Решение по делу № 2-1583/2022 от 04.10.2022 - об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

70RS0002-01-2022-003276-54

Дело № 2-1583/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2022 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Моисеевой Г.Ю.,

при секретаре Козачук А.Д.,

помощник судьи Малкова О.В.,

при участии истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителя ответчика ФИО4, третьего лица ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в котором просит истребовать в свою пользу из чужого незаконного владения ответчика гараж, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, сооружение 4/3 с кадастровым номером <номер обезличен>, пом. <номер обезличен>, общей площадью 38 кв.м.

Требования мотивированы тем, что 27.10.2015 Ленинским районным судом г. Томска было принято решение, которым было обращено взыскание на предмет залога – гараж, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 144 кв.м, этаж 3. Апелляционным определением от 09.02.2016 указанное выше решение суда было оставлено без изменения в части обращения взыскания на предмет залога. Указанное имущество было выставлено на публичные торги. Ввиду отсутствия участников торги не состоялись и имущество было оставлено за собой взыскателем – ФИО5 09.06.2021 ФИО5 продал принадлежащее ему помещение гаража по адресу: <адрес обезличен>, общей площадью 144 кв.м, кадастровый <номер обезличен>, этаж № подвал, <номер обезличен> (ранее допущенная ошибка в этажности была исправлена) ему (истцу). После покупки указанного помещения истец заказал старый технический план для сравнения площадей. Из технического паспорта от 06.12.2006 выяснилось, что изначально помещение, которое ответчик передавал в залог, состояло из трех помещений, обозначенных на плане под номерами <номер обезличен> и между помещениями <номер обезличен> существовал проход. Данный проход был самовольно заложен ответчиком, и помещение <номер обезличен> в настоящий момент используется ФИО3 Для уточнения конфигурации и площади истец обратился в Росреестр, в результате чего площадь помещений изменилась до 91 кв.м (ранее в декларации была ошибка в этой части). Кроме того, на плане в выписке ЕГРН видно, какие именно помещения являются его (истца) собственностью.

То, что данное помещение было предметом договора залога (по которому вынесено решение суда от 27.10.2015) подтверждается следующими обстоятельствами. У ФИО3 отсутствуют иные документы, подтверждающие его право собственности на указанные выше помещения. Счетчик электроэнергии был установлен один на все три помещения и располагался в помещении <номер обезличен>, что говорит о том, что это единый объект недвижимости. Так как изначально право собственности ФИО3 было оформлено на основании декларации (что предполагает возможность ошибок, так как технические измерения не производились) – в документах при передаче помещения в залог существовала ошибка в части этажности (третий этаж по указанному адресу никогда не существовал). Из выписки из ЕГРН видно, что помещения <номер обезличен> – это единый объект недвижимости.

Вступившим в силу решением суда по делу <номер обезличен>установлено, что согласно данным, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права от 12.10.2011, ФИО3 (залогодатель по договору залога недвижимости от 13.02.2013) на праве собственности принадлежит нежилой объект – гараж, общей площадью 144 кв.м, этаж <номер обезличен>. Как следует из пояснений представителя истца, данных в ходе судебного заседания и объяснения ФИО3 от 23.12.2016, иных объектов недвижимости по указанному адресу: <адрес обезличен>, сооружение <адрес обезличен> у истца нет, а этажность <номер обезличен> этажа, ФИО3 указал в реквизите этажность при оформлении гаража в собственность, которая производилась в упрощенной форме по декларации. Таким образом, установив, что предмет залога (ипотеки) по договору залога недвижимости от 13.02.2013 на момент его заключения был полностью идентичен объекту недвижимости, принадлежащему на праве собственности истцу (залогодателю), а также, что в оспариваемом договоре залога недвижимости от 13.02.2013 предмет залога четко определен, указано его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание – кадастровый номер – <номер обезличен> суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО3 о признании договора залога недвижимости от 13.02.2013 недействительным и прекращении ипотеки указанного имущества в полном объеме.

На сегодняшний момент ответчик незаконно удерживает не принадлежащее ему нежилое помещение – гараж, принадлежащий истцу. При этом ФИО3 произведена незаконная перепланировка (заложен проход между помещениями 2 и 3), что также нарушает его (истца) права.

