО1, 1/33 доля ФИО2, 1/33 доли ФИО1, 1/33 доля ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 1/33 доля ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (п.2.3 договора).
В соответствии с п.2.1 договора цена объекта недвижимости составляет 3900000 рублей. Стоимость определена с учетом мебели и бытовой техники в квартире, цена является окончательной и не подлежит изменению в одностороннем порядке.
Согласно п.2.2 договора покупатель в момент подписания настоящего договора в подтверждение своих намерений купить объект недвижимости за счет собственных денежных средств передал продавцу задаток в размере части суммы 50000 рублей, входящий в счет стоимости объекта недвижимости.
Оставшаяся часть суммы 3850000 рублей будет переведена продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, за счет кредитных средств производится с использованием номинального счета ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» (ООО «ЦНС») по одобренной заявке согласно ипотечному договору на ипотечный кредит одобренный в г. Норильске на покупку объекта недвижимости, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк, ПАО Банк ВТБ, ПАО «РОСБАНК, являющегося кредитной организацией по законодательству РФ.
Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до 20 марта 2022 г. (т.1 л.д.13-14, 242-244).
В день подписания предварительного договора 26 декабря 2021 г. истцы ФИО1 и ФИО2 передали ответчикам ФИО3, ФИО4 задаток в размере 50000 рублей, что стороной ответчика не оспаривается.
Из выписки из домовой книги по состоянию на 13 марта 2022 г. следует, что в жилом помещении по адресу: <адрес>, зарегистрированы: ответчики ФИО4, ФИО3 и несовершеннолетние ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (т.1 л.д.15).
Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются также копиями: паспорта ФИО1 (т.1 л.д.10-12), паспорта ФИО3 (т.1 л.д.19-20), паспорта ФИО4 (т.1 л.д.21-22), свидетельства о заключении 14 июля 2012 г. брака ФИО3 с ФИО4 (т.1 л.д.23), свидетельства о рождении ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (т.1 л.д.24), свидетельства о рождении ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (т.1 л.д.25).
28 января 2022 г. Администрация <адрес> края разрешила ФИО3, ФИО4 совершить сделку купли-продажи 1/4 доли несовершеннолетнего ФИО14 и 1/4 доли несовершеннолетней ФИО15 в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, что подтверждается распоряжениями №, 353 (т.1 л.д. 26-27, 28-29).
Также установлено, что в период оформления документов для заключения основного договора купли-продажи стало известно, что определением Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 02 октября 2015 г. по гражданскому делу № по иску ПАО «МДМ Банк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, были приняты обеспечительные меры в виде ареста на движимое и недвижимое имущество ФИО3 на сумму 319776 рублей 67 копеек, о чем была сделана запись регистрации 09 ноября 2021 г. на 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику ФИО3
Таким образом, арест на 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику ФИО3, был наложен после заключения договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 25 октября 2021 г. № и регистрации права долевой собственности.
В связи с наличием обременения 18 марта 2022 г. истец ФИО2 обратился в Агентство недвижимости «Гуладис» об оказании помощи в продаже принадлежащей ему трехкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, не ниже 5500000 рублей для приобретения за наличный расчет объекта недвижимости по адресу: <адрес> (т.1 л.д.95), а также стороны договорились встретиться в Агентстве недвижимости 19 марта 2022 г. для подписания дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) в рамках программы ипотечного кредитования от 26 декабря 2021 г., проект которого был подготовлен агентством (т.1 л.д.98), по условиям которого п.1.5 договора предварительного договора изложен в следующей редакции: стороны договорились встретиться до 01 июня 2022 г. для подписания основного договора купли-продажи объекта недвижимости в отделении МФЦ района Талнах, расположенном по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, ответчики ФИО3 и ФИО4 не явились 19 марта 2022 г. в агентство для подписания указанного дополнительного соглашения, уведомив о невозможности явки по смс-сообщению. Тогда истец ФИО2 также путем направления смс-сообщения предложил встретиться в офисе 20 марта 2022 г. в 20.30 часов (т.1 л.д.233).
Также 19 марта 2022 г. истец ФИО2 обратился в Агентство недвижимости «Гуладис» о приостановлении продажи его квартиры в связи с тем, что продавец квартиры по адресу: <адрес>, в устной форме по телефону повысил стоимость объекта недвижимости. На встречу 19 марта 2022 г. в 17.30 не явился (т.1 л.д.96).
