Решение по делу № 2-3289/2023 от 14.11.2023 - о признании незаключенным договора займа, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, расторжении договора возмездного оказания услуг.

Дело № 2-3289/2023

УИД: 27RS0007-01-2023-003164-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 ноября 2023 года г.Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

под председательством судьи Куркиной Н.Е.,

при секретаре судебного заседания Сычуговой А.В.,

истцов ФИО1, ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчиков ФИО3, ИП ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО3 АлексА.у, ФИО6, ФИО7 о признании незаключенным договора займа, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, расторжении договора возмездного оказания услуг,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к руководителю Агентству недвижимости "Первое городское" ФИО3 АлексА.у, индивидуальному предпринимателю ФИО4 о расторжении договора займа, соглашения о задатке, договора возмездного оказания услуг, предварительного договора купли-продажи квартиры. В обоснование иска указано, что истцы пошли на консультацию в «(иные данные)». Юрист вместо консультации навязала им ненужную услугу. Она начала без их инициативы оформлять заявку в банке. Изначально, они не предполагали, что юрист оформляет кредит на них. Они ожидали консультацию, а им оформили заявку в банк и сообщили, что Сбербанк одобрил сумму 3440000 рублей, с невыполнимыми для них условиями, потому что ежемесячный платеж в размере 35 000 рублей 00 копеек для них неподъемная сумма. Истцы консультировались по стоимости и расчету агентских услуг. Была озвучена сумма 51 000 рублей 00 копеек - работа агентства. Сообщив о том, что на данный момент у них нет этой суммы, руководитель «(иные данные)» ФИО3 предложил при покупке квартиры сделать завышение стоимости на 100000 рублей. Истцам озвучили, что после завершения сделки, денежная сумма в 100000 рублей поступит на расчетный счет собственника квартиры, собственник на «устных» условиях вернет им деньги, и они расплатятся с агентством. Данный способ оплаты считают незаконным, но в тот момент их убедили о законности вышеперечисленных действий. Они заключили договор возмездного оказания услуг от (дата) с условиями прописанными в договоре, но данные условия не были выполнены. Риэлтор «(иные данные)» показала им десять квартир, которые не отвечали требованиям истцов, но оговаривались сторонами. Последняя, предложенная риэлтором квартира, находилась по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Истцов убедили, что нужно менять детский сад, покупать именно эту квартиру. Они отказались и сообщили причину: высокая стоимость квартиры, нет балкона/лоджии, нет мебели, неподходящий район местоположения квартиры. Риэлтор уговаривала купить данную квартиру, оказывала психологическое давление. Необходимо было внести задаток в размере 50000 рублей. Истцы попросили дать время до следующего дня, обдумать и принять решение по данной квартире. Им отказали и потребовали срочно оформить задаток. Денежной суммы у истцов не было, риэлтор по телефону сказала, что решит их проблему и руководитель «(иные данные)» ФИО3 даст в долг деньги на задаток. Пригласили истцов в офис. В офисе четыре работника агентства психологически давили на них оформить задаток. Дали подписать уже готовый Договор займа между физическими лицами от (дата) Далее им подсовывали все остальные документы подписать. После они начали задавать вопросы, где им объяснили, что сумму 