13.09.2022 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,протокольно был привлечен к рассмотрению дела ФИО5

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что с 2006 года на кадастровом учете стоят все три помещения как единый объект. После постановки на кадастровый учет ответчик в 2007 году обратился за постановкой счетчиков в Горсети, после чего ему провели электроэнергию и установили единый счетчик на все 3 помещения, не может быть два счетчика на единое помещение. Позже он заложил проход и после реализации передал ФИО6 только два помещения, а одно оставил себе. Также Департамент недвижимости обратился в суд с иском к ФИО5 для взыскания неосновательного обогащения за пользование землей под указанным помещением, и он с ФИО5 оплачивали неосновательное обогащение за пользование земельным участком под третьим помещением, хотя доступ к нему заблокирован ответчиком. Также он с ФИО5 обратились в полицию по факту мошеннических действий со стороны ответчика, расследование еще ведется. Ответчик сдает третье помещение в аренду, с чего получает доход. Договориться с ответчиком не удается. С 2006 года гаражи стоят на кадастровом учете и имеется технический паспорт. В выписке отсутствуют сведения о подвальных помещениях, фактически они есть, одно – полноценное, второе – нет, имеется только дыра в полу, но с учетом подвальных помещений три помещения образуют 144 кв.м. Площадь трех помещений без подвала - 91 кв.м.

Представитель истца ФИО1 – ФИО7, действующий на основании доверенности 70 АА 1634389 от 06.04.2022 сроком на три года, о времени и месте судебного заседания уведомленный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил, ранее в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что истец приобрел нежилое помещение у ФИО5 по договору купли-продажи, площадь нежилого помещения в договоре была указана 144 кв.м. Нежилое помещение состояло из трех помещений, доступ к третьему помещению был закрыт, проход заложен. То, что предметом залога было единый объект, состоящий из трех помещений, подтверждается тем, что установлен единый счетчик на все 3 помещения. Доступа к третьему помещению нет до настоящего времени, истец несет бремя содержания данного объекта. Предметом договора купли-продажи между ФИО5 и истцом были 3 гаража общей площадью 91 кв.м с подвальным помещением, что в совокупности составляет 144 кв.м, кадастровый номер помещения <номер обезличен> Для уточнения площади был приглашен кадастровый инженер, который измерил площадь трех помещений – 91 кв.м, после чего в сведения ЕГРН были внесены уточнения в части этажности и площади объекта с кадастровым номером <номер обезличен> (этаж <номер обезличен>, 91 кв.м). В настоящее время право собственности на гаражное помещение, состоящее из трех помещений, общей площадью 91 кв.м. зарегистрировано за истцом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что помещения не ставились на учет на основании декларации. По декларации помещение занимает 144 кв.м, однако по итогам реализации имущества было выявлено, что третьего этажа нет, торги не состоялись по причине отсутствия участников. Залогодержатель ФИО5 забрал себе помещения, которые в последствии были проданы истцу. На все три помещения стоит единый электросчетчик, что подтверждает, что это – единый объект недвижимости. У ответчика нет права на пользования помещениями истца, таковых документов последний е представил и суду.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что в 2004 году он купил недостроенный гараж. Получил все документы и оформил 2 бокса по 24 кв.м – всего 48 кв.м. В 2004 году построили 5 боксов и с соседями решил построить еще линию боксов, но их никак не оформляли – это был самострой. Для того, чтобы ходили строители – сделали проход в задней стене, который потом заложили. В 2013 году его знакомый попросил выступить поручителем по займу, а в 2015 году он узнал о том, что заемщик не платит и в судебном порядке на гараж как на залоговое имущество хотят обратить взыскание. Иск был удовлетворен и в 2018 году ФИО5 получил свидетельство о собственности на гараж, вставил свои замки и попросил освободить помещение. С 2018 года ФИО5 сдавал его в аренду под автосервис, а потом продал истцу, которого при сделке все устраивало. Задняя линейка боксов – это самовольное строение, документов о собственности он не имеет, сейчас предпринимает меры по ее узакониванию. Документы на нежилое помещение он получал по декларации, задекларировал как трехэтажное здание, так как хотел построить еще один этаж, площадь указал из расчета 48Х3=144 кв.м (подвал и два этажа). Однако на вопрос представителя истца пояснил, что на момент залога уже существовало три помещения, которые он считал своими. Электросчетчик он поставил в свой самовольно построенный бокс, а истец пользуется его электроэнергией, за которую он (ответчик) не может платить, так как не является собственником. На данный момент он сделал технический паспорт на строение, документы на землю. При этом на момент подачи декларации имелось два этажа, подтверждение права собственности на третье помещение у него отсутствует.

