Решение по делу № 3А-1/2025 от 23.05.2025

Дело № 3а-1/2025 (3а-7/2024)

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кызыл 14 мая 2025 года

Верховный Суд Республики Тыва в составе:

председательствующего - судьи Куулар В.О.

при секретаре Хертек Б.-К.Ч.,

с участием представителя административных ответчиков – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва Государственного бюджетного учреждения Республики Тыва «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1, представителя заинтересованного лица – Правительства Республики Тыва ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва, Государственному бюджетному учреждению Республики Тыва «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

АО обратилось с административным исковым заявлением о признании незаконным действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью **., находящегося по адресу: ** в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной согласно отчету об оценке **. В обоснование указало, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимого имущества – земельный участок. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере **. Посчитав данную стоимость необоснованной, административный истец обратился в оценочную организацию с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, которая составляет **. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права административного истца в части платы экономически обоснованного размера налога. Административный истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва, которая отменила заседание в связи с принятым решением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 19 декабря 2023 года № АД-4817 о необходимости перерасчета кадастровой стоимости и внесении изменений в приказ Министерства от 24 октября 2022 года № 55-од. Поинформации в уведомлении об отмене заседания после внесения изменений кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка станет 192387113,10рублей. Однако на момент подачи административного иска сведения в ЕГРН не внесены. Полагало и данную стоимость завышенной. Завышенная кадастровая стоимость недвижимого имущества влечет необоснованное увеличение налоговых обязательств собственника земли по уплате земельного налога. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права административного истца в части платы экономически обоснованного размера налога.

Просило признать незаконным действия (бездействие) Комиссии порассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва о нерассмотрении заявления АО «Российские ипподромы» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **., расположенного по адресу: ** установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости равной ** рублей на ДД.ММ.ГГГГ.