50000 рублей по Договору займа между физическими лицами от (дата) агентство передаст продавцу. Продавец получит эти деньги по соглашению о задатке от (дата) Фактической передачи денег истцам, а в дальнейшем продавцу, не было. Документы на квартиру по адресу: (адрес), им не показали. Истцы задавали вопросы по предварительному договору купли квартиры от (дата), который полностью не прочитали, где не согласны с некоторыми условиями, их убедили, что все нормально, они ничего не теряют. Агентство оформило заявку с банком. (дата) была одобрена заявка на покупку недвижимости с процентной ставкой (иные данные)% и ежемесячным платежом 31370, 88 рублей. (дата) позвонила риэлтор и сказала соглашаться со всеми вопросами банка, который сейчас позвонит. Со слов сотрудника банка они узнали, что занижена стоимость объекта на 1 390 000 рублей и поэтому процентная ставка увеличилась на (иные данные)%, и ежемесячный платеж составил около 34500 рублей. Указанное было прописано в договоре, с которым истцы не согласны. Полностью ознакомившись с предварительным договором купли-продажи квартиры от (дата), они выявили несоответствия со слов этого агентства и изложенной информацией в данном договоре по пунктам 2.1.2, 2.1.3.4. В пункте 2.1.2 истцы не согласны с занижением стоимости объекта, которая будет указана 1 390 000 рублей в Договоре купли-продажи; что стоимость объекта в Кредитном договоре будет 3 800 000 рублей, а не фактическая стоимость (адрес) 300 000 рублей, с завышением стоимости квартиры в 500 000, 00 (Пятьсот тысяч) рублей 00 копеек. В пункте 2.1.3.4. непонятна сумма 2713053 рубля 28 копеек; непонятна превышающая сумма стоимости объекта в 500000 рублей; необоснованность в законности фразы (второй абзац пункта 2.1.3. Предварительного договора купли-продажи от (дата)), где продавец обязуется вернуть Покупателю 500000 рублей. На каждое обращение истцов в агентство со своими предложениями и вопросами, работники агентства переубеждали их, принуждая купить данную квартиру, которая им не подходит по параметрам и расположению, ежемесячной оплате банковского договора. Психологически давили на них, торопили, не давали времени принять решение, не предоставляли на ознакомление документы собственника по данной недвижимости. Истцы обратились к независимому юристу, который разъяснил им факты незаконности данного процесса купли-продажи квартиры и последствия. Работники данного агентства не хотели обоюдно расторгать договор, и настаивали только на заключении сделки, но если расторжение, то истцы им должны деньги. Дату сделки назначили на (дата), но не были урегулированы условия кредита, не оговаривались детали кредита и условия по заключению сделки, сотрудники агентства переоформили заявку, и Сбербанк; перенесли дату сделки на (дата) Перенесение даты сделки было по инициативе агентства. (дата) в переписке с риэлтором они узнали, что 50 000 рублей не были переданы продавцу. Данную сумму они со слов риэлтора, должны вернуть Продавцу. Данная сумма им не была передана лично в руки для внесения денежных средств в задаток по покупке недвижимости, находящейся по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). С учетом уточнения исковых требований, просят признать незаключённым по безденежности договор займа между физическими лицами от (дата), подписанный между ФИО3 АлексА.ем и ФИО1, признать предварительный договор купли-продажи квартиры от (дата) и соглашение о задатке от (дата) недействительными, расторгнуть договор возмездного оказания услуг от (дата).