20 марта 2022 г. истец ФИО2 обратился в Агентство недвижимости «Гуладис» с просьбой подобрать другой объект недвижимости, так как срок ипотеки заканчивается 23 марта 2022 г. по льготной годовой ставке 9,8%, поскольку во время оформления второго пакета документов через приложение «ДомКлик» 14 марта 2022 г. по подобранному объекту недвижимости по <адрес>, выяснился факт ареста на 1/4 доли ФИО3 В связи с отсутствием подтверждающей документации о снятии ареста ПАО Сбербанк не берет в работу указанный объект недвижимости (т.1 л.д.97).
На встречу 20 марта 2022 г. истцы ФИО2 и ФИО1 в назначенное ими время в 20.30 часов в офис Агентства недвижимости «Гуладис» не явились. Ответчики ФИО3 и ФИО4 пришли в назначенное время, но офис Агентства был закрыт, что подтверждается фотографией, сделанной ответчиком ФИО3 с режимом работы Агентства – до 20:00 часов (т.1 л.д.240). Истец ФИО1 в судебном заседании подтвердила их неявку не встречу 20 марта 2022 г., указав причину неявки: ответчики увеличили стоимость квартиры.
24 марта 2022 г. истец ФИО1 направила в адрес ответчиков ФИО3 и ФИО4 телеграмму, в которой требовала возместить все понесенные расходы до 31 марта 2022 г., а именно выплатить в рамках ст.381 ГК РФ двойную сумму задатка в размере 100000 рублей; возместить убытки, понесенные по проведению оценки объектов недвижимости в размере 60000 рублей; оплатить услуги агента в размере 79000 рублей; возместить нотариальные расходы в размере 20000 рублей; возместить в рамках ст. 15 ГК РФ упущенную выгоду в размере 400000 рублей. Также указала о том, что в случае отказа от добровольной выплаты вынуждены будут обратиться в суд (т.1 л.д.52).
Также установлено, что 25 марта 2022 г. определением Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края отменены обеспечительные меры в виде ареста на движимое и недвижимое имущество ФИО3 на сумму 319776 рублей 67 копеек по гражданскому делу № по иску ПАО «МДМ Банк» к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору, поскольку заочное решение суда от 26 октября 2015 г. исполнено в полном объеме (т.1 л.д.137). Определение от 25 марта 2022 г. вступило в законную силу 18 апреля 2022 г.
28 апреля 2022 г. в адрес истца ФИО1 истец ФИО3 отправил телеграмму, в которой предлагал в связи со снятием ограничений и возможностью продажи квартиры за ранее оговоренную в договоре сумму квартиры выйти на связь до конца текущего месяца (т.1 л.д.226). В судебном заседании истец ФИО1 не отрицала получение указанной телеграммы и суду пояснила, что представитель - ФИО6 звонила ответчику, который сообщил, что стоимость объекта недвижимости будет увеличена. К данным показаниям суд относится критически, поскольку они ничем не подтверждены и к моменту получения указанной телеграммы (ДД.ММ.ГГГГ) (т.1 л.д.227) истец ФИО1 08 апреля 2022 г. направила настоящее исковое заявление, которое поступило в Норильский городской суд (в районе Талнах) Красноярского края 12 апреля 2022 г. (т.1 л.д. 3-6, 34).
Кроме того, 04 мая 2022 г. ответчики ФИО3, ФИО4, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, продали принадлежащее им жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, за 3500000 рублей ФИО16 Квартира была продана за счет денежных средств покупателя и денежных средств, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк. Право собственности ФИО16 на жилое помещение зарегистрировано 05 мая 2022 г., что подтверждается Выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.124-125), копией регистрационного дела на жилое помещение (т.1 л.д.127-220), договора купли-продажи от 04 мая 2022 г. (т.1 л.д.228-230).
Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключен между сторонами ФИО3, ФИО4, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2., ФИО1, в установленный срок – до 20 марта 2022 г. не был; указанный в предварительном договоре объект недвижимости в долевую собственность ФИО2, ФИО1, ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не перешел.