Представитель ответчика ФИО3 –ФИО4, действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления, пояснил, что предмет договора залога – два гаражных бокса с двумя подвальными помещениями. Третье помещение – спорное и является самовольной постройкой, так как было возведено на не принадлежащем ответчику земельном участке. ФИО5 не мог обладать этим спорным помещением, так как самовольная постройка не может быть предметом залога. При исполнении судебного решения в 2018 году не было претензий со стороны приставов и истца, ФИО5 три года пользовался помещениями в таком виде. Ответчик построил третье помещение своими силами и за свой счет позднее. При этом указал, что ФИО5 – профессиональный участник рынка, так как является индивидуальным предпринимателем в сфере выдачи займов.

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании полагал подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что в свидетельстве о праве собственности был указан третий этаж и площадь 144 кв.м, при этом ему передали два бокса в качестве предмета залога, в техническом паспорте было указано третье помещение, при сложении площадей трех помещений получалось 144 кв.м. В третьем помещении находилась автомастерская, где ему пояснили, что третьи лица арендуют бокс за 20000 руб. в месяц у ответчика. При этом он участвовал в судебном заседании, по итогам которого с него взыскали неосновательное обогащение за пользование земельным участком под третьим помещением. Подтвердил, что на момент заключения договора залога действительно был индивидуальным предпринимателем и занимался выдачей займов под залог недвижимого имущества. Право собственности оформил в 2018 году и до момента заключения договора купли-продажи с истцом пользовался имуществом. Когда пришел налог на землю он сложил все площади и получил 144 кв.м, после чего понял, что имеет право также на третье помещение. После этого он написал заявление в полицию. Также из Департамента недвижимости он получил уведомление, что арендатором по договору аренды земельного участка после перехода права собственности на нежилое помещение является он (ФИО5). В залог он брал помещение в 144 кв.м и передавал по договору купли-продажи истцу помещение такой же площадью. Ответчик пытался утаить третье помещение, чтобы незаконно сдавать его в аренду <данные изъяты>». Из технического паспорта от 12.08.2021, который он заказывал, следует, что площадь трех помещений вместе с подвальными помещениями составляет 144 кв.м.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании пояснил, что помогал ответчику строить гаражи - <номер обезличен> или <номер обезличен> гаражных бокса, стоящих в линейку, также строили линейку, примыкающую к этой. Из 4 построенных боксов ответчику принадлежал только один, состоящий из двух помещений. Затем было пристроены ещё четыре бокса. Первые два гаража в первой линейке принадлежали ответчику, во второй – один гараж, прилегающий ко второму в первой линейке. Выходы наружу были сделаны сразу, иных выходов не было. Между этими тремя помещениями делали проход для переноса материалов.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, третьего лица, показания свидетеля, изучив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Как указано в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абзацы первый и третий).

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Истребование имущества из чужого незаконного владения предполагает, что данное имущество выбыло из владения истца, и находится во владении ответчика, в то время как признание права собственности ответчика отсутствующим возможно только при наличии у истца права собственности, владении им имуществом и неосновательной регистрации права собственности за ответчиком, который этим имуществом не владеет.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения, передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из содержания ст. 302 ГК РФ и приведенных разъяснений следует, что добросовестным приобретатель является тогда, когда он не знал и не должен был знать о соответствующих обстоятельствах, а не тогда, когда он о них мог узнать при отсутствии у него обязанности выяснять такие обстоятельства. Такая обязанность может быть возложена законодательством или обычаем (последнее - ст. 5 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 09.06.2021, заключенного между ФИО5 и ФИО1 последним совершена покупка недвижимого имущества, назначение: нежилое, наименование: гараж, находящегося по адресу: <адрес обезличен>, <адрес обезличен> Указанное нежилое помещение находится в кирпичном нежилом строении, этаж № подвал, <номер обезличен> площадью 144 кв.м, кадастровый номер: <номер обезличен> Указанное нежилое помещение было продано за 1200000 руб. Договор имел силу передаточного акта.

Право собственности истца также подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.07.2022, согласно которой ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение – гараж по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен>, площадь: 91 кв.м, этаж <номер обезличен>, кадастровая стоимость: 1327502,71 кв.м. В выписке ЕГРН содержится план помещения, из которого следует, что оно состоит из 2 помещений в первой линейке гаражных боксов и одного гаражного бокса во второй линейке, между которыми должен иметься проход.