В возражении на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее – Министерство, Минземимущество РТ), ФИО1 просит отказать в удовлетворении иска и установить рыночную стоимость спорного земельного участка в размере **, признать Государственное бюджетное учреждение Республики Тыва «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ РТ «Центр государственной кадастровой оценки», ГБУ РТ «ЦГКО») ненадлежащим ответчиком и исключить его из числа ответчиков, привлечь его в качестве третьего лица на стороне ответчика. Выражая несогласие с административным иском и отчетом об оценке спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ № №, указывает, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, установленная в размере **, утверждена приказом Министерства от 24 октября 2022года № 55-од. ДД.ММ.ГГГГ Министерством принято решение № АД-4817 в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, согласно которому данный земельный участок отнесен к коду расчета 05:000 «Отдых (рекреация)» 5 сегмента «Отдых (рекреация)», его кадастровая стоимость пересчитана и установлена в размере ** рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. На основании приказа Минземимущество РТ от 26 декабря 2023 года № 53-од сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с приказом Минземимущество РТ отДД.ММ.ГГГГ № проведена государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий на территории Республики Тыва по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ №. Припроведенном анализе рынка объектов-аналогов из Отчета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Тыва, по состоянию наДД.ММ.ГГГГ», на основании сбора данных о сделках купли-продажи, предложений из открытых источников, удельные цены земельных участков 5сегмента «Отдых (рекреация)» варьируются от 0,33 до 1654,51 руб. за 1 кв.м., апо ** – 217,14 рублей за1кв.м., тогда как удельный показатель рыночной стоимости, рассчитанный рыночным оценщиком – 166,74 руб. Полагает, чторассчитанный оценщиком удельный показатель рыночной стоимости не соответствует среднему значению удельного показателя рыночной стоимости аналогичных участков по **, которые размещены в открытом доступе. Решением Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ по делу № рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере ** рублей. Исходя из установленной решением суда рыночной стоимости, с учетом уровнем инфляции составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ** рублей. По представленному административным истцом отчету об определении рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № № имеются следующие замечания: 1)Несоответствие пункту 8 ФСО № 6: на стр. 21, 48 Отчета оценщиком приведен справочник, но отсутствует ссылка на источник для ознакомления на учебное пособие ФИО3 «Оценка стоимости недвижимости»; на стр. 61, 62, 64-69 приведены формулы, но отсутствуют ссылки на источники для ознакомления, на стр. 47 ссылки на источник информации объектов аналогов не открываются для ознакомления, следовательно, объекты-аналоги не подтверждены, в целом ставит по сомнение возможность их применения для расчетов; на стр. 62 в таблице 11 использованы корректировочные коэффициенты к объектам-аналогам 1, 2, 3 – 79,5%, 79,5%, 68,9% соответственно, корректирующий коэффициент объекта оценки взят с таблицы 1.5.1 на стр. 62 среднее по 2021 год как Отдых (рекреация) – 0,205, но процент корректировок аналогов по параметрам не должен превышать допустимое значение согласно справочнику под редакцией Лейфера «Земельные участки 2020, часть № 1»; на стр.69 указано о расчете корректирующего коэффициента +/- 30%, существенное различие свидетельствует о нежелательном использовании объектов-аналогов; на стр. 66 корректировка 1,06 на наличие дополнительных улучшений применена некорректно, учитывая наличие объективно капитального строительства на оцениваемом земельном участке и уобъектов-аналогов, необходимо применение корректировки – 1,13, так как объекты-аналоги находятся в центре города, огороженные и рядом дороги, асфальтированные, доступные к месту. 2)Несоответствие пункту 11 ФСО № 7: на стр. 45 п. 13 вывода по разделу указано, что объем рынка предложения купли-продажи участков коммерческого и промышленного назначения Республики Тыва не превышает 5 объектов, в п. 14 приведены цены предложения купли-продажи свободных земельных участков промышленного и коммерческого назначения в диапазоне от 1300 руб. кв.м. до 1821 руб. кв.м., тогда как по данным Отчета об итогах государственной кадастровой оценки Республики Тыва 2022 года объектов-аналогов, соответствующих выборке, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков под коммерческое назначение найдено 38 сделок (предложений) с 2020-2021 годы из сегмента «Предпринимательство», а также дополнительно проанализирован рынок сегмента «Отдых (рекреация)» на ДД.ММ.ГГГГ, выборка состоит из 18 земельных участков. 3) Несоответствие пункту 22 ФСО № 7: объекты-аналоги, исходя из их разрешенного использования «для размещения объекта торговли», «для строительства автобазы», относятся к сегменту офисно-торговой застройки, что противоречит федеральному стандарту оценки, а также ссылки на объекты-аналоги неактивные, информация недоступна. Указывает на нарушения в части примененных корректировок: 1) на вид разрешенного использования: отсутствуют ссылки на Сборник рыночных корректировок СРД-2021 под ред. ФИО4, на формулу, что не позволяет осуществить проверку правильности выполненных оценщиком расчетов; 2) по первой группе элементов сравнения: 2.1 корректировка на сделку, ссылка на справочник отсутствует, корректировка применена по среднему значению 10,1% из активного рынка, рынок сегмента земельных участков под объекты рекреации в Республике Тыва неактивный, корректировка применена некорректно; 2.2 корректировка на дату сделки определялась по данным Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» онлайн-сервис АФОС, АФОС Справочник: оценка и экспертиза, Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости, 2022 г., автор ФИО5, под ред. ФИО6, регион применения РФ, период применения – 2021 год и ДД.ММ.ГГГГ, в указанной формуле на стр. 65 коэффициент 2,67 в таблице отсутствует, в связи с чем расчет некорректный; 3) по второй группе элементов сравнения: 3.1 корректировка на площадь, формула отсутствует; 3.2 корректировка на наличие дополнительных улучшений проводилась в соответствии с данными интернет-портала «Стат-Риелт», применена 1,06 только к объекту-аналогу № 1, в связи с чем некорректна. Кроме того, на стр. 55-56 Отчета оценщиком приведены доводы по отказу от использования доходного подхода в рамках Отчета. Отмечает, что согласно вышеупомянутой информации, в частности, спортивно-досуговое коневодство включает в себя использование лошадей в классических и национальных конных видах спорта, конный туризм, прокат лошадей и другие виды спорта, также доход складывается от самого конноспортивного комплекса, но и от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Считает, что в рамках данного отчета также должен быть применен доходный подход. Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав заказчика как налогоплательщика, плательщика сборов. Все вышеуказанные нарушения в совокупности привели к необоснованному занижению рыночной стоимости спорного участка. Были допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, методологии оценочной деятельности. Полагает, что Отчет об оценке спорного объекта не может являться достоверным доказательством, подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. Ответчик самостоятельно на основании примененных оценщиком объектов-аналогов (все 3 аналога), но с применением корректных корректировок, которые подтверждены справочниками и иной информацией, осуществил расчет рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и с учетом корректировок на зоны с особыми условиями использования территории (участок находится в зоне с особыми условиями использования территории) равен 182507195,36 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В возражении на административное исковое заявление представитель административного ответчика – ГБУ РТ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО7 просит признать его ненадлежащим ответчиком и исключить его из числа ответчиков, привлечь его в качестве третьего лица на стороне ответчика, выражая несогласие с административным иском и отчетом об оценке спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ № №, указывает, что изначально кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, установленная в размере **, утверждена приказом Министерства от ДД.ММ.ГГГГ № позднее ДД.ММ.ГГГГ Минземимущество РТ принято решение № АД-4817, согласно которому данный земельный участок отнесен к коду расчета 05:000 «Отдых (рекреация)» 5 сегмента «Отдых (рекреация)», его кадастровая стоимость пересчитана и установлена в размере 192387113,10 рублей по состоянию наДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в соответствии с примечанием к пункту 18 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 года 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статья 22 Закона о государственной кадастровой оценке признается утратившей силу с ДД.ММ.ГГГГ. Согласно части 2 статьи 6 указанного Федерального закона, до ДД.ММ.ГГГГ устанавливается переходный период применений статей 22, 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. В настоящее время Правительством Республики Тыва не принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В отзыве на заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ представитель административного ответчика – ГБУ РТ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО7 просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, равной **, указывая, что рассчитанный экспертом удельный показатель рыночной стоимости в размере 271 рублей за 1 кв.м. находится в нижнем диапазоне удельного показателя рыночной стоимости аналогичных участков пог.Кызылу, которые размещены в открытом доступе. Спорный земельный участок рассматривается как сегмент участков под объекты рекреации, а объекты-аналоги, исходя из их разрешенного использования «под магазин», «коммерческого назначения под нежилое торговое здание, банковскую и страховую деятельность» относятся к сегменту офисно-торговой застройки, что противоречит пункту 22 ФСО 7. Экспертом в представленном заключении использованы объекты-аналоги, площадь которых в несколько раз меньше площади объекта оценки, кроме того, дата объекта-аналога № 1 с датой объекта оценки с разницей в 3 года, что противоречит федеральному стандарту оценки (ФСО 5). Эксперт использует всего 2 аналога, тогда как количество используемых для расчета стоимости объектов-аналогов должно быть не менее трех, в связи с этим расчет спорного объекта не может быть корректным, нарушены требования пункта 5 ФСО 5. Эксперт на стр. 37 заключения указал, что корректировка на качество прав к объектам-аналогам №№ 1 и 2 не применена, так как все объекты находятся на праве собственности, однако, у объекта-аналога № 1 вид права «краткосрочная аренда», соответственно должна быть применена корректировка на вид права к объекту-аналогу № 1. На стр. 38 экспертом применяется корректировка на функциональное назначение к объектам-аналогам №№ 1, 2 – 83,2%. Однако, процент корректировок аналогов по параметрам не должен превышать допустимое значение, согласно справочнику под редакцией Лейфера «Земельные участки 2020, часть № 1» (стр. 69), где также указывается, что расчет корректирующего коэффициента должен составлять +/- 30%. Существенное различие свидетельствует о нежелательном использовании объектов-аналогов. На стр. 39-40 экспертом корректировка на площадь применена на основании сайта Статриэлт, при этом применимая корректировка дает необоснованное снижение стоимости спорного объекта оценки. Считает корректным применение корректировки на площадь к объектам-аналогам № 1 – 0,63, № 2 – 0,79 на основании справочника оценщика недвижимости – 2020, под ред. ФИО8, земельные участки, часть 2. Корректировка на дату предложения определялась по данным Статриелта к объектам-аналогам № 1 – июнь 2018 года, № 2 – июнь 2020 года, что повлекло необоснованное снижение скорректированной цены к объекту оценки. По их расчетам корректировки на дату предложения должны быть применены в соответствии с калькулятором инфляции. С учетом вышеуказанного некорректное применение корректировок к объектам-аналогам в совокупности привели к необоснованному снижению рыночной стоимости спорного участка. Ответчиком на основании примененных экспертом объектов-аналогов (все 2 аналога), но с применением корректных корректировок, которые подтверждены справочниками и иной информацией, осуществлен расчет рыночной стоимости спорного объекта в размере ** рублей. Полагают, что экспертом допущены нарушения федеральных стандартов оценки, в связи с чем экспертиза спорного объекта не может являться достоверным доказательством. Согласно прилагаемому расчету, произведенному административным ответчиком, рыночная стоимость спорного земельного участка при перерасчете кадастровой стоимости на основании пункта 45 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от4августа 2021 года № Р/0336, методом индексации прошлых результатов в рамках сравнительного подхода, составляет ** рублей.

