РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 января 2023 Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Жаровой С.К., при секретаре Андреевой Д.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-129/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных издержек.
УСТАНОВИЛ:
Истец, ФИО1, просит взыскать с ответчика, ФИО2, денежные средства по предварительному договору купли-продажи (купчая) земельного участка от (дата) в размере 1 100 000 руб., пени в размере 2 262 000 руб., штраф в размере 6 500 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с (дата) до момента фактического исполнения обязательства, расходы по оплате госпошлины в размере 11 200 рублей.
Требования мотивированы тем, что (дата) между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи (купчая) земельного участка б/н, согласно которому стороны договора договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (купчая) земельного участка (основной договор) на условиях и в соответствии с указанным договором, ответчик выступает продавцом, а истец – покупателем земельного участка (п. 1.1 предварительного Договора).
Согласно п. 1.2 предварительного Договора, ответчик обязуется передать в собственность, а истец принять и оплатить на условиях, предусмотренных Договором следующий объект недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь ... кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: д. Михайловское. Участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, (адрес).
По предварительной договоренности между сторонами стоимость объекта недвижимого имущества составляет 1 300 000 рублей (покупная цена). Истец обязуется уплатить ответчику покупную цену в следующем порядке: денежную сумму в размере 300 000 руб. – в день подписания договора; 1 000 000 руб. – перечислить до (дата), ежемесячно 14-го числа каждого месяца денежную сумму не менее 100 000 (сто тысяч) руб. в месяц, начиная с июня 2020 г.
В соответствии с п. 4.2 Договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее (дата). По устной договоренности, в связи с распространением новой коронавирусной инфекцией (COVID-2019), стороны договорились заключить основной договор в срок до (дата).
Во исполнение предварительного договора купли-продажи (купчая) земельного участка, истец передал ответчику 800 000 (восемьсот тысяч) рублей, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств.
Оставшуюся часть в размере 500 000 рублей, по пояснением стороны истца, последний неоднократно предлагал ответчику получить под расписку, однако ответчик игнорировал просьбу истца, ссылаясь на то, что земельный участок возрос в цене и теперь стоит больше, чем та цена, которая была указана в предварительном договоре.
(дата) истец направил ответчику требование о заключении основного договора купли-продажи с приложением договора купли-продажи в трех экземплярах для подписания, однако ответчик оставил данное требование без удовлетворения. До настоящего момента основной договор купли-продажи земельного участка не заключен, ответчик от заключения основного договора уклоняется. Учитывая отсутствие интереса ответчика заключить договор купли-продажи и передать земельный участок, истец направил требование о возврате уплаченных денежных средств по предварительному договору купли-продажи в размере 800 000 руб., однако требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что и послужило основанием обращения истца в суд.
Истец, ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца, ФИО3 в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала.
Ответчик, ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, представила в суд возражения на исковые требования, в которых указывает, что истец с июня по октябрь 2020 года условия договора выполнял, (дата) истец изъявил желание рассчитаться досрочно в нотариальной конторе, но предъявил сумму на 100 000 руб. меньше суммы установленной договором, обещая привезти недостающую сумму и закончить оформление сделки у нотариуса через день, но обещание не выполнил. С ноября 2020 года денежные выплаты истец прекратил. В последующем велась почтовая переписка, которую истец игнорировал. Ответчик полагает, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, также ответчик отрицает какие-либо договоренности относительно переноса сроков заключения основного договора.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, ответчика, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии со ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
По делу установлено, что (дата) между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи (купчая) земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1274 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир: д. Михайловское. Участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, (адрес).
Стороны установили стоимость объекта недвижимого имущества в размере 1 300 000 (один миллион триста тысяч) рублей (покупная цена).