Указанная в выписке ЕГРН кадастровая стоимость незначительно выше стоимости объекта недвижимости согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 09.06.2022, что также подтверждает идентичность поставленного на учет нежилого помещения и купленного истцом.

Ранее указанное нежилое помещение принадлежало ответчику, право собственности на него было зарегистрировано ФИО3 на основании декларации об объекте недвижимости от 23.09.2011, в которой ответчик указал следующие характеристики нежилого помещения: гараж, год создания 2004, общая площадь – 144 кв.м, этажность – 3, подземная этажность – 01, электричество – центральное, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости: <номер обезличен>, а также на основании договора аренды земельного участка №<номер обезличен> от <дата обезличена> между администрацией г. Томска и ФИО9 в отношении земельного участка по <адрес обезличен> площадью 48 кв.м (кадастровый и учетный номер отсутствует), соглашения о перемене стороны в указанном договоре аренды от 22.06.2004, согласно которомуарендатором с 01.04.2003 является ФИО3, также указан учетный номер земельного участка <номер обезличен>

При этом из пояснений ответчика и представленных документов следует, что в декларации имелись неточности: так, этажность была указана ошибочно, фактически был построен только один этаж и имелись подвальные помещения, также из представленного кадастрового паспорта земельного участка следует, что нежилое помещение располагалось на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, площадь 48 кв.м, кадастровый номер: <номер обезличен>, следовательно номер кадастрового участка в декларации также был указан неверно.

В 2011 году регистрация нежилых помещений регламентировалась ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утратившим в настоящее время законную силу, в соответствии с которым регистрация недвижимого имущества проводилась на основании поданных правообладателем правоустанавливающих документов, которые были указаны в ст. 25.3 ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997, а именно, документация на земельный участок и документация, подтверждающая факт создания объекта недвижимого имущества, содержащего его описание – декларация об объекте недвижимого имущества по утвержденной форме. Указанная декларация заполнялась правообладателем недвижимого имущества и ответственность за достоверность сведений, внесенных в декларацию, нес непосредственно правообладатель, достоверность данных об объекте недвижимости сотрудниками Росреестра не проверялась.

Затем 13.02.2013 индивидуальный предприниматель ФИО5 (займодавец) и ФИО10 (заемщик) заключили договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику заем в сумме 800000 рублей путем выплаты наличных денежных средств (согласно расписке), а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и проценты в сроки и порядке, указанные в настоящем договоре. Процентная ставка по договору составила 4% в месяц на сумму займа. Проценты подлежат исчислению и уплате ежемесячно не позднее 13 (тринадцатого) числа следующего календарного месяца до момента возврата суммы займа. В случае невыплаты процентов последние увеличивают соответственно сумму займа на сумму невыплаченных процентов (п. 1.1 Договора). Возврат полученной суммы осуществляется Заемщиком до 12.02.2014 (п. 2.2 Договора).

Исполнение обязательства ФИО10 перед истцом, как следует из договора займа от 13.02.2013, договора залога недвижимости от 13.02.2013 <номер обезличен> обеспечено залогом недвижимости, предметом которого является недвижимое имущество в виде гаража общей площадью 144 кв.м, расположенное на третьем этаже здания №<адрес обезличен> по <адрес обезличен> в г. Томске, принадлежащее на праве собственности ФИО3 Указанный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается соответствующими отметками Управления Росреестра по Томской области.

Как следует из п. 1.3 договора залога недвижимости <номер обезличен> от 13.02.2013, предмет залога в виде гаража, назначение: нежилое, общей площадью 144 кв.м, этаж 3, адрес объекта: <адрес обезличен> по соглашению сторон имеет оценочную стоимость 1200 000 руб.