В письменных пояснениях эксперта ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России К по заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № указывает, что в рамках проделанной работы экспертом проведен анализ рынка земельных участков в исследуемом регионе, в результате которого установлено (стр. 24 заключения), что представленные на портале Архив Авито объявления, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата оценки) и за типичный срок экспозиции подобных объектов (с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ годы), что предложения по продаже земельных рекреационного назначения в ** и схожих по экономическим показателям регионах отсутствуют за данный период в открытых источниках. Экспертом были исследованы рынки и подобраны аналоги иного функционального назначения с последующей корректировкой на функциональное назначение. Объявлений по продаже участков под объекты рекреации нет. Для ответа на поставленный перед экспертом вопрос воспользовался корректирующим коэффициентом, установленным статистическим агентством СтатРиэлт, информация, представленная на данном портале, носит рыночный характер, а именно все рыночные корректировки стоимости основаны на статистике, поэтому достоверно отражают рынок недвижимости, соответственно экспертом произведен расчет корректировки на основании рыночных данных за неимением другого способа расчета, получена корректировка на функциональное назначение, обусловленная рыночными данными, следовательно, расчет произведен корректно. Рынок нестабильный, как правильно замечает административный ответчик, иных подходящих аналогов нет. Экспертом проведен расчет стоимости по имеющимся аналогам, проведены соответствующие корректировки. Аналог № 1 отличается по дате от объекта исследования, на что экспертом была применена соответствующая корректировка, представленная статистическим агентством СтатРиэлт на основании рыночных данных, в ФСО № 5 не указано о том, что можно использовать аналог, предлагавшийся к продаже 3года, а указано, что при большом количестве аналогов предпочтительно выбирать ближе к дате оценки. В данном случае аналогов ограниченное количество, поэтому использовались те аналоги, которые найдены в результате анализа рынка, и проведены соответствующие корректировки по ценообразующим факторам. ФСО№ 5 экспертом не нарушен. Экспертом проведен анализ рынка земельных участков и найдено только 2 подходящих аналога, так как рынок неактивный, нестабильный. Административным ответчиком неверно формулируется ФСО № 5, что для расчета стоимости необходимо не менее трех аналогов. Согласно пункту 9 ФСО № 5, согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего ФСО. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результат сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказать от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения. Следовательно, для расчета стоимости возможно применение даже одного объекта аналога. Расчеты выполнены корректно. Экспертом проведено исследование объявления о продаже земельного участка – объекта-аналога № 1, в объявлении указано, что участок находится на праве собственности, право аренды, согласно данным Росрееста, возникло 1 октября 2018 года после даты объявления. Корректировка применена корректно. Применение корректировки на права корректное. Согласно справочнику под редакцией Лейфера «Земельные участки», 2020, часть № 1, стр. 69 указано, что размер корректирующего коэффициента больше +/- 30% не рекомендуется к использованию и носит лишь рекомендательный характер, не запрещено к использованию. В данном случае рынок аналогов неактивный, нестабильный, объем объектов-аналогов ограничен, на рынке присутствуют только эти аналоги, для приведения их стоимости к стоимости объекта исследования использованы все возможные корректировки согласно источников их опубликовавших, данные корректировки опубликованы, следовательно, могут быть использованы, примененные экспертом корректировки выполнены корректно. Эксперт при производстве экспертизы самостоятельно выбирает методики проведения. Корректировка, представленная на портале СтатРиэлт, носит рыночный характер и применена экспертом корректно.

