Решение по делу № 3А-19/2023 от 15.03.2023 - об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 21.07.2022 г. и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-19/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 марта 2023 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Кирьяновой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сфера Плюс» об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 21.07.2022 г. и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Сфера Плюс» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» №ОРС-47/2022/000065 от 21.07.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, в размере его рыночной стоимости 44094337 руб. по состоянию на 01.01.2022 г.

В административном исковом заявлении отмечается, что ООО «Сфера Плюс» является собственником нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75. По сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75 по состоянию на 01.01.2022 года утверждена в размере 84526060 руб. На основании отчета об оценке № 014-н/22 от 11.04.2022 г., составленного оценщиком ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1, ООО «Сфера Плюс» обратилось в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением по вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0101003:75 в размере его рыночной стоимости – 44094337 рублей, указанной в отчете об оценке. ФИО3 «ЛенКадОценка» №ОРС-47/2022/000065 от 21.07.2022 г. в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказано.

Кадастровая стоимость нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку административный истец вынужден платить в большем размере налог.

Определением Ленинградского областного суда в качестве административного ответчика привлечено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в качестве заинтересованных лиц – Правительство Ленинградской области, оценщик ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1

В возражениях представитель ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО4 просил отказать ООО «Сфера Плюс» в удовлетворении требований административного иска, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке, федеральным стандартам оценки, содержит неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО5 – главный эксперт ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» дала показания относительно содержащихся в отчете об оценке недостатков, ошибок, нарушений требований федеральных стандартов оценки.

Представитель Правительства Ленинградской области ФИО6 в отзыве просила отказать в удовлетворении требований административного иска, ссылаясь на имеющиеся в отчете об оценке недостатки. Полагает, что оспариваемое решение является обоснованным, принятым в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением установленного законодательством порядка.

В судебном заседании ФИО7 - представитель от ООО «Сфера Плюс» заявленные требования о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поддержал, в части установления кадастровой стоимости нежилого здания просил установить её в соответствии с заключением судебной экспертизы с 1 января 2022 года по 14 марта 2022 года включительно, поскольку скорректирована кадастровая стоимость объекта недвижимости.

ФИО8 «ЛенКадОценка» ФИО4 возражал против удовлетворения требований о признании незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, указанном в заключении эксперта, оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Правительства Ленинградской области ФИО6 поддержала письменный отзыв Правительства Ленинградской области, полагала отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку судебный эксперт подтвердил обоснованность выводов, содержащихся в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Заинтересованное лицо оценщик ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Положения статей 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 НК РФ.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость нежилого здания является действующей, результаты определения кадастровой стоимости данного здания затрагивают права и законные интересы административного истца в сфере налогообложения. В этой связи административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 3.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Закон № 237-ФЗ и введен новый механизм установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ, Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 г. №713 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости на территории Ленинградской области», дата перехода – 1 января 2022 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года в Ленинградской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2021 года. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75 определена в размере 84 526 059,81 руб.

Распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 года № 424-р государственные полномочия в сфере государственной кадастровой оценке возложены на ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», в том числе по определению кадастровой стоимости, оказанию услуг по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (ч. 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

21.06.2022 года ООО «Сфера Плюс» в соответствии с частями 3 и 5 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ обратилось в Государственное бюджетное учреждение Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75 в размере 44094337 руб. по состоянию на 01.01.2022 года. К заявлению приложен отчет об оценке № 014-н/22 от 14.04.2022 года, составленный оценщиком ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1

21.07.2022 года ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение №ОРС-47/2022/000065 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно решению от 21.07.2022 года №ОРС-47/2022/000065 отчет не соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принципу о недопустимости неоднозначного толкования полученных результатов, предусмотренному в п. 5 ФСО № 3.

Так, осмотр объекта оценки проведен 04.04.2021 г., то есть задолго до даты оценки – 01.01.2022 г. (п. 5 ФСО № 7).

В нарушение п. 20 ФСО № 7 анализ наиболее эффективного использования объекта оценки выполнен некорректно. Вывод отчета «нежилое здание, предназначенное для ведения коммерческой деятельности» не определяет вид фактического использования оцениваемого объекта.

Оценщиком допущены нарушения п. 11 ФСО № 7 при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, и при составлении основных выводов относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Некорректный выбор объектов-аналогов для анализа возможных диапазонов цен предложений объектов недвижимости на вторичном рынке повлек за собой некорректные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта.

В нарушение подп. «б» п. 11 ФСО №7 сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, определен некорректно – как офисно-торговое и свободное назначение. Однако фактически объект используется для размещения торговых площадей, ресторана, гостиницы.