Определением суда от (дата), занесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО7, ФИО6

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске, заявлении об уточнении исковых требований, письменных пояснениях.

Истец ФИО2 дополнительно суду пояснила, что просит признать договор займа не заключенным по безденежности, предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке недействительным, поскольку они заключены вследствие обмана. Просит расторгнуть договор от (дата), поскольку предварительный договор купли-продажи недействителен – имело место быть злоупотребление права и нарушение закона, поскольку цена договора не была указана. Вместо этого там указано несколько цен. Также цена в договоре ниже фактической стоимости квартиры. Имеет место быть преступная схема. Обман при заключении договора и соглашения о задатке заключается в умалчивании о наличие наследника первой очереди. Деньги по соглашению о задатке не были переданы продавцу стороной ответчика. Договор займа и задатка заключен без фактической передачи денег. Из пятнадцати квартир истцы осмотрели около десяти, но они просили квартиры с другим условием, в другом районе, ответчиком не было учтено много нюансов. Ответчик не предоставил отчет по кредитованию. Что касается предмета договора, то ответчик предложил из списка банков только ВТБ, Сбербанк и Открытие. Истцы просили подобрать трехкомнатную квартиру на среднем этаже с балконом, но предоставили вариант в другом районе, двухкомнатную квартиру без балкона. Также истец просила ответчика, чтобы он организовал встречу с продавцом, просила предоставить список нужных документов. Но продавцы отказались приходить, сотрудники истцам объяснили, что это из-за того, что Р-вы негативно настроены. Часть документов и квитанций не предоставили. (дата) истец хотела пойти на сделку, но заболела, о чем есть справка. Но в течение дня ответчик звонил и говорил, что решение о покупке нужно принять сегодня. Сделку перенесли на (дата), но истцам в банке посоветовали рассмотреть другие виды кредитования. Когда муж сходил в банк, было принято решение не выходить на сделку. Истец через ДомКлик отслеживала сделку. (дата) мать и сестра отнесли ответчику досудебную претензию. Гридасова Н.В. объяснила, что деньги по задатку лежат в сейфе, истцы могут отказаться и они могут всё решить. (дата) Гридасова Н.В. позвонила сестре и сказала, что истцы могут прийти и всё уладить. Муж и сестра пошли, но продавца там не было. Гридасова Н.В. - она исполнитель ответчика – предложила исправить договор, чтобы сама сторона продавцов отказалась от сделки. Изначально сделка была назначена на (дата), но (дата) из договора от Сбербанка истец узнала, что ставка увеличилась, позвонила риэлтору Гридасовой Н.В. Она сказала, что изначально нужно было смотреть квартиру без ремонта. Истец попросила разобраться с процентной ставкой. Она подала документы в банк, там всё решилось. Из-за этого перенесли сделку на (дата). У истцов возникло недоверие к ответчику. После чего истец обратилась к юристу, и он сказал, что есть наследник, который может заявить права на квартиру и в случае ее покупки у истцов могут возникнуть проблемы. Сделку перенесли, так как сторона ответчика должна была сделать так, чтобы ставка упала. Квартира частично не устроила, но истцы согласились. Фактически стоимость квартиры 3,3 миллиона рублей, а по договору она занижена. Изначально ставка в банке была одной. (дата) риэлтор позвонила и сказала, что скоро позвонят из банка, и что истцы должны согласиться на их предложение. На звонок из банка истец согласилась, не понимая, что ставка снижена. Они пояснили, что у истцов занижение стоимости договора, в нем цена указана 1,3 миллиона. И первый перенос сделки был не по вине истцов, из-за ставки сделку перенес банк, переделывал документы. Истцы просили вывести 500000 на мебель, риэлтор предложила обналичить материнский капитал на это. В договоре не указано, что это сумма из материнского капитала, но эти деньги туда же включались. Кроме того, когда ФИО7 подписывала соглашение о задатке, то в ее доверенности было указано, что она не может получать на руки больше 30000 рублей. У стороны ответчика не было необходимой справки от нотариуса, они предоставили только справку о том, что второй брат выписан из квартиры. А истцы просили справку из наследственного дела о том, что наследник отказался от наследства.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, не признал, просил в удовлетворении иска отказать. Дополнительно суду пояснил, что он лично передавал деньги истцу при заключении договора займа, она расписалась за них, и он ушел. По соглашению о задатке видно, что продавец приняла деньги. На подобных сделках деньги всегда хранятся в офисе у директора. Когда покупатели выбрали квартиру, они заявили, что хотят купить ее, если ответчик поможет вернуть им 500000 рублей от продавцов. Изначально продавцы были готовы заплатить налог за 3,3 миллиона, но когда цена договора поднялась до 3,8 миллионов, то предложили истцам снизить сумму в договоре, если они хотят вывести 500000 рублей. Последствия таких действий им разъяснили. Что касается процентной ставки – если 20% взноса за квартиру оплачено, то ставка (иные данные)%, если оплачено ниже, то ставка повышается. Истцам сказали, что подали другую информацию в банк, чем в первоначальном взносе, и банк попросил перенести сделку. Насчет наследства он звонил продавцу, тот находился на вахте. Он сказал, что приедет лично на сделку, чтобы взять справку от нотариуса и передать истцам. (дата) встретились в офисе, истец сказала, что готова купить квартиру, но по условиям скажет позже. А потом она заболела. Истец перенесла дату заключения основного договора на (дата), что выходило за даты, назначенные предварительным договором. Ответчик вызвал письмом покупателей, т.к. до (дата) нужно было заключить сделку. Пришла истец и сказала, что не будет покупать квартиру, и что встретится с ответчиком в суде.