В письменных пояснениях представитель административного истца АО «Российские ипподромы» ФИО9, ознакомившись с заключением эксперта по ФБУ Красноярской ЛСЭ Минюста России В, полагает, что оно не соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, в связи с чем является недопустимым доказательством по делу.

В письменных пояснениях эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России В по заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № указывает, что замечания рецензента на данное заключение, представленные административным истцом, необоснованны. По замечанию № 1 в заключении использованы предложения по продаже незастроенных земельных участков, что подтверждено и прямыми (информация на скриншотах с архива оценщика) и косвенными (цена предложения) признаками. Рецензент собрал противоречивую информацию с различных сайтов, не проанализировал ни ее, ни информацию, использованную экспертом и безосновательно сделал вывод о несуществующей в заключении ошибке. По замечаниям № 2 и № 4 вид разрешенного использования «Отдых рекреация» в соответствии с Приложением № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, встречается и в 5 сегменте «Отдых рекреация» и в 4 сегменте «Предпринимательство». Значение корректировки на торг как среднеарифметическое для объектов рекреации и участков под коммерческую застройку рассчитано верно. По замечанию № 3 корректировки на наличие ветхих зданий к аналогу № 4 применена не в сопоставлении с объектом исследования, а через выделение доли, приходящейся на стоимость размещенных на участке строений, именно поэтому введена понижающая корректировка 0,92, далее к этой корректировке введены еще коэффициенты, учитывающие благоустройство участка (наличие ворот и то, что участок отсыпан гравием), суммарная корректировка составляет 0,98. В расчетной таблице в заключении эксперта присутствуют ссылки и скриншоты по всем корректировкам. Скорректированная стоимость аналога № 4 исключена из выведения итоговой стоимости объекта исследования, то есть никоим образом не повлияла на итоговый вывод эксперта о стоимости объекта исследования. По замечанию № 4 экспертом действительно допущена техническая ошибка в отношении аналога № 5, исправление которой приведет к изменению выводов эксперта о рыночной стоимости объекта исследования. После исправления допущенной технической ошибки величина рыночной стоимости земельного участка составит 140 663 003 рублей, что на 0,25% (в пределах статистической погрешности) меньше, чем стоимость, указанная в заключении эксперта. Соответствующие исправления в заключение эксперта могут быть внесены через назначение судом дополнительной экспертизы для исправления указанных замечаний. По замечанию № 5 экспертом верно введены корректировки на наличие коммуникаций у аналогов. По замечанию № 7 экспертом, реализуя право расширять границы исследования, принято верное решение использование данные для соседнего с Республикой Тыва Красноярского края, поскольку по Республике Тыва рыночной информации по коммерческой недвижимости в архиве оценщика катастрофически мало (вся информация приведена в заключении эксперта в разделе анализа рынка).

В возражении на заключение эксперта О от ДД.ММ.ГГГГ № представитель административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва ФИО1 указывает, что данное заключение эксперта не соответствует пункту 11 ФСО № 7, поскольку согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе всех категорий земель, расположенных на территории Республики Тыва, по состоянию на 01.01.2022» объектов-аналогов, соответствующих выборке, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков под коммерческое и рекреационное назначение, найдено 93 сделок с 2020-2021 годы из сегмента «Предпринимательство», «Отдых (рекреация)» с удельными ценами от 14,52 до 45537,50 руб./кв.м., в связи с чем рынок коммерческой деятельности в Республике Тыва развит достаточно, количество предложений (5 единиц) и диапазон цен (от 118 руб./кв.м. до 2917 руб./кв.м.), приведенные экспертом не подтверждены. Заключение эксперте не соответствует пункту 16 ФСО № 5, а именно в заключении эксперта отсутствует, где указываются сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке. Заключение эксперта не соответствует пункту 22 ФСО № 7, а именно на стр. 29-38 при расчете корректировок «на вид разрешенного использования», «условия сделки», «дата сделки/предложения», «площадь земельного участка», «наличие/отсутствие коммуникаций» эксперт применяет два источника для расчета корректировок к объектам аналогам. Считает, что использование двух источников для расчета корректировок к объектам аналогам некорректным, поскольку это существенно занижает итоговую рыночную стоимость. В расчете корректировки на вид разрешенного использования с источника 1 для объекта-аналога № 1 – 74,52%, для объекта-аналога № 2 – 74,52%, для объекта-аналога № 3 – 32,05%. Как известно, процент корректировок аналогов по параметрам не должен превышать допустимое значение, которое согласно справочнику под редакцией Лейфера «Земельные участки 2020, часть № 1» должно составлять +/- 30%. Существенное различие свидетельствует о нежелательном использовании объектов-аналогов. На стр. 12 экспертом приведены доводы по отказу от использования доходного подхода в рамках заключение. Объект оценки относится к социально значимым объектам для проведения спортивно-развлекательных мероприятий, в частности, спортивно-досуговое коневодство включает в себя использование лошадей в классических и национальных конных видах спорта, конный туризм, прокат лошадей и другие виды спорта. Доход также складывается от самого конноспортивного комплекса, но и от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Считает, что в рамках данного отчета также должен был быть применен доходный подход. Полагает, что некорректное применение корректировок к объектам-аналогам в совокупности привели к необоснованному снижению рыночной стоимости спорного участка, а также существенно нарушены требования Федеральных стандартов оценки.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Алтайская лаборатория судебной экспертизы (далее – ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России), производство по делу приостановлено до представления в суд заключения эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Красноярская лаборатория судебной экспертизы (далее – ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России), производство по делу приостановлено до представления в суд заключения эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено оценщику ООО производство по делу приостановлено до представления в суд заключения эксперта.

