Решение по делу № 3А-115/2025 от 22.05.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2025-000207-62

дело № 3а-115/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Золотых В.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску товарищества собственников жилья «Париж» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Париж» (далее – ТСЖ «Париж», административный истец) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 61 616 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 78 806 867 рублей.

Согласно отчету об оценке от 24 декабря 2024 года № 18, выполненному оценщиком ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка составила 59 028 128 рублей.

ТСЖ «Париж» обратилось в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 24 декабря 2024 года № 18.

Решением ГБУ РО от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконными, а действующую кадастровую стоимость объектов недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ТСЖ «Париж» с учетом уточнения исковых требований просило признать незаконным решение ГБУ РО от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 декабря 2024 года, – 64 019 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; ППК «Роскадастр»; администрация Старочеркасского сельского поселения Аксайского района Ростовской области

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельного участка.

В возражениях Минимущества Ростовской области изложены аналогичные доводы.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Администрация Старочеркасского сельского поселения Аксайского района Ростовской области возражений, отзыва не представила.

Представители административного истца, ГБУ РО, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Администрация Старочеркасского сельского поселения Аксайского района Ростовской области о причинах неявки представителя суду не сообщила.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ 21 мая 2025 года суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ТСЖ «Париж» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 61 616 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании решения ГБУ РО от 13 ноября 2024 года № УРС-61/2024/001063, по состоянию на 9 августа 2024 года в размере 78 806 867 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

ТСЖ «Париж» 26 декабря 2024 года обратилось в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 24 декабря 2024 года № 18, выполненного оценщиком ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО1

В соответствии с отчетом от 24 декабря 2024 года № 18 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12 декабря 2024 года составляет 59 028 128 рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения ГБУ РО причинами к отказу послужило то, что: оценщиком при сборе информации об объекте недвижимости не проведен осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки; оценщиком при расчете стоимости объекта оценки использована ценовая информация об объекта-аналога № 2, которая стала доступна после оценки; существенная информация, приведённая в отчете, не подтверждена путем раскрытия источников; рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщик не учел актуальность рыночной ценовой информации, а также не учел объем и качество информации о предложениях с объектами, аналогичными оцениваемому; оценщик не осуществил внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и объектом-аналогом № 2 по фактору «транспортная доступность» (п.5.1).

В решении указано, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемых решений, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО Минель» ФИО2

В соответствии с заключением судебного эксперта от 25 апреля 2025 года № 174/2025 в решении ГБУ РО от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 приведено десять замечаний к отчету об оценке. В результате проверки и анализа информации экспертом выявлено, что восемь недостатков, перечисленных в решении ГБУ РО имеются в отчёте об оценке. Недостатки №№ 4, 5 не подтверждаются. Недостатки, указанные в п. 5.1 (1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10) оказывают влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

При составлении отчета от 24 декабря 2024 года № 18 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости использовались неполные и (или) недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе подтверждаются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 12 декабря 2024 года составляет 64 019 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 24 декабря 2024 года № 18 не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта, и при рассмотрении заявления ТСЖ «Париж» у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи основания для удовлетворения требований ТСЖ «Париж» о признании решения от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014 незаконным, предусмотренные статьей 227 КАС РФ, отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 26 декабря 2024 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «ЦЭО Минель» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 75 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ТСЖ «Париж» на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 105 000 рублей (платежное поручение от 5 марта 2025 года № 488045 на сумму 30 000 рублей, платежное поручение от 14 марта 2025 года № 978981 на сумму 75 000 рублей). Из указанных денежных средств 75 000 рублей должны быть перечислены экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление товарищества собственников жилья «Париж» удовлетворить частично.

Отказать товариществу собственников жилья «Париж» в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 21 января 2025 года № ОРС-61/2024/000014.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 61 616 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12 декабря 2024 года в размере 64 019 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 26 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от товарищества собственников жилья «Париж» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-115/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья В.В. Золотых