Представитель ответчиков ИП ФИО4, ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений, не признала, просила в их удовлетворении отказать. Представила письменные возражения, в которых указала, что на основании ст. ст. 420, 432, 779, 782, 807, 810 ГК РФ, ст. ст. 309, 310 ГПК РФ, в удовлетворении требований истцов следует отказать. Дополнительно суду пояснила, что договор оказания услуг и договор займа были заключены с ФИО3 Договор займа был заключен перед заключением предварительного договора купли-продажи. Всё было заключено законным образом. По договору оказания услуг ответчик оказал услуги в полном объеме. Истцам ответчиком оказали помощь, провели сравнительный анализ, предлагали варианты жилья. Истцы выбрали квартиру, заключили соглашение, подписали договор. Обязательными условиями было информирование о банках ВТБ и Сбербанк, остальные банки были бы дополнительными, если бы там отказали. Были варианты кредитных продуктов – один из них истцов устроил. Все сделки проходят в ДомКлик, где юрист ответчика предоставляет документы, а банк формирует ставку. Ставка может меняться со временем, от ответчика она не зависит. Предложения об обмане продавцом от ответчика не было, истцы просили снизить стоимость квартиры в договоре, чтобы им вернули 500000 рублей на покупку мебели. Юрист ответчика сказал, что это возможно в теории, но кредитный продукт оформлял банк. В договоре оказания услуг есть пункт, что договор считается выполненным с момента подписания соглашения о задатке, оно было подписано. Истцы назначили день сделки и неоднократно его переносили, что подтверждает, что условия и квартира их устроила. Когда истцы пришли заключать соглашение о задатке, у них не было наличных, им предложили занять деньги. Есть расписка от продавца, что они получили задаток в полном объеме. А до этого времени деньги хранились у ответчика в сейфе. Когда истица отказалась от сделки, представитель ответчика ИП ФИО4 передала деньги продавцу. Документы о наследнике были предоставлены – есть срок для принятия наследства в шесть месяцев, он прошел. Его оформил на себя один брат. Второй брат добровольно выписался из квартиры, и претензий на нее не имеет. По документам наследник один. Истцы не представили свою электронную почту, ответчики не могли им письменно предоставить отчет по договору услуг, передавали по телефону. Считает, что ответчики выполнили все условия. В соглашении о задатке указано, что цена квартиры 3,3 миллиона, она не менялась. В предварительном договоре цена 3,8 миллиона – это те 500000 рублей, которые истцы просили вернуть для приобретения мебели. Где написаны реквизиты, там техническая ошибка, не 30000 рублей, а 100000 рублей. ФИО7 действительно была на сделке по доверенности.

Ответчики ФИО7, ФИО6, ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке, о причинах не явки суду неизвестно.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО8 суду пояснила, что в мессенджере WhatsApp была группа мамочек, истец там искала агента по недвижимости, ФИО8 предложила ей услуги. Заключили договор возмездного оказания услуг. Она показывала варианты квартир, около десяти. Потом подобрала квартиру на (адрес). Истцы посмотрели ее, согласились. Оформлением договоров свидетель занимается вместе с агентством. Условия кредитования и стоимость квартиры обговаривались, юрист Гридасова Н.В. объясняла всё истцам в присутствии ФИО3 ФИО8 лично была при заключении соглашения о задатке. Стороны встретились, предоставили документы, прочитали условия, подписали. Руководитель ФИО3 передал займ, деньги были на столе, истцы забрали его и передали продавцу. В дальнейшей истцы общались с Гридасовой Н.В., выясняли, почему ставка повышена. На сделку они не вышли, в первый раз сказали, что ставка не устроила. Потом пришли с каким-то представителем, тоже не вышли на сделку. После они позвонили в Сбербанк и перенесли сделку. И на ту сделку тоже не явились. Квартира на (адрес) истцов устроила, она хорошая, большая, рядом расположены детский сад и магазины. 500000 рублей хотели вывести, поскольку у них не было денег на оплату услуг и на покупку мебели. Им нужны были наличные. Такое практикуется, если люди просят. Истцы сами предложили вывести деньги при заключении договора.

Изучив материалы дела, выслушав мнения участников процесса, допрошенного свидетеля, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По предварительному договору, согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч. 4 ст. 429 ГК РФ) В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

При этом в связи с ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) между «(иные данные)», ИП ФИО4 и ФИО1 был заключен договор возмездного оказания услуг, согласно которому ИП ФИО4 обязалась провести устную консультацию по условиям кредитования, оказать помощь в копировании/сканировании документов, а также при необходимости осуществить доставку и передачу сформированного заказчиком пакета документов в кредитную организацию, оказать помощь в оформлении заявления/анкеты, для получения ипотечного кредита в банке, провести сравнительный анализ по одобренным ипотечным продуктам банков, подбор квартиры по требованию и критериям заказчика, в случае согласия заказчика на приобретение объекта недвижимости и оказать помощь при подготовке документов для оформления договора купли-продажи данного объекта.