В соответствии с предварительным договором купли-продажи истец обязуется уплатить ответчику покупную цену в следующем порядке: денежную сумму в размере 300 000 (триста тысяч) руб. – в день подписания договора; 1 000 000 (один миллион) руб. – перечислить до (дата), ежемесячно 14-го числа каждого месяца денежную сумму не менее 100 000 (сто тысяч) руб. в месяц, начиная с июня 2020 г.
Денежная сумма в размере 300 000 руб., оплаченная в день подписания предварительного договора сторонами признана задатком (п. 5.2 Предварительного договора).
В последующем, как следует из предоставленных расписок, истец передал ответчику, в счет будущей сделки, денежные средства в следующем порядке: (дата) – 100 000 руб.; (дата) – 100 000 руб.; (дата) – 100 000 руб.; (дата) – 100 000 руб.; (дата) – 100 000 руб., итого, оплатив ответчику сумму, за исключением переведенных в счет задатка денежных средств, в размере 500 000 руб.
Как установлено судом, в связи с допущенным со стороны истца нарушением срока внесения денежных средств, основной договор купли-продажи земельного участка между сторонами в установленный срок заключен не был.
Из представленной в материалах дела претензии направленной истцу со стороны ответчика (дата) следует, что в связи с нарушением графика внесения денежных средств в счет будущей сделки по купле-продаже земельного участка ответчик считает заключение основного договора невозможным, тем самым отказавшись от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка.
Истцом (дата) в адрес ответчика направлено требование о заключении в срок до (дата) основного договора купли-продажи спорного земельного участка.
Положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Согласно ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Действующим гражданским законодательством установлено, что любая сделка как действие представляет собой единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, отсутствие какого-либо из этих элементов или несоответствие между ними лишает сделку юридической силы.
В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как установлено судом, в соответствии с пунктом 4.2 договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее (дата).
В соответствии с пунктом 2.2.1 предварительного договора, покупатель в день подписания предварительного договора перечисляет продавцу сумму в размере 300 000 руб., которая в силу п. 5.2. договора, признается сторонами по сделке задатком, в качестве обеспечения исполнения принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
При заключении основного договора сумма задатка засчитывается в оплату стоимости участка в соответствующей части (пункт 2.3 договора).
В соответствии с п. 5.1. предварительного договора, задаток выполняет функцию обеспечения исполнения покупателем обязательства по заключению основного договора согласно п.4 ст.380 ГК РФ. При не заключении основного договора в срок, указанный в договоре, по вине покупателя (в т.ч. при уклонении покупателя от его заключения) задаток не подлежит возврату покупателю и остается у продавца.
(дата) ФИО2 получила от ФИО1 в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых по предварительному договору, задаток в сумме 300 000 руб.
В последующем, без учета задатка, со стороны ФИО1 в счет исполнения условий предварительного договора в пользу ФИО2 передано еще 500 000 руб.
Из претензии адресованной (дата) от ФИО2 к ФИО1 следует, что в связи с допущенной просрочкой в платежах и с истечением срока договора, ФИО2 (продавец) считает предварительный договор утратившим силу, основной договор не подлежащим заключению.
(дата) ФИО1 направил по адресу ФИО2 требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка указывая на то, что оставшаяся часть задолженности по предварительному договору купли-продажи земельного участка в размере 500 000 руб. неоднократно предлагалась продавцу к получению под расписку до (дата), однако основной договор заключен не был, в связи с чем, ФИО1 предлагает заключить основной договор купли-продажи с передачей по акту приема-передачи земельного участка.
Между тем, как установлено судом, согласованная сторонами договора стоимость земельного участка составляла 1 300 000 руб., ФИО1 перечислено по графику, с учетом задатка, 800 000 руб., при этом доказательств того, что со стороны ФИО1 в счет исполнения согласованных сторонами условий и порядка внесения денежных средств, взятые обязательства были исполнены в полном объеме, либо, что ФИО2 уклонялась от получения оставшейся части (500 000 руб.) денежных средств, в счет исполнения договора, материалы дела не содержат и со стороны ответчика суду не представлено.