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 27.10.2015 по гражданскому делу <номер обезличен> по иску индивидуального предпринимателя ФИО5 к ФИО10, ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на имущество исковые требования были удовлетворены частично. Решено с ФИО10 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 взыскать сумму основного долга по договору займа от 13.02.2013 в размере 800 000 руб., проценты за пользование займом за период с 13.04.2013 по 13.09.2015 в размере 928 000 руб., а также неустойку в размере 80 000 руб. за несвоевременную оплату основного долга и процентов по займу, производить взыскание процентов в размере 4% в месяц на сумму основного долга с ФИО10 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5, начиная 14.09.2015 по день полного исполнения обязательств по договору займа; обратить взыскание на предмет залога – гараж, принадлежащий на праве собственности ФИО3, назначение: нежилое, общей площадью 144 кв.м, этаж третий, по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен>, установив начальную продажную стоимость в размере 1200 000 руб., способ реализации – с публичных торгов; в остальной части требований индивидуальному предпринимателю ФИО5 отказать.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 09.02.2016 по делу <номер обезличен> решение Ленинского районного суда г. Томска от 27 октября 2015 года отменено в части взыскания с ФИО3 в пользу ФИО5 расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., в остальной части это же решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы ответчиков ФИО3, ФИО10 – без удовлетворения.

Затем ответчик обратился в Ленинский районный суд г. Томска с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о признании вышеуказанного договора залога недвижимости недействительным и прекращении ипотеки указанного имущества. Решением Ленинского районного суда г. Томска от 15.03.2017 года по гражданскому делу <номер обезличен> в удовлетворении исковых требований ФИО3 было отказано, решение вступило в законную силу.

Указанным решением было установлено, что доводы стороны истца о том, что договор залога недвижимости от 13 февраля 2013 года <номер обезличен> является недействительным (ничтожным) в силу отсутствия в указанном договоре залога сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, а также наличие сведений, существенно отличающихся от фактически имеющихся данных, в частности расхождение по общей площади объекта и его этажности, суд считает несостоятельными, поскольку они противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.Так, согласно данным, указанным в свидетельстве о государственной регистрации права от 12.10.2011, ФИО3 (залогодателю по договору залога недвижимости <номер обезличен> от 13.02.2013) на праве собственности принадлежит нежилой объект – гараж, общей площадью 144 кв.м, этаж 3, адрес объекта: <адрес обезличен>, кадастровый (или условный) номер: <номер обезличен>

Как следует из объяснений представителя истца, данных в ходе судебного заседания, и объяснения ФИО3 от 23.12.2016, иных объектов недвижимости по указанному адресу: <адрес обезличен>, у истца нет, а этажность – 3 этажа, ФИО3 указал в реквизите этажность, при оформлении гаража в собственность, которая производилась в упрощенной форме по декларации.

Таким образом, установив, что предмет залога (ипотеки) по договору залога недвижимости <номер обезличен> от 13.02.2013 на момент его заключения был полностью идентичен объекту недвижимости, принадлежащему на праве собственности истцу (залогодателю), а также, что в оспариваемом договоре залога недвижимости <номер обезличен> от 13.02.2013 предмет залога четко определен, указано его наименование, место нахождение и достаточное для идентификации этого предмета описание - кадастровый (или условный) номер: <номер обезличен> суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца о признании договора залога недвижимости <номер обезличен> от 13 февраля 2013 года недействительным и прекращении ипотеки указанного имущества в полном объеме.

09.02.2016 Ленинским районным судом г. Томска был выдан исполнительный лист по делу <номер обезличен>, на основании которого 23.03.2006 ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области было возбуждено исполнительное производство <номер обезличен>-ИП.

15.06.2016 был наложен арест нежилое помещение: гараж, по адресу: <адрес обезличен>, год застройки: 2005, фактическая площадь 112 кв.м, фактическая этажность: 1 этаж и подземный, количество внутренних помещений: 2.

Постановлением по указанному исполнительному производству об оценке арестованного имущества должника от 12.07.2016 установлена стоимость арестованного имущества в размере 1200000 руб.

25.08.2016 постановлением СПИ ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области ФИО11 арестованное помещение передано в Росимущество на реализацию на открытых торгах.

07.09.2016 СПИ ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области ФИО11 в Ленинский районный суд г. Томска направлен запрос об уточнении кадастрового номера помещения, его этажности и площади.

Постановлением СПИ ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области ФИО11 от 22.12.2016 на основании определения Ленинского районного суда г. Томска от 04.10.2016 были внесены изменения в постановление о возбуждении исполнительного производства от 23.03.2016, в постановление о наложении ареста на имущество должника от 15.06.2016, в постановление о внесении изменений в акт о наложении ареста объекта недвижимости от 15.06.2016, в постановление об оценке арестованного имущества должника от 12.07.2016, в постановление о передаче арестованного имущества на торги от 25.08.2016 в части указания кадастрового и условного номера, правильным указано читать кадастровый номер <номер обезличен>

На торгах имущество не было реализовано, после чего взыскателю (ФИО5) было направлено предложение оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой по цене на 25% ниже его стоимости – 900000 руб.