Во исполнение условий договора возмездного оказания услуг от (дата) истцами было принято решение о приобретении квартиры по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес).

(дата) между ФИО3 АлексА.ем – займодавец и ФИО1 – заемщик, заключен договор займа между физическими лицами.

По условиям договора займодавец передает заемщику в заем денежные средства в размере 50000 рублей (п.1.1 договора).

Согласно п.2.2 договора от (дата) заемщик обязан вернуть указанную в п.1.1 договора сумму денежных средств не позднее даты подписания основного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: (адрес), расположенной на втором этаже, общей площадью (иные данные) м2, кадастровый (№). Сумма займа может быть возвращена заемщиком досрочно.

Стороны достигли договоренности, что на сумму займа, проценты не начисляются (п.2.3 договора).

В случае невозврата в срок займа, заемщик уплачивает займодавцу пеню, в размере (иные данные)% от суммы займа, за каждый день просрочки, до полного возврата суммы займа (п.3.1 договора).

В подтверждение передачи денежных средств была составлена долговая расписка от (дата) о получении ФИО1 от ФИО3 денежной суммы в размере 50 000 рублей.

При этом между ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 (продавец) и ФИО1, ФИО2, действующей за себя и как законного представителя ФИО9, (покупатель) были подписаны предварительный договор купли-продажи указанной квартиры и соглашение о задатке, по которому покупатель передал продавцу сумму задатка в размере 50000 рублей.

Стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до (дата).

В дальнейшем покупатель отказался от заключения договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.

(дата) истцы направили ответчику претензию с требованием признать недействительным предварительный договор купли-продажи от (дата), вернуть сумму задатка, считать соглашение о задатке от (дата) недействительным, вернуть денежную сумму по договору займа.

(дата) в адрес ФИО1 было направлено уведомление от ФИО3 с требованием об уплате задолженности по договору займа от (дата) на сумму 50 000 рублей.

Истцы утверждают, что денежные средства не передавались, оспаривая займ и соглашение о задатке по безденежности.

Пунктом 1 статьи 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумм; денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если заимодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Согласно статье 812 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности)

2. Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), оспаривание займа по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств, а также представителем заемщика в ущерб его интересам.

3. В случае оспаривания займа по безденежности размер обязательств заемщика определяется исходя из переданных ему или указанному им третьему лицу сумм денежных средств или иного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 808 ГК РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании п. 3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

Поскольку для возникновения обязательства по договору займа требуется фактическая передача кредитором должнику денежных средств (или других вещей, определенных родовыми признаками) именно на условиях договора займа, то в случае спора на кредиторе лежит обязанность доказать факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, а на заемщике - факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа.

Оценивая доводы стороны истцов том, что займ являлся безденежным, прикрывавшим иные сделки, суд полагает данные обстоятельства основанными исключительно на пояснениях стороны истцов, при заключении договора займа, истец ФИО1 собственноручно при личной встрече подписал долговую расписку, в которой подтвердил факт наличия заемного обязательства.

Какие-либо доказательства принуждения или введения истца в заблуждение при подписании договора займа в материалах дела отсутствуют, сам по себе факт подписания договора в целях "прикрытия", как утверждает истец, иных сделок, свидетельствует о недобросовестности истцов в силу ст. 10 ГК РФ.

Изучив условия договора займа от (дата), суд пришел к выводу о том, что он по своему содержанию является долговым обязательством.

Договор сторонами был заключен в письменной форме, что соответствует закону.

Заемщик ФИО1 поставил в расписке подпись и подтвердил, что он получил от ФИО3 деньги в сумме 50 000 рублей и обязуется вернуть в сроки и на условиях, изложенных в данной расписке.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2015 г., в случае спора, вытекающего из заемных правоотношений, на кредиторе лежит обязанность доказать факт передачи должнику предмета займа и то, что между сторонами возникли отношения, регулируемые главой 42 Гражданского кодекса Российской Федерации, а на заемщике - факт надлежащего исполнения обязательств по возврату займа либо безденежность займа.

Аналогичная правовая позиция изложена Верховным Судом РФ в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2021 года по делу N 78-КГ21-58-КЗ.

