Дело № 2-341/2025

УИД 42RS0030-01-2025-000552-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт Яшкино 19 ноября 2025 года

Яшкинский районный суд Кемеровской области

в составе председательствующего Безбородовой И.В.

при секретаре Федотове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

ФИО1 к администрации Яшкинского муниципального округа о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными требованиями, указывая, что 17.03.2016 года на основании Распоряжения № 97-Р от 17.03.2016 администрацией Яшкинского городского поселения, ему, был предоставлен в аренду земельный участок сроком на 10 (десять) лет, расположенный по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес> под размещение закусочной. В 2016 году он построил здание, общей площадью 104,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> В октябре 2023 года им был заказан и получен технический паспорт, в соответствии с которым спорное здание является нежилым, имеет наименование кафе «Золотое руно», общей площадью 104,6 кв. м. Данная постройка в соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 222 гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной. В настоящее время между ним и администрацией Яшкинского муниципального Кемеровской области-Кузбасса заключен договор аренды данного земельного участка № 76 от 27.11.2023 сроком на 10 лет (кадастровый №). Спорное здание расположено на находящимся в аренде земельном участке, не выходит за границы земельного участка, соответствует нормам и требованиям, предъявляемыми законодательством. Сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Просит: признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на самовольную постройку: нежилое здание Кафе «Золотое руно» общей площадью 104,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2, уведомленные надлежащим образом о дате времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, предоставили ходатайство о приобщении документов к материалам дела, рассмотрение дела в отсутствии истца и его представителя (л.д.83-84).

Представитель ответчика - администрации Яшкинского муниципального округа – Заплечная А.А., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суд не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, предоставила письменное заявление, адресованные суду, о признании исковых требований. Исковые требования признают добровольно, без принуждения, последствия признания исковых требований ей известны и понятны (л.д.131).

При указанных обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ, каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу п.1 ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В Обзорах судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г. и 16 ноября 2022 г., сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 41 упомянутого выше постановления Пленума Верховного суда РФ, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

В судебном заседании установлено, что 17.03.2016 распоряжением администрации Яшкинского городского поселения №-р ФИО1 в аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 26 кв.м., вид разрешенного использования: под закусочную, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка (л.д.23).

Из договора аренды земельного участка № от 27.11.2023 следует, что МКУ «Управление имущественных отношений администрации Яшкинского муниципального округа» предоставляет ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в аренду земельный участок, с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> площадью 144 кв.м. Сроком на 10 лет (л.д.15-16). 06.12.2023г. ФИО4 нас основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 27.11.2023г., уступил права и обязанности по договору ФИО1(л.д.27-28,26)

Из выписки ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, имеет площадь 144+/-4, вид разрешенного использования – обслуживание жилой застройки (л.д.8-13).

Согласно технического паспорта на нежилое здание – Кафе «Золотое руно», расположенное по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 87,6 кв.м., год постройки 2016 (л.д.14-22).

15.12.2023 года филиал № 13 БТИ Яшкинского муниципального округа отказало ФИО1 в изготовлении технического плана на здание – кафе «Золотое руно» расположенное по адресу: <адрес> и рекомендовало обратиться в суд (л.д.29)

01.02.2024г. администрацией Яшкинского муниципального округа отказано ФИО1 в выдаче разрешения на строительство и 02.02.2024г. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.133-134,135-136).

29.07.2025 определением Яшкинского районного суда по ходатайству стороны истца была назначена и проведана судебная строительно-техническая экспертиза (л.д.50-51).

Так, согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от 27.10.2025, проведенной экспертами ФБУ Кемеровская ЛСЭ Минюста России, в выводах которой указано: По 1-му вопросу:

«1. Соответствует ли нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, предъявляемым нормативно-техническим требованиям?»

Нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> имеет ряд несоответствий нормативно-техническим требованиям, а именно:

- площадь земельного участка с кадастровыми номером №, на котором расположено исследуемое здание составляет 144 м, что менее минимальной допустимой площади земельных участков для размещения на них объектов общественного питания согласно Правилам землепользования и застройки Яшкинского муниципального округа;

- процент застройки рассматриваемого земельного участка составляет 88,8%, что превышает допускаемое значение 80% согласно Правилам землепользования и застройки Яшкинского муниципального округа;

- у входа для посетителей в отапливаемой части отсутствует тамбур или воздушно-тепловая завеса, что не соответствует п. 5.2 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

-между выходом с веранды (лит «а» согласно техническому паспорту от 27.10.2023) и наружной площадкой имеется уступ глубиной 0,1 м и шириной 0,06 м, что не соответствует п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

на кровле у объекта исследования отсутствуют снегозадерживающие устройства, что не соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- ширина эвакуационного выхода (из помещения №3 в помещение №1 согласно техническому паспорту от 27.10.2023) в свету составляет 0,7м, что не соответствует 4.2.19 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- перед эвакуационным выходом (из помещения №6 непосредственно наружу согласно техническому паспорту от 27.10.2023) имеется выступ в виде труб, что не соответствует требованиям п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- исследуемое здание не оборудовано автономными пожарными извещателями, что не соответствует СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

По 2-му вопросу:

«Обеспечивает ли состояние спорного здания условия безопасной эксплуатации?»