В связи с тем, что в предусмотренный предварительным договором срок полная стоимость участка покупателем внесена не была, основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен по вине покупателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, применительно к указанным положениям закона, установив, что ФИО1 не исполнил принятые на себя обязательства, уклонившись от внесения денежных средств на установленных предварительным договором условиях, доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора и нарушения ФИО2 обязательств по предварительному договору истцом не представлено, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен по вине истца, в связи с чем оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату задатка не имеется.
Оценив в совокупности все полученные по делу доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая установленные по делу обстоятельства, вышеперечисленные нормы права, требования ст.17 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, статьи 35 Конституции РФ согласно которой право частной собственности охраняется законом, никто не может быть ограничен в праве иначе как по решению суда, требования ст.10 ГК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 429, 380, 381, 450, 452, 222, 1102, 11047, 1109, 395 ГК РФ, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от (дата) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. ст. 18, 46 Конституции Российской Федерации, установив, что срок заключения основного договора истек, оснований для расторжения соглашения о задатке не имеется, а также то, что договор купли-продажи между сторонами не заключен по вине истца, учитывая, что со стороны ФИО1 в пользу ФИО2 в счет будущей сделки, без учета задатка, перечислено 500 000 руб., приходя к выводу о том, что оснований для взыскания задатка в размере 300 000 руб. не имеется, в связи с чем требования в указанной части подлежат отклонению, между тем, суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца в части возврата уплаченной в счет договора суммы в размере 500 000 руб., без учета суммы задатка, поскольку правовых оснований для удержания ответчиком суммы перечисленных денежных средств в сумме 500 000 руб. не установлено.
Согласно п. 5.4 при не заключении основного договора в указанный в договоре срок по вине продавца (в т.ч. при уклонении продавца от его заключения) задаток подлежит возврату в двойном размере с уплатой штрафа в размере 0,5% от покупной цены, в течении 15 банковских дней с момента истечения срока указанного в п.4.2 договора (п.5.4. Договора).
Истцом заявлено о взыскании с ответчика пени в размере 2 262 000 руб., за период с (дата) по (дата), исходя из расчета 1 300 000*0,5%*348, а также штрафа в сумме 6 500 руб. из расчета 1 300 000*0,5%.
Поскольку при разрешении спора по существу судом установлено, что основной договор купли-продажи не заключен не по вине продавца ФИО2, а по вине покупателя ФИО1, оснований для наступления для ФИО2 ответственности предусмотренной условиями п.5.4. договора, суд не усматривает.
Пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательств (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации) (пункт 37).
Истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов с (дата) за незаконное пользование денежными средствами.
Как следует из материалов дела, требование со стороны истца в адрес ответчика о возврате денежных средств (дата) не заявлялось, впервые данное требование было предъявлено ответчику с подачей настоящего иска полученного ответчиком (дата) (ШПИ 14310071005884).
Поскольку судом установлено, что после получения исковых требований о возврате денежных средств, ФИО2 принятые в счет будущей сделки денежные средства в размере 500 000 руб. (без учета задатка) ФИО1 не возвратила, с ответчика, в порядке ст. 395 ГК РФ, подлежит взысканию неустойка, за период с (дата) по (дата) (дата вынесения решения), в размере 22 376,72 руб., из расчета:
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
...
Сумма процентов: 22 376,72 р.
В силу требований ст.ст.94-98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 423,77 руб., пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Несение вышеуказанных расходов истцом при рассмотрении настоящего дела подтверждается надлежащими доказательствами, представленными в материалы дела.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 внесенные в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 500 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, за период с (дата) по (дата) в размере 22 376,72 руб.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 423,77 руб.
В удовлетворении требований о взыскании денежных средств в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи земельного участка в большем объеме, пени, штрафа – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 1 месяца через Рузский районный суд.
Решение изготовлено в окончательной форме 20 января 2023 года.
Судья: С.К. Жарова