Поскольку получение суммы займа подтверждено собственноручной подписью заемщика ФИО1 в тексте договора (расписки от (дата)), обязанность доказать безденежность договора или исполнение обязательств по нему лежит именно на заемщике.

По данному делу у суда не возникакет сомнений в том, что договор займа был заключен, текст договора, составленного лицами, профессионально осуществляющими предпринимательскую деятельность, не содержит никаких противоречий или неясности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязанность по доказыванию безденежности займа возлагается на заемщика, и письменных доказательств безденежности договора займа не представлено, по иным основаниям договор займа не оспаривался.

Рассматривая требования истцов о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от (дата) и соглашения о задатке от (дата) недействительными, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с положениями статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Как следует из материалов дела, (дата) между ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 (продавец) и ФИО1, ФИО2, действующей за себя и как законного представителя ФИО9, (покупатель) были подписаны предварительный договор купли-продажи квартиры: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). Стоимость объекта составляет 3 300 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Стороны договорились, что в основном договоре купли-продажи стоимость объекта будет указана 1 390 000 рублей, стоимость объекта для расчета суммы кредита будет указана 3 800 000 рублей. Согласно договору стороны определили порядок оплаты стоимости объекта: 50 000 рублей, собственные средства покупателя, которые переданы по соглашению о задатке от (дата), по которому покупатель ФИО1, ФИО2, действующая за себя и как законный представитель ФИО9, (покупатель) передал продавцу ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 сумму задатка в размере 50000 рублей. Внесенный задаток является обеспечительным. В день подписания основного договора купли-продажи вышеуказанная денежная сумма будет возвращена покупателю в полном объеме. Заключая соглашение о задатке, стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до (дата) на условиях, предусмотренных настоящим договором, которые стороны договорились считать существенными (п. 3).

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи указанной квартиры, соглашения о задатке и применении последствий недействительности сделки, истец, руководствуясь ст. ст. 178 - 179 ГК РФ, ссылался на то, что ответчик предоставил ему не в полном объеме информацию о приобретаемом объекте, а именно, скрыл информацию о наличии наследника, указал, что в основном договоре купли-продажи будет указана заниженная цена квартиры, отсутствовало согласованное условие о цене недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу указанной нормы мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, а именно: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

На основании пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 указанной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Исходя из смысла данной нормы при совершении сделки под влиянием обмана волеизъявление потерпевшей стороны не соответствует ее действительной воле, либо она вообще лишена возможности действовать по своей воле и в своих интересах. При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента или третьего лица, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, срок, в который стороны должны были заключить основной договор, истек. Таким образом, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. В связи с чем оснований для признания данного предварительного договора недействительным не имеется, а стороны вправе разрешить судьбу задатка.

При этом оснований для признания предварительного договора недействительным не имеется, поскольку обязательства, предусмотренные им, прекращены, а соответственно прекращено и основание возникновения такого обязательства, в данном случае - предварительный договор.

Между тем, в ходе судебного разбирательства достоверных доказательств наличия угрозы, введения в заблуждение истцов со стороны ответчиков при составлении предварительного договора, соглашения о задатке представлено не было. Не было доказано по делу и нахождение ФИО1, ФИО2 в момент составления договоров в таком состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий или руководить ими.

Пояснения истцов, представленная видеозапись, сами по себе не свидетельствуют о составлении договоров в таком состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий или руководить ими.

Допрошенный свидетель ФИО8 пояснила, что оказывала истцам услуги агента по недвижимости, подтвердила факт добровольного заключения истцами предварительного договора и соглашения о задатке.

Доводы истцов о наличии оснований для признания сделки недействительной в силу их заблуждения ввиду несоответствия условий сделки неубедительны. В подтверждение данных доводов истцы доказательств не представили.

Из содержания предварительного договора следует, что стороны согласовали предмет и условия основного договора, а также пришли к соглашению о задатке. Доводов о том, что до подписания предварительного договора они не были ознакомлены с его содержанием и в этой связи были лишены возможности заключить договор на иных условиях, Р-вы не приводили.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для выводов о том, что ответчики преднамеренно создали у Р-вых не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение, то есть о заключении предварительного договора под влиянием обмана.