В заявлении от 04.05.2017 взыскатель изъявил согласие оставить не реализованное в принудительном порядке имущество за собой, 13.06.2017 СПИ ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области ФИО11 13.06.2017 было вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю <номер обезличен>.

05.10.2017 постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области ФИО12 арест с арестованного имущества был снят, а 13.01.2020 постановлениемСПИ ОСП по Ленинскому району г. Томска УФССП по Томской области исполнительное производство <номер обезличен>-ИП было окончено.

Действия судебных приставов-исполнителей оспорены не были, после не реализации в принудительном порядке и передачи имущества взыскателю право собственности на нежилой объект – гараж, общей площадью 144 кв.м, этаж 3, адрес объекта: <адрес обезличен> кадастровый (или условный) номер: <номер обезличен> перешло ФИО5, добросовестность приобретения ФИО5 указанного нежилого помещения установлена материалами дела и не оспорена сторонами.

Как пояснили в судебном заседании истец и третье лицо ФИО5, они приобретали и истец передавал по договору купли-продажи нежилого помещения от 19.07.2022 помещение площадью именно 144 кв.м, что включало в себя три помещения и подвал, однако владеть и пользоваться третьим помещением они не могли и не могут, так как ответчик препятствует этому, незаконно заложив проход к нему и сдавая его в аренду.

Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Раздел в натуре в отношении единого недвижимого комплекса невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость. Возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу, либо компенсация доли совладельца путем передачи ему иного имущества. Функциональная целостность комплекса в данном случае сохраняется.

Согласно п. 3 ст. 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

То, что указанные три помещения являются единым объектом недвижимости и были поставлены на кадастровый учет как единый объект, подтверждается актом об обследовании электроустановок потребителя от 07.07.2022, согласно которому было произведено обследование нежилого помещения (гаражного бокса) с целью выявления вида коммерческой деятельности и проверки схемы электроснабжения, визуальный осмотр приборов учета электроэнергии потребителя по адресу: <адрес обезличен> (два гаражных бокса). При визуальном осмотре было выявлено, что электроснабжение двух гаражных боксов, где ранее велась коммерческая деятельность осуществляется по новой схеме от РУ-0,4 кВ ТП 596 н/в кабелем марки АВБбШв 4х50 кв.мм, L=120 м. в земле до ЩС-596/3 (0,4 кВ), установленный на задней стене гаражных боксов после реконструкции внешних электрических сетей на границе балансовой принадлежности в прибором учета электроэнергии на два гаражных бокса ФИО1, далее от ЩС-596/3 (0,4 кВ) по кабельной линии марки СИП 4х16 кв.мм, L=20 м по воздуху до распределительной коробки, установленной в гаражном боксе по адресу: <адрес обезличен>. Прибор учета установлен в ЩС-596/3 (0,4 кВ): РиМ 489.24, №01539773, I=3х(5-100) А, U=3х230400 В, показания – 77,76 кВт/ч, класс точности (1), проверка II кв. 2021 г. (МПИ 16 лет, дата следующей проверки Iкв. 2037 г., до 31.03.2037). Вводной автоматический выключатель ВА47-29, С40А не опломбирован. Произведена фотофиксация прибора учета. Электроснабжение оставшихся двух гаражных боксов осуществляется по старой схеме от РУ-0,4 кВ. ТП 596 по кабельной линии марки ВВГ 4х25 кв.мм, L=110 м, проложенной по воздуху до ВРУ-0,4 кВ гаражных боксов. На момент осмотра оставшимися двумя гаражными боксами пользуется ФИО3 для собственных нужд. Данные гаражные боксы на момент осмотра отключены от сети электрической энергии в ТП 596 персоналом ООО «Горсети». В ВРУ-0,4 кВ установлен прибор учета: ЦЭ6803В М7 Р31, №106308150, I=3х(5-60) А, U=3х230/400 В, показания – 043800, 6 кВт/ч, класс точности (1), поверка I кв. 2016 г. (МПИ 16 лет, дата следующей поверки IVкв. 2031 г., до 31.12.2031), на клемменой крышке ПУ установлена пломба 455541 «Горсети», В4 «ЭСК», на корпусе ПУ установлена антимагнитная пломба «0241927 «Горсети» ранее. Вводной автоматический выключатель ВА47-29, С32А опломбирован пломбой В4 «ЭСК» - 2 шт. ранее. Произведена фотофиксация приора учета. На момент обследования коммерческая деятельность в данных гаражных боксах не ведется, рекламные щиты/баннерыотсутствуют.