В нарушение подп. «в» п. 11 ФСО № 7 приведены предложения к продаже объектов-аналогов (малоэтажное жилищное строительство, под производство, складской комплекс на промышленной территории, производственное здание), не имеющих отношение к сегменту рынка оцениваемого объекта. В результате получен интервал значений цен единых объектов недвижимости 10860 – 79336 руб./кв.м, сформированный из разных сегментов рынка, не относящихся к объекту оценки. Кроме того, некорректно проведен анализ предложений к продаже земельных участков.

Диапазон арендных ставок определен в меньших значениях, чем в предложениях, имеющихся в открытом доступе.

В нарушение подп. «б» и «в» п. 22 ФСО №7 объекты-аналоги подобраны некорректно, что привело к искажению стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Цены предложения на аналоги не проанализированы относительно налога на добавленную стоимость.

При применении доходного подхода нарушен подп. «в» п. 23 ФСО №7. Соответствующий рынку годовой доход от объекта оценки, объекты-аналоги определены некорректно. Арендные ставки занижены. Расчеты приведены с ошибками. Значение интервала стоимости (-/+ 10%) не соответствует содержанию отчета и вводит в заблуждение.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству административного истца на основании ст. 77 КАС РФ определением Ленинградского областного суда от 14.12.2022 г. по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО9

На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета об оценке №014-н/22 от 11.04.2022 г., составленного оценщиком ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, о допущенных нарушениях при составлении отчета, указанных в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 21.07.2022 г. №ОРС-47/2022/000065; об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0101003:75 по состоянию на 01.01.2022 г.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта №14/12/22-5 от 17.02.2023 года, согласно которому:

отчет об оценке рыночной стоимости №014-н/22 от 11.04.2022 г., составленный оценщиком ООО «Аудит Оценка Центр» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При составлении отчета допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, указанные в решении ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 21.07.2022 г. №ОРС-47/2022/000065;

рыночная стоимость объекта недвижимости6 нежилого здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 г. составляет 53000000 руб.

Оценивая заключение эксперта №14/12/22-5 от 17.02.2023 года, суд отмечает следующее.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта. Расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.

При определении стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода экспертом проведено сравнение сопоставимых объектов-аналогов с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесения корректировок в цену продажи каждого сравниваемого объекта относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения.

При определении стоимости объекта оценки на основе затратного подхода экспертом определены величина затрат на создание объекта капитального строительства, величина прибыли предпринимателя, определены величины накопленного износа и устареваний объекта (физический износ, функциональное устаревение, экономическое устаревание), произведен расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа.

При определении стоимости объекта оценки на основе доходного подхода экспертом определен потенциальный валовый доход, приведена характеристика объектов-аналогов, определены элементы сравнения (передаваемые права на недвижимость, условия финансирования, условия сделки, состояние рынка, местоположение, тип объекта, занимаемый этаж, площадь, наличие коммуникаций, характеристика входа, состояние внутренней отделки, условия парковки) и корректирующие коэффициенты. В ходе расчета стоимости объекта кадастровой оценки доходным подходом определены значения показателей потенциального валового дохода от аренды офисных площадей с отделкой, потери из-за вакансий и неплатежей, действительный валовый доход, операционные расходы, чистый операционный доход, коэффициент чистого дохода, коэффициент капитализации, стоимость единого объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка.

В силу ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы. Эксперт, проводивший экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами.

Заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта соответствует требованиям, предусмотренным законодательством об оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь ст.82 КАС РФ, положениями законодательства об оценочной деятельности, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью допущенные оценщиком в отчете об оценке нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, повлиявшие на итоговую стоимость объекта оценки, а также размер рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведённую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, согласно данным ЕГРН, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0101003:75 определена в размере 83543907,6 руб. по состоянию на 15.03.2022 г., дата утверждения кадастровой стоимости 21.03.2022 г., реквизиты акта утверждения кадастровой стоимости от 21.03.2022 АОКС-47/2022/000044.

Таким образом, с 15.03.2022 г. применяется иная кадастровая стоимость, которая не является предметом судебного разбирательства по настоящему делу.

При таких обстоятельствах установленная по состоянию на 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0101003:75 подлежит применению по 14.03.2022 года включительно.

Суд не усматривает оснований для удовлетворения административных исковых требований в части признания незаконным решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» №ОРС-47/2022/000065 от 21.07.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку судебным экспертом установлено, что в отчете об оценке содержатся нарушения требований законодательства в области оценочной деятельности, в том числе указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

Таким образом, у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Сфера Плюс», предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Оспариваемое решение принято бюджетным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Сфера Плюс» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером 47:16:0101003:75, расположенного по адресу: ФИО2 <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 53000000 (пятьдесят три миллиона) руб. по состоянию на 01.01.2022 г.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 47:16:0101003:75 подлежит применению по 14.03.2022 года.

В остальной части административное исковое ООО «Сфера Плюс» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение изготовлено в окончательной форме 29.03.2023 года.