Представитель административного истца - АО ФИО10 в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ поддержал административный иск, и не возражал против установления кадастровой стоимости в объёме рыночной стоимости, установленной экспертизой в размере ** рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административных ответчиков – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, ГБУ РТ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1 просила отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в возражениях на административный иск.

Представитель заинтересованного лица – Правительства Республики Тыва в ФИО2 просила отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва ФИО11 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, возражения, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В части 2 статьи 3 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объектов недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения ст. 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;

2) не применяются положения ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ не осуществляется.

Согласно статье 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Исследуя материалы дела, судом учитывается, что до настоящего времени в Республике Тыва не установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального № 237-ФЗ, поскольку статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Поскольку Правительством Республики Тыва не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ ранее 1января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (часть 4 статьи 22 Закона).

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (часть 23 статьи 22 Закона).

Из приведенных положений усматривается, что юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки как в комиссии, так и в судебном порядке, при этом лицо имеет право выбора порядка обжалования результатов государственной кадастровой оценки.

Административный истец, реализуя свое право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, обратился с соответствующим заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва.

Согласно письму председателя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Тыва ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ №, ГБУ РТ «Центр государственной кадастровой оценки» информировало о том, что в отношении указанного земельного участка принято решение Минземимущества РТ от ДД.ММ.ГГГГ № № о необходимости перерасчета кадастровой стоимости и внесении изменений в приказ Минземимущества РТ от ДД.ММ.ГГГГ №-од, после внесения изменения кадастровая стоимость земельного участка станет ** рублей, на основании вышеуказанного Комиссия сообщило об отмене заседания комиссии, назначенного на ДД.ММ.ГГГГ в 15:00 ч.

При таких обстоятельствах, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Тыва фактически не рассмотрела указанное заявление АО «Российские ипподромы».

Однако, ДД.ММ.ГГГГ АО обратилось с аналогичным заявлением в суд, в связи с чем действие (бездействие) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Тыва по нерассмотрению заявления правового значения для дела не имеют, так как в соответствии с частью 23 статьи 22 Федерального закона от 3июля 2016 года № 237-ФЗ указанное решение комиссии предметом рассмотрения при разрешении настоящего спора не является, следовательно, оснований для удовлетворения в указанной части не имеется.

Как установлено судом, административный истец является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером ** категория земель: **, вид разрешенного использования: **, по адресу: ** что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, имеющейся в материалах административного дела.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № затрагивают права административного истца.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка по адресу: ** в размере ** рублей утверждена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе всех категорий земель расположенных на территории Республики Тыва».

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №-од внесено изменение в приложение к приказу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №-од ««Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе всех категорий земель расположенных на территории Республики Тыва», в позиции 112470 столбца «Кадастровая стоимость» цифры **», заменив цифрами «**».

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, ДД.ММ.ГГГГ.

Частью 3 статьи 245 КАС РФ предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ, в суд с административным иском акционерное общество «Российские ипподромы» обратилось ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, пятилетний срок для обращения в суд им не пропущен.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Оспаривая вышеуказанную кадастровую стоимость, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ОО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере **.

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости упомянутого выше объекта недвижимости является одним из юридически значимых для данного дела, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, наличие у административных ответчиков сомнений в достоверности отчёта № №, выполненного ОО, и согласие представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Алтайская Лаборатория судебной экспертизы Минюста России (далее по тексту ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России).

Согласно заключению ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет ** рублей.

Ввиду возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № по вопросу определения рыночной стоимости в части корректности отбора объектов-аналогов судом назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию наДД.ММ.ГГГГ составляет ** рублей.