Пунктом 4.3.1 предварительного договора установлено, что продавец обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка в соответствии со ст.381 ГК РФ, в случае неисполнения условий настоящего предварительного договора продавцом, выразившегося в отказе (уклонении) от совершения сделки и подписания договора купли-продажи, неявки в назначенный день и время для подписания договора купли-продажи, в случае повышения цены объекта недвижимости, не сообщения покупателю сведений об обременении объекта недвижимости правами третьих лиц, неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, предусмотренных п.4.1 договора и других обязательств, принятых на себя в соответствии с настоящим договором, в том числе, в случае их просрочки.
Таким образом, в судебном заседании было установлено, что основная сделка в пределах срока действия предварительного договора не состоялась по причине наличия обременения на 1/4 доли жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащую ответчику ФИО3, наложенного 09 ноября 2021 г. по определению суда от 02 октября 2015 г. по гражданскому делу №.
Доводы стороны ответчика о том, что при заключении предварительного договора ответчику ФИО3 не было известно о наложении ареста на имущество, не свидетельствуют о соблюдении закона при подписании сторонами предварительного договора. Кроме того, истец, а также Агентство недвижимости «ГУЛАДИС» не были лишены возможности проверить актуальные сведения о наличии/отсутствии ареста в Росреестре перед заключением предварительного договора купли-продажи 26 декабря 2021 г. Вместе с тем, в п.3.3 предварительного договора отражено, что продавец информирует покупателя о том, что на момент подписания настоящего договора купли-продажи вышеуказанный объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом или запрещением не состоит.
При изложенных обстоятельствах, проанализировав условия заключенного сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу, что между сторонами было достигнуто условие, согласно которому переданная ответчиками сумма в размере 50000 рублей является задатком в том понимании и с теми последствиями, которые определены положениями ст.381 ГК РФ.
Совокупность установленных судом обстоятельств свидетельствует об отсутствии оснований для удержания стороной продавца (ответчиками ФИО10, ФИО17) переданной истцами ФИО1 и ФИО2 суммы задатка в 50000 рублей, указанная сумма в силу приведенных выше положений закона подлежит возврату в двойном размере, то есть в размере 100000 рублей согласно требованиям п.2 ст.381 ГК РФ.
Доводы стороны ответчика о том, что предварительный договор, заключенный между сторонами, является ничтожным в связи с несоблюдением установленной для основного договора формы, суд находит необоснованными. В силу п.2 ст. 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, подлежат обязательному нотариальному оформлению (п.2 ст.54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (ст. 158, 164, п.2 ст.429 ГК РФ).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п.3 ст.429 ГК РФ). Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, поэтому предварительный договор не подлежит государственной регистрации и нотариальному удостоверению.
Также истцы ФИО1 и ФИО2 просят взыскать с ответчиков ФИО3 и ФИО4 расходы по оплате риэлторских услуг в размере 132500 рублей, в подтверждение которых представили: отчет Агентства недвижимости «ГУЛАДИС» о проделанной работе «Агентом» от 20 марта 2022 г., согласно которому 26 декабря 2021 г. с помощью агента была заключена сделка о переходе права собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>; согласованы условия продажи (квартира приобретается с помощью ипотечных средств клиента, выданных ПАО Сбербанк); ФИО2 и ФИО1 подтверждают, что 20 марта 2022 г. агент оказал им комплекс услуг: пакет услуг №.1, вознаграждение в сумме 78500 рублей производится в день оказания услуг 20 марта 2022 г.; отчет Агентства недвижимости «ГУЛАДИС» о проделанной работе «Агентом» от 13 апреля 2022 г., согласно которому 20 марта 2022 г. с помощью агента был подобран объект недвижимости – двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>; согласованы условия продажи (квартира приобретается с помощью ипотечных средств покупателя, выданных ПАО Сбербанк); ФИО2 и ФИО1 подтверждают, что 13 апреля 2022 г. агент оказал им комплекс услуг: пакет услуг №3.1, вознаграждение в сумме 54000 рублей производится в день оказания услуг 13 апреля 2022 г. (т.1 л.д. 54, 55, 90, 91). Отчеты подписаны истцом ФИО2, претензий к выполнению оказанных услуг агентом ФИО9 не имеет.