При этом вопреки доводам жалобы противоречий в указанных условиях предварительного договора не усматривается, а ссылка на использование ответчиком определенной схемы обогащения голословна.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки. С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8, возможно предъявление исков и о признании недействительной ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор представляет собой лишь соглашение о намерении в будущем заключить сделку, в связи с чем права и обязанности по предварительному договору в отношении предмета сделки у сторон не возникают.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи квартиры, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу отчуждения жилого помещения.

Таким образом, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

При рассмотрении указанного гражданского дела суд приходит к выводу, что в предусмотренный предварительным договором срок основной договор между истцом и ответчиком заключен не был, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ.

Таким образом, истец не доказал, что данной сделкой нарушены его права, а удовлетворение иска приведет к восстановлению каких-либо нарушенных прав, в связи с чем сделка по заявленным истцом основаниям не может быть признана недействительной.

По смыслу закона, задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ в ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации был введен п. 4, которым установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). Положения данной нормы действуют с 1 июня 2015 г. и подлежат применению к отношениям сторон.

Соответственно, поскольку указанная сумма является задатком, на истце, в соответствии со ст. 380, 429 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ лежала обязанность предоставить доказательства уклонения ответчиков от заключения основного договора купли-продажи.

Вместе с тем, такие достоверные и допустимые доказательства суду представлены не были.

Напротив, судом из представленных сторонами доказательств было установлено, что ответчики имели намерение заключить договор купли-продажи, а его незаключение имело место по вине истцов, которой в нарушение соглашения уклонились от подписания договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, заключенные между сторонами договор и соглашение соответствует положениям действующего законодательства и основания для вывода об их недействительности (ничтожности) отсутствуют.

Разрешая требования истцов о расторжении договора возмездного оказания услуг от (дата), истцы сослались на то, что имеются основания для расторжения указанного договора, поскольку условия договора не были исполнены ответчиком.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судом, во исполнение условий договора возмездного оказания услуг от (дата) представитель ответчика ИП ФИО4 провела устную консультацию по условиям кредитования, оказала помощь в копировании/сканировании документов, по доставке и передаче сформированного заказчиком пакета документов в кредитную организацию, оказала помощь в оформлении заявления/анкеты, для получения ипотечного кредита в Сбербанке, провела сравнительный анализ по одобренным ипотечным продуктам банков, совершила показ нескольких квартир, после чего истцами было принято решение о приобретении квартиры по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес).

Во исполнение условий договора, ответчик организовал переговоры с потенциальными покупателями, подготовил проекты предварительного договора купли-продажи указанной квартиры и основного договора купли-продажи.

Далее (дата) между ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 (продавец) и ФИО1, ФИО2, действующей за себя и как законного представителя ФИО9, (покупатель) были подписаны предварительный договор купли-продажи квартиры: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), согласно которому стороны обязались в срок до (дата) заключить основной договор купли-продажи.

Также истцы (дата) заключили соглашение о задатке, по которому покупатель ФИО1, ФИО2, действующая за себя и как законный представитель ФИО9, (покупатель) передал продавцу ФИО7, действующей по доверенности за ФИО6 сумму задатка в размере 50000 рублей. Внесенный задаток является обеспечительным. Соглашением о задатке Стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок до (дата).

Истцы дважды переносили сделку, в результате отказались от заключения договора купли-продажи.

Направленная в адрес истцов претензия от ответчиков с требованием оплаты по договору возмездного оказания услуг, оставлена истцами без удовлетворения.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду неисполнения ответчиком обязательств по договору возмездного оказания услуг от (дата), поскольку ответчик в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные договором, основной договор купли-продажи не был заключен по вине истцов.

При этом суд исходит из того, что невозможность исполнить договор возникла по вине заказчиков ФИО2. ФИО1, которые отказались заключать договор купли-продажи квартиры, при этом заблаговременно об этом не поставили в известность ответчиков, от исполнения договора возмездного оказания услуг в установленном порядке не отказывались, в свою очередь предусмотренные договором обязанности ответчиком были исполнены в полном объеме, доказательств обратного стороной истцов не представлено.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что объем проделанной работы ответчиком не отвечает условиям договора, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО1 к Индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО3 АлексА.у, ФИО6, ФИО7 о признании незаключенным договора займа, признании недействительным предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке, расторжении договора возмездного оказания услуг – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Куркина

Мотивированный текст решения изготовлен 9 января 2024 года.