Указанным актом, а также пояснениями стороны истца, стороны ответчика и третьего лица подтверждается, что все три помещения (2 помещения из первой линейки и 1 помещение из второй) имеют единую систему электроснабжения, следовательно составляют функциональное единство и не могут быт разделены, а значит учувствуют в обороте как единый объект.

Более того, в таком виде указанное недвижимое помещение существовало на момент постановки его на кадастровый учет и регистрации залога, следовательно оно сохраняет свое функциональное единство и было передано в залог, а затем реализовано и продано истцу именно в виде трех неразрывно функционально связанных между собой помещений.

Стороной ответчика был представлен технический паспорт нежилого помещения по состоянию на 30.09.2016, согласно которому нежилое помещение по адресу: <адрес обезличен>, инвентарный номер: <номер обезличен>, состоит из двух помещений на 1 этаже и двух подвальных помещений общей площадью 109,2 кв. м, помещения на первом этаже имеют площадь 23,7 кв.м и 32 кв.м, подвальные помещения – 23,2 кв.м и 30,3 кв. м соответственно.

Суд не может принять указанный технический паспорт как доказательство, так как он не содержит сведения о третьем помещении, функционально связанным с указанными двумя помещениями на первом этаже, а также не являлся основанием постановки на кадастровый учет объекта недвижимости и противоречит остальным представленным в дело доказательствам, в том числе по общей площади имущества.

Более того, согласно техническому паспорту гаражных боксов по адресу: <адрес обезличен>, инвентарный номер <номер обезличен> по состоянию на 06.12.2006, год постройки гаражных боксов – 2000 год, площадь помещений в первой линейке, принадлежавших ответчику на момент залога недвижимого имущества – 23,3 кв.м и 29,7 кв.м, площадь помещения во второй линейке – 38 кв.м, также из технического плана следует, что между вторым помещением в первой линейке и первым помещением во второй линейке имеется проход, итого на момент залога недвижимого имущества ответчику принадлежали гаражные боксы общей площадью 91 кв.м, имеющие единую сеть электроснабжения и общий проход.

Суд принимает во внимание довод истца о том, что общая площадь трех помещений – 91 кв.м + площадь подвальных помещений (согласно техническому паспорту от <дата обезличена> – 53,5 кв.м) образуют площадь 144,5 кв.м, максимально приближенную к указанной в декларации ответчиком – 144 кв.м, отклонение составляет всего 0,5 кв.м, что может являться технической ошибкой или неточностью. Подвальные помещения не оформлены в связи с тем, что не введены в эксплуатацию и соответствуют техническим нормам.

Кроме того, согласно ответу на обращение ФИО1 Департамента недвижимости администрации г. Томска от 04.08.2022 №8691, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <номер обезличен>, права и обязанности арендатора по договору аренды №<номер обезличен> от 21.08.1998 перешли истцу с 22.06.2021. В связи с исправлением реестровой ошибки Департаментом недвижимости был произведен перерасчет облагаемой арендной платой площади. Площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером <номер обезличен> уточнена и составляет 93,52 кв.м, т.е 45,52 кв.м земли используются истцом без оформления прав, в связи с чем было произведено начисление платы на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ.

При этом согласно представленной лицевой карточки арендной платы за землю от 03.08.2022 истцом была произведена оплата за аренду земельного участка площадью 48 кв.м., а также за указанные 45,52 кв.м используемого земельного участка свыше площади арендуемых 48 кв.м с 06.07.2021, что сторонами не оспаривалось. Следовательно, истцом вносилась арендная плата и были выплачены денежные средства за неосновательное обогащение администрации г. Томска за пользование всем земельным участком, необходимым для использования объекта недвижимости площадью 91 кв.м.