Из Прейскуранта цен Агентства недвижимости «ГУЛАДИС» (т.1 л.д.83-84) следует, что в пакет услуг № входит брокерская услуга (ипотека) 3.1, в том числе 3.1.1 Консультация, 3.1.2 Подача заявки в кредитные организации (Банки), 3.1.3 Поиск и подбор объекта, подходящий под условие банка в качестве залогового, 3.1.4 Проведение сделки (объект подобран покупателю), в том числе комплексная проверка данных по субъекту (продавца), залоговому объекту недвижимости (п. 13 «Правовая экспертиза» объекта недвижимости продавца для физических лиц, п. 13.1 «Правовой анализ предоставленных документов на имущество продавца, связанных с продажей и/или меной по выбранному заказчиком объекта недвижимости», п. 13.2 Предоставление актуальных сведений из РОСРЕЕСТРА, пп. 13.3 ПРОВЕРКА об отсутствии прав на имущество продавцов третьими лицами); 3.1.5 Сопровождение – 20000 рублей (пакет услуг №) +1,5% от суммы одобренного кредита, но не менее 65000 рублей от цены объекта (пакет слуг №,пп. 1 – покупка); в пакет услуг № входит Отчет … экспертное заключение (ЭКСПЕРТИЗА здания, сооружения) – стоимость 1 объекта ускоренная от 35000 о 50000 рублей (п. 20.1), Отчет (оценка) об определении рыночной стоимости имущества для целей залога, для банка – в Сбербанк 25000 рублей за 1 объект.
Из Технического задания от 21 декабря 2021 г., подписанного между ИП ФИО9, агентством недвижимости «Гуладис» (агент) и истцом ФИО2 (клиент), следует, что ФИО2 обязался в день предоставления Банком уведомления о предварительном вынесении положительного решения одобрения кредита (ипотеки) на приобретение недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, уплатить агенту часть издержек в размере 50% от агентского вознаграждения (20000 рублей+1,5% от общей сумм принимаются за 100%), но не менее 20000 рублей путем внесения денежных средств на расчетный счет и/или в кассу агента (п.3.1); выплатить оставшуюся часть сумму агентского вознаграждения по договору в размере 50% (1,5% от общей суммы), но не менее 45000 рублей, причитающегося агенту, уплачиваются в момент подписания кредитного договора, получения кредитных денежных средств, подписания основного договора купли-продажи, перевод денежных средств продавцу осуществлен, сделка завершена (п.3.2). Обязательства агента считаются выполненными и подлежат 100% оплате в случаях, когда клиенту предоставлено Банком положительное решение о выдаче кредита на его имя, для приобретения недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, кредит одобрен, клиент совершил сделку по приобретению объекта недвижимости с участием либо без участия агента, а также в период действия настоящего Технического задания, так и в течение действия срока положительного решения о выдаче кредита, что подтверждается любым из следующих документов: актом осмотра, дополнительным соглашением, предварительным или основным договором купли-продажи/уступки права требования/мены/дарения, выпиской из ЕГРН и т.д. (п.3.3).
Из заявления истца ФИО2 от 21 декабря 2021 г. следует, то он ознакомлен с прейскурантом цен и обязался оплатить агентское вознаграждение в полном объеме в день оказания услуги по приобретению 3-х комнатной квартиры, то есть после оказания Агентством недвижимости «Гуладис» брокерских услуг (ипотеки) по приобретению 3-х квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Рассматривая заявленные требования, суд учитывает, что в нарушение требований ст.56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств несения расходов по оплате риэлтерских услуг, поскольку не представлено подлинников чеков, квитанций. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что основной договор купли-продажи между истцами ФИО1, ФИО2 и ответчиками ФИО3, ФИО4, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилое помещение – трехкомнатную квартиру, расположенное по адресу: <адрес>, заключен не был, то есть комплекс услуг - пакет №.1, указанный в Отчете о проделанной работе «Агентом» от 20 марта 2022 г. - услуга по приобретению указанной квартиры не была оказана Агентством недвижимости «Гуладис», в связи с чем у истца ФИО2 не возникло обязанности по оплате агентского вознаграждения. Также не представлено доказательств того, что Банком было принято положительное решение о выдаче кредита на имя ФИО1, ФИО2, что кредит (ипотека) была одобрена именно для приобретения трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Кроме того, после подписания Отчета о проделанной работе от 20 марта 2022 г. истец ФИО2 обратился с заявлением в агентство о предоставлении отсрочки по выплате агентского вознаграждения на сумму 132500 рублей до 01 июля 2022 г. в связи с тратами по объекту недвижимости по <адрес>, а именно: продукты Банка, выплата задатка продавцу. Ввиду того, что сделка не состоялась, имелись траты по объекту недвижимости по <адрес>, а именно: продукты Банка, выплата задатка продавцу. Объект недвижимости покупается через ПАО Сбербанк в ипотеку (т.1 л.д.92).
