Решение по делу № 2-1860/2023 от 20.05.2025 - о выкупе земельного участка и квартиры и прекращении права собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на долю в праве собственности на квартиру и по встречному иску <ФИО> к <ФИО> об устранении нарушений прав собственника и об определении порядка пользования общим недвижимым имуществом.

УИД № 42RS0040-01-2023-002631-12

Номер производства по делу № 2-24/2025 (№ 2-374/2024; № 2-1860/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 20 мая 2025 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А.,

с участием помощника судьи Бойко С.В.,

при секретаре Климакиной Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО4 о выкупе земельного участка и квартиры и прекращении права собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на долю в праве собственности на квартиру и по встречному иску ФИО4 к ФИО3 об устранении нарушений прав собственника и об определении порядка пользования общим недвижимым имуществом

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о выкупе земельного участка и квартиры и прекращении права собственности на долю в праве собственности на земельный участок и на долю в праве собственности на квартиру, требования мотивировала тем, что 04.06.2010 умерла их мать ФИО5; 21.04.2021 умер их отец ФИО6

Ответчик ФИО4 является её родным братом.

После смерти родителей открылось наследство в виде земельного участка площадью 1 600 кв.м с № и квартиры площадью 81,2 кв.м с <адрес>

Право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано за сторонами в Едином государственном реестре недвижимости, ФИО3 и ФИО4, каждому, принадлежит по ? доле в праве собственности на указанное недвижимое имущество.

ФИО3 обрабатывает огород, содержит дом в надлежащем санитарно-техническом состоянии, проживает в квартире с весны и по осень.

ФИО4 земельным участком и квартирой не пользуется.

ФИО3 намерена выкупить у ФИО4 его ? долю в праве собственности на указанное недвижимое имущество за 2 500 000 рублей.

ФИО3 с учетом уточненных исковых требований просит признать за собой право собственности на земельный участок площадью 1 600 кв.м с № и квартиру площадью 81,2 кв.м с <адрес>; прекратить право собственности ФИО4 на указанное недвижимое имущество; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежную компенсацию выкупаемых ею долей в размере 1 892 200 рублей.

В судебном заседании представители ФИО4 ФИО7, допущенный в качестве представителя судом (т. 1 л.д. 163), и ФИО8, действующая на основании ордера от 03.02.2025 № (т. 1 л.д. 117) и на основании доверенности от 28.01.2025 №, удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО1 (срок 1 год) (т. 1 л.д. 118) исковые требования ФИО3 не признали полностью, не отрицали, что ФИО4 действительно был готов свои доли в праве собственности на земельный участок и на жилой дом продать ФИО3 по цене не менее 3 000 000 рублей, однако предлагаемая ФИО3 выкупная цена, в том числе установленная заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной по ходатайству ФИО3, не отражает действительную рыночную стоимость этих объектов недвижимости, а с выкупной ценой, установленной заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной по ходатайству ФИО4, и которая его устраивает, не согласна ФИО3

В этой связи ФИО4 намерен самостоятельно пользоваться наследственным имуществом, имеет в нему интерес.

Кроме того, ФИО4 и по настоящее время несет бремя содержания указанного недвижимого имущества.

ФИО4 обратился в суд со встречным иском к ФИО3 об устранении нарушений прав собственника и об определении порядка пользования общим недвижимым имуществом, требования мотивировал тем, что после смерти родителей открылось наследство, в том числе в виде квартиры площадью 81,2 кв.м с <адрес>, право собственности на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 и за ФИО4, по ? доле в праве собственности за каждым.

В связи с не достижением с ФИО3 соглашения о выкупной цене, ФИО4 намерен самостоятельно пользоваться квартирой.

Однако в настоящее время в квартире по <адрес> с согласования ФИО3 проживают посторонние люди, которые ограничивают его в пользовании недвижимым имуществом.

ФИО3 препятствует доступу ФИО4 в жилое помещение, в связи, с чем он был вынужден обратиться к участковому инспектору.

ФИО4 с учетом уточненных в суде требований просит вселить себя в квартиру, расположенную по <адрес> обязать ФИО3 не чинить препятствия в пользовании указанной квартирой; обязать ФИО3 передать ему ключи от указанной квартиры, выделить в пользование ФИО4 комнату площадью 9,9 кв.м в указанной квартире.