Представитель административного истца, не согласившись с заключением эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №, представила рецензию оценщика ОО Б от ДД.ММ.ГГГГ № на указанное заключение, в которой приведены замечания, указано на нарушения ст. 8 Федерального закона №73-ФЗ, пункт 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ. Так, настр.22-34 заключения недостаточно полно проведен анализ ценообразующих характеристик аналогов, по аналогу № экспертом не введены корректировки на наличие капитального строения жилого здания, ограждения на участке и инженерных коммуникаций: отопления, водоснабжения и канализации; по аналогу № экспертом не введены корректировки на наличие капитального строения жилого здания, имеются разночтения в площади земельного участка. На стр. 39-46 заключения экспертом введена корректировка на торг как среднее значения корректировок на торг для объектов рекреации и под коммерческую застройку, хотя на ст. 15 заключения эксперт отнес объект исследования к сегменту рынка «Отдых и рекреация», следовательно, явно занижена корректировка на торг. На стр. 39-46 заключения экспертом некорректно введена корректировка на наличие имущества, не связанного с недвижимостью: для аналога № введена понижающая корректировка, учитывающая расположенные на участке строения, предполагаемые под снос в размере 0,98, хотя участки с ветхими зданиями и улучшениями, подлежащими сносу, в среднем стоят несколько дешевле аналогичных, поэтому корректировка должна быть повышающая и составлять 1/0,98=1,02=+2%, кроме того, в указанном источнике для расчета корректировки отсутствует значение 0,98, способ и обоснование его расчет экспертом не приведены. На стр. 43 – некорректно введен показатель удельной стоимости земельного участка аналога № после корректировки на категорию земель, не проведена данная корректировка, однако вместо верного значения удельной стоимости 1629,19 руб./кв.м., введено ошибочное неверное значение – 3258,38руб./кв.м., что привело к завышению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. На стр. 39-46 – некорректно введена корректировка на подключение к системе коммунальной инфраструктуры: для аналога № введена понижающая корректировка на наличие электроснабжения в размере 0,96, хотя на земельном участке аналога № расположен жилой дом с отоплением, электроснабжением, водоснабжением и канализацией, имеется ограждение, поэтому рассчитанная корректировка для аналога № должна составлять: (1(1,04*1,06*1,04))-1=-0,1278=-13%, а также экспертом корректировки необоснованно подбирались как минимальные значения (нижняя граница интервала), что также привело к завышению итогового результата. На стр. 39-46 – некорректно введена корректировка на вид разрешенного использования, для объекта исследования подбиралось максимальное значение корректировки – 0,17 (верхняя граница интервала) вместо среднего значения, для аналогов №, 5 подбиралось минимальное значение корректировки – 0,53 (нижняя граница интервала) вместо среднего значения, при этом небольшие площади земельных участков аналогов №, 5 востребованы рынком, данные факторы приводят к завышению итогового результата. На стр. 39-46 – некорректно введена корректировка на площадь, использовались неактуальные справочные материалы, размер корректировки на площадь экспертом необоснованно уменьшен, что также привело к завышению итогового результата.

Кроме того, самим экспертом ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России В в письменных пояснениях указано, что действительно допущена техническая ошибка в отношении аналога №, исправление которой приведет к изменению выводов эксперта о рыночной стоимости объекта исследования. После исправления допущенной технической ошибки величина рыночной стоимости земельного участка составит ** рублей, что на 0,25% (в пределах статистической погрешности) меньше, чем стоимость, указанная в заключении эксперта. Соответствующие исправления в заключение эксперта могут быть внесены через назначение судом дополнительной экспертизы для исправления указанных замечаний.

При таких обстоятельствах, с учетом характера установленных вышеуказанных недостатков и возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ № по вопросу определения рыночной стоимости в части допущенных ошибок при указании показателей удельной стоимости земельного участка судом назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию наДД.ММ.ГГГГ составляет ** рублей.

В пункте 11 ФСО № 1 указано, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта ООО от ДД.ММ.ГГГГ № суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям федерального законодательства и федеральных стандартов. Приведённые в заключении выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В частности, экспертом произведён анализ рынка земельных участков, составлено описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в частности его площади, местоположения, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, влияющих на его стоимость. Заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Вышеуказанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, у него имеется специальное образование и необходимый стаж работы, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта ООО от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, определённая на ДД.ММ.ГГГГ в размере **, является достоверной.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В ФСО № 7 указано, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (пункт 12). Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт13). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19) Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, в них указано, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учётом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешённое использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от использования других методов и подходов экспертом обоснован, вопреки доводам представителя административного ответчика.