Доказательств оплаты истцом ФИО2 оказанных услуг Агентству недвижимости «Гуладис» по отчету от 20 марта 2022 г. не представлено в материалы дела, поэтому не подлежат взысканию с ответчиков.
Суд также учитывает при принятии решения в указанной части, что отчет о проделанной работе «Агентом» от 13 апреля 2022 г. был предоставлен агентством по приобретению истцами ФИО2 и ФИО1 иного жилого помещения: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая была в последующем приобретена истцами, а не по оказанию услуг по приобретению трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, поэтому требуемые суммы не подлежат взысканию с ответчиков. Кроме того, данные расходы также документально не подтверждены.
Также истцы ФИО1 и ФИО2 просят взыскать с ответчиков ФИО3 и ФИО4 расходы за проведение оценки объекта недвижимости в размере 60000 рублей, в подтверждение чего представлены копии квитанции к приходному кассовому ордеру №000118 от 26 декабря 2021 г. на сумму 25000 рублей и от 18 марта 2022 г. на сумму 35000 рублей (т.1 л.д.85), из которых невозможно сделать однозначный вывод о том, что Агентством была проведена оценка именно объекта недвижимости и по адресу: <адрес>, а не иного объекта недвижимости, потому данные расходы не подлежат взысканию с ответчиков.
Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся и расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Сумма удовлетворенных материальных требований истцов к ответчикам составила 100000 рублей, что составляет 34,188% от заявленных требований 292500 рублей (100000 + 60000 + 132500) (100000 руб. * 100 / 292500 руб.).
Из представленных кассовых чеков от 06 апреля 2022 г. (т.1 л.д. 32, 33) следует, что истец ФИО1 понесла почтовые расходы по отправке ответчикам искового заявления на сумму 511 рублей 94 копейки (255,97 + 255,97 = 511,94 руб.). Данные расходы признаются судом необходимыми для обращения истца в суд, в связи с чем подлежат взысканию с ФИО3 и ФИО4 в солидарном порядке в пользу истца ФИО1 пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 175 рублей 02 копейки (511,94 * 34,188% = 175,02 руб.).
Судом также установлено, что истцом ФИО1 в связи с рассмотрением дела в суде понесены судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9790 рублей, что подтверждается чек-ордером от 06 апреля 2022 (т.1 л.д.9). Исходя из первоначально заявленных исковых требований в размере 338000 рублей (100000 + 60000 + 79000 + 20000 + 79000 = 338000 руб.) подлежала оплате истцом госпошлина в размере 6580 рублей (338000 – 200000) * 1% + 5200 = 6580 руб.), следовательно 3210 рублей (9790 – 6580 = 3210 руб.) уплачены истцом излишне. Исходя из уточненных исковых требований в размере 292500 рублей государственная пошлина составляет 6125 рублей (292500 – 200000) * 1% + 5200 = 6125 руб.).
Таким образом, с ФИО3 и ФИО4 в солидарном порядке подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенным требованиям в пользу истца ФИО1 в размере 2094 рубля 02 копейки (6125 * 34,188% = 2094,02 руб.).
Кроме того, истцы просят взыскать расходы по договору 01/04 от 01 апреля 2022 г. в размере 18000 рублей, расходы по направлению телеграммы в размере 1461 рубль 30 копеек. Вместе с тем, несение данных расходов в нарушение ст.56 ГПК РФ документально не подтверждено, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать в солидарном порядке с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженца <данные изъяты>, и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <данные изъяты>, в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 100000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2094 рубля 02 копейки, почтовые расходы в размере 175 рублей 02 копейки, а всего – 102269 (сто две тысячи двести шестьдесят девять) рублей 04 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда через Норильский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий С.Н.Григорица
Мотивированное решение составлено 24 октября 2022 г.