В судебном заседании ФИО3 и её представители ФИО9, действующая на основании доверенности от 29.01.2024 №, удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО2 (срок 3 года) (т. 1 л.д. 164), и ФИО10, допущенный в качестве представителя судом (т. 1 л.д. 172), встречные исковые требования не признали полностью по тем основаниям, что в действиях ФИО4 усматривается злоупотребление правом, поскольку его встречные исковые требования возникли в связи с несогласием с выкупной ценой; ФИО4 собственный интерес в использовании земельного участка и квартиры не имеет, указанное имущество не содержит; ФИО4 имеет два комплекта ключей от квартиры, имеет возможность свободного доступа к указанному недвижимому имуществу; ФИО3 никогда препятствия в праве пользования квартирой не осуществляла, входные замки в дом и личинки от замков не меняла; ФИО3 согласна на выделение в пользование ФИО4 комнаты площадью 9,9 кв.м.

В судебном заседании ФИО3 также пояснила, что она действительно предоставляла в пользование своей дочери квартиру, расположенную по <адрес>, при этом пользование дочерью квартирой, с ФИО4 не согласовывала.

ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал, в соответствии со ст. 117, 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав объяснения ФИО3 и её представителей ФИО9 и ФИО10, представителей ФИО4 - ФИО7 и ФИО8, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1, ч. 2, ч. 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (ч. 1).

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2).

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 30.10.2021 (т. 1 л.д. 7-9) от 26.12.2023 № (т. 1 л.д. 130-131) по <адрес> расположен земельный участок площадью 1 600 кв.м с № категория земли – земли населенных пунктов; разрешенное использование – личное подсобное хозяйство; границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 01.11.2005; сведения о нахождении в границах данного земельного участка объекта капитального строительства отсутствуют; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 29.10.2021 за ФИО3 в ? доле в праве собственности и 28.10.2021 за ФИО4 в ? доле в праве собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 23.01.2021 (т. 1 л.д. 10-11), от 26.12.2023 № (т. 1 л.д. 132-133) по <адрес> расположена квартира площадью 81,2 кв.м с №; тип объекта – помещение, назначение – жилое помещение, наименование – квартира; квартира поставлена на государственный кадастровый учет 03.07.2011; право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 27.10.2021 за ФИО3 в 1/3 доле в праве собственности, 23.01.2021 за ФИО3 в 1/6 доле в праве собственности, 27.10.2021 за ФИО4 в 1/3 доле в праве собственности, 30.07.2021 за ФИО4 в 1/6 доле в праве собственности.

ФИО3 заявлено требований о выкупе у ФИО4 земельного участка и квартиры и прекращении права собственности ФИО4 на долю в праве собственности на земельный участок и на долю в праве собственности на квартиру.

По сути, ФИО3 требует обязать ФИО4 продать ей принадлежащую ему половину недвижимого имущества.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1).

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2).

Согласно п. 1, п. 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 1 ГК РФ только ФИО4 может принять решение, отчуждать или нет принадлежащее ему недвижимое имущество.

Поскольку ФИО4 намерен сохранить собственность на принадлежащие ему ? долю в праве собственности на земельный участок площадью 1 600 кв.м с № и на ? долю в праве собственности на квартиру площадью 81,2 кв.м с <адрес>, то исковые требования ФИО3 удовлетворению не подлежат.

Кроме того, основания прекращения права собственности указаны в Главе 15 ГК РФ.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 239.2, п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, ст. 285, ст. 293, п. 4 и п. 5 ст. 1252 (пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Согласно п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Требования такого рода подлежат удовлетворению при условии доказанности следующих обстоятельств: доля собственника, требующего компенсацию, является незначительной, ее нельзя выделить в натуре, собственник не имеет существенного интереса в пользовании имуществом.

Определяя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем, распространил действие данной нормы как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Как следует из позиции ФИО4 в суде, он имеет существенный интерес в использовании недвижимого имущества.

Указанное обстоятельство объективно подтверждается тем, что ФИО4 несет бремя содержания указанного недвижимого имущества, поскольку оплачивает электроэнергию (чеки от 27.12.2022 на сумму 610 рублей 04 копейки, от 23.01.2023 на сумму 631 рубль 18 копеек, от 27.02.2023 на сумму 831 рубль, от 21.03.2023 на сумму 733 рубля 36 копеек, от 26.04.2023 на сумму 973 рубля), холодное водоснабжение (чеки от 21.01.2023 на сумму 172 рубля 32 копейки, от 27.02.2023 на сумму 229 рублей 76 копеек, от 26.04.2023 на сумму 200 рублей 36 копеек), услуги ЖКХ (чек 21.03.2023 на сумму 173 рубля), ОАО СКЭК (чек от 21.03.2023 на сумму 173 973 рубля), газоснабжение (чеки от 23.01.2023 на сумму 1 000 рублей, от 23.01.2023 на сумму 3 000 рублей, от 21.03.2023 на сумму 2 304 рубля, от 24.04.2024 на сумму 5 рублей, от 27.04.2023 на сумму 2 109 рублей, от 26.02.2024 на сумму 1 450 рублей, 11.04.2024 на сумму 1 250 рублей, от 24.10.2024 на сумму 794 рубля, от 26.11.2024 на сумму 1 000 рублей).