Согласно федеральному стандарту оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее - стандарт ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки (пункты 1 и 2).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4 ФСО V).

Экспертом было выявлено достаточное для анализа количество максимально сопоставимых объектов, в связи с чем сравнительный подход использован в полном объеме.

Из 5 объектов, расположенных в Республике Тыва, экспертом было отобрано 3 объекта-аналога, находящихся в месте нахождения объекта оценки.

Данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

Требования к применению сравнительного подхода и метода сравнения продаж предусмотрены Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, из заключения эксперта следует, что в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО № 7 исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся наиболее эффективное использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7). Примененная экспертом классификация земельных участков по категориям и видам разрешенного использования основана на рыночных данных и не противоречит избранной методике. Сведения о результатах анализа рынка, об условиях продажи земельных участков в районе расположения объекта оценки за 1-2 года до даты оценки приведены в таблице № 2, основаны на информации, опубликованной в объявлениях о продаже и общедоступных данных, являются проверяемыми. Отбор объектов-аналогов обоснован рыночными условиями (таблица № 3) и соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям объектов оценки и аналогов по площади и наличию улучшений, имеющих ценно-образующее значение. Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, обоснован экспертом в заключении, рыночным данным не противоречит и административным ответчиком не опровергнут.

Согласно пункту 25 ФСО № 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива эксперта - оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения корректировок.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в заключении, и сомнений у суда не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, местоположение, инженерно-геологические условия, относительно автомагистралей и другие. Проведенное обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обосновано в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Величина корректировок и необходимость их применения обоснованы в тексте заключения эксперта и сомнения у суда не вызывают, поскольку, выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, эксперт мотивировал их выбор.

Кроме того, выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов-аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Вместе с тем, представителем административного ответчика не представлено убедительных, достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО, проводившего исследование, и определенной в заключении эксперта величины рыночной стоимости объекта недвижимости. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, установленную заключением эксперта ООО от ДД.ММ.ГГГГ № рыночную стоимость земельного участка, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение, и в связи с чем отсутствуют основания не доверять заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, перед экспертом не ставился вопрос проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере, определенном в повторном заключении эксперта.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка обоснованно и подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью **., находящегося по адресу: ** подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ** рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ (дата направления административного иска в суд).

Кроме того, согласно представленному ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России счету на оплату от ДД.ММ.ГГГГ № расходы на проведение судебной экспертизы составили ** рублей, оплата которых не произведена.

Определением Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва возложены расходы на производство, заявившее ходатайство о назначении судебной экспертизы. До настоящего времени, указанная обязанность административным ответчиком не исполнена.

По общему правилу в силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым в силу статьи 106 настоящего Кодекса отнесены суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО13 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должен рассматриваться с учетом того, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что в противном случае свидетельствует об ошибке, приводящей вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

По смыслу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263, значимый с точки зрения государственной кадастровой оценки диапазон отклонений составляет 30 процентов.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, утвержденная приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №-од с учетом внесенных изменений приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 26.12.2023 года № 53-од, на 64,2% ** рублей - ** рублей) * 100% / ** рублей) или в 2,6 раз (** рублей / ** рублей) превышает рыночную стоимость, определенную судебным экспертом.

По данному административному делу расхождение между кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости составило более 30 процентов.

Принимая во внимание приведенные выше положения и разъяснения, с учетом приданного им Конституционным Судом Российской Федерации толкования, суд полагает, что допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью на ту же дату в 64,2% не укладывается с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки в приемлемый диапазон отклонений, является существенным, свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, влекущей нарушение прав административного истца.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 31 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, принимая во внимание, что принятый с допущенной ошибкой при формировании методики определения кадастровой стоимости, результат кадастровой оценки спорного земельного участка, утвержден Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва, то расходы на проведение судебной экспертизы в размере ** рублей подлежат взысканию с последнего в пользу ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью **.м., находящегося по адресу: **, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной ** рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать ДД.ММ.ГГГГ.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

В удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным действия (бездействия) Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Тыва отказать.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва в пользу Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по оплате судебной экспертизы в размере ** рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий В.О. Куулар