Само по себе, превышение допустимого процента застройки земельного участка, несоответствие площади земельного участка минимальным требованиям не влечет несоблюдение обязательных нормативных требований в части обеспечения противопожарных разрывов, санитарно-защитных зон и т.п., не приводит к невозможности безопасной эксплуатации объекта капитального строительства.

Безопасная эксплуатация нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, возможна после устранения следующих несоответствий:

-у входа для посетителей в отапливаемой части отсутствует тамбур или воздушно-тепловая завеса, что не соответствует п. 5.2 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

-между выходом с веранды (лит «а» согласно техническому паспорту от 27.10.2023) и наружной площадкой имеется уступ глубиной 0,1 м и шириной 0,06 м, что не соответствует п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

- на кровле у объекта исследования отсутствуют снегозадерживающие устройства, что не соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- ширина эвакуационного выхода (из помещения №3 в помещение №1 согласно техническому паспорту от 27.10.2023) в свету составляет 0,7м, что не соответствует n. 4.2.19 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»:

- перед эвакуационным выходом (из помещения №6 непосредственно наружу согласно техническому паспорту от 27.10.2023) имеется выступ в виде труб, что не соответствует требованиям п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- исследуемое здание не оборудовано автономными пожарными извещателями, что не соответствует СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» (л.д.57-77).

Суд признает данное заключение надлежащим и допустимым доказательством по делу, так как оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ и положениям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание произведенных исследований.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, что свидетельствует об объективности установленных им обстоятельств. Его заинтересованности в исходе дела не установлено.

Выводы эксперта основаны на профессиональных знаниях и имеющейся практике, аргументированы, ясны и понятны, согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами.

Проводивший исследование эксперт ФИО3 имеет высшее техническое образование, стаж работы эксперта по экспертным специальностям с 2022 года. Оснований сомневаться в квалификации эксперта и его праве на производство указанного вида судебной экспертизы у суда не имеется.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, стороной ответчика не представлено.

При указанных обстоятельствах заключение экспертизы судебной строительно-технической экспертизы суд находит относимым, допустимым доказательством.

19.11.2025 г. ФИО1 представил суду копии документов и фотографий подтверждающие устранение всех несоответствий, установленных судебной строительной- технической экспертизой препятствующих безопасной эксплуатации нежилого здания, а именно:

- у входа для посетителей в отапливаемой части установлена воздушно-тепловая завеса, что подтверждается приложенными фото до и после (л.д.73-фото № 4, л.д.122-123), что соответствует п. 5.2 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

-между выходом с веранды (лит «а» согласно техническому паспорту от 27.10.2023) и наружной площадкой устранен уступ глубиной 0,1 м и шириной 0,06 м, что подтверждается приложенными фото до и после (л.д.77-фото № 19, 124-125), что соответствует п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения»;

- на кровле у объекта установлены снегозадерживающие устройства, что подтверждается приложенными фото до и после (л.д.76об.-фото № 17, 129-130), что соответствует требованиям п. 9.11 СП 17.13330.2017 «Кровли»;

- ширина эвакуационного выхода (из помещения №3 в помещение №1 согласно техническому паспорту от 27.10.2023) составляет 0,8-0,81м., то есть была заменена дверь, расширен дверной проем, что подтверждается приложенными фотоснимками (л.д.75об.-фото № 14, 127-128), что соответствует п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- перед эвакуационным выходом (из помещения №6 непосредственно наружу согласно техническому паспорту от 27.10.2023) отсутствует выступ в виде труб, что подтверждается приложенными фотоснимками (л.д.77-фото № 20, 126), что соответствует требованиям п. 4.3.5 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;

- исследуемое здание оборудовано автономными пожарными извещателями, что подтверждается договором 80-25 от 13.11.2025г. и иными документами приложенными к договору (л.д.85-110), а также фотоснимками (л.д.114-121), что соответствует СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

В соответствии с п.43 постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что истцом предприняты все меры к признанию права собственности на самовольную постройку.

Пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" Принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку, утверждение мирового соглашения без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, не допускаются (часть 2 статьи 39, части 6, 7 статьи 153.10 ГПК РФ, часть 5 статьи 49, части 6, 7 статьи 141 АПК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Таким образом, установив, что спорный объект капитального строительства, после устранения выявленных экспертом нарушений, соответствует требованиям строительных, градостроительных и иных норм и правил и не создает опасности при эксплуатации здания для жизни и здоровья граждан, учитывая, что земельный участок истцу выделялся под закусочную, в настоящее время земельный участок на котором расположено нежилое здание – кафе «Золотое руно» по адресу: <адрес>, находится в долгосрочной аренде, с видом разрешенного использования «обслуживание жилой застройки», истцом предпринимались меры к признанию права собственности на самовольную постройку (истец обращался с заявлением в БТИ об изготовлении технического плана, в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительства и ввод объекта в эксплуатацию, но ему было отказано), а также учитывая, что ответчик признает исковые требования, суд приходит к выводу, что имеются правовые основания для удовлетворения требований истца о признании права собственности за ФИО1 на объект капитального строительства.

Таким образом, исковые требования ФИО1 к администрации Яшкинского муниципального округа о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194 и ст.198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт: серия №, право собственности на самовольную постройку: нежилое здание Кафе «Золотое руно» площадью 87,6 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Яшкинский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Председательствующий: И.В. Безбородова