Кроме того, решением Северского городского суда Томской области от 19.11.2021 по гражданскому делу <номер обезличен> по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска к ФИО5, ФИО13 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,исковые требования были удовлетворены. С ФИО5 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска было взыскано неосновательное обогащение за период с 13.12.2018 по 21.06.2021 в размере 88 806 руб. 29 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 6 746 руб. 42 коп. за период с 28.12.2018 по 01.09.2021 за пользование земельным участком, расположенным под нежилым помещением по адресу: <адрес обезличен> площадью: 144 кв.м ввиду того, что площадь, облагаемая арендной платой, составляет 48 кв.м, а площадь, фактически занимаемая ФИО5, составляет 207,47 кв.м., и его действия по использованию дополнительной площади в размере 159,47 кв.м земельного участка следует рассматривать как неосновательное обогащение. Решение вступило в законную силу и для исполнения решения судом был выдан исполнительный лист.

Таким образом, истец доказал, что он является собственником недвижимого имущества: нежилого помещения – гаража по адресу: <адрес обезличен> кадастровый номер: <номер обезличен>, площадь: 91 кв.м, этаж №1, кадастровая стоимость: 1 327 502,71 кв.м, которое состоит из 3 помещений. Учитывая кадастровую стоимость и продажную стоимость помещения, его площадь, техническое и функциональное единство трех помещений, отсутствие у ответчика документов, подтверждающих право собственности на спорное имущество, отсутствуют основания для признания ответчика добросовестным владельцем и/или приобретателем третьего помещения во второй линейке боксов площадью 38 кв.м.

Также не нашли подтверждение в судебном заседании и противоречат материалам дела доводы стороны ответчика о том, что спорное помещение – самовольное строение, в связи с чем оно не могло быть предметом залога и в дальнейшем приобретено истцом по договору купли-продажи.

В подтверждение того, что ответчик нарушает законные права и интересы истца, представлен договор аренды нежилого помещения <номер обезличен> от 12.08.2021, согласно которому <данные изъяты> (арендатор) приняло в аренду у ответчика нежилое помещение – гараж, общей площадью 104,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер: <номер обезличен> для использования в качестве склада, срок аренды с 12.08.2021 по 12.05.2022 с возможностью продления аренды (пп. 1.1 и 1.2 договора аренды).

При этом в п. 1.1 договора указано, что нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН 12.10.2011, то есть содержатся недостоверные сведения.

При этом согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Также из пояснений истца следует, что не оспаривает ответчик, что проход к спорному помещению был заделан ответчикам и до настоящего времени не восстановлен, доступ к спорному ответчику у истца до настоящего времени отсутствует, мирно урегулировать спорные правоотношения у сторон не выходит.

В связи с указанными обстоятельствами истец и третье лицо ФИО5 обращались в ОЭБиПК ОМВД России по Ленинскому району г. Томска по обстоятельствам противоправных действий ответчика, 15.04.2022 было отказано в возбуждении уголовного дела по причине отсутствия результатов проверки ЭКЦ УМВД России по Томской области по определению фактической площади и этажности нежилого помещения.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, выслушав доводы и возражения сторон, третьего лица, показания свидетеля, применяя нормы права, регулирующие спорное правоотношение, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО1 к Л.С.ВБ. об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Суд исходит из того, что право собственности истца на истребумое имущество подтверждено, истец при заключении договора купли-продажи приобретал объект недвижимости общей площадью 144 кв.м, без учета подвальных помещений площадь недвижимого имущества составила 91 кв.м, сведения о чем внесены в ЕГРН, кадастровая и продажная цена гаража, состоящего из трех помещений, включая спорное, незначительно отличаются (менее, чем на 30%) недвижимого имущества ответчиком законность владения имуществом, добросовестность его приобретения не доказаны, а потому спорное имущество подлежит возврату собственнику.

Так как анализ вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о доказанности принадлежности спорного имущества именно ФИО1, как установлено судом, данное гаражное строение ответчиком истцу до настоящего времени не возвращено, что подтверждено представленными доказательствами и пояснениями сторон.

Суд приходит к выводу, что поскольку ответчик незаконно владеет имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, не передал его истцу, данное имущество подлежит истребованию у ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 об истребовании имущества из чужого незаконного владенияудовлетворить.

Обязать ФИО3 передать ФИО1 гараж, расположенный по адресу: <адрес обезличен> с кадастровым номером <номер обезличен> пом. <номер обезличен>, общей площадью 38 кв.м.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере по8210,99 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения.

Председательствующий Моисеева Г.Ю.

.Мотивированный текст изготовлен 11.10.2022