Более того, долю ФИО4 в указанном недвижимом имуществе (? доля в праве собственности) незначительной признать нельзя.

При указанных обстоятельствах и у суда отсутствуют основания для обязания ФИО4 передать его доли в праве собственности ФИО3 с выплатой денежной компенсации.

ФИО4 заявлены встречные исковые требования к ФИО3 об устранении нарушений прав собственника и об определении порядка пользования общим недвижимым имуществом.

В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Согласно ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены кодексом.

При наличии нескольких собственников спорного жилого дома положения статьи 30 Жилищного кодекса РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

В силу ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

По смыслу приведенных норм, применительно к жилому помещению как к объекту жилищных прав, а также с учетом того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения сособственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления (например, вследствие размера, планировки жилого помещения, а также возможного нарушения прав других граждан на это жилое помещение) право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом следует иметь в виду, что, по смыслу ст. 247 ГК РФ в удовлетворении требования об определении порядка пользования жилым помещением в случае недостижения согласия сособственников не может быть отказано.

В силу ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской Федерации, ст. 1, 3 Жилищного кодекса РФ).

ФИО4 ссылается на то, что не может попасть в жилой дом, расположенный по <адрес>, ввиду того, что имеющийся у него комплект ключей не открывает входную дверь.

Объективно данное обстоятельство подтверждено осмотром квартиры, расположенной по <адрес> в ходе выездного заседания, проведенного 20.05.2025 с участием сторон, в ходе которого входная дверь в квартиру по указанному адресу была открыта комплектом ключей, предоставленных ФИО3, и не была открыта комплектом ключей, предоставленных ФИО4, что свидетельствует о том, что со стороны ФИО3 созданы препятствия в праве пользования ФИО4 указанной квартирой, в связи с чем требования ФИО4 об устранении нарушений прав собственника, в том числе путем передачи ключей от указанной квартиры, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3, п. 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Под презумпцией добросовестности субъектов гражданских правоотношений также понимается, что бремя доказывания обратного лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.

ФИО3 в судебном заседании утверждала, что у ФИО4 было два комплекта ключей от квартиры, и что он суду предъявил комплект ключей, которым заведомо нельзя было открыть входную дверь.

Однако в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ ФИО3 относимых (ст. 59 ГПК РФ) и допустимых (ст. 60 ГПК РФ) доказательств этих утверждений в суд не представила.

Кроме того, ФИО3, зная о требованиях ФИО4, связанных с невозможностью доступа в квартиру, не передала ФИО4 комплект ключей и в процессе судебного разбирательства.

Невозможность ФИО4 пользоваться квартирой также объективно подтверждается и представленной им в суд видеозаписью, согласно которой он пытался имеющимся у него комплектом ключей открыть входную дверь квартиры, в процессе чего дверь была открыта изнутри, в квартире находились третьи лица.

Как не оспаривается ФИО3, она разрешила временному проживанию в квартире своей дочери, при этом в нарушение требований п. 2 ст. 247 ГК РФ (владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников) согласие ФИО4 на предоставление квартиры в пользование третьему лицу не получила.

ФИО4 заявлено требование о выделении в его пользование комнаты площадью 9,9 кв.м.

ФИО3 в этой части в удовлетворении требований не возражала.

В силу ст. 247 ГК РФ данное требование ФИО4 подлежит удовлетворению, поскольку площадь комнаты не превышает размер его доли, ФИО3 согласна с таким порядком пользования общим имуществом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 (№) к ФИО4 (№) о выкупе земельного участка площадью 1 600 кв.м с № и квартиры площадью 81,2 кв.м с <адрес>, и прекращении права собственности ФИО4 на ? долю в праве собственности на земельный участок и на ? долю в праве собственности на квартиру, расположенные по указанному адресу, отказать полностью.

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 об устранении нарушений прав собственника и об определении порядка пользования общим имуществом удовлетворить полностью.

Обязать ФИО3 устранить препятствия в праве пользования ФИО4 квартирой площадью 81,2 кв.м с <адрес>, в том числе путем передачи ФИО4 ключей от указанной квартиры.

Выделить в пользование ФИО4 комнату площадью 9,9 кв.м, расположенную в квартире площадью 81,2 кв.м с <адрес>

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.

Председательствующий

Справка: в окончательной форме решение изготовлено 21.05.2025.

Судья А.А. Тупица